Método de Comparação de Casos de Transação: Guia Completo para Avaliação de Imóveis

Para todos que estão pensando em vender seu condomínio, o cálculo de um valor de avaliação adequado é o primeiro passo para o sucesso.

Embora existam vários métodos de avaliação de imóveis, o método de comparação de casos de transação é amplamente utilizado como o método de avaliação mais comum e confiável. Esse método calcula o valor de mercado atual com base em transações anteriores de propriedades semelhantes ao apartamento a ser vendido.

Neste artigo, com base em nossa experiência como INA&Associates em diversas avaliações de condomínios, explicaremos em termos simples para o público em geral como funciona o método de comparação de casos de transação e como ele é realmente usado.

Ao adquirir o conhecimento correto sobre avaliações de condomínios, você estará em uma posição melhor para definir um preço justo na venda e nas negociações. Você também poderá adquirir a capacidade de julgar a validade dos resultados da avaliação.

Conceito básico e importância do método de comparação de casos de transação

O que é o método de comparação de casos de transação?

O método de comparação de casos de transação é um método de coleta de casos de transações anteriores de propriedades com condições de localização, estrutura de construção, idade, área exclusiva etc. semelhantes às do condomínio a ser avaliado e cálculo do valor avaliado com base nos preços de contrato dessas propriedades.

A razão pela qual esse método é considerado importante na avaliação de imóveis é que ele utiliza dados objetivos baseados em transações reais de mercado e, portanto, a confiabilidade dos resultados da avaliação é alta. Ele permite avaliações que refletem a realidade do mercado - o preço efetivamente pago pelo comprador - e não apenas cálculos teóricos.

Nos padrões de avaliação de imóveis, o método de comparação de casos de transação está posicionado como um dos três métodos principais e é considerado o método mais importante, especialmente na avaliação de imóveis residenciais.

Explicação detalhada do processo de avaliação

Uma avaliação pelo método de comparação de casos de transação é realizada no seguinte processo passo a passo

Fase 1: Coleta de exemplos de transações

São coletados dados sobre transações de propriedades semelhantes que tenham sido concluídas nos últimos seis meses a um ano na área ao redor do condomínio a ser avaliado. As informações a serem coletadas incluem preço de fechamento, data de fechamento, informações detalhadas sobre a propriedade (por exemplo, idade, área privativa, layout, número de andares, orientação, etc.), localização e condições de gerenciamento do edifício.

Os dados são coletados usando dados oficiais, como informações de contrato da Rede de Informações Imobiliárias (REINS), preços oficiais de terrenos, preços de terrenos na beira da estrada e valores de avaliação do imposto predial. Além disso, se houver exemplos de transações anteriores no mesmo condomínio, esses dados de referência são particularmente importantes.

Etapa 2: Seleção e análise de estudos de caso

Dos casos de transação coletados, são selecionados os casos com alta similaridade com a propriedade a ser avaliada. Os critérios de seleção importantes incluem proximidade de localização (idealmente em um raio de 500 m), semelhança de edifícios (diferença de estrutura e idade em até cinco anos) e semelhança de tamanho (diferença de área exclusiva em até 20%).

Os casos selecionados são analisados em detalhes com relação às tendências do mercado no momento do fechamento, às características individuais do imóvel e às circunstâncias especiais da transação, e comparados com o imóvel a ser avaliado.

Etapa 3: Ajuste de preço e cálculo da avaliação

A diferença entre o imóvel e o imóvel a ser avaliado é ajustada e calculada com base no preço do contrato dos casos de transação selecionados. Os fatores de ajuste incluem ajustes pontuais (flutuações de mercado entre o momento do fechamento e o momento da avaliação), fatores regionais (superioridade ou inferioridade da localização) e fatores individuais (condição do edifício, qualidade das instalações, status da administração etc.).

O valor avaliado final é determinado por meio de um exame abrangente dos vários valores comparáveis calculados por meio desses ajustes.

Análise comparativa com outros métodos de avaliação

Além do método de comparação de casos de transação, há dois outros métodos de avaliação de imóveis: o método de custo e o método de capitalização de renda. Vamos comparar suas respectivas características e cenários de aplicação.

O método de custo é um método pelo qual o preço é calculado ajustando-se a depreciação com base na idade do imóvel a partir do custo se o imóvel a ser avaliado fosse recém-construído no momento atual (custo de reposição). É um método de avaliação que se concentra no valor físico do edifício, mas pode não refletir adequadamente a relação entre oferta e demanda do mercado ou o valor do local.

O método de capitalização de renda é um método que calcula o preço descontando a receita que se espera que o imóvel gere no futuro de volta ao seu valor atual. Ele é adequado para a avaliação de condomínios de investimento e propriedades para aluguel, mas geralmente não é usado para a avaliação de condomínios residenciais.

Na avaliação de condomínios residenciais, o método de comparação de casos de transação, que reflete as transações reais de mercado, é considerado o método mais adequado e confiável.

Explicação por meio de casos reais de avaliação

O uso prático do método de comparação de casos de transação é explicado por meio de casos concretos de avaliação.

Esboço da propriedade a ser avaliada

• Localização: Minami Aoyama, Minato-ku, Tóquio
• Idade: 15 anos
• Área exclusiva: 70 m2
• Planta baixa: 2LDK
• Número de andares: 8F/15F
• Direção: voltada para o sul

Casos de transação coletados

Implementação do ajuste de preço

Exemplo de ajuste com base no imóvel A:

• Preço base: 85 milhões de ienes
• Ajuste de idade: +3 anos (-1,5 milhão de ienes)
• Ajuste de área: +2 m2 (+500.000 ienes)
• Ajuste de piso: -2 andares (-1 milhão de ienes)
• Ajuste de tempo: nenhum (dentro de 3 meses)
• Valor ajustado: 83 milhões de ienes

Ajustes semelhantes foram feitos para a Propriedade B e a Propriedade C, com uma faixa de preço final de ¥ 82 milhões a ¥ 84 milhões. Com base em uma revisão abrangente, o valor avaliado foi determinado como sendo de 83 milhões de ienes.

Observações e pontos para melhorar a precisão da avaliação

Para melhorar a precisão das avaliações com base no método de comparação de casos de transação, os seguintes pontos devem ser observados.

Importância da seleção de casos

A seleção de casos altamente semelhantes leva diretamente ao aumento da precisão da avaliação. Com relação às condições de localização, a distância da estação mais próxima, o ambiente ao redor e a qualidade das instalações comerciais devem ser avaliados de forma abrangente. Quanto às condições do edifício, os fatores importantes incluem a estrutura (RC, SRC, etc.), o ano de construção, o status da administração e a qualidade das instalações comuns.

Compreensão das tendências do mercado

Como o mercado imobiliário está em constante mudança, é importante refletir adequadamente as mudanças no ambiente de mercado no momento da transação e no momento da avaliação. Fatores externos, como tendências de taxas de juros, condições econômicas e planos de desenvolvimento regional também podem influenciar a avaliação.

Análise detalhada de fatores individuais

Mesmo dentro do mesmo condomínio, podem surgir diferenças de preço dependendo do número de andares, direção, sala de canto ou central, histórico de renovação, status das instalações atualizadas etc. A análise detalhada desses fatores individuais e a realização dos ajustes apropriados levarão a uma melhor precisão da avaliação.

Verificação usando vários estudos de caso

A confiabilidade dos resultados da avaliação pode ser aumentada com a coleta e a validação cruzada de vários casos semelhantes, em vez de depender de um único estudo de caso. É importante excluir transações com exceções ou circunstâncias especiais e realizar avaliações que reflitam as tendências gerais do mercado.

Conclusão: Para o cálculo de um valor de avaliação adequado

O método de comparação de casos de transação é o método mais confiável e prático para avaliações de condomínios.

No centro desse método está um cálculo de preço objetivo baseado em dados reais de transações de mercado. Ao analisar detalhadamente os preços pelos quais os imóveis em condições semelhantes às do imóvel avaliado são negociados, o valor de mercado atual pode ser determinado com precisão.

Pontos-chave para uma avaliação bem-sucedida

Para obter um valor de avaliação justo, é essencial coletar dados abrangentes de casos de transações e ter habilidades analíticas especializadas. Também é importante ser sensível às mudanças nas tendências do mercado e ter a capacidade de refleti-las na avaliação.

Também há limitações na realização de avaliações individuais. O acesso a informações contratuais detalhadas da Rede de Informações Imobiliárias (REINS) e a análise de mercado especializada geralmente exigem o conhecimento e a experiência de um agente imobiliário.

Próximas etapas.

Ao considerar a venda de um apartamento, recomendamos que você solicite uma avaliação de várias empresas imobiliárias e verifique detalhadamente a base de cada avaliação. Ao solicitar uma explicação não apenas do valor avaliado, mas também do processo de cálculo e dos exemplos de transações utilizados, você poderá obter um resultado de avaliação mais confiável.

Na INA&Associates, usamos nossa ampla experiência e conhecimento em transações para avaliar com precisão o valor justo de seu condomínio. Usando uma abordagem científica centrada no método de comparação de casos de transação, apresentaremos um valor avaliado que reflete o valor de mercado e o apoiaremos na venda bem-sucedida de sua propriedade.

Fique à vontade para entrar em contato conosco para uma consulta sobre a avaliação e a venda do seu condomínio.

Perguntas frequentes

P1: Existe alguma diferença entre o valor avaliado e o preço de venda real pelo método de comparação de casos de transação?

Pode haver uma diferença entre o valor avaliado e o preço de venda real.

O valor avaliado é um guia para um preço justo calculado com base em transações anteriores, mas o preço de venda real varia dependendo do equilíbrio entre oferta e demanda no mercado, do momento da venda, da estratégia de vendas, das negociações com o comprador etc. Em geral, acredita-se que a propriedade seja vendida dentro de ±10% do valor avaliado.

Para vender por um preço acima do valor avaliado, é importante ter uma estratégia de vendas adequada e identificar o momento do mercado.

P2: O método de comparação de casos de transação é eficaz mesmo para condomínios mais antigos?

O método de comparação de casos de transação é eficaz mesmo para condomínios mais antigos, desde que haja estudos de caso apropriados.

Entretanto, para propriedades com mais de 30 anos, pode ser difícil coletar casos semelhantes. Nesses casos, é necessário selecionar casos com uma grande faixa de ajuste para a idade do edifício ou com ênfase na localização do imóvel.

Além disso, a análise detalhada de fatores individuais é particularmente importante, pois propriedades reformadas ou com boas condições de gerenciamento podem ter um valor maior do que a idade do edifício.

P3: E se não houver transações anteriores no mesmo condomínio?

Se não houver exemplos dentro do mesmo condomínio, use exemplos de transações em condomínios semelhantes na vizinhança.

Como critério de seleção, a prioridade é dada a apartamentos a uma curta distância (em um raio de 500 m), de idade semelhante e com a mesma estrutura e tamanho. Pequenas diferenças nas condições de localização são ajustadas por meio de uma avaliação abrangente da distância da estação mais próxima, do ambiente ao redor e da qualidade das instalações comerciais.

Ao coletar exemplos de vários condomínios semelhantes, a precisão da avaliação pode ser mantida.

P4: Há algum documento que deva ser preparado ao solicitar uma avaliação?

Para melhorar a precisão da avaliação, recomendamos que você prepare os seguintes documentos

Uma cópia autenticada do registro, notificação do imposto predial, detalhes das taxas de administração e do fundo de reserva para reparos, regras de administração do condomínio, planos de reparos de longo prazo, plantas baixas e documentos que mostrem o histórico de reformas.

Esses documentos permitem a obtenção de informações precisas sobre a propriedade e a realização de uma avaliação mais precisa. Embora uma avaliação possa ser realizada mesmo que falte documentação, fornecer o máximo possível de informações detalhadas ajudará a melhorar a precisão da avaliação.

Q5: O que devo fazer se não estiver satisfeito com o valor avaliado?

Se você tiver alguma dúvida sobre o valor avaliado, é importante primeiro pedir uma explicação detalhada da base da avaliação.

Receba uma explicação concreta dos exemplos de transações usadas, ajustes feitos, análise das tendências de mercado etc. e verifique a validade do processo de avaliação. Também é útil solicitar uma avaliação de várias empresas imobiliárias e comparar os resultados.

Se você ainda não estiver convencido, uma opção é considerar uma avaliação formal feita por um avaliador de imóveis. Entretanto, como as avaliações custam dinheiro, é importante tomar uma decisão levando em consideração a combinação com o preço de venda esperado.