In den letzten Jahren hat das Interesse an Immobilieninvestitionen bei den Wohlhabenden zugenommen. Nach den jüngsten Untersuchungen des Nomura Research Institute beläuft sich die Gesamtzahl der wohlhabenden und sehr wohlhabenden Haushalte in Japan auf etwa 1,65 Millionen.
In diesem Artikel erkläre ich ausführlich, warum sich vermögende Privatpersonen für Immobilieninvestitionen entscheiden. Dabei stütze ich mich auf meine Erfahrungen als INA&Associates Ltd, ein Unternehmen, das sich hauptsächlich auf sehr vermögende Privatpersonen konzentriert. Ich weise auch auf spezifische Anlagestrategien hin, die auf dem Marktumfeld des Jahres 2025 basieren, und hoffe, dass die Leser diese Informationen bei ihrer Vermögensverwaltung nützlich finden.
Einer der wichtigsten Gründe für vermögende Privatpersonen, in Immobilien zu investieren, ist die Möglichkeit, ein stabiles verfügbares Einkommen zu sichern. Im Gegensatz zu Aktien- oder Anleihenanlagen generieren Immobilieninvestitionen einen kontinuierlichen Cashflow in Form von monatlichen Mieteinnahmen.
Die Marktdaten für das erste Quartal 2025 zeigen, dass für Eigentumswohnungen Renditen von 3 bis 5 % erwartet werden können, während für eine einzelne Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus Renditen von etwa 8 % zu erwarten sind. Diese Zahlen stellen im derzeitigen Finanzumfeld mit langfristigen Zinssätzen von 1,1 % eine attraktive Rendite dar.
In vielen Fällen haben die Projekte, die ich meinen Kunden vorgeschlagen habe, stabile Renditen von 5-7 % pro Jahr in erstklassigen innerstädtischen Immobilien erzielt. Insbesondere bei gut gelegenen und gut verwalteten Objekten ist es möglich, langfristige Erträge bei minimalem Leerstandsrisiko zu erzielen.
Die Attraktivität von Renditeobjekten liegt darin, dass das Objekt automatisch Erträge generiert, ohne dass der Investor mit seinem eigenen Tagesgeschäft beschäftigt sein muss. Da viele vermögende Privatpersonen mit ihren Tagesgeschäften sehr beschäftigt sind, ist diese Art von "Lassen Sie das Geld für sich arbeiten"-S ystem äußerst wertvoll.
Die Steuerspareffekte von Immobilieninvestitionen sind für HNWI von großer Bedeutung. Insbesondere für HNWIs mit hohen Einkommenssteuersätzen können die Gewinn- und Verlusteinsparungen aus Immobilieninvestitionen von großem Nutzen sein.
Bei Immobilieninvestitionen können Gebäudeabschreibungen, Verwaltungskosten, Reparaturkosten und Darlehenszinsen als Aufwand verbucht werden. Diese Ausgaben führen zu einem Defizit in den Büchern, das dann mit dem Arbeitseinkommen oder dem Betriebseinkommen verrechnet werden kann, um die Gesamtsteuerlast zu verringern.
Ein konkretes Beispiel: Wenn eine wohlhabende Person mit einem Jahreseinkommen von 20 Millionen Yen durch Immobilieninvestitionen Abschreibungen in Höhe von 3 Millionen Yen pro Jahr verzeichnet, kann sie etwa 1,5 Millionen Yen an Einkommens- und Wohnsteuer sparen. Dies ist ein Faktor, der die reale Rendite der Investition erheblich erhöht.
Darüber hinaus kann eine Immobilieninvestition über eine Kapitalgesellschaft weitere Steuervorteile bringen. Bei vermögenden Privatpersonen mit hohen persönlichen Einkommenssteuersätzen kann die Steuerlast um die Differenz zwischen dem Körperschaftssteuersatz und dem individuellen Einkommenssteuersatz verringert werden, weshalb sich viele Kunden für Immobilieninvestitionen durch die Gründung einer Kapitalgesellschaft entscheiden.
Erbschaftssteuerliche Maßnahmen sind ein unvermeidliches und wichtiges Thema für vermögende Privatpersonen. Immobilieninvestitionen sind ein äußerst effektives Mittel der Erbschaftssteuerplanung.
Der erbschaftsteuerliche Wert von Immobilien ist viel niedriger angesetzt als der tatsächliche Marktwert. Da Grundstücke mit dem erbschaftsteuerlichen Bodenrichtwert (ca. 80 % des Marktwerts) und Gebäude mit dem Grundsteuermessbetrag (ca. 70 % des Marktwerts) bewertet werden, kann der erbschaftsteuerliche Wert im Vergleich zum Barbesitz reduziert werden.
Darüber hinaus ist es möglich, durch die Inanspruchnahme der Ausnahmeregelung für kleine Grundstücke etc. eine Wertminderung von bis zu 80% zu erhalten. So kann z. B. selbst ein Grundstück mit einem Schätzwert von 100 Millionen Yen durch die Anwendung dieser Ausnahmeregelung auf einen Schätzwert von 20 Millionen Yen herabgesetzt werden, was zu einer sehr hohen Ermäßigung der Erbschaftssteuer führt.
Bei vermieteten Grundstücken gilt die Ermäßigung bei der Bewertung von Grundstücken mit Erbbaurechten ebenfalls. Eine weitere Ermäßigung der Erbschaftssteuer kann durch die Herabsetzung des Wertes auf der Grundlage des Verhältnisses von Grundbesitz x Erbbaurechtsquote (in der Regel 30 %) erwartet werden.
| Arten von Erbschaftsteuermaßnahmen | Satz der Ermäßigung | Bedingungen für die Anwendung |
|---|---|---|
| Sonderbestimmungen für kleine Grundstücke usw. | Maximal 80%. | Bis zu 330 m2, für Wohn- und Geschäftszwecke |
| Ermäßigung bei der Bewertung von Baugrundstücken zur Miete | Ca. 30 | Grundstücke für Mieteigentum |
| Ermäßigung bei der Bewertung von Gebäuden | Ca. 30%. | Basierend auf dem Grundsteuermesswert |
Eine der größten Attraktionen von Immobilieninvestitionen ist die Möglichkeit, den Leverage-Effekt zu nutzen. Durch die Aufnahme von Krediten bei Finanzinstituten ist es möglich, ein Vielfaches der eigenen Mittel zu investieren, was die Effizienz der Investition erheblich verbessert.
Im gegenwärtigen Zinsumfeld können Darlehen für Qualitätsimmobilien zu niedrigen Zinssätzen im Bereich von 1-2 % aufgenommen werden. Wenn eine Immobilie eine Rendite von 5-7 % abwirft, ist die Differenz zwischen dem Kreditzins und dem Darlehenszins effektiv die Rendite der Investition, was die Rendite des Eigenkapitals deutlich erhöht.
Nehmen wir zum Beispiel an, dass eine Immobilie im Wert von 100 Mio. JPY mit 20 Mio. JPY Eigenmitteln und 80 Mio. JPY Fremdkapital erworben wird. Bei jährlichen Mieteinnahmen von 6 Mio. JPY (6 % Rendite) und einem Fremdkapitalzinssatz von 1,5 % beträgt der jährliche Fremdkapitalzinssatz 1,2 Mio. JPY. Der tatsächliche Jahresertrag würde 4,8 Mio. JPY betragen, was bedeutet, dass bei einer Rendite von 20 Mio. JPY an Eigenmitteln eine hohe Rendite von 24% erzielt werden kann.
Der Hebeleffekt birgt jedoch auch Risiken. Ein sorgfältiges Risikomanagement ist erforderlich, da steigende Leerstände und Zinssätze verhindern können, dass Sie die erwarteten Renditen erzielen. Wenn ich einem Kunden einen Vorschlag mache, simuliere ich immer mehrere Szenarien und formuliere einen Investitionsplan, der das Risiko minimiert.
Die Portfoliodiversifizierung ist bei der Vermögensverwaltung von vermögenden Privatpersonen äußerst wichtig. Neben finanziellen Vermögenswerten wie Aktien, Anleihen und Bargeld können auch reale Vermögenswerte wie Immobilien zur Risikodiversifizierung herangezogen werden.
Da Immobilien ein anderes Preisschwankungsmuster als der Aktienmarkt aufweisen, haben sie das Potenzial, stabile Renditen zu gewährleisten, selbst wenn der Aktienmarkt sich in einer Flaute befindet. Selbst während des Lehman-Schocks im Jahr 2008 und des Corona-Schocks im Jahr 2020 blieben die Preise für erstklassige Immobilien relativ stabil.
In den Portfolios, die ich meinen Kunden vorschlage, empfehle ich in der Regel, 30-50 % des Gesamtvermögens in Immobilien zu halten. Dadurch wird das Risiko der Marktvolatilität wirksam diversifiziert und gleichzeitig ein stabiles Einkommen gewährleistet.
In den letzten Jahren hat sich die Aufmerksamkeit angesichts der weltweit wachsenden Inflationssorgen auf Immobilieninvestitionen mit Inflationsabsicherungseffekt konzentriert. Da es sich bei Immobilien um einen realen Vermögenswert handelt, steigt ihr Wert in Zeiten der Inflation tendenziell mit den steigenden Preisen.
In Japan steigen die Preise für neue Immobilien aufgrund der steigenden Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte kontinuierlich an. Dadurch steigt auch der relative Wert bestehender Immobilien, was langfristig zu einer Werterhaltung führen dürfte.
Auch die Mieten steigen in der Regel im Einklang mit der Inflation. Insbesondere in erstklassigen Innenstadtlagen besteht ein starker Aufwärtsdruck auf die Mieten, so dass auch in einem inflationären Umfeld stabile Realrenditen gesichert werden können.
Bei Projekten, an denen ich gearbeitet habe, ist es nicht ungewöhnlich, dass die Mieten über einen Zeitraum von 10 Jahren um 20-30 % steigen. Dies entspricht jährlichen Mietsteigerungen von 2-3 % pro Jahr und ermöglicht reale Ertragssteigerungen über der Inflationsrate.
Im Vergleich zu Aktien- und Devisenanlagen zeichnen sich Immobilieninvestitionen durch ein relativ geringes Preisvolatilitätsrisiko aus. Die Immobilienpreise werden weniger von kurzfristigen Marktstimmungen beeinflusst und bilden sich eher auf der Grundlage des langfristigen Gleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage und der wirtschaftlichen Fundamentaldaten.
Betrachtet man den Immobilienmarkt im Jahr 2025, so steigen die Preise aufgrund des geringeren Angebots und des Niedrigzinsumfelds insgesamt an. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot, insbesondere bei erstklassigen Immobilien in den Stadtzentren, und die Preisstabilität bleibt erhalten.
Doch auch wenn das Risiko von Preisschwankungen gering ist, sind die Wahl des Standorts und die Auswahl der Immobilie äußerst wichtig. Wenn ich meinen Kunden Immobilien vorschlage, achte ich auf folgende Faktoren
Durch eine umfassende Bewertung dieser Faktoren werden Immobilien ausgewählt, die langfristig wertbeständig sind, um das Risiko von Preisschwankungen zu minimieren.
Die Auswahl der Immobilien ist der wichtigste Faktor bei der Investition in vermögende Immobilien, denn sie ist der Schlüssel zum Erfolg. Aufgrund meiner Erfahrung mit vielen Kunden empfehle ich, die Immobilien nach folgenden Kriterien zu bewerten
Wichtigkeit der Lage
Wie das Sprichwort "Lage, Lage, Lage" besagt, ist die Lage der wichtigste Faktor bei der Bestimmung des Immobilienwertes. Vor allem für vermögende Anleger ist es wichtig, Objekte auszuwählen, die folgende Standortkriterien erfüllen
Investitionsstrategien nach Immobilientyp
| Art der Immobilie | Erwartete Rendite | Ungefährer Investitionsbetrag | Merkmale und Vorteile |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 3-5% (im Falle von Eigentumswohnungen) | 30-100 Millionen Yen | Einfach zu verwalten, hohe Liquidität |
| Eigentumswohnungen mit einer Einheit | 6-8% (¥100m-¥500m) | 100-500 Mio. Yen | Hohe Rendite, hohe Kontrollierbarkeit |
| Wohnungen mit einer Einheit | 7-9% (im Falle eines einzelnen Gebäudes) | 50-200 Mio. Yen | Relativ niedriger Preis, hohe Rendite |
| Bürogebäude | 3-5% (über ¥500 Mio.) | Über ¥500 Millionen | Äußerst stabil, für große Investitionen |
| Einzelhandelsimmobilien | 4-6% | Über ¥300 Mio. | Abhängig von den Mietern, Fachwissen erforderlich |
Bedeutung der Due-Diligence-Prüfung
Detaillierte Immobilienuntersuchungen (Due Diligence) sind für vermögensstarke Investitionen unerlässlich. Wenn ich meinen Kunden Empfehlungen gebe, führe ich gründliche Untersuchungen zu folgenden Punkten durch
Für vermögende Privatpersonen, die in Immobilien investieren, bietet die Nutzung von Kapitalgesellschaften erhebliche Steuervorteile. Für vermögende Privatpersonen mit hohen persönlichen Einkommenssteuersätzen ist der Steuerspareffekt durch die Nutzung der Differenz zwischen dem Körperschaftssteuersatz und dem individuellen Einkommenssteuersatz äußerst wichtig.
Steuereinsparungen durch die Gründung einer Gesellschaft
Eine vermögende Privatperson mit einem individuellen Einkommenssteuersatz von 45 % (55 % einschließlich Einwohnersteuer) und einem Körperschaftssteuersatz von 23,2 % (für kleine und mittlere Unternehmen) kann durch Investitionen in Immobilien von Steuereinsparungen aufgrund der Differenz der Steuersätze von etwa 30 % profitieren.
Bei einem jährlichen Immobilieneinkommen von 10 Millionen Yen beträgt die Steuerlast für eine Einzelperson etwa 5,5 Millionen Yen, während sie für eine Körperschaft etwa 2,32 Millionen Yen beträgt, was eine jährliche Steuerersparnis von etwa 3,18 Millionen Yen bedeutet.
Besondere Vorteile einer Kapitalgesellschaft
Was bei der Gründung einer Kapitalgesellschaft zu beachten ist
Obwohl es viele Vorteile hat, über eine juristische Person in Immobilien zu investieren, sollten folgende Punkte beachtet werden
Wenn ich meinen Kunden Empfehlungen ausspreche, berücksichtige ich diese Vor- und Nachteile umfassend und entwerfe ein Investitionsmodell, das für ihre Situation am besten geeignet ist.
Bei Immobilieninvestitionen sind Exit-Strategien ein wichtiger Faktor, der von Anfang an berücksichtigt werden muss. Bei vermögensstarken Anlagen ist eine langfristige Exit-Strategie notwendig, insbesondere im Hinblick auf die Erbschaft und die Unternehmensnachfolge.
Exit-Strategie durch Verkauf
Bei einer Exit-Strategie durch den Verkauf einer Immobilie sollten folgende Faktoren berücksichtigt werden
Ausstiegsstrategien durch Vererbung
Exit-Strategien durch Vererbung sind für vermögende Privatpersonen von großer Bedeutung:
Exit-Strategien durch Unternehmensnachfolge
Unternehmensnachfolgestrategien bei Unternehmensimmobilien:
In den Investitionsplänen, die ich meinen Kunden vorschlage, sehe ich immer mehrere Ausstiegsstrategien vor und schaffe ein System, das flexibel auf veränderte Marktbedingungen und Familiensituationen reagieren kann.
Vermögende Privatpersonen entscheiden sich aus einer Vielzahl von Gründen für Immobilieninvestitionen, aber im Kern geht es ihnen um einen stabilen Vermögensaufbau und effiziente Steuerstrategien. Die sieben Gründe, die in diesem Artikel erläutert wurden, sind allesamt wichtige Faktoren bei der Lösung der einzigartigen Herausforderungen der Vermögensverwaltung vermögender Privatpersonen.
Zusammenfassung der wichtigsten Punkte
Empfehlungen auf der Basis des Anlageumfelds im Jahr 2025
Im aktuellen Marktumfeld entwickelt sich der Immobilien-Investmentmarkt trotz steigender Zinsen gut: Die Immobilieninvestitionen erreichten 2024 5 Billionen JPY, und es wird erwartet, dass das Investitionsumfeld 2025 sowohl für Käufer als auch für Verkäufer günstig bleibt.
Es gibt jedoch auch Faktoren, die zu beachten sind, wie z. B. steigende erwartete Investitionsrenditen aufgrund steigender Zinssätze und steigender Baukosten. Angesichts dieser veränderten Rahmenbedingungen empfehlen wir eine Anlagestrategie, die sich auf folgende Punkte konzentriert
Zu den nächsten Maßnahmen
Immobilieninvestitionen sind ein äußerst wirksames Mittel zur Verwaltung des Vermögens von vermögenden Privatpersonen, doch für den Erfolg sind Fachwissen und Erfahrung unerlässlich. Es ist eine umfassende Sichtweise erforderlich, von der Auswahl der Immobilien bis hin zu Steuer- und Ausstiegsstrategien.
INA&Associates bietet sehr vermögenden Privatkunden maßgeschneiderte Immobilienanlagestrategien, die auf ihre individuelle Vermögenssituation und ihre Anlageziele abgestimmt sind. Mit "Humankapital" und "Vertrauen" als Kern unseres Managements ist es unsere Mission, unsere Kunden beim Aufbau eines langfristigen Vermögens zu unterstützen.
Wenn Sie Ihren Bedarf an Immobilienanlagen oder Ihre Anlagestrategie im Detail besprechen möchten, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Mit unserer langjährigen Erfahrung und unserem Fachwissen können wir Ihnen helfen, Ihre Ziele in der Vermögensverwaltung zu verwirklichen.
A1: Der Mindestanlagebetrag für vermögende Privatpersonen bei Immobilieninvestitionen variiert stark in Abhängigkeit von ihren Anlagezielen und -strategien, aber im Allgemeinen beginnen viele mit 30 Millionen JPY oder mehr.
Bei Investitionen in Eigentumswohnungen reichen die Beträge von 30 bis 100 Mio. JPY für erstklassige Objekte in Stadtzentren. Die Investition in eine einzelne Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus erfordert dagegen eine Investition zwischen 100 und 500 Mio. JPY.
Entscheidend ist nicht die Höhe der Investition, sondern die Auswahl der geeigneten Immobilie entsprechend Ihren Investitionszielen. Es ist wichtig, eine Immobilie mit einem hohen Wertminderungseffekt zu wählen, wenn das Hauptziel darin besteht, die Erbschaftssteuer zu vermeiden, oder eine Immobilie mit einer hohen Rendite, wenn das Ziel darin besteht, ein stabiles Einkommen zu erzielen.
Wenn ich Kunden Empfehlungen ausspreche, empfehle ich die Strategie, den Anteil der Immobilieninvestitionen am Gesamtvermögen auf etwa 30-50 % festzulegen und den Umfang der Investitionen schrittweise zu erweitern und gleichzeitig das Risiko zu diversifizieren.
A2: Die Steuerspareffekte von Immobilieninvestitionen sind je nach Einkommensniveau des Anlegers und dem Umfang der Investition sehr unterschiedlich, aber es ist möglich, Steuereinsparungen von mehreren Millionen bis zu mehreren zehn Millionen Yen pro Jahr zu erzielen, wenn sie richtig eingesetzt werden.
Einkommensteuer- und Wohnsteuerersparnis
Wenn eine wohlhabende Person mit einem Jahreseinkommen von 20 Mio. Yen in eine Renditeimmobilie im Wert von 100 Mio. Yen investiert und eine Abschreibung von 5 Mio. Yen pro Jahr vornimmt, kann sie etwa 2,75 Mio. Yen an Einkommens- und Wohnsteuer sparen (bei Anwendung des Höchststeuersatzes von 55 %).
Einsparungseffekt bei der Erbschaftssteuer
Der Effekt als Erbschaftssteuermaßnahme ist sogar noch größer: Durch die Investition von ¥100 Millionen an Bargeld in Immobilien kann der Erbschaftssteuerbemessungswert auf etwa ¥50 Millionen reduziert werden. Bei einem Erbschaftssteuersatz von 50% kann ein Erbschaftssteuerminderungseffekt von ca. 25 Mio. JPY erzielt werden.
Steuerspareffekte durch die Nutzung einer Kapitalgesellschaft
Bei Immobilieninvestitionen über eine Kapitalgesellschaft können Steuereinsparungen nur durch die Differenz zwischen dem individuellen Einkommenssteuersatz und dem Körperschaftssteuersatz erzielt werden. Wenn eine wohlhabende Person mit einem Einkommenssteuersatz von 45 % zu einem Körperschaftssteuersatz von 23,2 % investiert, kann sie aufgrund der Differenz der Steuersätze mit einer Steuerersparnis von etwa 22 % rechnen.
A3: Es ist wichtig, so früh wie möglich mit Immobilieninvestitionen als Maßnahme gegen die Erbschaftsteuer zu beginnen. Denn eine ausreichende Vorbereitungszeit ist notwendig, um den Erbschaftssteuerspareffekt zu maximieren.
Konzept des optimalen Zeitpunkts
Anlagestrategien nach Alter
Wenn ich meinen Kunden Empfehlungen ausspreche, formuliere ich einen stufenweisen Investitionsplan, der auf erbschaftsteuerlichen Berechnungen und der notwendigen Steuerersparnis basiert. Durch den frühzeitigen Beginn ist es möglich, aus einem größeren Angebot die am besten geeignete Immobilie auszuwählen.
A4: Mit Immobilieninvestitionen sind zahlreiche Risiken verbunden, die jedoch durch die richtigen Maßnahmen minimiert werden können.
Hauptrisiken und Gegenmaßnahmen
| Art des Risikos | Spezifische Einzelheiten | Methoden der Gegenmaßnahmen |
|---|---|---|
| Leerstandsrisiko | Nicht finden von Mietern | Sorgfältige Auswahl des Standorts und Festsetzung einer angemessenen Miete |
| Risiko sinkender Mieten | Rückgang der Marktmieten | Auswahl von Standorten mit stabiler Nachfrage |
| Risiko steigender Zinssätze | Erhöhung der Kreditzinsen | Nutzung von Zinsbindungen, Anpassung der Fremdkapitalquoten |
| Katastrophenrisiko | Schäden durch Erdbeben, Feuer, etc. | Versicherung abschließen, Erdbebensicherheit prüfen |
| Liquiditätsrisiko | Schwierigkeiten beim Verkauf | Auswahl von hochliquiden Standorten und Immobilien |
Grundprinzipien des Risikomanagements
Bei den Investitionsplänen, die ich meinen Kunden vorschlage, berücksichtige ich stets mehrere Risikoszenarien und überlege mir im Voraus Gegenmaßnahmen für jedes dieser Szenarien. Risiken lassen sich zwar nicht völlig ausschalten, aber ein gutes Management kann die Sicherheit Ihrer Investition erhöhen.