En los últimos años, el problema de las casas vacías se ha agravado en todo Japón. Según la Encuesta de Vivienda y Suelo 2023 del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, el número total de casas vacías en Japón a partir de 2023 ascendió a 9 millones, y la tasa de vacantes alcanzó un récord del 13,8%. Esto supone un aumento de 510 000 unidades con respecto a los 8,49 millones de 2018, y se espera que esta tendencia continúe.
Si bien el aumento de viviendas vacías es un problema social, también representa una oportunidad para los inversores. Especialmente en las zonas rurales y suburbanas, existe potencial para adquirir propiedades a bajo coste y aumentar el valor de los activos y generar ingresos mediante la renovación.
Este artículo explica las posibilidades y los retos de invertir en propiedades vacías y renovadas, basándose en datos concretos y estudios de casos. Proporciona información útil para quienes buscan nuevas opciones de inversión inmobiliaria y quienes se plantean cómo aprovechar las viviendas vacías heredadas.
El problema de las casas vacías en Japón se agrava cada año. Según los últimos datos del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, el número total de casas vacías a partir de 2023 es de 9 millones y la tasa de viviendas vacías ha alcanzado el 13,8 %, lo que supone un aumento de 510 000 respecto a los 8,49 millones de 2018, y se espera que esta tendencia continúe.
Las principales causas del aumento de viviendas vacías son una combinación de descenso de la población, envejecimiento de la población, problemas de herencia y un exceso de oferta de viviendas. El aumento del número de viviendas vacías debido a la salida de población es especialmente notable en las zonas rurales.
| Clasificación | Número de casas vacías | Tasa de viviendas vacías |
|---|---|---|
| En todo el país (2023) | Aprox. 9 millones de unidades | 13.8 |
| En todo el país (2018) | Aprox. 8,49 millones de unidades | 13.6 |
| Tres mayores áreas metropolitanas | Aprox. 3,63 millones de unidades | 12.0 |
| Áreas regionales | Aprox. 4,86 millones | 15.1 |
Las viviendas vacías se clasifican según su uso y estado de la siguiente manera
La categoría de "otras viviendas" es especialmente destacable como objetivo de inversión. Esta categoría incluye muchas propiedades vacías y descuidadas que se han heredado y dejado sin utilizar y cuyo valor podría incrementarse significativamente mediante renovaciones adecuadas.
La Ley de medidas especiales contra las casas vacías (nombre oficial: Ley de medidas especiales relativas a la promoción de medidas contra las casas vacías), que entró plenamente en vigor en 2015, se promulgó para abordar el creciente problema de las casas vacías. La Ley aclara que los propietarios son responsables de la correcta gestión de las casas desocupadas y otorga a las autoridades locales la autoridad para realizar inspecciones in situ de determinadas casas desocupadas, proporcionar orientación y emitir órdenes.
En diciembre de 2023, la ley fue modificada para definir una nueva clasificación de "casas desocupadas no gestionadas, etc.". Esto ha dado lugar a criterios más estrictos para la designación como casas vacías especificadas, etc., y ha reforzado la normativa sobre casas vacías que no se gestionan adecuadamente. De particular importancia es el hecho de que si una propiedad es designada como casa vacía no gestionada, etc., ya no se aplica la exención especial de uso residencial y los impuestos sobre la propiedad pueden aumentar hasta seis veces.
Esta ley tiene el efecto de animar a los propietarios de casas vacías a gestionarlas adecuadamente o a venderlas o utilizarlas, lo que también repercute en el mercado de la inversión inmobiliaria. Para los inversores, esto puede aumentar el número de propietarios que se plantean vender sus propiedades, aumentando así sus posibilidades de adquirir inmuebles.
El sistema de banco de viviendas vacías es un sistema por el que las autoridades locales recopilan información sobre las viviendas vacías en sus áreas de jurisdicción y las ponen en contacto con posibles usuarios. Lo gestionan más de 1.000 municipios de todo el país y su objetivo es resolver el problema de las casas vacías en la región y fomentar la inmigración.
Para los inversores, los bancos de viviendas vacías son una valiosa fuente de información sobre propiedades que no están fácilmente disponibles en el mercado. En particular, las propiedades de las zonas rurales tienen menos probabilidades de aparecer en el mercado inmobiliario general, por lo que podrá encontrar oportunidades de inversión únicas a través del banco de casas vacías.
A continuación le indicamos algunos puntos clave que debe tener en cuenta a la hora de utilizar un banco de viviendas vacías:
| Pasos para utilizar el banco | Contenido | Puntos a tener en cuenta |
|---|---|---|
| Recopilación de información | Consulte los bancos de viviendas vacías de varios municipios. | Compruebe la frecuencia de las actualizaciones y el nivel de detalle de la información. |
| Inspección del inmueble | Visite la propiedad y compruebe el entorno. | Comprobar en detalle la antigüedad de la propiedad y las zonas que necesitan reparaciones. |
| Comprobar las ayudas de la administración local | Investigar las subvenciones y los sistemas de apoyo. | Entender de antemano las condiciones y los plazos de solicitud. |
| Negociar con el propietario | Negociar directamente o a través de la autoridad local | Tener en cuenta la creación de relaciones con la comunidad local |
La inversión en casas desocupadas es un método de inversión inmobiliaria en el que se compran casas desocupadas a un precio inferior al de mercado, se renuevan y se gestionan adecuadamente para aumentar su valor patrimonial y generar ingresos por alquiler o beneficios por su venta.
La inversión en casas desocupadas presenta las siguientes ventajas e inconvenientes
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| Los costes de inversión iniciales son bajos. | Los costes de renovación pueden ser elevados |
| Cabe esperar rendimientos elevados. | Demanda limitada en función de la ubicación. |
| Pueden conseguirse efectos de ahorro fiscal. | Riesgos debidos al deterioro del edificio |
| Posibilidad de adquirir inmuebles muy escasos | Las primas de los seguros contra incendios suelen ser elevadas |
| Algunos mercados tienen poca competencia | Posibilidad de estrategias de salida limitadas |
Especialmente en lo que se refiere a los efectos de ahorro fiscal, es posible ahorrar en el "impuesto sobre la renta y la renta de los habitantes", el "impuesto sobre donaciones" y el "impuesto sobre sucesiones" mediante la inversión inmobiliaria. La tributación de los ingresos por alquiler puede reducirse gracias a los costes de depreciación y reparación que pueden registrarse como gastos.
Los puntos clave para seleccionar viviendas vacías rentables son los siguientes
Utilice los siguientes indicadores para el análisis de rentabilidad:
| Indicadores | Método de cálculo | Valores aproximados |
|---|---|---|
| Rendimiento superficial | Ingresos anuales por alquiler ÷ inversión total x 100 | Idealmente 8% o más |
| Rendimiento real | (Renta anual - gastos) ÷ inversión total x 100 | Idealmente 5% o más |
| Periodo de amortización del capital | Inversión total ÷ flujo de caja anual | 15 años o menos como orientación |
| ROI | (Precio de venta - precio de compra) ÷ precio de compra x 100 | Depende de las características del inmueble |
La inversión en renovación es una técnica de inversión en la que se modifica sustancialmente la estructura y distribución de un edificio existente para crear nuevo valor. Se diferencia de la mera reparación (renovación) en que aumenta fundamentalmente el valor de un inmueble cambiando su distribución, modificando su uso y mejorando su diseño.
Los tipos de renovación y sus costes son los siguientes
| Alcance de la renovación | Precio de coste (viviendas unifamiliares) | Precio de coste (pisos) | Contenido |
|---|---|---|---|
| Renovación mínima | 3-5 millones de yenes | 2-4 millones de yenes | Actualización parcial de zonas interiores y de agua |
| Renovación general | 5-15 millones de yenes | 4-10 millones de yenes | Cambio de plano, actualización de instalaciones |
| Renovación completa | 15-25 millones de yenes | 8-15 millones de yenes | Renovación completa, equipamiento de alto nivel |
| Renovación básica | 20-30 millones de yenes | 10-20 millones de yenes | Renovación de todo excepto la estructura |
El "rendimiento de la renovación" es un indicador para medir la rentabilidad de la renovación. Es una cifra que se calcula dividiendo el aumento de los alquileres debido a la renovación por los costes de construcción y, en general, el objetivo ideal es del 10-12% o más.
Por ejemplo, si el alquiler mensual aumenta en 50.000 yenes debido a una renovación de 5 millones de yenes:
Incremento anual del alquiler de 600.000 JPY ÷ 5 millones de JPY × 100 = Rendimiento de la renovación del 12%.
Para maximizar el efecto de la inversión en renovación, es importante renovar estratégicamente según la zona de inversión y el tipo de propiedad. A continuación se indican algunos puntos clave para aumentar la eficacia de la inversión:
Algunos elementos de renovación especialmente eficaces son
A la hora de invertir en una vivienda vacía, hay que prestar atención a las siguientes cuestiones de legislación y derechos
Código de la edificación: las obras de renovación deben cumplir las normas de edificación vigentes. En muchos casos, deben cumplirse las normas vigentes, sobre todo en materia de comportamiento sísmico y protección contra incendios.
Ley de urbanismo: las restricciones a la construcción y las normas de urbanización se aplican según la zonificación. Por ejemplo, en zonas residenciales, el cambio de uso a tiendas puede estar restringido.
Ley de servicios contra incendios: se aplican normas a los equipos de protección contra incendios y las vías de evacuación, con normas especialmente estrictas cuando se transforma en alojamiento o tiendas.
Ley sobre medidas especiales relativas a viviendas desocupadas: tenga en cuenta que la excepción especial para el impuesto sobre bienes inmuebles residenciales ya no se aplicará si la propiedad se designa como "vivienda vacante defectuosa controlada, etc." como resultado de la enmienda de diciembre de 2023.
Relaciones sucesorias: si la propiedad se divide entre varios herederos, es necesario obtener el acuerdo de todos ellos. La relación de derechos debe comprobarse minuciosamente para evitar problemas hereditarios.
Es aconsejable consultar a especialistas (abogados, escribanos judiciales, arquitectos, etc.) sobre estas normas y derechos.
Existen los siguientes métodos para financiar inversiones vacías y renovadas:
| Método de adquisición | Características | Cuándo es adecuado |
|---|---|---|
| Autofinanciación | Sin costes por intereses, alto grado de flexibilidad | Cuando se dispone de ahorros suficientes |
| Hipoteca | Tipos de interés bajos, posibilidad de amortización a largo plazo | Si también se utiliza con fines residenciales |
| Préstamos para inversiones inmobiliarias | Especializados en propiedades de inversión | Para fines puramente de inversión |
| Préstamos para reformas | Especializados en gastos de renovación | Si ya es propietario del inmueble |
| Préstamos especializados en viviendas vacías | Préstamos especializados en el uso de viviendas vacías | Pueden estar disponibles en instituciones financieras regionales |
A la hora de pedir un préstamo, es importante tener en cuenta los siguientes puntos
A continuación se enumeran los riesgos y las contramedidas que conlleva la inversión en inmuebles vacíos y renovados:
| Riesgos | Contenido | Contramedidas |
|---|---|---|
| Problemas estructurales | Deterioro, daños por termitas, etc. | Estudio preliminar especializado y refuerzo adecuado |
| Falta de inquilinos | Desocupación prolongada debido a la escasa demanda local | Estudio de mercado exhaustivo y estrategias de diferenciación |
| Flujo de caja | Costes de reparación inesperados | Asegurar una planificación financiera y unas reservas adecuadas |
| Cambios normativos | Restricciones debidas a modificaciones del código de edificación, etc. | Recopilación de información actualizada sobre la normativa |
| Riesgo de catástrofes | Daños por terremotos, inundaciones, etc. | Cobertura de seguro adecuada y medidas de prevención de terremotos y catástrofes |
Es especialmente importante considerar con antelación las estrategias de salida. Las principales opciones pueden ser
A continuación se enumeran las principales subvenciones y ayudas disponibles para la utilización y renovación de inmuebles vacíos:
| Nombre de la subvención | Entidad ejecutora | Descripción de la subvención | Condiciones |
|---|---|---|---|
| Proyecto de fomento de la rehabilitación de viviendas vacías | Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo | Parte de los costes de renovación (hasta 1/3) | Proyectos que contribuyan a la revitalización local |
| Proyecto de apoyo integral a las viviendas desocupadas | Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo | Costes de utilización y eliminación de viviendas desocupadas | Requiere la formulación de un plan para ocuparse de las casas vacías, etc. |
| Proyectos de adaptación sísmica de viviendas y edificios | Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo | Parte del coste del diagnóstico sísmico y la rehabilitación | Deben cumplir las normas antisísmicas |
| Subvenciones proporcionadas por cada municipio | Cada municipio | Parte de los costes de renovación y demolición | Varía de un municipio a otro |
Los puntos a tener en cuenta a la hora de utilizar subvenciones y ayudas son los siguientes
En cuanto a la fiscalidad, existen sistemas como la deducción especial de 30 millones de yenes por ingresos procedentes de la transmisión de una vivienda vacía (al vender una vivienda vacía heredada) y la deducción especial de 1 millón de yenes por ingresos procedentes de transmisiones a largo plazo al transmitir terrenos poco utilizados, etc. Dado que los requisitos para acogerse a estos regímenes son estrictos, es aconsejable consultar a un asesor fiscal u otro especialista.
Se prevé que el problema de las viviendas vacías en Japón se agrave aún más en el futuro, y se pronostica que el porcentaje de viviendas vacías alcanzará el 18,3% en 2033. Aunque esta situación es un problema social, también presenta nuevas oportunidades para los inversores.
Puntos principales de la inversión en inmuebles vacíos y renovados:
Se espera que el creciente interés por los ODS y las reformas en la forma de trabajar de las personas conduzcan a un aumento de la migración a las zonas rurales y a vivir en dos lugares en el futuro. Estos cambios sociales serán un factor de aumento de la demanda de viviendas vacías debidamente renovadas.
Además, la reforma legal de 2023 clarificará aún más la responsabilidad de la gestión de las viviendas vacías, lo que aumentará la probabilidad de que salgan al mercado propiedades cuyos propietarios no sean capaces de gestionarlas adecuadamente. La recopilación de información y el análisis del mercado serán cada vez más importantes para los inversores.
La inversión en viviendas vacías y renovadas es un método de inversión de importancia social que no sólo asegura ingresos, sino que también contribuye a la revitalización regional y a la mejora del entorno vital. Si se adopta una perspectiva a largo plazo y se comprenden las características locales, se pueden conseguir resultados de inversión sostenibles.
Se aconseja a quienes estén considerando invertir en casas vacías o renovarlas que consulten con expertos y visiten propiedades reales para elaborar una estrategia que se adapte a su capacidad financiera y a sus objetivos.
R: Los factores más importantes en la inversión en inmuebles vacíos son la selección de la ubicación y la solidez estructural del inmueble. Es difícil generar ingresos de una propiedad en una zona sin demanda o con problemas estructurales, por muy barata que sea. También es importante calcular con antelación el equilibrio entre los costes de renovación y los ingresos previstos; según la experiencia de INA&Associates, los inmuebles situados a 15 minutos a pie de una estación y con buen acceso a los servicios tienen un índice de éxito especialmente alto.
R: La clave para mejorar la rentabilidad de las obras de renovación es "aclarar el grupo destinatario" y "asignar un presupuesto bien definido". Por ejemplo, es eficaz centrar el presupuesto en áreas directamente relacionadas con la satisfacción de los ocupantes, como el suministro de agua y el aislamiento, y utilizar un diseño versátil y sencillo para el interior. También es importante obtener presupuestos de varios constructores y comparar los detalles de construcción y los precios.
R: Al utilizar el banco de viviendas vacías, es importante prestar atención a la "actualidad de la información" y a la "comprobación del estado del inmueble". En algunos casos, la información del sitio web no está actualizada o falta información detallada sobre la propiedad (especialmente sobre los defectos). Siempre es aconsejable realizar una inspección in situ y, si es posible, hacerse acompañar por un experto en construcción. También es importante comprobar los detalles de antemano, ya que cada municipio tiene diferentes métodos de funcionamiento de un banco de viviendas vacías y diferentes sistemas de apoyo.
R: Las enmiendas de 2023 a la Ley de Medidas Especiales sobre Viviendas Desocupadas establecieron una nueva categoría de "viviendas desocupadas no gestionadas, etc." y endurecieron los criterios para la designación como viviendas desocupadas especificadas, etc. Como resultado de esta enmienda, los propietarios se ven cada vez más obligados a gestionar adecuadamente sus propiedades o a venderlas o utilizarlas. Los inversores deben ser conscientes de que, si bien puede aumentar el número de viviendas vacías en el mercado, también se han reforzado sus responsabilidades de gestión tras la compra. Las inversiones sin un plan de gestión adecuado pueden representar un riesgo futuro.
R: La mejor forma de obtener financiación para invertir en inmuebles vacíos depende del tamaño y la finalidad de la inversión. Para pequeñas inversiones, lo ideal es la autofinanciación, mientras que para inversiones de mayor envergadura, pueden ser eficaces los préstamos específicos para viviendas vacías o los préstamos para inversiones inmobiliarias. Además, algunos ayuntamientos disponen de planes de préstamos a bajo interés específicos para el aprovechamiento de inmuebles vacíos. Lo importante es tener muy en cuenta el equilibrio entre la rentabilidad del inmueble y el plan de amortización, y asegurarse de que la financiación sea razonable.
INA&Associates también ofrece consultas individuales para quienes estén considerando invertir en casas vacías y renovaciones. Proporcionamos apoyo constante, desde la selección del inmueble hasta la planificación de la renovación y la financiación, así que no dude en ponerse en contacto con nosotros.