En la inversión inmobiliaria y la utilización de activos, "cómo aumentar el valor de la propiedad que se posee" es un tema universal. Mucha gente intenta aumentar el valor "añadiendo" algo, como nuevas instalaciones o reformas importantes. Sin embargo, los profesionales creemos que la esencia de la revitalización inmobiliaria reside más bien en "extraer" el valor potencial inherente al inmueble. En este artículo, nosotros, como INA & Associates Ltd, explicamos el concepto y los métodos específicos de "extraer valor" en la revitalización inmobiliaria que practicamos, de una forma fácil de entender para el consumidor medio.
La revitalización inmobiliaria se refiere a los esfuerzos por restaurar y mejorar el valor de los inmuebles cuyo valor ha disminuido debido al deterioro o a los cambios en las necesidades del mercado, realizando las modificaciones oportunas. Esto va más allá de la mera renovación y remodelación. La clave está en reconocer el potencial inherente del inmueble en cuanto a su historia, ubicación y estructura, y elaborar una estrategia para aprovecharlo al máximo.
Pensemos, por ejemplo, en la rehabilitación de una casa antigua. Si sólo se adopta un enfoque "complementario" instalando el equipamiento más moderno, puede perderse el ambiente único y el valor histórico del inmueble. En cambio, un punto de vista que "extraiga" el encanto original del inmueble, por ejemplo aprovechando el sabor de las columnas y vigas antiguas y garantizando al mismo tiempo un aislamiento y una resistencia antisísmica acordes con el estilo de vida moderno, dará lugar a un valor único, es decir, a una alta rentabilidad y a unaumento del valor del activo.
Existen tres métodos principales de rehabilitación de inmuebles. Es importante comprender las características de cada uno y hacer la elección más adecuada en función de la situación del inmueble y de los objetivos del propietario. A continuación se resume una visión general de cada método y sus ventajas e inconvenientes.
| Método | Resumen | Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|---|---|
| Renovación | Método para aumentar el valor de un edificio existente renovando el interior y el equipamiento o cambiando la distribución. Suele utilizarse en el aprovechamiento de edificios vacíos y la rehabilitación de casas antiguas. | Ahorro de costes en comparación con la reconstrucción. Periodo de construcción relativamente corto. Se puede aprovechar la historia y el carácter del inmueble. |
Pueden persistir limitaciones estructurales. Existen limitaciones para resolver problemas fundamentales (por ejemplo, la resistencia sísmica). |
| Reconstrucción | Método que consiste en demoler un edificio existente y construir uno nuevo. Es el método de elección cuando hay que abordar cambios en la normativa o cuando se desea una mayor libertad de diseño. | Alto grado de libertad de diseño. Se pueden cumplir las últimas normas sísmicas y de ahorro energético. Se puede maximizar la superficie construida si el edificio cumple la normativa. |
Suele ser el más caro. Largo periodo de construcción. Se incurre en gastos de demolición de edificios existentes. |
| Recombinación de activos | Método consistente en vender bienes inmuebles en propiedad y utilizar los ingresos para adquirir una nueva propiedad generadora de ingresos. Resulta eficaz cuando se desea revisar a fondo la ubicación y el tipo de propiedad. | Puede cambiar la zona y el tipo de propiedad. Puede cambiar a una propiedad que requiera menos esfuerzo de gestión. Puede ser eficaz como medida de sucesión. |
Necesita desprenderse de un terreno al que tiene un fuerte apego. El momento de la compraventa es difícil. Se incurre en impuestos como el de transmisiones patrimoniales. |
Para que la rehabilitación inmobiliaria tenga éxito, es esencial conocer primero con exactitud el valor actual de la propiedad. Para ello se realiza una tasación de la propiedad. Existen varios métodos de valoración, pero el método de capitalización de ingresos se utiliza especialmente para evaluar el valor de los inmuebles que producen ingresos.
El método de capitalización de rentas es un método de cálculo del valor de una propiedad basado en los ingresos (por ejemplo, ingresos por alquiler) que la propiedad generará en el futuro. La fórmula se expresa como "ingresos anuales ÷ tasa de capitalización", y la "tasa de capitalización", que se deriva de ejemplos comerciales de propiedades similares en las proximidades y de las tendencias del mercado, es un indicador importante. Mediante esta evaluación, se predice la rentabilidad tras la rehabilitación y se juzga la idoneidad del plan de inversión.
Este artículo ha explicado el arte de la rehabilitación inmobiliaria desde la perspectiva de "extraer" más que de "añadir" valor. La clave está en identificar el valor intrínseco del inmueble y elaborar una estrategia para maximizarlo. Conviene reiterar los siguientes puntos
Los inmuebles son activos muy individuales, no hay dos iguales. Por eso es necesario un plan de rehabilitación a medida para cada vivienda, en lugar de un planteamiento único. ¿Por qué no reconsiderar el valor de su propiedad? Sacando el potencial que encierra, se pueden crear nuevos valores patrimoniales.
INA&Associates ofrece planes óptimos de revitalización inmobiliaria adaptados a las circunstancias individuales de cada cliente. Si está interesado, no dude en ponerse en contacto con nosotros.