Saviez-vous que le nombre de logements vacants à Tokyo a atteint un niveau record et qu'il va continuer à augmenter ? Selon l'étude 2023 sur le logement et les terrains, le nombre de logements vacants à Tokyo est d'environ 900 000 et le taux d'inoccupation a atteint 10,9 %. Même dans la capitale de Tokyo, où la population est concentrée, la répartition des logements vacants varie fortement selon la région et le type de propriété. Cet article explique en détail la situation actuelle des logements vacants à Tokyo, le classement de chacun des 23 quartiers, les facteurs à l'origine de l'augmentation et les contre-mesures, sur la base des données les plus récentes. Il s'agit d'une source d'information importante pour ceux qui s'intéressent à l'investissement immobilier, aux mesures successorales et à la question des logements vacants.
Selon les résultats de l'enquête 2023 sur le logement et les terrains (ministère de l'intérieur et de la communication), le nombre de logements vacants à Tokyo est d'environ 900 000 (898 000) et le taux d'inoccupation est de 10,9 %. Ces chiffres ont augmenté par rapport aux quelque 810 000 unités et 10,6 % enregistrés en 2018 (2018), qui était le chiffre le plus élevé jamais enregistré.
En fait, plus d'un logement sur dix est vacant à Tokyo. Le nombre total d'unités de logement à Tokyo est de 8 201 000 (2023), soit une augmentation de 530 000 (6,9 %) par rapport à 2018, il y a cinq ans, mais le nombre de logements vacants augmente plus rapidement que cela.
Si l'on considère la tendance à long terme, le nombre de logements vacants à Tokyo est passé de 527 000 en 1993 à 897 000 en 2023, soit une augmentation d'environ 1,7 fois sur une période de 30 ans. Il est particulièrement intéressant de noter qu'il y a environ 210 000 maisons vacantes (autres unités de logement) qui sont inoccupées depuis longtemps ou qui sont prévues pour la démolition, ce qui a également augmenté par rapport à environ 180 000 en 2018.
À l'échelle nationale, le nombre de logements vacants atteint 9 000 000 et le taux de vacance 13,8 % à partir de 2023, deux records.
Dans le classement des taux de logements vacants par préfecture, Tokyo se situe au bas de l'échelle avec un taux de 10,9 %, à la 44e place, mais compte le plus grand nombre de logements vacants du pays, soit environ 900 000. La préfecture ayant le taux le plus élevé de logements vacants est la préfecture de Tokushima avec 21,3 %.
Le tableau ci-dessous compare la situation des logements vacants dans les principales préfectures.
| Préfecture | Nombre de logements vacants (dix mille) | Taux de logements vacants (%) | Classement national (% de logements vacants) |
|---|---|---|---|
| Métropole de Tokyo | 89.8 | 10.9 | 44ème place |
| Préfecture d'Osaka | 70.3 | -Osaka | - |
| Préfecture de Kanagawa | 46.6 | - | - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Moyenne nationale |
| Moyenne nationale | - Kanagawa | 13.8 | - Moyenne nationale - 13,8 |
| Préfecture de Tokushima (la plus élevée) | - | 21.3 | 1ère place. |
Les logements vacants peuvent être divisés en quatre grands types, en fonction de leur état et de leur utilisation.
La répartition des logements vacants à Tokyo en 2023 montre que la majorité d'entre eux sont des "logements locatifs vacants", mais qu'il existe environ 210 000 "autres logements vacants" (absence de longue durée ou démolition programmée), dont beaucoup risquent fort de devenir ingérables.
La façon dont les logements vacants sont construits à Tokyo est particulièrement intéressante. Alors qu'au Japon, plus de 70 % des "autres logements vacants" sont des maisons individuelles, à Tokyo, environ 35 % des "autres logements vacants" sont des maisons individuelles et 63 % sont des immeubles d'appartements (condominiums, etc.). Cela reflète la situation unique du logement à Tokyo.
Le tableau ci-dessous compare la façon dont les logements vacants sont construits au Japon et à Tokyo.
| Type de maison vacante | Proportion de maisons individuelles au Japon (%) | Proportion de maisons individuelles à Tokyo (%) | Proportion de logements collectifs au Japon (%) | Proportion de logements collectifs à Tokyo (%) |
|---|---|---|---|---|
| Maisons vacantes à louer | Environ 10 | Environ 10 | Environ 90 | Environ 90 |
| Autres logements vacants | 70 ou plus | Environ 35 | Environ 30 | Environ 63 |
Le nombre de logements vacants dans les 23 quartiers de Tokyo, par quartier, est plus élevé dans les quartiers voisins où la population et le nombre de logements sont plus importants. Les quartiers où le nombre de logements vacants est le plus élevé sont les suivants
Ces quartiers ont une grande superficie et un grand nombre de logements, ce qui signifie que le nombre de logements vacants est également élevé.
En revanche, si l'on considère le pourcentage de logements vacants, les quartiers du centre ville sont en tête de liste.
Le quartier de Toshima avait toujours le taux le plus élevé de logements vacants parmi les 23 quartiers, avec 15,8% lors de l'enquête de 2018, et bien qu'il y ait eu des améliorations, le taux reste élevé.
Par type de logement vacant, le taux des "autres logements vacants" (par exemple, absence de longue durée) a augmenté de manière significative dans les quartiers de Bunkyo, Taito, Setagaya, Arakawa, Edogawa et Chuo. Le taux de "logements vacants à louer" est également en hausse dans les quartiers de Minato, Sumida, Shibuya, Nakano et Toshima.
Les principaux facteurs à l'origine de l'augmentation du nombre de logements vacants à Tokyo sont les suivants
Tokyo compte environ 900 000 logements appartenant à des célibataires ou à des couples mariés âgés de 65 ans et plus, qui sont susceptibles de devenir une "armée de réserve" de logements vacants à l'avenir.
Un nombre croissant de ces logements deviennent vacants à la suite d'un héritage, par exemple lorsque les enfants vivent loin au moment de la succession, lorsque les héritiers ne sont pas en mesure de coordonner leurs points de vue ou lorsque la maison familiale ne peut pas être louée pour des raisons de droits de succession.
L'offre de nouveaux logements ne cesse d'augmenter à Tokyo, le nombre total d'unités de logement augmentant de 530 000 au cours des cinq années allant de 2018 à 2023. D'autre part, le système d'évaluation et de distribution de la valeur marchande des logements existants n'a pas été suffisamment développé, ce qui rend difficile la distribution de logements de seconde main sur le marché.
L'entretien et la rénovation des logements anciens sont coûteux et représentent une charge importante pour les propriétaires. En particulier dans le cas des propriétés héritées, il existe souvent un écart entre la valeur émotionnelle et la valeur marchande, ce qui rend difficile la vente de la propriété à un prix équitable.
En mars 2023, le gouvernement métropolitain de Tokyo a formulé la "Politique de mise en œuvre des mesures relatives aux logements vacants à Tokyo" et a fixé un objectif pour tous les quartiers, villes et villages afin de formuler un plan pour traiter les logements vacants d'ici la fin de l'année fiscale 2030. La politique développe des mesures à partir des trois perspectives suivantes : .
Les mesures suivantes sont mises en œuvre par le gouvernement métropolitain de Tokyo pour apporter un soutien spécifique aux logements vacants.
Au niveau national, des mesures fiscales ont été introduites pour promouvoir les mesures de lutte contre les logements vacants.
Cette section résume les principaux points concernant la situation actuelle et les mesures relatives aux logements vacants à Tokyo.
La question des logements vacants devrait évoluer à l'avenir en raison des changements démographiques à Tokyo et du marché du logement. Il est important que les propriétaires de logements vacants envisagent de prendre des mesures le plus tôt possible tout en utilisant les mesures de soutien fournies par les autorités locales. Ils doivent également gérer systématiquement leurs logements et planifier l'avenir, y compris les éventuelles "réserves de logements vacants".
R1 : Le quartier qui compte le plus grand nombre de logements vacants est celui de Setagaya, avec environ 50 000 unités. Il est suivi par le quartier d'Ota (48 000 unités) et le quartier d'Adachi (40 000 unités). Comme ces quartiers ont une superficie et une population importantes, le nombre de logements vacants est aussi inévitablement élevé.
R2 : Les quartiers ayant les taux d'inoccupation les plus élevés sont Toshima (13,3 %), Minato (12,4 %) et Chuo (11,9 %). Ces quartiers disposent d'une offre importante d'appartements et de studios à louer, et on pense que les fluctuations des taux d'occupation ont affecté le taux d'inoccupation.
R3 : Si vous héritez d'un logement vacant, vous avez trois possibilités : 1) l'utiliser (usage propre ou location), 2) le vendre ou 3) le démolir. Nous vous recommandons de consulter d'abord le service de consultation pour les logements vacants de votre commune et de demander conseil à des spécialistes tels que des comptables-fiscalistes ou des sociétés immobilières. Il est également possible de bénéficier d'avantages fiscaux tels qu'une déduction spéciale de 30 millions de yens pour les revenus de transfert.
R4 : Si la propriété continue d'être mal gérée, elle peut être désignée comme "maison vacante spécifiée". Dans ce cas, les mesures préférentielles relatives à l'impôt foncier ne s'appliqueront plus et le gouvernement émettra des recommandations et des ordres de réparation et d'enlèvement de la propriété, ce qui peut éventuellement conduire à une démolition forcée par le biais d'une application administrative. Il y a également des effets négatifs sur l'environnement et des problèmes de prévention de la criminalité.
R5 : La banque de logements vacants du gouvernement métropolitain de Tokyo est un système géré par chaque quartier, ville et village pour fournir des informations sur la vente et la location de logements vacants. Elle a pour mission de mettre en relation les propriétaires et les utilisateurs potentiels. Le gouvernement métropolitain de Tokyo soutient le fonctionnement des banques de logements vacants dans les quartiers, les villes et les villages et encourage l'utilisation efficace des logements vacants.
INA&Associates fournit des conseils sur les maisons vacantes et une aide à l'achat et à la vente. Si vous êtes préoccupé par une maison vacante, n'hésitez pas à nous contacter.