Im Bereich der Immobilienverwaltung hört man immer öfter das Stichwort "Smart Lock". Während viele attraktive Eigenschaften genannt werden, wie z. B. die bequeme Entriegelung von Schlössern mit einem Smartphone und die Befreiung von der Schlüsselübergabe, ist es auch wahr, dass es verschiedene Hürden bei der tatsächlichen Einführung von Smart Locks gibt. In diesem Artikel werden die praktischen Herausforderungen bei der Einführung von Smart Locks und konkrete Maßnahmen zu deren Überwindung aus der Sicht von Hausverwaltungen erläutert.
Viele Verwaltungsgesellschaften und Immobilieneigentümer wollen intelligente Schlösser einführen, zögern aber noch. Die Gründe dafür liegen nicht nur in einfachen technischen Fragen, sondern auch in der Ungewissheit der Kostendeckung und der Kompatibilität mit den Eigenschaften der Immobilie. Andererseits zeigen viele erfolgreiche Fälle, dass mit der richtigen Strategie und Planung innerhalb von sechs Monaten bis einem Jahr nach der Installation ein Return on Investment erzielt werden kann.
Intelligente Schlösser sind nicht nur ein IT-Gadget, sondern sollten als strategisches Instrument zur Verbesserung der Effizienz und Rentabilität der Immobilienverwaltung betrachtet werden. Dieser Artikel liefert die Informationen, die notwendig sind, um die Entscheidung für ihre Einführung unter praktischen Gesichtspunkten zu treffen.
Der größte Vorteil der Einführung von intelligenten Schlössern in der Immobilienverwaltung ist die Rationalisierung der Aufgaben der Immobilienverwaltung und die Senkung der Personalkosten. Der Zeit- und Arbeitsaufwand, der üblicherweise für die Beantwortung von Besichtigungsanfragen und die Verwaltung von Schlüsseln bei Ein- und Auszug erforderlich ist, kann erheblich reduziert werden. Schauen wir uns die konkreten Zahlen an.
| Geschäftliche Aktivitäten | Konventionelle Methode | Nach Einführung von Smart Locks | Effekt der Verringerung |
|---|---|---|---|
| Reaktion auf die Vorabkontrolle | 60 min/Auftrag (einschließlich Anwesenheit) | 5 min/Auftrag (nur Fernsteuerung) | 55 min/Projekt |
| Schlüsselübergabe | 30 min/Stück | 0 min/Stück (nicht erforderlich) | 30 min/jeweils |
| Schlüsselwechsel (bei Auszug) | 60 min/Zeiten + ¥ 15.000/Zeiten | 0 min/Fahrten + ¥ 0/Fahrten | 60 min/Fahrt + ¥ 15.000/Fahrt |
| Bearbeitung verlorener Schlüssel | 120 Minuten/Bewegung + ¥ 15.000/Bewegung | 5 Minuten/Reise + 0 Yen/Reise | 115 Minuten/Fahrten + ¥ 15.000/Fahrten |
In vielen Fällen kann man mit einer Arbeitsersparnis von mehr als 20 Stunden pro Monat rechnen. Dieser Effekt ist besonders deutlich, wenn die Zahl der verwalteten Einheiten groß ist. Leopalace21 berichtet beispielsweise, dass die Installation von intelligenten Schlössern in mehr als 200.000 Einheiten im Januar 2024 zu einer Verringerung des Arbeitsaufwands im Zusammenhang mit Schlüsseln um etwa 100.000 Stunden pro Jahr führt.
Neben der Verbesserung der Effizienz der Immobilienverwaltung liegt ein weiterer großer Vorteil in der Erhöhung der Sicherheit. Die Einführung von intelligenten Schlössern verbessert die folgenden Aspekte
Darüber hinaus kann ein verbesserter Komfort für die Mieter ein Unterscheidungsmerkmal für eine Immobilie sein und eine Grundlage für eine Mieterhöhung darstellen. So hat eine von INA&Associates verwaltete Mietwohnung in Tokio durch die Installation von intelligenten Schlössern ihre monatliche Miete um 1.000 Yen erhöht und eine jährliche Umsatzsteigerung von 120.000 Yen erzielt.
Trotz der attraktiven Vorteile gibt es jedoch verschiedene Hindernisse für die tatsächliche Umsetzung. Im Großen und Ganzen handelt es sich dabei um technische und physische Beschränkungen, wirtschaftliche Herausforderungen und betriebliche Bedenken.
Am wahrscheinlichsten sind Kompatibilitätsprobleme mit der Struktur der Immobilie und der Zylindergeometrie. Wie in der Niederschrift erwähnt, sind Sonderschlüssel, knaufintegrierte Zylinder und Bügelgriffe in vielen Fällen nicht kompatibel, was die Einführung der Einheitlichkeit in allen Objekten erschwert.
Insbesondere die folgenden Bedingungen erschweren die Einführung
| Nicht förderliche Bedingungen | Begründung | Alternativen |
|---|---|---|
| Zylinder mit spezieller Geometrie | Nicht kompatibel mit Allzweckprodukten | Austausch des Zylinders (zusätzliche Kosten entstehen) |
| Zylinder mit integriertem Knauf | Kein separater Knauf | Auswahl an speziellen Produkten (eingeschränkt) |
| Bügelgriff | Schwierig zu sichernder Montageplatz | Erwägung eines anderen Beschlagtyps |
| Wohnungen mit automatischen Schlössern | Kompatibilität mit bestehenden Systemen | Gespräche mit der Verwaltungsgesellschaft, spezielles System |
In den meisten Fällen sind selbst intelligente Schlösser, die den Zylinder ersetzen, nicht mit bestehenden elektrischen Schlössern oder Schlössern mit speziellen Strukturen kompatibel.
Das nächste große Hindernis sind die Kosten für Installation und Betrieb. Die wichtigsten Kostenelemente sind
| Kostenpunkt | Ungefähre Kosten | Bemerkung. |
|---|---|---|
| Preis der Haupteinheit | 10.000-50.000 Yen/Einheit | Hochfunktionsmodelle können über ¥100.000 kosten. |
| Kosten für die Installation | 10.000 - 30.000 Yen/Stück | Zusätzliche Kosten für den Austausch von Zylindern |
| Gebühr für die Systemnutzung | Ca. 10.000 Yen/Monat | Cloud-Verwaltung, Ausgabe von Einmalpasswörtern usw. |
| Wartung | 1.000-5.000 Yen pro Gerät und Jahr | Batteriewechsel, regelmäßige Inspektionen usw. |
| Störungsbehebung | 5.000 - 20.000 Yen pro Reparatur | Außerhalb der Garantiezeit |
Wenn intelligente Schlösser in einer Immobilie mit 100 Einheiten installiert werden, belaufen sich allein die anfänglichen Kosten auf rund 3 Millionen JPY und die jährlichen Betriebskosten auf mehr als 1,2 Millionen JPY. Die Frage, wie sich diese Investition amortisieren lässt, ist ein wichtiges Thema.
Es gibt auch eine Reihe von Bedenken hinsichtlich des tatsächlichen Betriebs des Systems:
Insbesondere die Tatsache, dass viele Funktionen von intelligenten Schlössern netzabhängig sind, stellt in leerstehenden Gebäuden ohne Internetanschluss ein großes Hindernis dar. Ein weiteres praktisches Problem besteht darin, dass sie nicht mit selbstschließenden Gebäuden kompatibel sind.
Lassen Sie uns einen pragmatischen Ansatz anhand von Beispielen erfolgreicher Installationen von intelligenten Schlössern erkunden , die diese Hürden überwunden haben.
Eine wirksame Strategie besteht darin, die Installation nicht in allen Immobilien auf einmal vorzunehmen, sondern schrittweise mit geeigneten Immobilien zu beginnen. Es ist ratsam, mit Immobilien zu beginnen, die folgende Voraussetzungen erfüllen
Es ist auch wichtig, die Installationsanforderungen im Voraus zu prüfen. Prüfen Sie vor dem Einbau die Kompatibilität mit Ihrer Wohnungstür anhand der Kompatibilitätstabelle des Herstellers und ziehen Sie gegebenenfalls einen Fachmann hinzu. Bei Mietwohnungen sollten Sie nicht vergessen, die Zustimmung der Hausverwaltung oder des Vermieters einzuholen.
Die Wahl des richtigen Produkts ist wichtig, um eine hohe Effektivität zu erzielen und gleichzeitig die Installations- und Betriebskosten niedrig zu halten. Dabei sollte auf folgende Punkte besonders geachtet werden
Es gibt zwei Hauptmodelle für die Investitionsrentabilität:
Geschäftseffizienzmodell: Amortisation durch geringere Arbeitskosten und geringere Kosten für den Austausch von Schlössern.
Modell der Wertsteigerung der Immobilie: Amortisation durch zusätzliche Miete.
In der konkreten Umsetzungsplanung ist ein Hybridmodell, das beide Varianten kombiniert, wirksam.
Zu den wichtigsten Punkten zur Entschärfung betrieblicher Bedenken gehören
Batteriebetriebene intelligente Schlösser sind eine besonders wirksame Gegenmaßnahme im Katastrophenfall. Sie sind von Stromausfällen nicht betroffen und können mit der im Gerät gespeicherten PIN-Nummer oder den Kartendaten entriegelt werden, wodurch das Risiko eines Einschlusses oder Ausschlusses im Katastrophenfall verringert wird.
Analysieren wir nun die Investitionsrendite (ROI) anhand der Fallstudien.
| Artikel | Einzelheiten |
|---|---|
| Umfang der Einführung | 100 Einheiten |
| Anfangsinvestition | 2 Millionen JPY (20.000 JPY/Einheit) |
| Jährliche Einsparungen | 1,5 Millionen Yen (Arbeitskosten und Kosten für den Austausch des Schlosses) |
| Amortisationszeit | Ca. 1 Jahr und 4 Monate |
| Wichtigste Auswirkungen | Verringerung des Zeitaufwands für Vorschauen (20 Stunden pro Monat), Verringerung der Bearbeitung verlorener Schlüssel (15 Fälle pro Jahr). |
In dieser Fallstudie waren die Effizienzgewinne bei der Bearbeitung von Vorschauen und der Schlüsselverwaltung besonders groß. Die Zeit der Mitarbeiter wurde für andere Aufgaben verwendet, was zu einer verbesserten Servicequalität beitrug.
| Artikel | Einzelheiten |
|---|---|
| Umfang der Umsetzung | 10 Einheiten |
| Erstinvestition | 300.000 Yen (30.000 Yen/Einheit) |
| Jährlicher Anstieg der Einnahmen | 120.000 Yen (Miete 1.000 Yen/Monat zusätzlich) |
| Amortisationszeit | Ca. 30 Monate |
| Bewertung des Mieters | Hoch bewertet als "bequem, da ich keinen physischen Schlüssel mitnehmen muss". |
In diesem Fall wurde die Investition in kurzer Zeit erfolgreich amortisiert, indem das intelligente Schloss als Unterscheidungsmerkmal herausgestellt und die Miete entsprechend festgelegt wurde. Es scheint besonders bei jüngeren Mietern beliebt zu sein.
Andererseits gibt es auch Lehren aus Fällen, in denen die Dinge nicht gut gelaufen sind:
Diese Beispiele zeigen, wie wichtig eine sorgfältige Planung und die Kenntnis der Immobilienmerkmale im Vorfeld sind. Insbesondere muss die Amortisationsprognose auf der Grundlage der tatsächlichen Marktbedingungen realistisch festgelegt werden.
Die Produktauswahl ist entscheidend für die Entscheidung, ein System zu installieren. Die wichtigsten Auswahlkriterien werden im Folgenden erläutert.
Intelligente Schlösser können je nach Installationsmethode in drei Typen unterteilt werden, von denen jeder seine eigenen Merkmale hat:
| Einbauart | Merkmale | Geeignete Eigenschaften |
|---|---|---|
| Gebohrter Typ | Hohe Sicherheit, reich an Funktionen Bauarbeiten erforderlich, möglicherweise nicht zur Miete verfügbar |
Eigene Immobilien, neu gebaute Immobilien |
| Typ mit Ersatzzylinder | Einfache Installation, wenig Veränderung des Aussehens Begrenzte Modelle, begrenzte Funktionen |
Standardzylinder-Eigenschaften |
| Kleistertyp | Einfacher Einbau, mietbar Geringe Sicherheit und Haltbarkeit |
Vermietete Objekte, wenn probeweise installiert |
Bei Mietobjekten ist es wichtig, einen Typ zu wählen , der bei Auszug des Mieters leicht wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt werden kann. Besonders geeignet sind aufklebbare Typen und Zylinderersatztypen, die mit der Türform kompatibel sind.
Auch das Entriegelungssystem ist ein wichtiger Auswahlpunkt:
| Entriegelungsart | Merkmale | Geeignet für |
|---|---|---|
| Smartphone-gesteuerter Typ | Fernsteuerung möglich, Verlaufskontrolle Abhängigkeit von Smartphone und Kommunikation |
Eigenschaften für junge Menschen |
| PIN-Typ | Einfach zu bedienen, gute Batterielebensdauer Risiko des Nummernverlustes |
Für ein breites Spektrum von Altersgruppen |
| Biometrischer Typ | Hohe Sicherheit, kein Schlüssel erforderlich Teuer, Umweltbelastung |
Hochwertige Eigenschaften |
| Multi-Gerätetyp | Situationsabhängige Entriegelung Kompliziert einzurichten |
Immobilien mit mehreren Nutzern |
Vor allem in der Hausverwaltung erhöhen Multi-Device-Typen die operative Flexibilität. Mehrere Mittel zur Entriegelung der Tür, wie z.B. ein Smartphone, eine PIN, eine IC-Karte oder ein physischer Schlüssel, können in einer Vielzahl von Situationen verwendet werden.
Auch die Kommunikationsumgebung ist ein wichtiger Punkt, den es zu berücksichtigen gilt:
| Kommunikationsmethode | Merkmale | Zu beachtende Punkte |
|---|---|---|
| Wi-Fi erforderlich | Multifunktional, Fernsteuerung verbessert Abhängig von der Kommunikationsumgebung |
Erfordert eine gute Kommunikationsumgebung |
| Bluetooth direkt Typ | Betrieb über kurze Distanzen möglich Fernsteuerung eingeschränkt |
Erfordert die Nähe zum Smartphone |
| Offline-Typ | Keine Kommunikationsumgebung erforderlich, stabiler Betrieb Eingeschränkte Funktionalität |
Eingeschränkte Fernverwaltung |
Produkte mit Offline-Funktionalität, die kein Wi-Fi benötigen, sind besonders sicher, vor allem, wenn man die Katastrophenvorsorge in Betracht zieht. Batteriebetriebene Geräte, die PINs und Karteninformationen in der Haupteinheit speichern können, können bei einem Strom- oder Netzwerkausfall entsperrt werden.
Abschließend noch einige praktische Tipps für die Einführung und den Betrieb von Smart Locks.
Von besonderer Bedeutung ist die vorherige Bestätigung der Zylinderform. Viele Hersteller von intelligenten Schlössern stellen auf ihren Websites ein Tool zur Überprüfung der Kompatibilität des Zylinders zur Verfügung, das Sie vor der Installation unbedingt überprüfen sollten.
Im Hinblick auf den Betrieb ist insbesondere die Frage der Netzabhängigkeit zu beachten: In leerstehenden Räumen ohne Wi-Fi-Umgebung können die Fernsteuerungs- und Verlaufsfunktionen nicht genutzt werden, was die Nutzung des Systems zur Reaktion auf Vorschauen einschränken kann.
Die Einführung von intelligenten Schlössern in der Immobilienverwaltung hat zwar viele Vorteile, aber es gibt auch praktische Hürden. Die folgenden Punkte sind besonders wichtig
Mit der richtigen Planung und einem pragmatischen Ansatz können intelligente Schlösser einen wesentlichen Beitrag zur Verbesserung der Effizienz und Rentabilität der Immobilienverwaltung leisten. Je größer die Anzahl der verwalteten Einheiten ist, desto effizienter können die internen Kontrollen durchgeführt und die Kosten für die Schlüsselverwaltung gesenkt werden.
Es ist zwar nicht realistisch, intelligente Schlösser einheitlich in allen Liegenschaften einzuführen, aber eine selektive Einführung in Abhängigkeit von den Eigenschaften der Liegenschaft und die Schaffung eines Mehrwerts unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der Mieter machen intelligente Schlösser zu einem leistungsstarken Instrument für die Liegenschaftsverwaltung.
A: Ja, das ist möglich . Insbesondere Aufsteckschlösser und Zylinderschlösser können in Mietwohnungen eingebaut werden, da sie bei Auszug des Mieters wieder in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden können. Denken Sie jedoch daran, die Genehmigung der Verwaltungsgesellschaft oder des Vermieters einzuholen. Wenn der Zylinder ausgetauscht werden muss, kann der vorhandene Zylinder aufbewahrt und bei Ihrem Auszug wieder eingebaut werden.
A: Die Unterstützung variiert je nach Produkt . Batteriebetriebene intelligente Schlösser sind von einem Stromausfall nicht betroffen, während stromverbundene intelligente Schlösser bei einem Stromausfall nicht mehr funktionieren, wenn keine Notstromversorgung vorhanden ist. Die Netzwerkabhängigkeit variiert von Modell zu Modell, und Typen, die PINs und Karteninformationen in der Haupteinheit speichern, können in einer Offline-Umgebung verwendet werden. Bei der Installation des Systems empfiehlt es sich, ein Produkt zu wählen, das mit einem physischen Schlüssel gesichert und entsperrt werden kann, wobei die Notfallmaßnahmen zu berücksichtigen sind.
A: Das ist möglich , aber es ist wichtig, die Marktbedingungen und die Bedürfnisse der Mieter zu berücksichtigen. Die wichtigsten Möglichkeiten sind
In einigen konkreten Fällen wurde erfolgreich ein zusätzlicher Betrag von 1.000 JPY pro Monat auf die Miete aufgeschlagen. Der Schlüssel zur Akzeptanz ist die Tatsache, dass man sich keine Gedanken über den Verlust von Schlüsseln oder das Auswechseln von Schlössern machen muss, und die Bequemlichkeit, die Tür mit einem Smartphone zu ver- und entriegeln.
A: Viele intelligente Schlösser können nicht mit den folgenden Arten von Zylindern und Türformen installiert werden
Vor dem Einbau empfiehlt es sich, die Kompatibilität mit Ihrer Haustür anhand der Kompatibilitätstabelle des Herstellers zu prüfen. Vor allem bei älteren Objekten und Türen mit Sonderformen ist eine vorherige Bestätigung unerlässlich.
A: Wichtig ist die Einmal-Passwort-Funktion . Diese ermöglicht folgende Sicherheitsmaßnahmen
SmartLock in Verbindung mit einem Cloud-Management-System kann auch in Verbindung mit einem Reservierungssystem für Besichtigungen zur automatischen Vergabe und Verwaltung von Einmalpasswörtern verwendet werden.
Wenn Sie die Installation von intelligenten Schlössern in Ihrer eigenen Immobilie in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen, die Wirksamkeit des Systems zunächst in einer kleinen Anzahl von Immobilien zu testen. Die Produktauswahl und die auf die Eigenschaften der Immobilie zugeschnittene Betriebsplanung sind der Schlüssel zu einer erfolgreichen Implementierung von Smart Locks. Bitte kontaktieren Sie INA&Associates, wenn Sie Fragen haben oder das Thema näher besprechen möchten.