INA&Associates ofrece asesoramiento sobre contratos de préstamo en el marco de transacciones inmobiliarias. Se trata de un tema importante, especialmente en situaciones como la financiación en el momento de la compra de un inmueble y el intercambio de fianzas y garantías en la gestión de alquileres, por lo que vamos a profundizar en su comprensión desde lo más básico.
Un contrato de préstamo es una forma de contrato estipulada en el artículo 587 del Código Civil, en el que una parte (prestatario) recibe dinero de la otra parte (prestamista) y se compromete a devolver el mismo tipo, cantidad y clase de dinero. En pocas palabras, se trata de un contrato que establece promesas relativas al préstamo y al préstamo de dinero.
(Préstamo para consumo)
Artículo 587 Un préstamo para consumo entrará en vigor cuando una parte reciba dinero u otras cosas de la otra parte con la promesa de devolver el mismo tipo, calidad y cantidad de cosas.
Este contrato también es muy importante en las transacciones inmobiliarias. Por ejemplo, un contrato hipotecario en el momento de la compra de un inmueble es un contrato de préstamo celebrado entre una entidad financiera (prestamista) y el comprador (prestatario). La gestión de los depósitos y garantías recibidos de los inquilinos en la gestión de pisos también implica el concepto de contrato de préstamo.
La modificación del Código Civil que entró en vigor el 1 de abril de 2020 ha dado lugar a cambios importantes en relación con los contratos de préstamo. Antes de la modificación, se consideraba un "contrato de esencia" y sólo entraba en vigor cuando se entregaba o recibía dinero, pero tras la modificación, se considera un "contrato de consentimiento" si consta por escrito o se registra en forma electromagnética, y sólo entra en vigor por acuerdo de las partes.
(Reserva de préstamo para el consumo)
Artículo 587-2 La reserva de préstamo para el consumo sólo surtirá efecto si se hace por escrito.
2 Si la reserva de préstamo para el consumo se hace mediante un registro electromagnético que recoja su contenido, se considerará que dicha reserva de préstamo para el consumo se ha hecho por escrito y se aplicará lo dispuesto en el apartado anterior.
Se trata de un cambio significativo en la práctica: antes se suponía que no se había celebrado ningún contrato en la fase anterior a la entrega efectiva del dinero, pero ahora la situación es que sólo se celebra un contrato mediante un acuerdo por escrito. También en la financiación inmobiliaria, las partes contratantes deben ser conscientes de que los derechos y obligaciones legales nacen en la fase anterior a la ejecución efectiva del préstamo.
Un contrato de préstamo suele contener las siguientes cláusulas
En la financiación inmobiliaria, también son importantes las cláusulas de constitución de hipoteca sobre el inmueble y las cláusulas relativas a las obligaciones de gestión inmobiliaria; según la experiencia de INA&Associates, las cláusulas de pérdida de tiempo son especialmente importantes para evitar problemas posteriores, por lo que recomendamos que estas cláusulas sean específicas y claras.
Una cláusula de pérdida del beneficio del plazo es una cláusula que establece que si un prestatario incurre en determinadas circunstancias, pierde el beneficio del plazo para las cuotas y otros pagos y tiene que pagar la deuda restante en un pago único. Sin esta cláusula, el prestamista sólo podría exigir el pago de cada cuota y no podría exigir el reembolso a tanto alzado de la cantidad restante, incluso si, por ejemplo, se incumplen las cuotas mensuales.
Entre los motivos habituales de pérdida del beneficio del plazo se incluyen los siguientes
En las transacciones inmobiliarias, los cambios de uso de los edificios, las transferencias no autorizadas y los incumplimientos de las obligaciones de gestión también pueden estipularse como causas de pérdida del beneficio del tiempo, etc. Según la experiencia de INA&Associates, contar con estas disposiciones firmemente establecidas garantizará una resolución sin problemas en caso de que surjan problemas.
La fijación de intereses en un contrato de préstamo debe respetar el tipo de interés máximo previsto en la Ley de Limitación de Intereses. En virtud de la Ley de Limitación de Intereses, el tipo de interés máximo varía en función del importe del principal:
La parte de intereses que supere este límite no es válida, por lo que hay que tener cuidado al redactar el contrato. Si una empresa se dedica al negocio de préstamo de dinero, también debe cumplir la Ley de Negocios de Préstamo de Dinero y otras leyes y reglamentos pertinentes. Los beneficiarios de préstamos para inversiones inmobiliarias también pueden protegerse contra los contratos abusivos conociendo estos tipos de interés máximos.
Debido a la evolución de la tecnología, cada vez se celebran más contratos de préstamo por vía electrónica: la modificación del Código Civil en 2020 hizo posible la celebración de contratos de préstamo utilizando "registros electromagnéticos". La introducción de los contratos electrónicos ha tenido las siguientes ventajas
Sin embargo, incluso en el caso de los contratos electrónicos, deben cumplirse requisitos como la identificación de conformidad con la Ley de Firma Electrónica y medidas para evitar la manipulación. También hay que tener en cuenta que el almacenamiento se exige de conformidad con la Ley de contabilidad electrónica.
En algunos casos, los fondos se prestan entre particulares para inversiones inmobiliarias, etc. Debe prestarse especial atención a los acuerdos de préstamo entre particulares. Conviene tener en cuenta los siguientes puntos
INA&Associates ofrece asesoramiento adecuado sobre estos puntos, especialmente en el contexto de los préstamos privados relacionados con la inversión inmobiliaria. Debido a la relación de confianza, es importante que el contrato esté claramente estipulado.
Los contratos hipotecarios son uno de los contratos de préstamo más habituales. Es importante entender el contrato y estar preparado para futuros riesgos. Debe prestarse especial atención a los siguientes puntos
Los clientes de INA&Associates solicitan a menudo asesoramiento sobre las condiciones detalladas de sus contratos hipotecarios. Sobre todo en los últimos años, cuando los tipos de interés han ido subiendo, han aumentado las consultas sobre el cambio de tipos de interés variables a fijos y sobre el calendario de amortizaciones anticipadas.
Los préstamos para inversión inmobiliaria tienen características diferentes de las hipotecas:
INA&Associates informa a los clientes que se plantean invertir en inmuebles sobre las características y precauciones de este tipo de préstamos y les asesora en la planificación financiera con vistas a la rentabilidad a largo plazo.
INA&Associates está promoviendo activamente la transformación digital (DX) en las transacciones inmobiliarias y también está promoviendo el uso de sistemas de contratación electrónica en los acuerdos de préstamo. Los beneficios de los contratos electrónicos incluyen
En particular, las transacciones inmobiliarias suelen requerir múltiples contratos, por lo que las ganancias de eficiencia derivadas de la introducción de contratos electrónicos son muy significativas.
En un contrato de préstamo, redactar un contrato fácil de entender es algo más que un requisito formal. Son especialmente importantes los siguientes puntos
A continuación se enumeran los puntos que deben comprobarse al verificar un contrato de préstamo:
Los contratos de préstamo son una forma de contrato muy importante en la comunidad comercial. Se utilizan en muchas situaciones, especialmente en las transacciones inmobiliarias, como los contratos hipotecarios y los préstamos de inversión. La comprensión y el buen funcionamiento de estos contratos pueden contribuir significativamente a la buena marcha de los negocios y a la creación de relaciones de confianza.