La vente d'un bien immobilier est l'une des décisions les plus importantes de la vie. Pour de nombreuses personnes, le bien immobilier est l'actif le plus cher et sa vente nécessite une prise de décision minutieuse.
L' un des facteurs les plus importants qui déterminent le succès d'une vente immobilière est le choix du vendeur. La capacité à trouver un excellent vendeur peut faire une différence significative sur le prix de vente, la durée de la vente et votre satisfaction à l'égard de l'ensemble du processus de vente.
Dans cet article, nous expliquons en détail comment choisir le bon vendeur pour la vente d'un bien immobilier, sur la base de nos nombreuses années d'expérience dans le secteur de l'immobilier en tant qu'INA & Associates Ltd. Nous fournissons un savoir-faire pratique afin que les lecteurs puissent trouver le représentant le plus approprié et réaliser une vente immobilière satisfaisante.
Dans une vente immobilière, le vendeur est plus qu'un simple intermédiaire. Il est un partenaire important dans l'ensemble du processus de vente, depuis l'analyse du marché, la fixation du prix et la stratégie de vente jusqu'aux négociations avec l'acheteur.
Un bon vendeur sera en mesure de maximiser l'attrait du bien et de conclure la vente rapidement et au bon prix. En revanche, si vous mandatez un vendeur qui n'a pas suffisamment d'expérience ou de connaissances, vous augmentez le risque que la vente se fasse à un prix inférieur à celui du marché ou qu'elle reste invendue pendant une longue période.
Le tableau ci-dessous compare les caractéristiques des bons et des mauvais représentants commerciaux.
| Rubrique | Bons vendeurs | Mauvais représentants |
|---|---|---|
| Expertise | Connaissance des tendances du marché, de la législation et de la fiscalité | Manque de connaissances de base |
| Communication | Explications polies et claires | Explications vagues et partiales |
| Capacité à faire des propositions | Stratégies concrètes et réalisables | Propositions non fondées et optimistes |
| Réponse | Réponse rapide et précise | Communication tardive et imprécise |
| Intégrité | Réponses honnêtes et transparentes | Dissimulation d'informations gênantes |
| Antécédents | Antécédents importants de contrats réussis et réputation élevée | Faibles antécédents et mauvaise réputation |
Notre analyse des cas passés confirme qu'en moyenne, il y a une différence de 5 à 15 % dans le prix de vente final entre un bon représentant et un mauvais.
Par exemple, un bien immobilier d'une valeur de 30 millions de JPY peut générer une différence de 1,5 à 4,5 millions de JPY. Cette différence est due à des différences dans l'analyse du marché, la capacité à fixer le prix et la stratégie de vente du vendeur.
Les bons vendeurs ont une connaissance approfondie des tendances du marché immobilier, de la législation en vigueur et du système fiscal. Il est recommandé de vérifier leur niveau de connaissance en posant les questions suivantes lors de l'entretien initial
Un vendeur capable d'expliquer les choses de manière compréhensible, sans utiliser trop de jargon, est la preuve d'une véritable expertise.
La vente d'un bien immobilier est un processus complexe. Les vendeurs doivent être capables d'expliquer les détails techniques d'une manière facilement compréhensible par le grand public.
Caractéristiques d'un bon représentant commercial :
Une tarification appropriée est la clé d'une vente réussie. Un bon vendeur propose un prix basé sur une analyse complète des facteurs suivants
| Éléments d'analyse | Contenu |
|---|---|
| Conditions de localisation | Distance de la gare, environnement proche, potentiel futur |
| Caractéristiques du bien | Âge, structure, équipements |
| Tendances du marché | Équilibre entre l'offre et la demande, tendance des prix |
| Propriétés concurrentes | Ventes de biens similaires |
| Facteurs saisonniers | Impact du moment de la vente |
Il est important de choisir un vendeur capable de proposer des stratégies de vente spécifiques, plutôt que de se contenter d'offrir un prix évalué.
Ce qu'un bon représentant commercial proposera :
Dans la vente immobilière, une relation de confiance avec le vendeur est cruciale. L'intégrité peut être jugée à l'aune des points suivants
Le marché de l'immobilier évolue rapidement et exige une réponse rapide. Un bon agent commercial présente les caractéristiques suivantes
Les performances passées sont un indicateur important de la compétence d'un vendeur. Les éléments suivants doivent être vérifiés
| Éléments à vérifier | Détails |
|---|---|
| Nombre de contrats signés | Nombre annuel de contrats de vente conclus |
| Durée moyenne de la vente | Temps écoulé entre l'évaluation et la conclusion du contrat. |
| Satisfaction des clients | Évaluation par les anciens clients |
| Qualifications professionnelles | Entrepreneur en bâtiment, évaluateur de biens immobiliers, etc. |
| Années d'expérience dans le secteur | Expérience dans le secteur immobilier |
Il existe deux types d'agences immobilières : les grandes sociétés et les sociétés de proximité. Chacune a ses propres caractéristiques et le meilleur choix dépend du bien et de la situation du vendeur.
| Objet | Grandes entreprises | Entreprises de proximité |
|---|---|---|
| Réseau | Réseau national étendu | Réseaux localisés profonds |
| Puissance publicitaire | Possibilité de développer la publicité à grande échelle | Publicité localisée efficace |
| Volume d'informations | Données étendues sur le marché | Informations détaillées spécifiques à une région |
| Services | Services standardisés | Services individualisés et flexibles |
| Frais de commission | Généralement à un prix fixe | Peut être négociable |
| Personne responsable | Peut changer en raison de transferts | Possibilité d'établir des relations à long terme |
Le montant maximum de la commission d'agence immobilière est fixé par la loi sur les transactions de terrains et d'immeubles.
Montant maximum de la commission d'intermédiation
Exemple : dans le cas d'un bien évalué à 30 millions de yens
30 millions de yens x 3 % + 60 000 yens + taxe à la consommation = 1 056 000 yens (taxe comprise)
Lors du choix d'une agence, les frais de commission, mais aussi les services offerts, sont des facteurs déterminants.
| Éléments du service | Points à vérifier |
|---|---|
| Service d'évaluation | Précision et base de l'évaluation gratuite |
| Activités de vente | Supports publicitaires, fréquence et portée |
| Réponse des téléspectateurs | Disponibilité d'un service de témoins |
| Documentation | Aide à la préparation des documents contractuels |
| Service après-vente | Système d'assistance après-vente |
| Système de garantie | Garanties contre les défauts, etc. |
La première étape de la vente d'un bien immobilier est la demande d'évaluation. Je vais vous expliquer la méthode d'une demande d'estimation efficace.
Types de demandes d'évaluation
1. évaluation sur pièces (évaluation simple)
2. évaluation par visite à domicile (évaluation détaillée)
Intérêt d'une demande d'évaluation auprès de plusieurs entreprises
Le premier entretien est une occasion importante d'évaluer le représentant commercial. Veillez à vérifier les points suivants.
Liste des points à vérifier
Il existe trois types de contrats de médiation, chacun présentant des caractéristiques différentes.
| Type de contrat | Contrat avec plusieurs entreprises | Démarches d'autodécouverte | Obligation d'information | Durée du contrat |
|---|---|---|---|---|
| Contrat de médiation générale | Possible | Possible | Aucune | Pas de limitation |
| Contrat de médiation à temps plein | Pas possible | Possible | Au moins une fois toutes les deux semaines | Dans les 3 mois |
| Contrat de médiation avec obligation d'exclusivité insuffisante | Pas possible | Pas possible | Plus d'une fois par semaine | Dans les 3 mois |
Points de choix
La manière de choisir un agent commercial dans la vente de biens immobiliers est un élément important qui détient la clé du succès de la vente. J'espère que vous choisirez soigneusement un représentant commercial en vous référant aux sept points transmis dans cet article.
Récapitulatif des points clés
Il est également conseillé d'interroger et de comparer plusieurs représentants commerciaux. Il est important de prendre une décision globale basée non seulement sur le prix évalué, mais aussi sur la stratégie de vente et la personnalité du responsable.
Prochaines étapes.
Si vous envisagez de vendre votre propriété, la première étape consiste à trouver un représentant commercial fiable. Chez INA&Associates K.K., nos représentants commerciaux expérimentés vous aideront à vendre votre propriété. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations.
R : Oui, c'est possible. Un contrat de médiation n'est pas un représentant commercial individuel, mais un contrat avec une société immobilière. Si les affinités avec la personne en charge ne correspondent pas ou si vous n'êtes pas satisfait du service, vous pouvez consulter la société et demander un changement de la personne en charge.
R : Oui, nous recommandons de demander des évaluations à plusieurs entreprises : en sollicitant trois à cinq entreprises, vous serez en mesure d'appréhender le prix du marché et de comparer les représentants commerciaux. Toutefois, il est important de limiter votre demande en vérifiant au préalable les réputations et les réalisations, car il sera difficile de traiter avec un trop grand nombre d'entreprises.
R : Le montant maximum est fixé par la loi et peut être négocié. Cependant, il est important de ne pas choisir un courtier uniquement sur la base d'un taux de commission bas, mais de considérer l'équilibre avec les services offerts. Un service de qualité fourni par un vendeur compétent peut se traduire par un prix de vente plus élevé.
R : En général, trois à six mois, mais cela varie beaucoup en fonction de l'état du bien et des conditions du marché. Une propriété en bon état dans un quartier populaire peut être vendue en un mois, tandis qu'une propriété particulière ou des conditions de marché défavorables peuvent prendre plus d'un an. Il est important d'en discuter avec votre représentant et de fixer un calendrier réaliste.
R : Oui, c'est possible. Il est courant d'ajuster le prix en fonction de la réaction du marché. Analysez le nombre de visites et de demandes de renseignements, consultez votre représentant commercial et envisagez de modifier le prix au moment opportun. Toutefois, des changements de prix fréquents peuvent donner à l'acheteur une impression de méfiance et doivent être évalués avec prudence.