El tasador inmobiliario es una cualificación nacional establecida en virtud de la Ley de Tasación Inmobiliaria, y su principal cometido es determinar el valor económico de los bienes inmuebles y expresar ese valor en forma de precio. Un tasador inmobiliario es un especialista que calcula el valor adecuado de bienes inmuebles como terrenos y edificios, y se posiciona como un especialista que puede emitir juicios justos teniendo en cuenta diversos factores como la economía de mercado y la situación geográfica.
En enero de 2024, había 8.696 tasadores inmobiliarios registrados y 1.187 tasadores inmobiliarios auxiliares. Solo había unos 9.000 tasadores registrados en todo el país, por lo que se trata de una cualificación escasa y muy valiosa.
El trabajo de un tasador inmobiliario es diverso, pero el núcleo de su labor es el "trabajo de tasación" para determinar el valor de los bienes inmuebles. Este trabajo es exclusivo de los tasadores inmobiliarios y no puede ser realizado por personas no cualificadas o titulares de otras cualificaciones.
Los trabajos de tasación incluyen los siguientes tipos de trabajos
En estas operaciones, los tasadores inmobiliarios utilizan los tres métodos de tasación siguientes para determinar el valor de los bienes inmuebles.
| Método de valoración | Descripción general | Principales objetivos de aplicación |
|---|---|---|
| Método del coste | Método para determinar el valor ajustando la depreciación al coste de reposición del bien en cuestión. | Bienes inmuebles en general, incluidos los edificios |
| Método de comparación de transacciones | Método para obtener precios mediante la comparación con transacciones similares. | Terrenos, condominios, etc. |
| Método de capitalización de rentas | Método para obtener un precio mediante la capitalización de los ingresos del bien en cuestión. | Edificios de alquiler, pisos, etc. |
El tasador inmobiliario combina adecuadamente estos métodos para determinar el valor de tasación final.
Aprovechando su experiencia en tasación, también ofrecen los siguientes servicios de consultoría
En los últimos años, el campo de los tasadores inmobiliarios también se ha ampliado para incluir las siguientes áreas
Para ser tasador inmobiliario, hay que aprobar el examen de tasador inmobiliario del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transportes y Turismo y realizar prácticas. Este examen se realiza en dos etapas: un examen de preguntas cortas y un examen en papel.
| Categoría del examen | Temas del examen | Duración del examen |
|---|---|---|
| Examen de preguntas cortas | Leyes y reglamentos administrativos relativos al sector inmobiliario Teoría de la tasación inmobiliaria |
2 horas cada uno |
| Examen en papel | Derecho civil Economía Contabilidad Teoría de la tasación inmobiliaria (descriptiva) |
2 horas cada uno |
Si aprueba los exámenes de respuestas cortas, quedará exento de los exámenes de respuestas cortas del año siguiente y del siguiente, y podrá presentarse directamente a los exámenes de redacción.
El examen de tasador inmobiliario se considera una de las titulaciones nacionales más difíciles y se sabe que el porcentaje de aprobados es muy bajo.
| Categoría de examen | Porcentaje medio de aprobados |
|---|---|
| Exámenes de respuesta corta | Aproximadamente 33-36%. |
| Exámenes en papel | Aproximadamente 14-17%. |
| Aprobación final | Aprox. 5-6%. |
Debido al alto nivel de dificultad, se suele decir que se necesitan entre 2.000 y 5.000 horas de estudio para aprobar el examen. Muchos candidatos recurren al apoyo de las escuelas de formación profesional para preparar los exámenes, y se considera difícil aprobarlos por cuenta propia.
Tras aprobar el examen tipo test, debe realizar un curso de formación práctica para poder registrarse como tasador inmobiliario. Puede elegir entre los dos cursos siguientes
| Curso | Duración | Características |
|---|---|---|
| Curso de 1 año | 1 año | Intensivo de corta duración |
| Curso de 2 años | 2 años | Fácil de compaginar con el trabajo |
La formación práctica incluye conferencias sobre la práctica de la tasación inmobiliaria, ejercicios básicos y prácticos, y un examen final. Una vez finalizada la formación práctica, podrá matricularse como tasador inmobiliario.
Según datos estadísticos del Ministerio de Sanidad, Trabajo y Bienestar, el salario medio anual de un tasador inmobiliario es de aproximadamente 7,54 millones de yenes, cifra elevada en comparación con el salario medio anual en Japón (aproximadamente 4,6 millones de yenes). También es posible aumentar los ingresos anuales mejorando la experiencia y los conocimientos técnicos.
| Situación laboral | Salario medio anual | Observaciones. |
|---|---|---|
| Tasador inmobiliario en activo | Aprox. 650-7,5 millones de yenes | Varía en función de la experiencia |
| Tasador inmobiliario independiente | Aprox. 8-15 millones de yenes o más | Depende de la naturaleza del trabajo y de la clientela. |
Hay muchos tasadores inmobiliarios, sobre todo cuando inician su propio negocio, que ganan más de 10 millones de yenes al año, dependiendo de su experiencia y su cartera de clientes.
Las perspectivas de futuro para los tasadores inmobiliarios son las siguientes
Cambios en el mercado: mientras que el trabajo tradicional de tasación simple está en declive, surgen nuevas demandas, como la titulización inmobiliaria y los trabajos de consultoría.
Aumento del trabajo debido al envejecimiento de la población: se espera que la demanda de tasaciones relacionadas con herencias aumente con el envejecimiento de la sociedad.
Impacto de la tecnología: avances como la tecnología de IA pueden automatizar algunas de las tareas sencillas de valoración, pero los expertos humanos seguirán siendo responsables de tareas más sofisticadas como el juicio especializado, el análisis y la consultoría.
Respuesta a la internacionalización: la necesidad de tasadores inmobiliarios familiarizados con las normas internacionales de valoración está aumentando en consonancia con el incremento de la inversión mundial.
En vista de lo anterior, es poco probable que desaparezca la cualificación de tasador inmobiliario en sí, pero seguirán siendo necesarios cambios en la naturaleza del trabajo y mejoras en los conocimientos especializados.
Para emprender su propio negocio como tasador inmobiliario, debe estar preparado para
Los siguientes puntos son importantes para el éxito de una empresa independiente
El coste inicial de abrir un negocio depende del tamaño y la ubicación de la oficina, pero en algunos casos es posible abrir un negocio a partir de alrededor de 1 millón de yenes.
Las Normas de Tasación Inmobiliaria son normas uniformes en las que se basan los tasadores inmobiliarios a la hora de tasar bienes inmuebles. Están establecidas por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo y los tasadores inmobiliarios realizan las tasaciones de acuerdo con estas normas.
Basándose en estos principios, el valor de tasación final se determina combinando adecuadamente el "método de costes", el "método de comparación de casos prácticos" y el "método de capitalización de ingresos" antes mencionados.
Los tasadores inmobiliarios son profesionales cualificados a nivel nacional que evalúan adecuadamente el valor económico de los bienes inmuebles. Su tarea principal es la tasación de bienes inmuebles, pero también prestan servicios de consultoría y de otro tipo. Para adquirir la cualificación es necesario aprobar un difícil examen y completar una formación práctica y, debido a su alto nivel de dificultad, se trata de una cualificación muy escasa, con sólo unos 9.000 tasadores en el país.
Los ingresos medios anuales son relativamente altos, de unos 7,54 millones de yenes, y se puede esperar un mayor aumento de los mismos abriendo un negocio propio. En cuanto a las perspectivas de futuro, aunque el mercado inmobiliario se ve afectado por los cambios y las innovaciones tecnológicas, se espera que la necesidad de trabajos avanzados como el juicio profesional, el análisis y la consultoría continúe en el futuro.
Es importante que quienes deseen convertirse en tasadores inmobiliarios elaboren un plan de estudios a largo plazo y adquieran conocimientos especializados y experiencia práctica. Una vez obtenida la titulación, deberá continuar sus estudios y mantenerse al día de las tendencias del mercado para convertirse en un profesional capaz de responder a los cambios del mercado inmobiliario.
R1: No hay requisitos para presentarse al examen de tasador inmobiliario y cualquier persona puede hacerlo independientemente de su edad o formación. Los requisitos de aptitud se suprimieron en 2006 y cualquiera puede presentarse al examen siempre que pague la tasa de examen.
R2: Aunque no existe ninguna normativa legal sobre el número de años de experiencia laboral, en general se recomienda tener al menos entre tres y cinco años de experiencia laboral para acumular conocimientos prácticos y una base de clientes.
R3: Algunas tareas sencillas de tasación pueden ser más eficientes gracias a la tecnología de IA, pero el juicio final sobre el valor de los bienes inmuebles y la consultoría avanzada requiere un juicio exhaustivo de las características del mercado, los sistemas jurídicos y las circunstancias individuales, y seguirá siendo dominio de los expertos humanos en un futuro previsible.
A4: Los comerciantes de solares y edificios están cualificados para realizar trabajos relacionados con la intermediación en transacciones inmobiliarias, mientras que los tasadores inmobiliarios realizan trabajos para evaluar y juzgar el valor de los bienes inmuebles. Hay una gran diferencia en cuanto a la dificultad del examen, el ámbito de trabajo y el salario medio anual, siendo la cualificación de tasador inmobiliario más especializada y más difícil.
R5: Si aprueba el examen de respuestas cortas, estará exento de presentarse al examen de respuestas cortas durante un total de tres años a partir del año en curso, el año siguiente y el año posterior, y podrá presentarse al examen en papel. En otras palabras, debe aprobar el examen de tipo ensayo en un plazo de tres años a partir de la aprobación del examen de respuesta corta.
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