Dans le domaine de la gestion locative, la sélection des locataires est un processus important qui détermine la stabilité de la gestion d'un bien immobilier. Toutefois, ces dernières années, un nombre croissant de candidats locataires ont utilisé des alibis pour passer frauduleusement le processus de sélection, ce qui pose un sérieux problème aux sociétés de gestion locative et aux propriétaires.
Les sociétés alibis sont des sociétés qui délivrent de faux certificats de revenus et d'emploi, prétendant être employées par des sociétés pour lesquelles elles ne travaillent pas en réalité. Ces pratiques trompeuses ont donné lieu à un nombre infini de cas où des locataires potentiels qui n'auraient normalement pas passé la procédure de sélection finissent par signer un contrat.
Cet article explique en détail la réalité des sociétés alibi et les moyens spécifiques de les repérer, sur la base de nos nombreuses années d'expérience en matière de gestion locative en tant qu'INA&Associates Ltd. Nous vous fournirons des connaissances pratiques sur la manière d'établir un système de sélection approprié et de parvenir à une gestion locative stable.
Une société alibi, également connue sous le nom de "société d'enrôlement", est une société qui fournit des services permettant de faire croire que l'utilisateur travaille pour la société. Elles sont principalement utilisées par les bateliers, les indépendants, les travailleurs à temps partiel, les travailleurs indépendants et les chômeurs pour passer les contrôles de location des contrats de location.
Ces entreprises créent des sociétés sur papier et fournissent les services suivants
Les frais d'utilisation des sociétés alibi varient généralement de quelques dizaines de milliers à quelques centaines de milliers de yens et, dans la plupart des cas, le service est fourni pour une période limitée jusqu'à ce qu'un contrat de location soit conclu.
Un revenu stable et un lieu d'emploi fiable sont des facteurs importants dans le processus de sélection pour emménager dans un logement locatif. Toutefois, les professions suivantes peuvent être désavantagées lors de la procédure de sélection, même si elles disposent en réalité de revenus suffisants
Professions susceptibles d'être désavantagées lors de la procédure de sélection
De plus en plus, les personnes exerçant ces professions font appel à des sociétés alibis pour emménager dans des logements offrant de meilleures conditions. La demande d'alibis augmente, en particulier dans les zones urbaines populaires, où les critères de sélection sont plus stricts.
La présence de sociétés alibis a de graves conséquences pour le secteur de la location dans son ensemble, notamment
Impact sur les propriétaires et les sociétés de gestion
Impact sur les locataires en bonne santé
Impact sur la société dans son ensemble
Face à cette situation, les professionnels de la gestion locative doivent identifier correctement les sociétés alibi et s'efforcer de maintenir un marché locatif sain.
Pour repérer l'utilisation d'alibis, il est important d'être très attentif à chaque étape du processus de sélection et de vérifier les points de contrôle de base suivants.
La raison pour laquelle un locataire potentiel a déménagé est un indice important qui permet de déduire sa situation de vie et sa situation financière. De nombreuses personnes qui utilisent des alibis ont tendance à donner des raisons vagues, telles que
Raisons de déménager dans un nouvel endroit à connaître.
Lorsque ces raisons sont invoquées, il convient de confirmer leur véracité en posant une série de questions plus spécifiques.
Les points suivants doivent être vérifiés en détail sur les documents d'identité présentés
Points de contrôle pour les permis de conduire
Points de contrôle de la carte d'assurance maladie
Le facteur le plus important pour détecter une entreprise alibi est une enquête approfondie sur les informations relatives à l'employeur. Les étapes suivantes peuvent être suivies pour vérifier
Vérifier l'existence de la société
Confirmation des coordonnées
La vérification de l'inscription est l'un des moyens les plus efficaces pour détecter une entreprise alibi. Les méthodes suivantes peuvent être utilisées pour renforcer la fiabilité de la vérification
Comme il est souvent impossible de repérer une société alibi avec un seul contrôle d'inscription, des contrôles multiples peuvent être effectués de la manière suivante
Confirmation à différents moments de la journée
Confirmation par différentes personnes
En plus d'une simple vérification de l'inscription, les questions détaillées suivantes peuvent être utilisées pour déterminer si une entreprise est un alibi ou non :
| Points de la question | Points à vérifier | Réponses à connaître |
|---|---|---|
| Description de l'activité de l'entreprise | Pouvez-vous donner une explication précise et cohérente ? | Réponses vagues ou contradictoires |
| Nombre de salariés | Réponses appropriées en fonction de la taille | Très peu ou très nombreux |
| Type de travail | Modalités de travail naturelles adaptées au type d'emploi | Horaires de travail et congés anormaux |
| Structure des salaires | Conforme aux taux du secteur | Montants très éloignés des taux du marché |
| Date d'entrée | Cohérence avec les documents soumis | Période de l'année différente des documents |
Les documents préparés par une société alibi peuvent présenter les caractéristiques suivantes et des points non naturels.
Vérification des aspects formels
Confirmation du contenu
Exemples de points non naturels
Le Gensen Choshuhyo est un document important pour vérifier les revenus annuels et les montants des impôts, mais il est souvent falsifié par des sociétés alibi :
Points à vérifier
Caractéristiques qui doivent faire suspecter une falsification
S'il est difficile de prendre une décision sur la seule base de documents ou de vérifications téléphoniques, une enquête sur place, c'est-à-dire sur le site de l'entreprise, est un moyen efficace de prendre une décision.
Confirmation du bâtiment/bureau
Enquête sur l'environnement proche
Toutefois, lorsque vous effectuez des enquêtes sur place, vous devez veiller à ce que l'autre partie ne se rende pas compte que vous êtes en train d'effectuer une enquête. Il est également important que l'enquête soit effectuée dans des limites appropriées afin de ne pas porter atteinte à la vie privée.
Si un locataire qui utilise une société alibi n'est pas détecté et qu'un contrat est signé, les risques graves suivants peuvent survenir pour le propriétaire ou la société de gestion
Probabilité élevée d'arriérés de loyer
De nombreux locataires qui utilisent des sociétés alibis ont des difficultés à payer leur loyer parce que les revenus qu'ils déclarent sont faux. Si le revenu réel est insuffisant pour payer le loyer, il est fort probable que des arriérés se produisent peu de temps après l'emménagement.
Difficulté à recouvrer les arriérés.
Les locataires qui signent un contrat sur la base de fausses informations professionnelles sont extrêmement difficiles à recouvrer en cas d'arriérés, car leurs coordonnées réelles et leur source de revenus ne sont pas claires. Les procédures judiciaires peuvent également augmenter considérablement les délais et les coûts, car il n'est pas possible d'obtenir des informations exactes.
Problèmes liés aux frais de remise en état
Dans de nombreux cas, les locataires en difficulté financière ne sont pas en mesure de supporter les frais de remise en état du logement après leur départ, et le propriétaire est contraint d'en assumer les coûts.
Problèmes de voisinage
Certains locataires, qui ont même recours à des sociétés alibi, peuvent avoir des problèmes d'attitude face à la vie, et les problèmes suivants risquent de se produire :
Diminution de la valeur du bien
Les problèmes persistants et les arriérés peuvent nuire à la réputation générale du bien, entraînant une baisse de la valeur du bien et une augmentation du taux d'inoccupation.
Risque d'invalidation des contrats
La découverte de fausses déclarations lors de la sélection des locataires peut constituer un motif d'invalidation ou de résiliation du contrat de location. Cependant, la procédure d'annulation proprement dite est longue et coûteuse, et les revenus locatifs et les frais de gestion sont encourus dans l'intervalle.
Difficultés à réclamer des dommages et intérêts
Lorsqu'il s'agit de réclamer aux locataires une indemnisation pour les dommages causés par de fausses déclarations, le recouvrement est difficile dans la plupart des cas, car les ressources financières réelles et le lieu où se trouve l'autre partie ne sont pas clairs.
Ce qui suit est un guide étape par étape sur ce qu'il faut faire si l'utilisation d'une société alibi est découverte après la signature du contrat.
Enquêter sur les faits en détail
Confirmation de la base juridique
Étape 1 : Négociations directes avec le locataire
Il convient tout d'abord de confirmer les faits avec le locataire et de discuter de la marche à suivre. À ce stade, les points suivants sont importants
Phase 2 : Révision des termes du contrat
Si le locataire a la capacité de payer, il faut envisager de modifier les conditions du contrat, par exemple
Étape 3 : Envisager une action en justice
Si une solution négociée n'est pas possible, les mesures légales suivantes sont envisagées
| Type d'action | Conditions d'application | Effets attendus | Points à noter |
|---|---|---|---|
| Avis de résiliation du contrat | En cas de fausse déclaration grave | Rachat anticipé | Preuve des motifs de résiliation requise |
| Demande de rachat | En cas d'arriérés de loyer | Expulsion forcée | Longue et coûteuse |
| Demande de dommages et intérêts | En cas de perte économique | Recouvrement des pertes | Faible probabilité de recouvrement |
Pour éviter les dommages causés par les entreprises alibi, il est important de prendre les mesures préventives suivantes
Mise en place d'une approche de filtrage à multiples facettes
Clarification des critères de sélection
Clauses contractuelles pour l'atténuation des risques
Optimisation des coûts initiaux
La mise en œuvre globale de ces mesures permet de minimiser les dommages causés par les sociétés alibi et de parvenir à une gestion locative stable.
Le problème des sociétés alibi dans la gestion locative va au-delà de la simple falsification de documents et est devenu un problème social grave qui sape la confiance dans le marché locatif dans son ensemble. En appliquant correctement les méthodes de détection et de traitement décrites dans cet article, il est possible de maintenir une gestion locative saine.
Cinq principes de base pour repérer les sociétés alibi
Les actions suivantes sont recommandées à toutes les personnes impliquées dans les opérations de gestion locative
Mesures immédiates à mettre en œuvre
Mesures à moyen et long terme
INA&Associates Ltd propose des solutions à ces questions en utilisant les dernières technologies et sa riche expérience. Si vous avez besoin d'aide pour votre gestion locative, n'hésitez pas à contacter nos experts.
R1 : Bien que le service d'une société alibi ne soit pas directement illégal (bien qu'il s'agisse probablement d'un délit), en fonction de l'objectif de son utilisation, vous pouvez vous rendre coupable des délits suivants
Également passible de dommages-intérêts civils s'il est découvert après la signature du contrat.
R2 : Il est approprié de poser les questions suivantes lors de la vérification de l' inscription
Questions appropriées
Questions à éviter
Il est important de limiter les questions à ce qui est nécessaire pour le travail et d'être poli pour obtenir leur coopération.
R3 : Il est possible d'expulser un locataire pour fausse déclaration, mais les conditions suivantes doivent être remplies
Conditions dans lesquelles l'expulsion est autorisée
Procédure réelle
Toutefois, la procédure d'expulsion proprement dite peut durer de plusieurs mois à un an.
R4 : Le recours à une société de garantie réduit le risque d'impayés de loyer, mais ne résout pas complètement le problème de la société alibi :
Avantages du recours à une société de garantie
Risques résiduels
Il est donc important de procéder à une sélection appropriée des locataires en conjonction avec le recours à une société de garantie.
R5 : Les méthodes suivantes sont recommandées pour obtenir des informations sur les derniers modes opératoires et les contre-mesures :
Comment recueillir des informations
Apprentissage continu
INA&Associates Ltd. fournit également les informations et le soutien les plus récents en matière de contre-mesures. N'hésitez pas à nous contacter.