La esencia de la estrategia de inversión óptima para 2025 en la que están trabajando los particulares con patrimonios muy elevados de Japón reside en el equilibrio entre diversificación y concentración. A primera vista, los pesados activos reales de la inversión inmobiliaria y el sofisticado marco de instrumentos financieros del sistema NISA pueden parecer métodos de inversión opuestos, pero una comprensión profunda de las características de ambos y su combinación estratégica permitirán la creación de activos intergeneracionales. La esencia de la gestión de activos no es simplemente la búsqueda de rendimiento, sino el diseño y la preservación de la riqueza desde una perspectiva a largo plazo.
Aunque la inversión inmobiliaria y los NISA tienen características fundamentalmente diferentes, pueden complementarse mutuamente con la combinación adecuada.
La inversión inmobiliaria es una inversión directa en activos reales. En 2025, el mercado inmobiliario japonés sigue mostrando un crecimiento estable, especialmente en los centros urbanos, y los estudios de JLL muestran una inversión superior a los 5 billones de yenes, sobre todo en los sectores de oficinas (37%) y hoteles (21%). En particular, los sectores de oficinas (37%) y hoteles (21%) están en auge.
Por el contrario, el NISA es un "buque" de inversión y un sistema de incentivos fiscales: el nuevo sistema NISA, reformado en profundidad en 2024, permite una inversión libre de impuestos de hasta 3,6 millones de yenes al año, que comprende un "límite de inversión de reserva" (1,2 millones de yenes al año) y un "límite de inversión de crecimiento" (2,4 millones de yenes al año). El mayor cambio es que es permanente y el periodo de exención fiscal es indefinido, lo que aporta importantes ventajas para la creación de activos a largo plazo.
La inversión inmobiliaria suele requerir fondos de entre decenas y cientos de millones de yenes. El NISA, por su parte, puede iniciarse con una pequeña cantidad, con un límite de inversión anual de 3,6 millones de yenes y un límite de inversión vitalicia de 18 millones de yenes. Para los superricos, la cuota de inversión NISA representa sólo una pequeña parte de su patrimonio total, pero puede utilizarse estratégicamente como escaparate de inversiones fiscalmente eficientes.
El principal atractivo de las NISA es la completa exención fiscal de los rendimientos de las inversiones. Normalmente, los dividendos y las ganancias procedentes de la venta de inversiones en acciones están sujetos a un impuesto de aproximadamente el 20,315% (15,315% de impuesto sobre la renta y 5% de impuesto sobre los habitantes), pero dentro de una cuenta NISA están completamente exentos de impuestos. Con el nuevo sistema NISA, el periodo libre de impuestos se hace indefinido, lo que permite maximizar el efecto compuesto.
Por ejemplo, una inversión a 20 años a un tipo anual del 5% producirá un rendimiento después de impuestos de aproximadamente el 4% en una cuenta sujeta a impuestos, lo que equivale aproximadamente a 2,2 veces el importe principal sobre una base compuesta, en comparación con aproximadamente 2,7 veces en una cuenta NISA. Esta diferencia aumenta con periodos de inversión más largos y rendimientos de inversión más elevados.
Las desventajas incluyen la imposibilidad de agregar ganancias y pérdidas y las restricciones en los límites de inversión. El límite de inversión vitalicia de 18 millones de yenes también es una limitación para los particulares con un patrimonio neto muy elevado.
Las ventajas fiscales de la inversión inmobiliaria son múltiples. Los ahorros fiscales derivados de la depreciación son especialmente atractivos para las rentas altas. La renta imponible puede reducirse porque el valor del edificio puede amortizarse en un periodo de 22 años para los edificios de madera y de 47 años para los de hormigón armado.
También es importante la reducción del impuesto de transmisiones debido a la tenencia a largo plazo (más de cinco años) y el efecto de la reducción de la valoración en el momento de la herencia. El valor de tasación de los bienes inmuebles en el impuesto de sucesiones tiende a ser inferior al valor real, ya que los terrenos se calculan según el valor del suelo en carretera y los edificios según el valor de tasación del impuesto de bienes inmuebles.
Las desventajas incluyen la carga fiscal del impuesto de adquisición de bienes inmuebles, el impuesto de registro y el impuesto de actos jurídicos documentados en el momento de la adquisición, y el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico durante la posesión. Además, se espera que los costes de construcción aumenten en consonancia con el cumplimiento obligatorio de las normas de eficiencia energética para todas las viviendas nuevas a partir de 2025/4.
NISA permite a los inversores invertir en una variedad de instrumentos financieros, incluyendo acciones, bonos y fondos de inversión, lo que les permite ajustar con flexibilidad sus características de riesgo/rentabilidad. En particular, las inversiones basadas en los principios de largo plazo, acumulación y diversificación mitigan los riesgos de fluctuación del mercado a corto plazo y proporcionan rendimientos estables a largo plazo.
Según el análisis de la FSA, la probabilidad de obtener rendimientos negativos se reduce significativamente cuando se invierte en renta variable nacional y extranjera durante más de 20 años. Por otro lado, existe un alto riesgo de fluctuaciones de precios a corto plazo y ninguna garantía de capital.
La inversión inmobiliaria se posiciona como una inversión de riesgo y rentabilidad medios. Los ingresos por rentas de alquiler son relativamente estables, especialmente en el caso de inmuebles bien situados.
En 2025, se prevé que el nivel de alquiler de oficinas de grado A en Tokio sea de 35.000 yenes por tsubo en tiempos normales, con una tasa de aumento anual del alquiler del 3%, por lo que cabe esperar un flujo de caja estable. También existe la posibilidad de obtener plusvalías por la subida de los precios inmobiliarios.
Los riesgos incluyen el riesgo de desocupación, el riesgo de disminución de los alquileres, el riesgo de disminución del valor de los activos, el riesgo de aumento de los tipos de interés, el riesgo de reparación y mantenimiento y el riesgo de liquidez. Debe prestarse especial atención a la posibilidad de una presión a la baja sobre los valores inmobiliarios locales debido al "problema de 2025" (todos los baby boomers serán mayores).
El mayor punto fuerte de la inversión inmobiliaria son los beneficios combinados de la propiedad a largo plazo. Si la inversión se centra en la calidad y la ubicación del inmueble, cabe esperar que proporcione estabilidad de valor a lo largo del tiempo, un efecto de cobertura frente a la inflación y una fácil sucesión intergeneracional del activo.
La demanda tiende a mantenerse incluso en caso de descenso de la población, especialmente en el caso de los inmuebles situados en centros urbanos bien ubicados. A largo plazo, también existe la posibilidad de que aumenten los ingresos por el incremento de los alquileres y las plusvalías por el aumento del valor de los inmuebles.
El nuevo sistema NISA ha hecho que el periodo de exención fiscal sea indefinido, lo que mejora significativamente los beneficios de la inversión a largo plazo. Los rendimientos de las inversiones siguen reinvirtiéndose libres de impuestos, lo que maximiza el efecto del interés compuesto y permite que los activos crezcan de forma eficiente a largo plazo.
Por ejemplo, si se invierten 30.000 yenes al mes durante 50 años en renta variable mundial, una simulación de Nomura Securities estima que se alcanzarían unos 243,28 millones de yenes (aproximadamente 13,5 veces el importe acumulado de la inversión).
La inversión inmobiliaria es especialmente adecuada para los siguientes tipos de inversores
NISA es especialmente adecuado para los siguientes tipos de inversores
Para los particulares con patrimonio neto ultraelevado (UHNWI), lo ideal es una combinación estratégica de ambos instrumentos de inversión como parte de una cartera global de activos: según la investigación de Altrata, los particulares con patrimonio neto ultraelevado (UHNWI) destinan de media alrededor del 21% de sus activos a la inversión inmobiliaria, siendo los NISA una pequeña parte de esa proporción. pero desempeñan un papel importante debido a su eficiencia fiscal.
Una estrategia eficaz consiste en dividir los activos en los tres niveles siguientes
Esta asignación escalonada garantiza un equilibrio entre estabilidad y crecimiento, así como un excedente para invertir en oportunidades.
Se puede crear una estructura eficiente de flujo de caja combinando ingresos estables por alquiler de bienes inmuebles con ingresos por dividendos libres de impuestos dentro de una cuenta NISA. Por ejemplo:
Esta combinación permite obtener ingresos a corto plazo y aumentar los activos a largo plazo.
En 2025, Japón experimenta una tendencia inflacionista moderada: según el estudio de mercado de JLL, el índice de precios de los inmuebles residenciales de Tokio ha aumentado un 8,14% interanual (3,95% ajustado a la inflación), actuando como una cobertura contra la inflación.
Combinar la inversión inmobiliaria y el NISA como cobertura contra la inflación es:
Esta estrategia combinada permite construir una cartera resistente a la inflación.
La sucesión transgeneracional de activos es un tema importante para los superricos. Las estrategias de sucesión que combinan bienes inmuebles y NISA incluyen:
Estas estrategias pueden optimizar la carga fiscal y garantizar una sucesión patrimonial fluida.
Es importante diseñar el crecimiento simultáneo de los activos y las personas, en lugar de limitarse a buscar el rendimiento.
Educar a la generación más joven en la creación de activos mediante una combinación de propiedad y NISA conduce a una verdadera sucesión de activos. Por ejemplo:
Esto permitirá heredar no sólo los activos, sino también los conocimientos y la mentalidad en materia de inversión.
Las inversiones de los grandes patrimonios también implican responsabilidad social. Es importante incorporar los siguientes aspectos a las decisiones de inversión
Inversiones que crecen con la sociedad y proporcionan rendimientos sostenibles a largo plazo.
En el Japón de 2025, la inversión inmobiliaria y NISA son dos alas de la construcción de activos que desempeñan papeles complementarios. La inversión inmobiliaria proporciona estabilidad, ventajas fiscales, protección contra la inflación y una base para la sucesión de activos, mientras que NISA ofrece eficiencia fiscal, liquidez y acceso a una variedad de productos financieros.
La mejor estrategia para los particulares con un patrimonio muy elevado es un diseño patrimonial global que combine estos factores. Con bienes inmuebles de primera calidad en el núcleo de la cartera y el NISA actuando como un marco eficiente de gestión de activos financieros, se puede lograr una estructura patrimonial que combine estabilidad y crecimiento.
La clave está en considerar estas técnicas de inversión no como un mero medio de buscar rendimiento, sino como una base para la creación de valor que trascienda generaciones. Las inversiones en las que los activos y las personas crecen juntos y contribuyen a la sociedad son las que conducen a la verdadera creación de riqueza.
La combinación estratégica de inversión inmobiliaria y NISA, basada en los principios básicos de perspectiva a largo plazo, diversificación adecuada, optimización de la eficiencia fiscal y fomento de la próxima generación, permite la creación sostenible de activos incluso en un entorno económico fluctuante.