Dans le domaine de la gestion immobilière, on entend de plus en plus souvent le mot clé "serrure intelligente". Si de nombreuses caractéristiques attrayantes sont mentionnées, telles que la commodité de déverrouiller les serrures à l'aide d'un smartphone et l'absence de remise de clés, il est également vrai que l'introduction effective des serrures intelligentes se heurte à de nombreux obstacles. Cet article explique les défis pratiques de l'introduction des serrures intelligentes et les mesures concrètes pour les surmonter du point de vue des gestionnaires immobiliers.
De nombreuses sociétés de gestion et propriétaires immobiliers souhaitent introduire des serrures intelligentes, mais hésitent à le faire. Cela s'explique non seulement par de simples questions techniques, mais aussi par l 'incertitude quant au recouvrement des coûts et à la compatibilité avec les caractéristiques de l'immeuble. D'un autre côté, de nombreux cas de réussite montrent qu'avec une stratégie et une planification adéquates, un retour sur investissement peut être obtenu dans les six mois à un an suivant l'installation.
Les serrures intelligentes ne sont pas un simple gadget informatique, mais doivent être considérées comme un outil stratégique pour améliorer l'efficacité et la rentabilité de la gestion immobilière. Cet article fournit les informations nécessaires pour prendre la décision de les introduire d'un point de vue pratique.
Le principal avantage de l'introduction de serrures intelligentes dans la gestion immobilière est la rationalisation des tâches de gestion immobilière et la réduction des coûts humains. Le temps et les efforts traditionnellement nécessaires pour répondre aux visites et gérer les clés lors des emménagements et des déménagements peuvent être considérablement réduits. Voyons les chiffres concrets.
| Activités de l'entreprise | Méthode conventionnelle | Après l'introduction des serrures intelligentes | Effet de réduction |
|---|---|---|---|
| Réponse à l'inspection préliminaire | 60 min/travail (y compris la présence) | 5 min/travail (télécommande uniquement) | 55 min/projet |
| Remise des clés | 30 min/chacun | 0 min/chacun (non requis) | 30 min/chacun |
| Changement de clé (en cas de déménagement) | 60 min/fois + 15 000 ¥/fois | 0 min/fois + ¥ 0/fois | 60 min/déplacement + 15 000 JPY/déplacement |
| Gestion des clés perdues | 120 minutes/déplacement + 15 000 ¥/déplacement | 5 minutes/voyage + 0 yen/voyage | 115 minutes/durée + 15 000 yens/durée |
Dans de nombreux cas, on peut s'attendre à économiser plus de 20 heures de travail par mois. Cet effet est particulièrement sensible lorsque le nombre d'unités gérées est important. Par exemple, Leopalace21 a rapporté une réduction d'environ 100 000 heures par an du travail lié aux clés en installant des serrures intelligentes dans plus de 200 000 unités en janvier 2024.
Outre l'amélioration de l'efficacité de la gestion immobilière, l'amélioration de la sécurité constitue un autre avantage majeur. L'introduction de serrures intelligentes améliore les aspects suivants
En outre, l'amélioration de la commodité pour les locataires peut constituer un point de différenciation pour un bien immobilier et une base pour l'augmentation du loyer. En fait, un appartement loué à Tokyo et géré par INA&Associates a vu son loyer mensuel augmenter de 1 000 yens et son revenu annuel de 120 000 yens grâce à l'installation de serrures intelligentes.
Cependant, malgré les avantages attrayants, il existe divers obstacles à la mise en œuvre effective. D'une manière générale, il s'agit de contraintes techniques et physiques, de défis économiques et de problèmes opérationnels.
Les problèmes de compatibilité avec la structure du bien et la géométrie du cylindre sont les plus susceptibles d'être rencontrés. Comme mentionné dans le procès-verbal, les clés spéciales, les cylindres à bouton intégré et les poignées à archet ne sont pas compatibles dans de nombreux cas, ce qui rend difficile l'introduction d'une uniformité dans tous les biens immobiliers.
Plus précisément, les conditions suivantes rendent l'introduction difficile
| Conditions non favorables | Raison | Alternatives |
|---|---|---|
| Cylindres à géométrie spéciale | Incompatibilité avec les produits d'usage courant | Remplacement du cylindre (coûts supplémentaires) |
| Cylindre avec bouton intégré | Pas de molette séparée | Sélection de produits dédiés (limitée) |
| Poignée en arc | Difficile d'obtenir un espace de montage | Envisager un autre type de quincaillerie |
| Plats avec serrures automatiques | Compatibilité avec les systèmes existants | Discussions avec la société de gestion, système dédié |
Dans la plupart des cas, même les serrures intelligentes de type remplacement de cylindre ne sont pas compatibles avec les serrures électriques existantes ou les serrures à structure spéciale.
Le deuxième obstacle majeur est le coût de l'installation et de l'exploitation. Les principaux éléments de coût sont les suivants
| Élément de coût | Coût approximatif | Remarque. |
|---|---|---|
| Prix de l'unité principale | 10 000-50 000 yens/unité | Les modèles à haute fonctionnalité peuvent coûter plus de 100 000 ¥. |
| Coût de l'installation | 10 000 - 30 000 yens/unité | Coût supplémentaire pour le remplacement des cylindres |
| Frais d'utilisation du système | Environ 10 000 yens/mois | Gestion du nuage, émission de mots de passe à usage unique, etc. |
| Maintenance | 1 000 à 5 000 yens par unité et par an | Remplacement de la batterie, inspections périodiques, etc. |
| Réparation des pannes | 5 000 à 20 000 yens par réparation | En dehors de la période de garantie |
Si des serrures intelligentes sont installées dans une propriété de 100 unités, le coût initial seul est calculé à environ 3 millions de yens, avec des coûts d'exploitation annuels de plus de 1,2 million de yens. La manière de récupérer cet investissement est un problème majeur.
Le fonctionnement même du système pose également un certain nombre de problèmes :
En particulier, le fait que de nombreuses fonctions des serrures intelligentes soient "dépendantes du réseau" constitue une contrainte majeure dans les propriétés inoccupées dépourvues d'un environnement Internet. Il y a aussi le problème pratique de l'incompatibilité de ces serrures avec les propriétés à verrouillage automatique.
Explorons une approche pragmatique basée sur des exemples d'installations réussies de serrures intelligentes qui ont surmonté ces obstacles.
Plutôt que de viser l'installation dans toutes les propriétés en même temps, une stratégie efficace consiste à procéder par étapes, en commençant par les propriétés qui s'y prêtent. Il est conseillé de commencer par les propriétés présentant les conditions suivantes
Il est également important de vérifier à l'avance les conditions d'installation. Avant l'installation, vérifiez la compatibilité avec votre porte d'entrée sur le tableau de compatibilité du fabricant et consultez un spécialiste si nécessaire. Dans le cas d'un logement loué, il ne faut pas oublier d'obtenir l'accord de la société de gestion ou du propriétaire.
Il est important de choisir le bon produit pour obtenir une efficacité élevée tout en maintenant les coûts d'installation et d'exploitation à un niveau bas. Il convient d'accorder une attention particulière aux points suivants
Il existe deux modèles principaux de retour sur investissement :
Modèle d'efficacité commerciale: retour sur investissement grâce à la réduction des coûts de main-d'œuvre et des coûts de remplacement des serrures.
Modèle d'augmentation de la valeur de la propriété: retour sur investissement par le biais de loyers supplémentaires.
Dans la planification de la mise en œuvre réelle, un modèle hybride combinant les deux est efficace.
Les points clés permettant d'atténuer les risques opérationnels sont les suivants
Les serrures intelligentes fonctionnant sur piles sont particulièrement efficaces en cas de catastrophe. Elles ne sont pas affectées par les coupures de courant et peuvent être déverrouillées à l'aide du code PIN ou des informations de la carte stockées dans l'unité, ce qui réduit le risque d'enfermement ou de verrouillage en cas de catastrophe.
Analysons le retour sur investissement (ROI) à partir des études de cas.
| Poste | Détails |
|---|---|
| Échelle d'introduction | 100 unités |
| Investissement initial | 2 millions JPY (20 000 JPY/unité) |
| Économies annuelles | 1,5 million de yens (coûts de main-d'œuvre et de remplacement des serrures) |
| Période d'amortissement | Environ 1 an et 4 mois |
| Principaux effets | Réduction du temps consacré aux prévisualisations (20 heures par mois), réduction de la gestion des clés perdues (15 cas par an). |
Dans cette étude de cas, les gains d'efficacité dans le traitement des prévisualisations et la gestion des clés ont été particulièrement significatifs. Le temps du personnel a été réorienté vers d'autres tâches, ce qui a contribué à améliorer la qualité du service.
| Objet | Détails |
|---|---|
| Échelle de mise en œuvre | 10 unités |
| Investissement initial | 300 000 yens (30 000 yens/unité) |
| Augmentation annuelle des revenus | 120 000 yens (loyer supplémentaire de 1 000 yens/mois) |
| Période d'amortissement | Environ 30 mois |
| Évaluation des locataires | Très apprécié comme "pratique car je n'ai pas besoin d'avoir une clé physique". |
Dans ce cas, en présentant clairement la serrure intelligente comme un point de différenciation et en fixant le loyer en conséquence, l'investissement a été récupéré en peu de temps. Il semble qu'elle ait été particulièrement populaire auprès des jeunes locataires.
D'un autre côté, il y a des leçons à tirer des cas où les choses ne se sont pas bien passées :
Ces exemples montrent l'importance d'une planification minutieuse et d'une bonne compréhension des caractéristiques de l'immeuble à l 'avance. En particulier, le délai de récupération de l'investissement doit être fixé de manière réaliste en fonction des conditions réelles du marché.
Le choix du produit est crucial lorsque l'on décide d'installer un système. Les principaux points de sélection sont expliqués ci-dessous.
Les serrures intelligentes peuvent être divisées en trois types selon la méthode d'installation, chacun ayant ses propres caractéristiques :
| Type d'installation | Caractéristiques | Propriétés adaptées |
|---|---|---|
| Type percé | Haute sécurité, nombreuses fonctionnalités Travaux de construction nécessaires, peut ne pas être disponible à la location |
Propriétés en propriété, propriétés nouvellement construites |
| Type de remplacement de cylindre | Installation facile, peu de changement dans l'apparence Modèles limités, fonctions limitées |
Propriétés des cylindres standard |
| Type de pâte | Installation facile, location possible Sécurité et durabilité faibles |
Propriétés louées, lorsqu'elles sont installées à titre d'essai |
Pour les immeubles locatifs, il est important de choisir un type de cylindre qui peut être facilement remis dans son état d'origine lorsque le locataire déménage. Les types à coller et les types de remplacement de cylindre compatibles avec la forme de la porte conviennent particulièrement bien.
Le système de déverrouillage est également un point de sélection important :
| Méthode de déverrouillage | Caractéristiques | Adapté à |
|---|---|---|
| Type à commande par téléphone intelligent | Possibilité de contrôle à distance, vérification de l'historique Dépendance à l'égard du smartphone et de la communication |
Propriétés pour les jeunes |
| Type PIN | Facile à utiliser, bonne autonomie de la batterie Risque de fuite du numéro |
Pour un large éventail de groupes d'âge |
| Type biométrique | Haute sécurité, pas de clé nécessaire Coûteux, impact sur l'environnement |
Propriétés de haute qualité |
| Type multi-dispositifs | Déverrouillage situationnel Complexe à mettre en place |
Propriétés à occupation multiple |
Dans le domaine de la gestion immobilière en particulier, les types d'appareils multiples augmentent la flexibilité opérationnelle. Plusieurs moyens de déverrouiller la porte, tels qu'un smartphone, un code PIN, une carte à puce ou une clé physique, peuvent être utilisés dans diverses situations.
L'environnement de communication est également un point important à prendre en compte :
| Méthode de communication | Caractéristiques | Points à noter |
|---|---|---|
| Wi-Fi requis | Multifonctionnel, contrôle à distance amélioré Dépend de l'environnement de communication |
Nécessite un bon environnement de communication |
| Type direct Bluetooth | Fonctionnement à courte distance possible Fonctionnement à distance limité |
Nécessite la proximité du smartphone |
| Type hors ligne | Aucun environnement de communication requis, fonctionnement stable Fonctionnalité limitée |
Gestion à distance limitée |
Les produits dotés d'une fonctionnalité hors ligne qui ne nécessitent pas de Wi-Fi sont particulièrement sûrs, surtout si l'on tient compte de la préparation aux catastrophes. Les unités fonctionnant sur piles qui peuvent stocker les codes PIN et les informations relatives aux cartes dans l'unité principale peuvent être déverrouillées en cas de coupure de courant ou de panne de réseau.
Enfin, voici quelques conseils pratiques pour l'installation et l'utilisation des serrures intelligentes.
Il est particulièrement important de confirmer au préalable la forme du cylindre. De nombreux fabricants de serrures intelligentes proposent un outil de vérification de la compatibilité des cylindres sur leur site web.
En ce qui concerne le fonctionnement, il convient de noter la question de la dépendance vis-à-vis du réseau: dans les pièces vacantes dépourvues d'environnement Wi-Fi, les fonctions de contrôle à distance et d'historique ne peuvent pas être utilisées, ce qui peut limiter l'utilisation du système pour répondre aux demandes de prévisualisation.
Si l'introduction de serrures intelligentes dans la gestion immobilière présente de nombreux avantages, elle se heurte également à des obstacles pratiques. Les points suivants sont particulièrement importants
Avec une planification adéquate et une approche pragmatique, les serrures intelligentes peuvent contribuer de manière significative à l'amélioration de l 'efficacité et de la rentabilité de la gestion immobilière. En particulier, plus le nombre d'unités gérées est élevé, plus l'efficacité des opérations d'inspection interne et la réduction des coûts de gestion des clés sont importantes.
S'il n'est pas réaliste d'introduire les serrures intelligentes de manière uniforme dans tous les immeubles, une introduction sélective en fonction des caractéristiques de l'immeuble et la création d'une valeur ajoutée en tenant compte des besoins des locataires feront des serrures intelligentes un outil puissant pour la gestion immobilière.
R : Oui, c'est possible . En particulier, les serrures à clipser et les serrures à cylindre de remplacement peuvent être installées dans des immeubles locatifs, car elles peuvent être remises dans leur état d'origine lorsque le locataire déménage. Toutefois, n'oubliez pas d'obtenir l'accord de la société de gestion ou du propriétaire. Si le cylindre doit être remplacé, le cylindre existant peut être stocké et remplacé à nouveau lorsque vous déménagez.
R : L'assistance varie en fonction du produit . Les serrures intelligentes à piles ne sont pas affectées par les pannes de courant, tandis que les serrures intelligentes à branchement électrique cessent de fonctionner en cas de panne de courant s'il n'y a pas d'alimentation électrique de secours. La dépendance vis-à-vis du réseau varie d'un modèle à l'autre, et les modèles qui stockent les codes PIN et les informations de la carte dans l'unité principale peuvent être utilisés dans un environnement hors ligne. Lors de l'installation du système, il est recommandé de choisir un produit qui peut être sauvegardé et déverrouillé à l'aide d'une clé physique, en tenant compte des interventions d'urgence.
R : C'est possible , mais il est important de tenir compte des conditions du marché et des besoins des locataires. Les principaux moyens sont les suivants
Dans certains cas réels, un supplément de 1 000 JPY par mois a été ajouté avec succès au loyer. La clé de l'acceptation est de promouvoir le fait qu'il n'y a pas besoin de s'inquiéter de la perte des clés ou du remplacement des serrures, et la commodité de verrouiller et déverrouiller la porte avec un smartphone.
R : De nombreuses serrures intelligentes ne peuvent pas être installées avec les types de cylindres et les formes de porte suivants
Avant l'installation, il est recommandé de vérifier la compatibilité avec la porte de votre maison dans le tableau de compatibilité du fabricant. Une confirmation préalable est essentielle, en particulier pour les propriétés anciennes et les portes de forme particulière.
R: La fonction de mot de passe unique est importante. Elle permet de prendre les mesures de sécurité suivantes
SmartLock associé à un système de gestion en nuage peut également être utilisé avec un système de réservation de visionnage pour délivrer et gérer automatiquement des mots de passe à usage unique.
Si vous envisagez d'installer des serrures intelligentes dans votre propre propriété, nous vous recommandons de tester d'abord l'efficacité du système dans un petit nombre de propriétés. La sélection des produits et la planification opérationnelle adaptées aux caractéristiques de la propriété sont la clé d'une mise en œuvre réussie des serrures intelligentes. N'hésitez pas à contacter INA&Associates si vous avez des questions ou si vous souhaitez en discuter plus en détail.