Propriétaires de biens locatifs, êtes-vous inquiets à l'idée de devoir faire face à des problèmes soudains ? Des chiens sont gardés alors que les animaux ne sont pas autorisés", "Plaintes concernant le bruit la nuit", "Pannes d'équipement pendant les vacances"... D'après l'expérience d'INA & Associates dans la résolution des problèmes de nombreux propriétaires, il est important de comprendre qu'il y a des limites claires à l'autogestion.
En particulier, le cas dont nous parlons ici, où un locataire gardait un chien dans une propriété où les animaux de compagnie ne sont pas autorisés, est un problème typique auquel sont confrontés les propriétaires en autogestion. De tels problèmes requièrent des connaissances juridiques spécialisées et une réponse calme, et sont souvent difficiles à gérer par les propriétaires eux-mêmes, qui ont tendance à s'impliquer émotionnellement.
Cet article détaille les risques encourus par les propriétaires autogérés et les avantages de l'externalisation auprès d'une société de gestion. Nous espérons qu'il vous sera utile pour rendre votre gestion locative plus stable en tant qu'"investissement".
M. Yamada (pseudonyme) est propriétaire de quatre appartements à Tokyo, qu'il gère de manière indépendante. Un jour, un locataire lui a signalé qu'un chien faisait du bruit dans la pièce voisine. Tous les appartements de M. Yamada comportent une clause "animaux interdits" dans leur contrat.
Mme Yamada pensait qu'elle devrait être obligée de quitter le logement parce que le contrat stipulait que les animaux de compagnie n'étaient pas autorisés. Cependant, elle n'a pas réalisé que la "doctrine de l'abus de confiance" s'applique à la résiliation d'un contrat de location. Il était difficile de résilier immédiatement le contrat au seul motif qu'elle possédait un animal de compagnie, et il était nécessaire de prouver des dommages et des nuisances spécifiques, ainsi que des procédures de notification appropriées.
En conséquence, plusieurs locataires ont dû déménager en raison des retards dans la réaction à la situation, ce qui a également causé des dommages secondaires sous la forme d'une augmentation du taux d'inoccupation. Ce cas est un exemple typique des limites de l'autogestion.
L'autogestion présente les principaux risques et limites suivants. Ceux-ci sont résumés dans le tableau afin de mieux comprendre les défis auxquels sont confrontés les propriétaires autogérés.
| Éléments de risque | Problèmes liés à l'autogestion | Avantages de l'externalisation à une société de gestion |
|---|---|---|
| Manque de connaissances juridiques | Méconnaissance de la réaction appropriée en cas de rupture de contrat et des procédures juridiques | Des mesures appropriées peuvent être prises en consultation avec des experts juridiques engagés par la société de gestion. |
| Réponse tardive | Il est difficile de réagir rapidement en raison de conflits avec les activités principales. | Une réponse rapide et appropriée est possible 24 heures sur 24 |
| Réponse émotionnelle | Les sentiments personnels peuvent facilement s'immiscer et aggraver les problèmes. | Répond calmement et objectivement en tant que tierce partie |
| Manque d'expertise | Manque d'expertise dans la gestion des bâtiments et les relations avec les locataires | Capable de répondre grâce à sa grande expérience et à son expertise |
| Contraintes de temps | Difficile de répondre aux problèmes les jours fériés et la nuit | Système d'intervention d'urgence 24 heures sur 24 en place |
| Prévention des problèmes | Manque de connaissances et de temps pour prendre des mesures préventives | Détection précoce des problèmes grâce à des patrouilles et des rapports réguliers |
La plus grande difficulté pour les propriétaires autogérés est la complexité des réponses juridiques aux ruptures de contrat. Par exemple, même en cas de violation de la clause d'interdiction des animaux domestiques, il n'est pas possible de résilier immédiatement le contrat ou d'exiger du locataire qu'il quitte les lieux.
Dans les précédents judiciaires, la "doctrine de l'abus de confiance" est appliquée et l'accent est mis non seulement sur une simple rupture de contrat, mais aussi sur le fait de savoir si le comportement a atteint un niveau tel qu'il détruit la relation de confiance entre le propriétaire et le locataire. Ce jugement requiert des connaissances et une expérience spécialisées.
Les avantages de la sous-traitance à une société de gestion sont multiples. En particulier, les points suivants peuvent être identifiés comme des solutions aux problèmes rencontrés par l'autogestion.
Les sociétés de gestion disposent d'une expérience et d'une expertise considérables en matière de gestion d'immeubles locatifs. En outre, en engageant un avocat-conseil, elles peuvent fournir des conseils appropriés sur la base d'affaires antérieures et de précédents judiciaires.
Par exemple, dans l'affaire des animaux domestiques mentionnée plus haut, on peut s'attendre aux réponses professionnelles suivantes
L'un des principaux avantages d'une société de gestion est son système de réponse 24 heures sur 24 en cas d'urgence. Les résidences sont souvent confrontées à des appels d'urgence des locataires et à des problèmes d'équipement pendant la nuit ou les jours fériés.
Avec une société de gestion, les propriétaires peuvent bénéficier de la tranquillité d'esprit suivante
Une bonne société de gestion prend des mesures préventives avant que les problèmes ne surviennent. Grâce à des patrouilles régulières et à la communication avec les locataires, les petits signes peuvent être négligés et traités avant qu'ils ne se transforment en problèmes majeurs.
Voici quelques exemples de gestion préventive
Le coût de l'externalisation de la gestion est généralement de l'ordre de 5 % du loyer, mais la valeur en vaut largement la peine. Si l'on considère le temps et les efforts nécessaires pour résoudre les problèmes liés à l'autogestion et le risque de vacance, l'externalisation auprès d'une société de gestion est une option plutôt rentable.
Effets d'économie de la gestion externalisée :
Une bonne société de gestion ne se contente pas de gérer le bien immobilier, elle contribue également à en améliorer la rentabilité. En recevant des conseils professionnels sur la fixation des loyers et les stratégies de recrutement des locataires en fonction des tendances du marché, vous pouvez espérer maintenir et améliorer la valeur à long terme de votre bien .
Des mesures spécifiques d'amélioration des revenus :
Toutes les sociétés de gestion n'offrent pas les mêmes services. Afin de sélectionner une société de gestion de qualité, il convient de prêter attention aux points suivants.
Le facteur le plus important dans le choix d'une société de gestion est la rapidité et la qualité de sa réponse aux demandes et aux problèmes des locataires. Il est particulièrement important de vérifier si la société dispose d'un système d'intervention d'urgence.
Points à vérifier :
Les antécédents et l'expérience d'une société de gestion sont un indicateur important de la qualité de ses services. En particulier, il est conseillé de vérifier si la société a de l'expérience dans la gestion de biens immobiliers de taille et de caractéristiques similaires aux vôtres.
Points à vérifier :
Les bonnes sociétés de gestion disposent d'un système de reporting transparent. Vous pouvez vous attendre à des rapports réguliers sur les recettes et les dépenses, à un partage de l'état des biens et à des rapports d'avancement détaillés en cas de problème.
Points à surveiller :
Le taux du marché pour les frais de gestion est d'environ 5 % du loyer, mais le moins cher n'est pas toujours le meilleur. Il est important de prendre une décision globale sur l'équilibre entre les services offerts et les coûts Smitty.
Éléments à comparer et à prendre en compte :
| Élément | Frais de gestion approximatifs | Services inclus |
|---|---|---|
| Gestion de base | 3-4% du loyer | Perception des loyers, relations avec les locataires, inspections simples |
| Gestion standard | 5-6% du loyer | Gestion de base + patrouilles régulières, gestion des installations, aide à la rénovation |
En matière de gestion locative, l'externalisation vers une société de gestion n'est pas seulement un "coût", mais doit être considérée comme un "investissement" pour augmenter la valeur des actifs et la rentabilité. En particulier, des connaissances juridiques et une réaction calme sont nécessaires en cas de rupture de contrat, comme dans le cas d'un locataire gardant un chien dans une propriété où les animaux de compagnie ne sont pas autorisés.
L'autogestion comporte les risques suivants
En revanche, l'externalisation auprès d'une société de gestion présente les avantages suivants
Pour une gestion locative stable et à long terme, l'aide d'un professionnel est un choix judicieux. L'externalisation auprès d'une société de gestion permettra non seulement au propriétaire de disposer de plus de temps et de capacités mentales, mais aussi de maintenir et d'améliorer la valeur de ses biens.
R : Ce n'est pas le cas. Une bonne société de gestion vérifiera régulièrement les intentions du propriétaire et gérera le bien conformément à ses exigences. Le rôle clé de la société de gestion est plutôt d'agir en tant que conseiller avec des connaissances spécialisées et de faire des suggestions pour maximiser les actifs du propriétaire.
R : Oui , les petites propriétés sont celles pour lesquelles l'externalisation auprès d'une société de gestion est la plus efficace. Le nombre de biens étant faible, l'impact d'un seul problème sur l'ensemble de la gestion peut être significatif. En outre, dans de nombreux cas, il est difficile pour les propriétaires qui travaillent en même temps de réagir de manière appropriée en raison de contraintes de temps, de sorte que le soutien d'une société de gestion professionnelle peut être efficace.
R : En général, les rapports mensuels sont la norme, mais certaines sociétés de gestion proposent également un portail en ligne où vous pouvez vérifier en temps réel le taux d'occupation et les recettes et dépenses. Il est également possible de recevoir des rapports sur les problèmes et les questions importantes au cas par cas. Il est recommandé de confirmer les détails de la fréquence et de la méthode des rapports au moment de la signature du contrat.
R : Le changement de société de gestion dépend des termes du contrat conclu avec la société de gestion actuelle. En règle générale, vous devez donner un préavis (1 à 3 mois) par écrit pour résilier le contrat. Le transfert vers la nouvelle société de gestion aura alors lieu. Pour que la transition se fasse en douceur, la coopération de l'ancienne et de la nouvelle société de gestion est nécessaire.
R : En principe , une société de gestion peut s'occuper de nombreux problèmes liés aux locataires, mais dans les cas où l'intervention d'un spécialiste est nécessaire, par exemple en cas de litiges juridiques particulièrement graves ou de problèmes structurels dans le bâtiment, la société travaillera avec des spécialistes tels que des avocats et des architectes. Une bonne société de gestion disposera également d'un système permettant d'introduire et de travailler avec les spécialistes appropriés dans ces situations.
Pourquoi ne pas consulter un professionnel de la gestion locative ?
INA&Associates propose des consultations gratuites aux propriétaires qui rencontrent des problèmes d'autogestion. Notre personnel expérimenté vous guidera avec soin dans tous les domaines, de la gestion des problèmes des locataires, y compris ceux liés à la possession d'un animal de compagnie, à l'aide à la transition vers une gestion externalisée.