O INA&Associates presta consultoria sobre contratos de empréstimo no decorrer de transações imobiliárias. Esse é um tópico importante, especialmente em situações como o financiamento no momento da compra do imóvel e a troca de depósitos e garantias na administração de aluguéis, portanto, vamos aprofundar nosso entendimento a partir do básico.
Um contrato de empréstimo é uma forma de contrato estipulada no Artigo 587 do Código Civil, no qual uma parte (mutuário) recebe dinheiro da outra parte (mutuante) e promete devolver o mesmo tipo, valor e espécie de dinheiro. Em termos simples, é um contrato que estabelece promessas relacionadas ao empréstimo e à tomada de dinheiro emprestado.
(Empréstimo para consumo)
Artigo 587 Um empréstimo para consumo entrará em vigor quando uma parte receber dinheiro ou outras coisas da outra parte com a promessa de devolver o mesmo tipo, qualidade e quantidade de coisas.
Esse contrato também é muito importante em transações imobiliárias. Por exemplo, um contrato de hipoteca no momento da compra de um imóvel é um contrato de empréstimo celebrado entre uma instituição financeira (credor) e o comprador (mutuário). O manuseio de depósitos e garantias recebidos de inquilinos na administração de apartamentos também envolve o conceito de um contrato de empréstimo.
A alteração do Código Civil que entrou em vigor em 1º de abril de 2020 resultou em mudanças importantes em relação aos contratos de empréstimo. Antes da alteração, ele era considerado um "contrato essencial" e só entrava em vigor quando o dinheiro era dado ou recebido, mas, após a alteração, ele é considerado um "contrato de consentimento" se for por escrito ou registrado em formato eletromagnético, e entra em vigor somente por acordo das partes.
(Reserva de empréstimo para consumo)
Artigo 587-2 Uma reserva de empréstimo para consumo não terá efeito a menos que seja feita por escrito.
2 Se uma reserva de empréstimo para consumo for feita por meio de um registro eletromagnético que registre seu conteúdo, essa reserva de empréstimo para consumo será considerada como tendo sido feita por escrito e as disposições do parágrafo anterior serão aplicadas.
Essa é uma mudança significativa na prática: anteriormente, presumia-se que nenhum contrato havia sido celebrado no estágio anterior à entrega efetiva do dinheiro, mas agora a situação é que um contrato é celebrado somente por acordo escrito. Também no financiamento imobiliário, as partes contratantes devem estar cientes de que os direitos e as obrigações legais surgem no estágio anterior à execução efetiva do empréstimo.
Um contrato de empréstimo geralmente contém as seguintes cláusulas
No financiamento imobiliário, as cláusulas que criam uma hipoteca sobre a propriedade e as cláusulas relacionadas às obrigações de administração da propriedade também são importantes; na experiência da INA & Associates, as cláusulas sobre a perda do benefício do tempo são particularmente importantes para evitar problemas posteriores, portanto, recomendamos que essas cláusulas sejam específicas e claramente definidas.
A cláusula de perda do benefício do prazo é uma cláusula que estabelece que, se o mutuário se enquadrar em determinadas circunstâncias, ele perderá o benefício do prazo para parcelas e outros pagamentos e terá de pagar o restante da dívida em uma única parcela. Sem essa cláusula, o credor só poderia exigir o pagamento de cada prestação e não poderia exigir o pagamento em parcela única do valor restante, mesmo que, por exemplo, os pagamentos mensais não fossem feitos.
Os motivos comuns para a perda do benefício do tempo incluem
Em transações imobiliárias, mudanças de uso de edifícios, transferências não autorizadas e violações de obrigações de gerenciamento também podem ser estipuladas como motivos para a perda do benefício do tempo etc. Na experiência da INA&Associates, ter essas disposições firmemente estabelecidas garantirá uma resolução tranquila em caso de problemas.
A definição de juros em um contrato de empréstimo deve estar em conformidade com a taxa de juros máxima prevista na Lei de Limitação de Juros. De acordo com a Lei de Limitação de Juros, a taxa de juros máxima varia de acordo com o valor do principal:
A parcela de juros que exceder esse teto é inválida, portanto, é preciso ter cuidado ao redigir o contrato. Se uma empresa estiver envolvida no negócio de empréstimo de dinheiro, ela também deverá cumprir a Money Lending Business Act e outras leis e regulamentações relevantes. Os beneficiários de empréstimos para investimento imobiliário também podem se proteger contra contratos injustos compreendendo essas taxas de juros máximas.
Devido à evolução da tecnologia, cada vez mais contratos de empréstimo estão sendo celebrados eletronicamente: a alteração do Código Civil em 2020 tornou válidos os contratos de empréstimo baseados em "registros eletromagnéticos". Os seguintes benefícios foram obtidos como resultado da introdução de contratos eletrônicos
Entretanto, mesmo no caso de contratos eletrônicos, é necessário cumprir requisitos como a identificação de acordo com a Lei de Assinatura Eletrônica e medidas para evitar adulterações. Deve-se observar também que o armazenamento é exigido de acordo com a Lei de Escrituração Eletrônica.
Em alguns casos, os fundos são emprestados entre pessoas físicas para investimento imobiliário etc. Deve-se prestar atenção especial aos contratos de empréstimo entre pessoas físicas. Os seguintes pontos devem ser observados
O INA&Associates oferece orientação adequada sobre esses pontos, especialmente no contexto de empréstimos privados em relação ao investimento imobiliário. Devido à relação de confiança, é importante que o contrato seja claramente estabelecido.
Os contratos de hipoteca são um dos contratos de empréstimo mais comuns. É importante entender o contrato e estar preparado para riscos futuros. Deve-se dar atenção especial aos seguintes pontos
Os clientes do INA&Associates frequentemente solicitam orientação sobre os termos e condições detalhados de seus contratos de hipoteca. Especialmente nos últimos anos, quando as taxas de juros estão subindo, houve um aumento nas consultas sobre a mudança de taxas de juros variáveis para taxas de juros fixas e sobre o prazo de pagamentos antecipados.
Os empréstimos para investimento imobiliário têm características diferentes das hipotecas:
A INA&Associates informa os clientes que estão pensando em investir em imóveis sobre as características e precauções desses tipos de empréstimos e oferece orientação sobre planejamento financeiro com vistas à lucratividade a longo prazo.
O INA&Associates está promovendo ativamente a transformação digital (DX) em transações imobiliárias e também está promovendo o uso de sistemas de contrato eletrônico em contratos de empréstimo. Os benefícios dos contratos eletrônicos incluem
Em particular, as transações imobiliárias geralmente exigem vários contratos, e os ganhos de eficiência com a introdução de contratos eletrônicos são muito significativos.
Em um contrato de empréstimo, a elaboração de um contrato fácil de entender é mais do que apenas uma exigência formal. Os seguintes pontos são particularmente importantes
A seguir estão os pontos a serem verificados ao verificar um contrato de empréstimo:
Os contratos de empréstimo são uma forma muito importante de contrato na comunidade comercial. Eles são usados em muitas situações, especialmente em transações imobiliárias, como contratos de hipoteca e empréstimos para investimento. A compreensão e a operação adequada desses contratos podem contribuir significativamente para o bom andamento dos negócios e para a construção de relacionamentos de confiança.