Ces dernières années, le marché de la location d'appartements en copropriété au Japon a été remarquablement dynamique : les données de janvier 2025 montrent des augmentations de loyer d'une année sur l'autre dans de nombreuses grandes villes, avec un certain nombre de zones atteignant leurs niveaux les plus élevés depuis 2015. Cette situation est due à une combinaison de facteurs, notamment une reprise du retour dans les centres-villes, un transfert des acheteurs vers les locataires en raison de la flambée des prix des copropriétés, et une augmentation du nombre de résidents étrangers. Toutefois, malgré l'environnement favorable du marché, les investisseurs doivent également tenir compte des facteurs de risque tels que la flambée des coûts de construction, la hausse des taux d'intérêt et le déclin futur de la population. Cet article présente une analyse de l'état actuel du marché de la location de condominiums et des prévisions pour l'avenir, ainsi que les points clés nécessaires à la prise de décision en matière d'investissement. Plutôt que de se contenter de surfer sur la vague d'un "marché fort", il convient d'évaluer correctement les risques et les rendements et d'envisager des stratégies d'investissement pour réussir dans une perspective à long terme.
En 2025, le marché national de la location d'appartements en copropriété poursuit sa tendance à la hausse. Selon une enquête réalisée par At Home, le loyer moyen demandé pour les appartements locatifs et les condominiums dans 13 régions du pays en janvier 2025 a enregistré des augmentations d'une année sur l'autre dans de nombreuses régions.
Les facteurs suivants sont à l'origine de la bonne tenue du marché de la location d'appartements en copropriété
Retour au centre-ville : après la tendance temporaire à l'éloignement du centre-ville en raison de la nouvelle infection par le coronavirus, on observe une tendance croissante au retour au centre-ville à mesure que les activités sociales se normalisent. En particulier, le retour du travail de bureau et la reprise de l'enseignement en face à face par les étudiants ont entraîné une augmentation de la demande locative dans les zones urbaines.
Flambée des prix des appartements à vendre: en 2024, les prix des appartements d'occasion dans la région métropolitaine de Tokyo sont plus élevés qu'en 2013, et les prix des nouvelles constructions augmentent également. En conséquence, les acheteurs potentiels qui ont dépassé leur budget d'achat de logement affluent sur le marché de la location.
Augmentation du nombre de résidents étrangers : le nombre de résidents étrangers a atteint un niveau record de 3 410 992 à la fin de l'année 2023 (en hausse de 10,9 % par rapport à la fin de l'année précédente), l'augmentation étant particulièrement sensible dans les grandes villes telles que Tokyo, Aichi et Osaka. Cette augmentation des résidents étrangers est un facteur de stimulation de la demande locative.
Expansion des contrats d'entreprise : les contrats d'entreprise sont en augmentation, les entreprises profitant des programmes d'aide au logement, et l'on peut s'attendre à une occupation stable même à des niveaux de loyers relativement élevés.
Sensibilisation croissante à la qualité des logements: la généralisation du travail à distance dans la région sinistrée de Corona a conduit à accorder une importance croissante à la qualité de l'espace de vie, augmentant ainsi la demande de logements locatifs de haute qualité.
La vigueur du marché varie en fonction de la région et du type de logement.
Tendances par région:
Tendances par type de logement:
Les revenus tirés d'un investissement locatif en copropriété peuvent être divisés en deux catégories principales : les gains en revenus (revenus locatifs) et les gains en capital (bénéfices sur la vente). Dans le contexte actuel du marché, les perspectives de ces revenus sont les suivantes
Perspectives des gains de revenus (revenus locatifs):
Perspectives pour les gains en capital (gains sur la vente):
Si le marché de la location d'appartements en copropriété affiche de bonnes performances, les investisseurs doivent également être conscients des facteurs de risque suivants
Risque de vacance : le risque le plus important d'un investissement immobilier est l'apparition de logements vacants. Le risque d'inoccupation est plus élevé pour les immeubles mal situés, dont les installations sont anciennes et dont les loyers sont plus élevés que ceux du marché environnant.
Augmentation des coûts de construction : l'augmentation des coûts de construction, qui a commencé vers 2021, a atteint 30 à 40 % au cours des trois dernières années et devrait se poursuivre. Cela pose un risque de détérioration de la rentabilité des nouveaux investissements.
Changements dans l'environnement financier: à la suite de la levée de la politique de taux d'intérêt négatifs de la Banque du Japon, les taux hypothécaires ont augmenté. Cela peut entraîner une augmentation des coûts de financement, ce qui peut avoir un effet négatif sur les flux de trésorerie.
Risque d'offre excédentaire: dans une enquête menée par Mitsubishi Estate Real Estate Services, l'offre excédentaire est le facteur le plus souvent cité comme pouvant avoir un impact négatif sur le marché. Certains craignent que l'équilibre entre l'offre et la demande ne se détériore en raison d'une augmentation de l'offre nouvelle dans certaines régions.
Vieillissement et déclin de la population: à long terme, le déclin et le vieillissement de la population japonaise pourraient affecter la demande de logements locatifs. Cependant, les changements dans la composition des ménages, tels que l'augmentation du nombre de ménages d'une seule personne, peuvent partiellement compenser certains de ces facteurs.
Incertitude provenant de l'étranger : un autre facteur à prendre en compte est le niveau élevé d'incertitude provenant de l'étranger, comme les politiques de la nouvelle administration américaine et les risques géopolitiques dans diverses régions. Ces facteurs peuvent indirectement affecter le marché immobilier japonais.
Difficulté à prévoir les coûts de réparation: il existe un risque que les coûts de réparation soient plus élevés que prévu après l'achat, en particulier pour les biens de seconde main. Une recherche et une planification financière adéquates sont nécessaires.
Les investisseurs peuvent se préparer à ces risques en prenant les mesures suivantes
Mesures contre le risque d'inoccupation:
Planification financière et gestion des flux de trésorerie:
Qualité et entretien des biens immobiliers:
Diversification et gestion de portefeuille:
Collecte d'informations et analyse du marché:
Pour réussir un investissement locatif en copropriété, il est essentiel de sélectionner un bien immobilier approprié. Il est conseillé de sélectionner un bien en mettant l'accent sur les points suivants
L'agencement et la surface: les données actuelles du marché montrent que les hausses de loyer sont particulièrement sensibles dans les logements pour couples (30-50 m2). Compte tenu de l'augmentation du nombre de ménages d'une personne et de DINKS (couples qui travaillent ensemble et n'ont pas d'enfants), la demande de plans d'étage pour une ou deux personnes (1R, 1K, 1LDK, 2DK, etc.) devrait rester stable à l'avenir.
Qualité des bâtiments et équipements:
Âge du bâtiment et état d'entretien:
Statut de gestion:
L'emplacement est l'un des facteurs les plus importants qui déterminent le succès ou l'échec d'un investissement immobilier. Pour les investissements locatifs en copropriété, les critères suivants devraient être utilisés pour sélectionner la région et l'emplacement
Accès aux transports:
Accès aux commodités de la vie quotidienne:
la démographie:
Potentiel futur:
Environnement immédiat:
Situation concurrentielle:
Actuellement, les zones présentant un intérêt particulier sont les suivantes
Une gestion appropriée des coûts et un calcul précis des rendements sont essentiels pour générer des revenus stables à partir d'un investissement locatif en copropriété.
Ventilation des coûts de fonctionnement et guide: les coûts de fonctionnement dans la gestion des copropriétés locatives sont généralement de l'ordre de 20 à 30 % des revenus locatifs. Les principaux postes de dépenses sont les suivants
Frais de gestion et d'entretien de l'immeuble:
les frais de gestion des locataires:
les impôts:
Autres dépenses:
Méthode de calcul des rendements: Il existe deux grands types de rendements pour les investissements immobiliers : les rendements surfaciques et les rendements réels.
Le rendement surfacique:
Rendement surfacique = Revenu locatif annuel ÷ Prix d'acquisition du bien × 100 (%)
Exemple : Si le revenu locatif annuel est de 6 millions de JPY et le prix d'acquisition du bien de 100 millions de JPY, le rendement surfacique = 6 millions de JPY ÷ 100 millions de JPY × 100 = 6 %.
Rendement réel:
Rendement réel = (revenus locatifs annuels - dépenses annuelles) ÷ (prix d'acquisition du bien + dépenses à l'achat) × 100 (%)
Exemple : Si les revenus locatifs annuels sont de 6 millions de JPY, les dépenses annuelles de 1 million de JPY, le prix d'acquisition du bien est de 100 millions de JPY et les dépenses au moment de l'achat sont de 8 millions de JPY, le rendement réel = (6 millions de JPY - 1 million de JPY) ÷ (100 millions de JPY + 8 millions de JPY) × 100 = environ 4,6 %.
Le rendement réel représentant plus précisément la rentabilité réelle, c'est sur lui qu'il convient de se concentrer lors de la prise de décision d'investissement. En général, pour les investissements locatifs en copropriété, le rendement réel est inférieur de 1 à 2 % au rendement surfacique.
Rendements approximatifs: les rendements approximatifs des investissements locatifs en copropriété dans l'environnement de marché actuel sont les suivants
| Type de bien | Emplacement | Rendement en surface | Rendement réel |
|---|---|---|---|
| Copropriétés neuves | Zone urbaine | 3-4% (dans le centre ville) | 2 - 3% (dans le centre ville) |
| Nouveaux immeubles en copropriété | Banlieue | 4-5% (zone urbaine) | 3-4% du total |
| Copropriétés d'occasion | Zone urbaine | 4-6% (dans le centre ville) | 3-5% du total |
| Copropriétés d'occasion | Banlieue | 5-7% (en banlieue) | 4-6%. |
| Copropriétés à un seul logement | Zone urbaine | 5-7% (5-7%) | 4-6% (zone urbaine) |
| Copropriétés d'un seul bâtiment | Zone suburbaine | 6-9% (dans les banlieues) | 5-8% (en banlieue) |
Les prévisions suivantes peuvent être faites pour le marché de la location d'appartements en copropriété en 2025 et au-delà.
Poursuite de la tendance à la hausse des loyers : la tendance à la hausse des loyers devrait se poursuivre dans un avenir prévisible en 2025. La demande locative devrait rester forte.
Changements dans la démographie de la demande:
Tendances du marché de l'investissement:
Perspectives par région:
Les facteurs de risque suivants sont possibles pour le marché de la location d'appartements en copropriété après 2025. Les investisseurs doivent envisager des contre-mesures en conséquence.
Changements dans l'environnement financier: les taux d'intérêt pourraient continuer à augmenter à mesure que la Banque du Japon normalise sa politique monétaire. Cela peut entraîner une augmentation de la charge d'intérêt sur les prêts d'investissement immobilier et une augmentation des taux plafonds (c'est-à-dire des ajustements des prix de l'immobilier).
[Mesures d'intervention.
Risque de surabondance de l'offre : il est à craindre que l'équilibre entre l'offre et la demande ne se détériore en raison de l'augmentation de l'offre nouvelle dans certaines régions. Une attention particulière doit être accordée à l'offre excédentaire de biens locatifs haut de gamme et dans certaines zones.
[Mesures d'intervention
Changement démographique: à long terme, le déclin de la population japonaise pourrait affecter la demande de logements locatifs. Une attention particulière doit être accordée aux villes régionales et aux zones suburbaines.
[Mesures d'intervention.
Coûts de construction élevés: les coûts de construction devraient rester élevés en raison de la hausse des prix des matériaux de construction et des coûts de la main-d'œuvre. Cette situation peut nuire à la rentabilité des nouveaux développements et augmenter la valeur relative des propriétés existantes, tandis que les coûts de réparation risquent également d'augmenter.
[Mesures d'intervention.
Fluctuations du marché dues à des facteurs étrangers : L'incertitude accrue due à des facteurs étrangers, tels que la politique de la nouvelle administration américaine et les conflits mondiaux, peut également affecter le marché immobilier japonais.
[Mesures d'intervention
Le marché de la location d'appartements en copropriété est actuellement très dynamique en raison d'une reprise du retour dans les centres-villes, d'un transfert des acheteurs vers les locataires dû à la flambée des prix des appartements en copropriété, et d'une augmentation du nombre de résidents étrangers. Les données de janvier 2025 montrent des augmentations de loyer d'une année sur l'autre dans de nombreuses grandes villes, avec un certain nombre de zones atteignant de nouveaux sommets. En outre, le marché devient de plus en plus attrayant pour les investisseurs.
Si cet environnement de marché offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs, un certain nombre de facteurs de risque doivent également être soulignés. Face à des risques tels que lahausse des taux d'intérêt, l'augmentation des coûts de construction et le déclin futur de la population, les investisseurs qui réussissent se concentrent sur les points suivants
Choisir le bon bien immobilier : choisir un bien immobilier présentant des facteurs qui stimuleront la demande des occupants, tels que l'accessibilité, la proximité des commodités, la qualité de la construction et les équipements.
Décisions d'investissement axées sur l'emplacement: sélectionner des zones présentant un potentiel futur en termes de démographie, de plans de réaménagement et d'infrastructures de transport.
Comprendre précisément les coûts : estimer les coûts d'exploitation (20 à 30 % des revenus locatifs à titre indicatif) de manière appropriée et analyser la rentabilité sur la base des rendements réels.
Mettre en œuvre des mesures de couverture des risques: se préparer à divers risques en utilisant des taux d'intérêt fixes, en prévoyant une structure de capital confortable et en diversifiant les investissements.
Adopter une perspective à long terme: viser la constitution d'un patrimoine à long terme et la génération de revenus sans se laisser influencer par les fluctuations à court terme du marché.
Même si l'on s'attend à ce que la forte demande locative et les tendances à la hausse des loyers se poursuivent dans un avenir prévisible au-delà de 2025, des décisions d'investissement plus prudentes seront nécessaires, en reconnaissant que le marché passe d'une "phase d'expansion" à une "phase d'apogée". Plutôt que de simplement surfer sur la vague d'un "marché fort", il est important d'évaluer correctement le risque et le rendement et d'élaborer une stratégie fructueuse dans une perspective à long terme lorsqu'on investit dans des immeubles locatifs en copropriété.
R1: Le facteur de réussite le plus important dans l'investissement locatif en copropriété est l'emplacement. Il est important de choisir un bien immobilier dans une zone très proche des gares, des arrêts de bus, des supermarchés, des magasins de proximité et d'autres installations pratiques, et où l'on peut s'attendre à une demande de location stable. En outre, la qualité du bâtiment, la fixation d'un loyer approprié et l'efficacité de la gestion et de l'exploitation sont également des facteurs de réussite.
R2 : Pour déterminer si le marché actuel de la location d'appartements en copropriété est une "bulle" ou non, il est nécessaire d'évaluer la force de la demande réelle et l'environnement financier à l'origine des augmentations de prix. Bien qu'il existe des facteurs de hausse des loyers basés sur la demande réelle, tels que la résurgence du retour dans les centres-villes et l'augmentation des résidents étrangers, la majorité des experts du marché de l'investissement immobilier sont d'avis que le marché "continue à se développer et approche de son apogée". Il est raisonnable de penser que le marché entre dans une "phase de maturité" où de nouvelles augmentations rapides sont peu probables, voire une bulle.
R3: Les frais de fonctionnement des investissements locatifs en copropriété s'élèvent généralement à environ 20-30% des revenus locatifs. Les principaux postes de coûts comprennent les frais de consignation de la gestion, les frais de réparation, les fonds de réserve pour les réparations, les coûts des services publics pour les parties communes, les primes d'assurance non-vie, les coûts de recrutement des locataires, les pertes dues à la vacance, l'impôt foncier et la taxe d'aménagement urbain. Les points clés de la gestion comprennent (1) la sélection d'une société de gestion de qualité, (2) l'exécution des réparations et de l'entretien planifiés, (3) la fourniture de services visant à accroître la satisfaction des locataires, (4) la fixation et la révision des loyers de manière appropriée, et (5) la gestion correcte de la fiscalité et de la comptabilité.
A4 : L'augmentation du nombre de résidents étrangers a eu les effets suivants sur le marché de la location d'appartements en copropriété. (1) Stimulation de la demande globale de location : le nombre de résidents étrangers a atteint le chiffre record de 3,41 millions à la fin de l'année 2023, augmentant ainsi la demande de location, en particulier dans les zones urbaines. (2) Diversification des besoins par nationalité et par objectif : des besoins divers sont apparus, allant de propriétés à bas prix pour les étudiants internationaux à des propriétés haut de gamme pour des professionnels hautement spécialisés. (3) Développement des services de gestion locative pour les étrangers : les services destinés aux locataires étrangers, tels que l'assistance multilingue et le soutien au mode de vie, sont en train d'être améliorés. Cette tendance devrait se poursuivre en raison de la reprise de l'immigration et de l'acceptation accrue des travailleurs étrangers.
A5 : Au cours de la prochaine décennie, le marché de la location d'appartements en copropriété devrait connaître un mélange de dynamisme à court terme et de changements structurels à long terme : jusqu'en 2025-2027 environ, la demande de location restera forte, en particulier dans les zones urbaines, en raison d'un retour dans les centres-villes et d'une augmentation du nombre de résidents étrangers. À moyen terme, la normalisation en cours des taux d'intérêt et les coûts de construction élevés pourraient freiner l'offre nouvelle et augmenter la valeur relative des biens existants. À plus long terme, la population japonaise continuant à diminuer, on assistera à une "fuite vers la qualité" et à une polarisation entre les biens qui excellent en termes d'emplacement et de qualité de construction et ceux qui n'excellent pas. On s'attend également à une augmentation de la demande de biens immobiliers destinés à des groupes cibles spécifiques, tels que ceux destinés aux ménages célibataires, aux ménages âgés et aux résidents étrangers.
L'investissement locatif en copropriété n'est pas seulement une "gestion d'actifs", c'est aussi une "entreprise" qui soutient la vie des locataires. Outre l'analyse de l'environnement et des données du marché, la compréhension des besoins des locataires et une gestion opérationnelle appropriée sont les clés de la réussite à long terme. Il est recommandé de clarifier d'abord ses objectifs d'investissement et sa situation financière, puis de prendre une décision réfléchie en tenant compte des conseils d'un expert.