En el ámbito de la gestión inmobiliaria, cada vez se oye más la palabra clave "cerradura inteligente". Aunque se mencionan muchas características atractivas, como la comodidad de desbloquear las cerraduras con un smartphone y la liberación de la tarea de entregar las llaves, también es cierto que existen varios obstáculos en la introducción real de las cerraduras inteligentes. Este artículo explica los retos prácticos de la introducción de cerraduras inteligentes y las medidas concretas para superarlos desde la perspectiva de los administradores de fincas.
Muchas empresas de gestión y propietarios quieren introducir cerraduras inteligentes, pero dudan en hacerlo. Los motivos no son sólo simples cuestiones técnicas, sino también la incertidumbre sobre la recuperación de costes y la compatibilidad con las características de la propiedad. Por otro lado, muchos casos de éxito demuestran que, con la estrategia y la planificación adecuadas, se puede recuperar la inversión entre seis meses y un año después de la instalación.
Las cerraduras inteligentes no son sólo un artilugio informático, sino que deben considerarse una herramienta estratégica para mejorar la eficiencia y la rentabilidad de la gestión inmobiliaria. Este artículo ofrece la información necesaria para tomar la decisión de introducirlas desde un aspecto práctico.
La mayor ventaja de introducir cerraduras inteligentes en la gestión inmobiliaria es la racionalización de las tareas de gestión inmobiliaria y la reducción de los costes humanos. El tiempo y el esfuerzo que se requieren convencionalmente para responder a las visitas y gestionar las llaves en las entradas y salidas pueden reducirse significativamente. Veamos las cifras reales.
| Actividades comerciales | Método convencional | Tras la introducción de cerraduras inteligentes | Efecto de reducción |
|---|---|---|---|
| Respuesta de inspección preliminar | 60 min/trabajo (incluida la asistencia) | 5 min/trabajo (sólo control remoto) | 55 min/proyecto |
| Entrega de llaves | 30 min/cada uno | 0 min/cada uno (no obligatorio) | 30 min/cada uno |
| Cambio de llaves (al mudarse) | 60 min/vez + ¥15.000/vez | 0 min/vuelta + ¥ 0/vuelta | 60 min/veces + 15.000 yenes/veces |
| Gestión de llaves perdidas | 120 minutos/viaje + ¥ 15.000/viaje | 5 minutos/viaje + 0 yenes/viaje | 115 minutos/viaje + 15.000 yenes/viaje |
En muchos casos, es posible prever un ahorro de más de 20 horas de trabajo al mes. Este efecto es especialmente notable cuando el número de unidades gestionadas es elevado. Por ejemplo, Leopalace21 informó de una reducción de aproximadamente 100.000 horas al año en el trabajo relacionado con las llaves al instalar cerraduras inteligentes en más de 200.000 unidades en enero de 2024.
Además de mejorar la eficiencia de la gestión inmobiliaria, otro beneficio importante es la mejora de la seguridad. La introducción de cerraduras inteligentes mejora los siguientes aspectos
Además, la mayor comodidad para los inquilinos puede ser un punto de diferenciación para una propiedad y una base para un aumento del alquiler. De hecho, un piso de alquiler en Tokio gestionado por INA&Associates ha aumentado su alquiler mensual en 1.000 yenes y ha conseguido un incremento anual de ingresos de 120.000 yenes gracias a la instalación de cerraduras inteligentes.
Sin embargo, a pesar de las atractivas ventajas, existen varios obstáculos para la implantación real. A grandes rasgos, se trata de limitaciones técnicas y físicas, problemas económicos y cuestiones operativas.
Los más probables son los problemas de compatibilidad con la estructura del inmueble y la geometría del cilindro. Como se menciona en el acta, las llaves especiales, los cilindros con pomo integrado y las manillas de arco no son compatibles en muchos casos, lo que dificulta la introducción de la uniformidad en todos los inmuebles.
En concreto, las siguientes condiciones dificultan la introducción
| Condiciones no compatibles | Motivo | Alternativas |
|---|---|---|
| Cilindros con geometría especial | No compatible con productos de uso general | Sustitución del cilindro (costes adicionales) |
| Cilindro con pomo integrado | Sin botón giratorio separado | Selección de productos específicos (limitada) |
| Manilla de proa | Espacio de montaje difícil de asegurar | Consideración de otro tipo de herraje |
| Pisos con cerraduras automáticas | Compatibilidad con los sistemas existentes | Conversaciones con la empresa de gestión, sistema dedicado |
En la mayoría de los casos, ni siquiera las cerraduras inteligentes de tipo sustitución de cilindro son compatibles con las cerraduras eléctricas existentes o con las cerraduras con estructuras especiales.
El siguiente obstáculo importante es el coste de instalación y funcionamiento. Los principales elementos de coste son
| Elemento de coste | Coste aproximado | Observación. |
|---|---|---|
| Precio de la unidad principal | 10.000-50.000 yenes/unidad | Los modelos de alta funcionalidad pueden costar más de ¥100.000 |
| Coste de instalación | 10.000 - 30.000 yenes/unidad | Coste adicional para el tipo de sustitución del cilindro |
| Cuota de uso del sistema | Aprox. 10.000 yenes/mes | Gestión de la nube, emisión de contraseñas de un solo uso, etc. |
| Mantenimiento | 1.000-5.000 yenes por unidad al año | Sustitución de baterías, inspecciones periódicas, etc. |
| Reparación de averías | 5.000 - 20.000 yenes por reparación | Fuera del periodo de garantía |
Si se instalan cerraduras inteligentes en una propiedad con 100 unidades, sólo el coste inicial se calcula en unos 3 millones de yenes, con unos costes operativos anuales de más de 1,2 millones de yenes. Cómo recuperar esta inversión es un problema importante.
El funcionamiento del sistema también plantea una serie de problemas:
En particular, el hecho de que muchas funciones de las cerraduras inteligentes "dependan de la red" es una limitación importante en inmuebles desocupados sin entorno de Internet. También existe el problema práctico de que no son compatibles con las cerraduras automáticas.
Exploremos un enfoque pragmático basado en ejemplos de instalaciones de cerraduras inteligentes que han superado con éxito estos obstáculos.
En lugar de instalar la cerradura en todas las viviendas a la vez, una estrategia eficaz consiste en hacerlo por fases, empezando por las viviendas adecuadas. Es aconsejable empezar por los inmuebles que reúnan las siguientes condiciones
También es importante comprobar de antemano los requisitos de instalación. Antes de la instalación, compruebe la compatibilidad con la puerta de su vivienda en la tabla de compatibilidad del fabricante y consulte a un especialista si es necesario. En caso de vivienda alquilada, es importante no olvidar obtener la aprobación de la empresa gestora o el propietario.
Elegir el producto adecuado es importante para lograr una gran eficacia manteniendo bajos los costes de instalación y funcionamiento. Hay que prestar especial atención a los siguientes puntos
Existen dos modelos principales de retorno de la inversión:
Modelo de eficiencia empresarial: recuperación de la inversión en menores costes de mano de obra y de sustitución de cerraduras.
Modelo de mejora del valor de la propiedad: amortización mediante alquileres adicionales.
En la planificación de la implantación real, resulta eficaz un modelo híbrido que combina ambos.
Los puntos clave para mitigar los problemas operativos incluyen
Las cerraduras inteligentes que funcionan con pilas son especialmente eficaces como contramedida en caso de catástrofe. No se ven afectadas por los cortes de electricidad y pueden desbloquearse utilizando el número PIN o la información de la tarjeta almacenada en la unidad, lo que reduce el riesgo de bloqueo o cierre en caso de catástrofe.
Analicemos el retorno de la inversión (ROI) a partir de los casos prácticos.
| Elemento | Detalles |
|---|---|
| Escala de introducción | 100 unidades |
| Inversión inicial | 2 millones de yenes (20.000 yenes/unidad) |
| Ahorro anual | 1,5 millones de yenes (costes de mano de obra y sustitución de cerraduras) |
| Periodo de amortización | Aprox. 1 año y 4 meses |
| Efectos principales | Reducción del tiempo dedicado a las vistas previas (20 horas al mes), reducción de la gestión de llaves perdidas (15 casos al año). |
En este estudio de caso, el aumento de la eficacia en la gestión de las vistas previas y de las llaves ha sido especialmente significativo. El tiempo del personal se redirigió a otras tareas, lo que contribuyó a mejorar la calidad del servicio.
| Artículo | Detalles |
|---|---|
| Escala de implantación | 10 unidades |
| Inversión inicial | 300.000 yenes (30.000 yenes/unidad) |
| Incremento anual de los ingresos | 120.000 yenes (alquiler 1.000 yenes/mes extra) |
| Periodo de amortización | Aprox. 30 meses |
| Evaluación de los inquilinos | Muy valorado como "cómodo porque no tengo que llevar una llave". |
En este caso, al establecer claramente la cerradura inteligente como un punto de diferenciación y fijar el alquiler en consecuencia, la inversión se recuperó con éxito en un corto periodo de tiempo. Parece haber sido especialmente popular entre los inquilinos más jóvenes.
Por otro lado, hay puntos que aprender de los casos en los que las cosas no fueron bien:
Estos ejemplos muestran la importancia de una planificación cuidadosa y de conocer de antemano las características de los inmuebles. En particular, la previsión de recuperación de la inversión debe establecerse de forma realista en función de las condiciones reales del mercado.
La selección del producto es crucial a la hora de tomar la decisión de instalar un sistema. A continuación se explican los principales puntos de selección.
Las cerraduras inteligentes pueden dividirse en tres tipos según el método de instalación, cada uno con sus propias características:
| Tipo de instalación | Características | Propiedades adecuadas |
|---|---|---|
| Tipo taladrado | Alta seguridad, rica en funciones Requiere obras, puede no estar disponible para alquiler |
Inmuebles en propiedad, inmuebles de nueva construcción |
| Tipo sustitución de cilindro | Fácil instalación, poco cambio de aspecto Modelos limitados, funciones limitadas |
Propiedades del cilindro estándar |
| Tipo pasta | Fácil instalación, alquilable Poca seguridad y durabilidad |
Propiedades alquiladas, cuando se instalan a modo de prueba |
Para las propiedades alquiladas, es importante seleccionar un tipo que pueda restaurarse fácilmente a su estado original cuando el inquilino se mude. Los tipos pegables y los de sustitución de cilindro compatibles con la forma de la puerta son especialmente adecuados.
El sistema de desbloqueo también es un punto de selección importante:
| Método de desbloqueo | Características | Adecuado para |
|---|---|---|
| Tipo de teléfono inteligente | Posibilidad de control remoto, comprobación del historial Dependencia del smartphone y de la comunicación |
Propiedades para los jóvenes |
| Tipo PIN | Fácil de manejar, buena duración de la batería Riesgo de fuga del número |
Para una amplia gama de grupos de edad |
| Tipo biométrico | Alta seguridad, no necesita llave Caro, impacto ambiental |
Propiedades de alta calidad |
| Tipo multidispositivo | Desbloqueo situacional Configuración compleja |
Propiedades con múltiples ocupantes |
Especialmente en la gestión de propiedades, los tipos multidispositivo aumentan la flexibilidad operativa. Se pueden utilizar varios medios para desbloquear la puerta, como un smartphone, un PIN, una tarjeta IC o una llave física, en diversas situaciones.
El entorno de comunicación también es un punto importante a tener en cuenta:
| Método de comunicación | Características | Aspectos a tener en cuenta |
|---|---|---|
| Requiere Wi-Fi | Multifuncional, control remoto mejorado Depende del entorno de comunicación |
Requiere un buen entorno de comunicación |
| Tipo Bluetooth directo | Posibilidad de funcionamiento a corta distancia Funcionamiento a distancia limitado |
Requiere la proximidad del smartphone |
| Tipo offline | No requiere entorno de comunicación, funcionamiento estable Funcionalidad limitada |
Gestión remota limitada |
Los productos con funcionalidad offline que no requieren Wi-Fi son especialmente seguros, sobre todo si se tiene en cuenta la preparación ante catástrofes. Las unidades que funcionan con pilas y que pueden almacenar los PIN y la información de las tarjetas en la unidad principal pueden desbloquearse en caso de corte del suministro eléctrico o de fallo de la red.
Por último, he aquí algunos consejos prácticos para la instalación y el funcionamiento de las cerraduras inteligentes.
De especial importancia es la confirmación previa de la forma del cilindro. Muchos fabricantes de cerraduras inteligentes ofrecen una herramienta de comprobación de cilindros compatibles en sus sitios web, así que asegúrese de comprobarlo antes de la instalación.
En términos de funcionamiento, cabe destacar la cuestión de la dependencia de la red: en las habitaciones vacías sin entorno Wi-Fi, no se pueden utilizar las funciones de control remoto e historial, lo que puede limitar el uso del sistema para responder a las previsualizaciones.
Aunque la introducción de cerraduras inteligentes en la gestión inmobiliaria tiene muchas ventajas, también existen obstáculos prácticos. Los siguientes puntos son especialmente importantes
Con una planificación adecuada y un enfoque pragmático, las cerraduras inteligentes pueden contribuir significativamente a mejorar la eficiencia y la rentabilidad de la gestión inmobiliaria. En particular, cuanto mayor sea el número de unidades gestionadas, mayor será la eficacia de las operaciones de inspección interna y la reducción de los costes de gestión de llaves.
Aunque no es realista introducir las cerraduras inteligentes de manera uniforme en todas las propiedades, la introducción selectiva en función de las características de la propiedad y la creación de valor añadido teniendo en cuenta las necesidades de los inquilinos harán de las cerraduras inteligentes una poderosa herramienta para la gestión inmobiliaria.
R: Sí, es posible . En particular, las cerraduras de tipo "stick-on" y las de cilindro sustituible pueden instalarse en propiedades alquiladas, ya que pueden restaurarse a su estado original cuando el inquilino se mude. No obstante, no olvide obtener la autorización de la empresa de gestión o del propietario. Si es necesario sustituir el cilindro, el cilindro existente puede guardarse y volver a sustituirse cuando se mude.
R: La asistencia varía en función del producto . Las cerraduras inteligentes que funcionan con pilas no se ven afectadas por los cortes de luz, mientras que las cerraduras inteligentes conectadas a la red dejarán de funcionar en caso de corte de luz si no hay suministro eléctrico de emergencia. La dependencia de la red varía de un modelo a otro, y los tipos que almacenan los PIN y la información de la tarjeta en la unidad principal pueden utilizarse en un entorno sin conexión. A la hora de instalar el sistema, se recomienda elegir un producto que pueda respaldarse y desbloquearse con una llave física, teniendo en cuenta la respuesta ante emergencias.
R: Es posible , pero es importante tener en cuenta las condiciones del mercado y las necesidades de los inquilinos. Las principales formas son
En algunos casos reales, se ha conseguido añadir al alquiler 1.000 yenes más al mes. La clave de la aceptación es promover el hecho de que no hay que preocuparse por perder llaves o cambiar cerraduras, y la comodidad de cerrar y abrir la puerta con un smartphone.
R: Muchas cerraduras inteligentes no se pueden instalar con los siguientes tipos de cilindros y formas de puerta
Antes de la instalación, se recomienda comprobar la compatibilidad con la puerta de su casa en la tabla de compatibilidad del fabricante. La confirmación previa es esencial, especialmente en el caso de inmuebles antiguos y puertas con formas especiales.
R: La función de contraseña de un solo uso es importante. Permite adoptar las siguientes medidas de seguridad
SmartLock, junto con un sistema de gestión en la nube, también puede utilizarse con un sistema de reserva de visionados para emitir y gestionar automáticamente contraseñas de un solo uso.
Si está considerando instalar cerraduras inteligentes en su propia propiedad, le recomendamos que primero pruebe la eficacia del sistema en un número reducido de propiedades. La selección del producto y una planificación operativa adaptada a las características de la propiedad es la clave para una implementación exitosa de las cerraduras inteligentes. No dude en ponerse en contacto con INA&Associates si tiene alguna pregunta o desea hablar de este tema con más detalle.