Immobilieninvestitionen sind ein hervorragendes Investitionsmodell, das sich durch mittleres Risiko und mittlere Renditen auszeichnet und sich unter Anfängern, die ihr Vermögen für die Zukunft aufbauen möchten, großer Beliebtheit erfreut. Eine unzureichende Vorbereitung in der Anfangsphase kann jedoch zu unwiederbringlichen Verlusten führen. In diesem Artikel werden konkrete Schritte systematisch erläutert, mit denen Anfänger in kürzester Zeit Erfolg haben können, und es werden Punkte aufgezeigt, die vermieden werden sollten, um Fehler zu vermeiden.Nach der Lektüre dieses Artikels wissen Sie genau, wo Sie anfangen sollten, worauf Sie achten müssen und an wen Sie sich wenden können.
Immobilieninvestitionen sind für Anfänger eine Herausforderung. Mit dem richtigen Wissen, einer gründlichen Vorbereitung und den richtigen Schritten können Sie jedoch erfolgreiche Immobilieninvestitionen tätigen. In diesem Artikel erläutern wir Ihnen systematisch das Thema „Wie fange ich mit Immobilieninvestitionen an?“ – von den Grundlagen, die Anfänger kennen sollten, bis hin zu konkreten Schritten und Punkten, die Sie beachten sollten.Wir bieten Ihnen einen Leitfaden für erfolgreiche Investitionen für Anfänger im Bereich Immobilieninvestitionen. Wir erklären wichtige Punkte wie Finanzplanung, Auswahl von Immobilien und Methoden des Risikomanagements. Nutzen Sie diese Informationen, um Ihren ersten Schritt in die Welt der Immobilieninvestitionen zu machen.
Was ist Immobilieninvestition? Zunächst sollten Sie die grundlegenden Mechanismen verstehen. Immobilieninvestition ist eine Anlageform, bei der Immobilien wie Wohnungen oder Einfamilienhäuser nicht zu Wohnzwecken, sondern zur Erzielung von Gewinnen gekauft werden, um Mieteinnahmen oder Veräußerungsgewinne zu erzielen. In den meisten Fällen wird beim Kauf ein Darlehen (z. B. ein Bankdarlehen) aufgenommen, und nach dem Erwerb der Immobilie wird die Verwaltung an eine Verwaltungsgesellschaft übertragen, die die Mieteinnahmen (Mieteinnahmen) von den Mietern (Mietern) einzieht.Das Besondere an dieser Anlageform ist, dass die monatlichen Mieteinnahmen zur Tilgung des Kredits verwendet werden können und dass durch den Verkauf der Immobilie nach längerer Haltedauer ein Gewinn erzielt werden kann. Bei dieser Anlageform werden die Erträge aus Immobilieninvestitionen in Einkommenserträge (Mieteinnahmen während der Haltedauer der Immobilie) und Kapitalerträge (Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie) unterteilt.
Ertragsstruktur und Kennzahlen: „Ertrag“ ist eine häufig verwendete Kennzahl zur Messung der Rentabilität von Immobilieninvestitionen.Die Erträge sind das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Immobilienpreis. Die einfach berechneten Erträge werden als „Nominalerträge“ bezeichnet, tatsächlich muss jedoch der „Reinerlös“ betrachtet werden, der um verschiedene Kosten wie Verwaltungskosten und Steuern bereinigt ist. Außerdem muss das Verhältnis zwischen den oben genannten Einnahmen (Mieteinnahmen) und den Kapitalerträgen (Veräußerungsgewinnen) berücksichtigt werden. Dies liegt daran, dass die Strategien je nach Immobilienmarkt und Art der Immobilie unterschiedlich sind. In einigen Fällen liegt der Schwerpunkt auf den Mieteinnahmen, in anderen Fällen auf den zukünftigen Veräußerungsgewinnen.
Immobilieninvestitionen bieten einige Vorteile, die andere Investitionen nicht bieten.
Auf der anderen Seite gibt es auch Nachteile und Risiken, die bei Immobilieninvestitionen zu beachten sind. Nachfolgend sind die wichtigsten aufgeführt.
Es ist wichtig, die Vor- und Nachteile genau zu verstehen und Maßnahmen zur Risikominimierung zu ergreifen. Die Risiken werden im folgenden Abschnitt „Steuern, Recht und Risikomanagement“ sowie im Abschnitt „Fehlerquellen“ näher erläutert. Sie sollten sich jedoch bewusst sein, dass Immobilieninvestitionen auf einem Gleichgewicht zwischen Risiko und Rendite basieren.
Um erfolgreich in Immobilien zu investieren, sind sorgfältige Vorbereitungen und die richtige Einstellung erforderlich. Wenn Sie ohne vorherige Planung eine Immobilienagentur besuchen oder willkürlich eine Immobilie kaufen, die Ihnen gut gefällt, können Sie in unerwartete Fallen tappen. In diesem Abschnitt werden die konkrete Vorbereitung und die Einstellung, die Anfänger vor dem Einstieg in die Immobilieninvestition haben sollten, erläutert.
„Muss man für Immobilieninvestitionen lernen?“ Die Antwort lautet „Ja“. Dies gilt nicht nur für Immobilieninvestitionen, sondern für alle Arten von Investitionen. Es ist sehr riskant, ohne ausreichende Kenntnisse zu beginnen. Daher ist es notwendig, zunächst zu lernen und sich mit den grundlegenden Begriffen und Mechanismen vertraut zu machen. Es empfiehlt sich, Informationen im Internet zu sammeln und Einführungsliteratur zu lesen. Das Lesen von Büchern hilft dabei, Informationen zu ordnen und eine eigene Denkweise zu entwickeln.
Als nächsten Schritt sind Seminare zum Thema Immobilieninvestitionen empfehlenswert. Dort halten Experten und erfahrene Investoren praxisorientierte Vorträge, sodass Sie theoretisches Wissen mit der Realität verbinden können. Seien Sie jedoch vorsichtig bei minderwertigen Seminaren für Anfänger. Informieren Sie sich im Voraus über die Erfahrung der Referenten und den Ruf des Veranstalters. Einige Immobilienunternehmen bieten kostenlose Informationsmaterialien und Online-Seminare an. Es empfiehlt sich, mehrere Informationsquellen zu nutzen und die Informationen zu vergleichen.
*Wichtiger Hinweis: Machen Sie sich mit den grundlegenden Begriffen der Immobilieninvestition (Rendite, Steuern, Darlehen usw.) vertraut. Denn wenn Sie ohne ausreichendes Verständnis vorgehen, kann dies zu großen Verlusten oder Betrug führen. Wenn Sie Fragen haben, wenden Sie sich an einen Experten oder recherchieren Sie in zuverlässigen Quellen, um alle Unklarheiten zu beseitigen.
Bevor Sie mit Immobilieninvestitionen beginnen, sollten Sie sich klar über Ihre „Gründe für Immobilieninvestitionen”, also Ihre Ziele, im Klaren sein. Die Motive sind von Person zu Person unterschiedlich.Beispiele hierfür sind „ich möchte ein zusätzliches Einkommen mit geringem Risiko erzielen“, „ich möchte meine Rente aufbessern“ oder „ich möchte mein Vermögen in Immobilien umwandeln, um Erbschaftssteuern zu vermeiden“. Die Anlagemethode und die geeignete Art der Immobilie hängen von den Zielen ab. Für manche Menschen ist es vielleicht das Ziel, Erfahrungen mit Immobilieninvestitionen zu sammeln und dazuzulernen. Unabhängig davon, was Ihr Ziel ist, ist es wichtig, sich konkrete Ziele (die angestrebte Rendite) zu setzen. Dies ist notwendig, um eine Anlagemethode zu wählen, die zu Ihren Zielen passt, auch wenn dies Zeit kostet.
Wenn Sie Ihr Ziel klar definieren, werden Ihnen automatisch klar, welche Art von Immobilien Sie investieren müssen, um diesen Gewinn zu erzielen, und wie hoch Ihr Eigenkapital sein muss. Wenn Sie beispielsweise von einem monatlichen Einkommen von X Yen ausgehen, können Sie den erforderlichen Immobilienpreis und die erforderliche Rendite berechnen. Wenn Sie dann den preislich erschwinglichen Immobilienpreis und die Zielrendite festlegen, ergibt sich ganz von selbst ein Bild von der geeigneten Immobilie.Die Art der Immobilie (Wohnung oder Einfamilienhaus), die Lage (Stadtzentrum oder Vorort) und die Finanzplanung (Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital) hängen von den Zielen ab.
Mentale Vorbereitung: Im Rahmen der Zielsetzung müssen Sie sich auch dazu entschließen, die Immobilieninvestition als Geschäft zu betreiben. Immobilieninvestitionen sind kein einfaches Geschäft, sondern ein kleines Unternehmen. Als Vermieter tragen Sie die Verantwortung eines Unternehmers. Sie benötigen Erfahrung in der Immobilienverwaltung und die Fähigkeit, auf der Grundlage von Zahlen nüchterne Entscheidungen zu treffen.Wenn Sie eine Familie haben, ist es wichtig, die Mitarbeit und Zustimmung Ihrer Familie zu gewinnen. Da Investitionen mit hohen Krediten und Risiken verbunden sind, ist es wichtig, Ihren Partner und Ihre Familie umfassend über die Situation zu informieren und ihr Verständnis zu gewinnen. Um zu verhindern, dass spätere Widerstände zum Scheitern des Projekts führen, sind frühzeitige Gespräche wichtig.
Die Erstellung eines Finanzplans ist für Immobilieninvestitionen unerlässlich. Zunächst muss das Verhältnis zwischen Eigenkapital (Anzahlung) und Fremdkapital geprüft werden. Bei Immobilieninvestitionen ist es üblich, einen Teil des Kaufpreises als Anzahlung zu leisten und den Rest von einer Bank zu leihen. Es ist möglich, einen Kredit aufzunehmen, aber Sie müssen über Eigenkapital verfügen. In den meisten Fällen müssen Sie 10 bis 20 % des Kaufpreises in bar bereitstellen (5 bis 10 % des Kaufpreises als Anzahlung, da weitere Kosten anfallen).
Im Allgemeinen wird empfohlen, vor Beginn der Investition Eigenkapital in Höhe von „etwa 30 % des Immobilienpreises” bereitzustellen. Bei einem Immobilienpreis von beispielsweise 30 Millionen Yen müssen also etwa 9 Millionen Yen bereitgestellt werden. Der Grund dafür ist, dass die Anschaffungskosten für eine Immobilie etwa 15 % des Immobilienpreises betragen, sodass durch die Bereitstellung des doppelten Betrags (30 %) auch nach Zahlung der Anschaffungskosten noch Mittel zur Verfügung stehen. Auf diese Weise kann finanzielle Flexibilität für Notfälle und zukünftige Kreditrückzahlungen gewährleistet werden.
Die Verfügbarkeit von ausreichend Kapital hat neben der Sicherheit vor Risiken noch viele weitere Vorteile. Einerseits können Sie damit unerwartete Ausgaben decken, andererseits wirkt es sich positiv auf die Kreditprüfung aus. Aus Sicht der Finanzinstitute sinkt mit steigendem Eigenkapital das Ausfallrisiko und verbessert sich die Finanzlage, sodass Sie leichter günstige Kreditbedingungen (z. B. Kreditlimits und Zinssätze) erhalten.Tatsächlich haben einige Banken Kriterien festgelegt, wonach „Personen mit einem Finanzvermögen von mehr als XX Millionen Yen bevorzugt Zinssätze gewährt werden“ oder „Kredite nur an Personen mit einem Finanzvermögen von mehr als XX Millionen Yen vergeben werden“. Die Sicherung ausreichender Eigenmittel vor Beginn einer Immobilieninvestition erhöht die Erfolgswahrscheinlichkeit der Investition.
Bonität und Kreditwürdigkeit: Neben dem Eigenkapital beeinflussen auch das persönliche Jahreseinkommen, der Arbeitgeber und die Bonität die Entscheidung über die Gewährung eines Kredits. Daher ist es wichtig, die eigene Kreditwürdigkeit (Jahreseinkommen, Dauer der Betriebszugehörigkeit, sonstige Kreditverhältnisse usw.) zu kennen. Bei Bedarf können Sie sich vorab bei einem Kreditinstitut über die Kreditvergabe beraten lassen. Wenn Sie der Bank vor dem Kauf einer Immobilie Ihr Jahreseinkommen und Ihr Eigenkapital mitteilen, können Sie sich einen Überblick über die Höhe des Kredits verschaffen, den Sie aufnehmen können, und so eine Immobilie finden, die Ihrem Budget entspricht.
Zu guter Letzt sollten Sie nicht vergessen, Rücklagen zu bilden. Halten Sie auf Ihrem Bankkonto stets einen Überschuss bereit, um unerwartete Kosten nach dem Kauf der Immobilie oder für den Fall, dass Sie für einen bestimmten Zeitraum keinen Mieter finden, abdecken zu können. „Mit Geld fühlt man sich sicher“ – das ist ganz selbstverständlich. Eine vernünftige Finanzplanung ist der Schlüssel zu langfristiger Stabilität.
Wenn Sie alle Vorbereitungen getroffen haben, können Sie mit der Investition beginnen. Im Folgenden finden Sie die grundlegenden Schritte einer Immobilieninvestition.
Sehen wir uns nun die einzelnen Schritte im Detail an.
Die Suche nach einer Immobilie ist die Grundlage für eine Immobilieninvestition. Nachdem Sie Ihre Ziele und Vorgaben klar definiert haben, beginnen Sie mit der Sammlung von Informationen über Immobilien, die Ihren Kriterien entsprechen. Immobilieninformationen erhalten Sie auf Immobilieninvestitionswebsites (Portalen), in Informationsmagazinen und bei Immobilienmaklern. Die Marktpreise über Immobilieninvestitionsportale zu recherchieren, ist ein guter Ausgangspunkt, aber in der Praxis ist es nicht einfach, anhand öffentlich zugänglicher Informationen die ideale Immobilie zu finden.Gute Immobilien, die sich für Investitionen eignen, werden selten auf Portalen angeboten, und selbst wenn sie angeboten werden, werden sie schnell von professionellen Maklern gekauft, sodass es für Anfänger schwierig ist, bei einer Auktion den Zuschlag zu erhalten. Daher ist es wichtig, mit einer vertrauenswürdigen Immobilienagentur in Kontakt zu treten und Zugang zu vielversprechenden Informationen zu erhalten, die nicht öffentlich zugänglich sind (sogenannte „off-market-Immobilien“).
Wenn Sie die Schritte 1 und 2 abgeschlossen haben, wenden Sie sich an eine Immobilienagentur und lassen Sie sich beraten.Immobilienmakler sind Experten auf diesem Gebiet und können Ihnen anhand Ihrer Vorgaben (Budget, Region, angestrebte Rendite, Art der Immobilie usw.) passende Investitionsobjekte vorschlagen. Wenn Sie in dieser Phase über grundlegende Kenntnisse und ein Verständnis der Marktpreise verfügen, können Sie die Qualität der vorgeschlagenen Immobilien leichter beurteilen. In dieser Branche ist es üblich, dass gute Immobilien nicht öffentlich angeboten, sondern direkt bestehenden Kunden vorgestellt werden. Daher können auch Anfänger durch eine frühzeitige Beratung durch einen Immobilienmakler vor anderen Investoren an wertvolle Informationen gelangen.
Auswahl der Immobilienagentur: Die Auswahl der Immobilienagentur, die Sie konsultieren, ist ebenfalls wichtig. Einige Agenturen handeln mit Anlageimmobilien und versuchen, ihren Kunden ungeeignete Objekte mit aggressiven Verkaufsmethoden aufzudrängen. Um die Vertrauenswürdigkeit einer Agentur zu überprüfen, sollten Sie sich vergewissern, dass sie über eine Lizenz für Immobiliengeschäfte verfügt, und ihre Erfolgsbilanz und Kundenbewertungen überprüfen. Auch die Art und Weise, wie die Mitarbeiter auf Anfragen und in Gesprächen reagieren, ist ein wichtiger Faktor für Ihre Entscheidung. Es ist wichtig, die Agentur anhand der Kommunikation zu bewerten, beispielsweise anhand der Genauigkeit der Antworten auf Ihre Fragen und des Verständnisses Ihrer Investitionsziele.Auch wenn es Ihnen vielleicht schwerfällt, sollten Sie sich nach der Beratung flexibel für ein anderes Unternehmen entscheiden, wenn Sie das Gefühl haben, dass das Unternehmen nicht zu Ihnen passt.
Wenn Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben, beantragen Sie die Finanzierung (Kredit) und lassen Sie eine Vorprüfung durchführen. Bei Immobilieninvestitionen wird die Immobilie in der Regel aus Eigenmitteln und einem Kredit finanziert, wobei der Kredit aus den Mieteinnahmen zurückgezahlt wird. Daher muss für den Kauf einer Immobilie eine Genehmigung von einer Bank oder einem Finanzinstitut eingeholt werden.
Zunächst beantragen Sie bei der Bank eine Vorprüfung (vorläufige Prüfung) auf der Grundlage der Informationen über die in Frage kommende Immobilie. Das Finanzinstitut bewertet nicht nur das Jahreseinkommen und die Bonität des Antragstellers, sondern auch die Rentabilität der Immobilie selbst. Die Kreditvergabepolitik hängt von der Art und den Eigenschaften der Immobilie ab (z. B. ob es sich um eine Einzimmerwohnung in der Innenstadt oder ein Wohnhaus in einem Vorort handelt, ob es sich um einen Neubau oder eine Gebrauchtimmobilie handelt). Es gibt viele Möglichkeiten, wie z. B. Stadtbanken, Regionalbanken und Kreditgenossenschaften, aber Immobilienunternehmen haben oft Partner oder Vermittlungswege, daher sollten Sie sich beraten lassen.
Nach der Genehmigung der Vorprüfung legt das Finanzinstitut die Kreditbedingungen vor. Diese lauten beispielsweise: „Kredit in Höhe von XX Millionen Yen, Zinssatz von XX %, Laufzeit von XX Jahren“. Damit steht der endgültige Kreditplan fest. Liegt der Kreditbetrag unter dem Immobilienpreis, müssen Sie entweder Ihr Eigenkapital aufstocken oder eine andere Immobilie wählen. Umgekehrt ist die Kreditaufnahme bis zur Kreditgrenze mit einer hohen Rückzahlungsbelastung verbunden, sodass der Kreditbetrag auf der Grundlage der vorgelegten Bedingungen an Ihre Rückzahlungsfähigkeit angepasst werden muss.
Zu beachten beim Abschluss des Kreditvertrags: Nach der ersten Prüfung und der endgültigen Genehmigung wird ein formeller Kreditvertrag (Darlehensvertrag) mit dem Finanzinstitut abgeschlossen. Sie können zwischen einem variablen oder festen Zinssatz wählen. Der variable Zinssatz ist anfangs niedriger, kann aber in Zukunft steigen. Der feste Zinssatz ist während der Laufzeit des Darlehens unverändert, aber höher als der variable Zinssatz. Wählen Sie den Zinssatz, der Ihrem Risikoprofil entspricht.Bitte beachten Sie, dass Immobilienkredite im Gegensatz zu Wohnungsbaudarlehen etwas höhere Zinsen haben. Da in letzter Zeit die missbräuchliche Verwendung von Flat 35 (Wohnungsbaudarlehen) für Immobilieninvestitionen zu einem gesellschaftlichen Problem geworden ist, achten Sie bitte darauf, die Regeln einzuhalten, wenn Sie einen Kredit in Anspruch nehmen.
Sobald die Finanzierung feststeht, wird der Kaufvertrag abgeschlossen. Dabei handelt es sich um den formellen Austausch des Kaufvertrags zwischen dem Verkäufer der Immobilie (oder dem Makler) und Ihnen (dem Käufer). Vor Vertragsabschluss erhalten Sie vom Immobilienmakler wichtige Erläuterungen (Details zur Immobilie und zu den Vertragsbedingungen) und unterschreiben den Vertrag nach Zustimmung zu den Bedingungen. In der Regel wird bei Vertragsabschluss eine Anzahlung geleistet.
Nach Vertragsabschluss beginnen die Vorbereitungen für den Abschluss des endgültigen Darlehensvertrags und die Übergabe. Am Übergabetag (Zahlungstag) erfolgt die Zahlung des Restbetrags, die Eintragung der Eigentumsübertragung und die Übergabe der Schlüssel für die Immobilie. In dieser Phase sollten Sie nicht vergessen, die Grunderwerbsteuer zu zahlen, die Immobilie eintragen zu lassen und eine Feuerversicherung abzuschließen. Die für den Kauf erforderlichen Dokumente (Stempelbescheinigung, Stempelregistrierungsbescheinigung, Ausweisdokument (z. B. Führerschein)) müssen im Voraus vorbereitet werden.
Mit dem Abschluss des Immobilienkaufs werden Sie Eigentümer (Eigentümer der Immobilie). In dieser Phase ist es wichtig, wachsam zu bleiben und sofort nach der Übergabe mit der Einrichtung eines Mietverwaltungssystems zu beginnen. Wenn Sie beispielsweise eine gebrauchte Immobilie kaufen und der Mieter vom Vorbesitzer übernommen wird, müssen Sie Formalitäten wie die Änderung des Namens im Mietvertrag und die Hinterlegung der Kaution erledigen. Wenn die Immobilie leer steht, müssen Sie so schnell wie möglich mit der Suche nach neuen Mietern beginnen.Vergewissern Sie sich, dass Sie eine Feuerversicherung und eine Erdbebenversicherung abgeschlossen haben (dies ist oft eine Bedingung für die Gewährung eines Darlehens).
Nach dem Erwerb der Immobilie ist es an der Zeit, mit der Vermietungsverwaltung zu beginnen. Konkret beginnen die täglichen Verwaltungsaufgaben wie die Suche nach Mietern, das Einziehen der Mieten, die Rückzahlung des Darlehens und die Zahlung verschiedener Kosten. Eine der wichtigsten Entscheidungen, die zu Beginn der Verwaltung getroffen werden müssen, ist die Art der Immobilienverwaltung.
Mietersuche und Mietverwaltung: Nachdem Sie sich für ein Verwaltungssystem entschieden haben, beginnen Sie mit der Mietersuche. Wenn eine Wohnung frei wird, beauftragen Sie eine Immobilienagentur (Makler) mit der Werbung für die Immobilie und suchen Sie so schnell wie möglich einen neuen Mieter. Es ist wichtig, eine angemessene Miete festzulegen. Wenn die Miete im Vergleich zu den Marktpreisen in der Umgebung zu hoch ist, kann es zu einer langen Leerstandszeit kommen. Auch die Ausstattung und der Zustand der Immobilie beeinflussen die Attraktivität für Mieter.
Bei älteren Immobilien sollten Sie eine Renovierung der Innenräume und eine Modernisierung der Ausstattung in Betracht ziehen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Reparaturen aufgrund von Verschleiß sind unvermeidbar, können jedoch durch die vorherige Sicherung eines Budgets für Reparaturkosten abgedeckt werden. Wenn Sie eine Vorauszahlung festlegen, können Sie diese für die Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie bei Auszug des Mieters verwenden. Überprüfen Sie nach der Aufnahme des Betriebs regelmäßig Ihre Einnahmen und Ausgaben, um sicherzustellen, dass die Einnahmen den Planvorgaben entsprechen und die Ausgaben das Budget nicht überschreiten.
Bei verspäteten Mietzahlungen müssen Sie so schnell wie möglich eine Mahnung versenden. Wenn Sie einen Mietgarantiedienst (Mietgarantiegesellschaft) in Anspruch nehmen, wenden Sie sich an die Garantiegesellschaft und bitten Sie sie um eine schnelle Bearbeitung. Wenn die Leerstände nicht geschlossen werden können, sollten Sie sich mit dem Immobilienmakler beraten und Anreize wie eine Überprüfung der Mietbedingungen oder eine Erhöhung der Werbekosten (AD) in Betracht ziehen. Die Summe dieser kleinen Verbesserungen entscheidet über den Erfolg oder Misserfolg der Mietverwaltung.
Bei Immobilieninvestitionen sollten Sie eine „Ausstiegsstrategie” nicht vergessen. Eine Ausstiegsstrategie ist ein Plan, wie Sie die Immobilie, die Sie besitzen, letztendlich verkaufen und Ihre Investition zurückerhalten können. In der Welt der Investitionen heißt es, dass der Erfolg einer Immobilieninvestition vom Ausstieg abhängt, was die Bedeutung einer Ausstiegsstrategie unterstreicht.
Für Investoren ist es ideal, „günstig zu kaufen und teuer zu verkaufen“, aber in der Praxis gibt es einige Punkte zu beachten, um eine Immobilie zu einem hohen Preis und reibungslos zu verkaufen. Zunächst einmal ist die Auswahl der Immobilie unter Berücksichtigung des Ausstiegs wichtig. Vor dem Kauf muss man sich fragen: „Lässt sich diese Immobilie in Zukunft leicht verkaufen?“ Beispielsweise lassen sich Immobilien in Gebieten mit hoher Nachfrage oder Neubauten mit beliebter Ausstattung in der Regel leichter verkaufen. Auch Eigentumswohnungen lassen sich leicht verkaufen, da sie zwischen Investoren leicht gehandelt werden können.Auf der anderen Seite kann der Verkauf von Immobilien in Vororten, die sich in Privatbesitz befinden, oder von großen Immobilien mit geringer Liquidität länger dauern. Um Fehler bei Immobilieninvestitionen zu vermeiden, sollte man vor dem Kauf über den Verkauf nachdenken.
Darüber hinaus ist auch der Zeitpunkt des Verkaufs ein wichtiger strategischer Faktor. Es ist zwar schwierig, den „richtigen Zeitpunkt für den Verkauf“ zu bestimmen, aber es ist wichtig, einen Zeitpunkt anzustreben, an dem der Immobilienmarkt im Aufschwung ist und ein Verkaufspreis erzielt werden kann, der über dem Kaufpreis liegt. Darüber hinaus gibt es auch die Ansicht, dass man verkaufen sollte, bevor die Erträge (Rendite) mit zunehmendem Alter sinken, oder einen Zeitpunkt anstreben sollte, an dem die Restschulden sinken und leichter Verkaufsgewinne erzielt werden können.Unter Berücksichtigung der Restschulden besteht auch die Möglichkeit, vor dem Eintreten größerer Ausgaben wie umfangreicher Reparaturkosten zu verkaufen. Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, in Ihrem Investitionsplan allgemeine Richtlinien festzulegen, wie z. B. „Verkauf nach X Jahren“ oder „Verkauf bei Erreichen einer Kreditrückzahlungsquote von X %“.
Die Bedeutung der Ausstiegsstrategie: Bei Immobilieninvestitionen stehen die endgültigen Gewinne oder Verluste erst nach dem Verkauf der Immobilie fest.Selbst wenn während der Investitionsdauer Gewinne erzielt und Mieteinnahmen erzielt wurden, kann es bei einem erheblichen Preisverfall zum Zeitpunkt des Verkaufs zu Verlusten kommen, die letztlich zu einem Gesamtverlust führen können. Umgekehrt kann es vorkommen, dass trotz Leerstand und Kosten während der Investitionsdauer beim Verkauf ein hoher Gewinn erzielt wird und die Investition letztlich erfolgreich ist. Daher ist es wichtig, vor der Investition zu überlegen, wie die Immobilie zu einem hohen Preis und zum richtigen Zeitpunkt verkauft werden kann.
Bei der Ausstiegsstrategie wird die Investitionsentscheidung auf der Grundlage der Gesamtinvestitionssumme vom Kauf bis zum Verkauf der Immobilie getroffen. Es ist beispielsweise hilfreich, vor dem Kauf zu untersuchen, wie hoch die zu erwartenden Erträge auf der Grundlage des Alters der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs sein werden, wenn man davon ausgeht, dass die Immobilie in X Jahren verkauft wird. Informieren Sie sich über die Preise und Renditen von Immobilien mit ähnlichen Bedingungen auf Immobilieninvestitionswebsites, um einen Anhaltspunkt für den zukünftigen Verkaufspreis zu erhalten.
Wenn Sie sich jedoch zu sehr auf den Ausstieg konzentrieren und nur auf „Immobilien, die sich leicht veräußern lassen = hochwertige Immobilien in Stadtzentren“ achten, kann es zu einem Widerspruch kommen, da diese Immobilien sehr beliebt sind, die Preise stark steigen und die Rendite niedrig ist. Letztendlich ist es wichtig, ein Gleichgewicht zwischen der gewünschten Rendite und dem akzeptablen Risiko zu finden. Berücksichtigen Sie beide Aspekte, die „Einfachheit der Ausstiegsstrategie (Einfachheit des Verkaufs)“ und die „Rendite während der Nutzung“, wählen Sie eine für Sie geeignete Immobilie aus und halten Sie diese planmäßig, um sie später zu verkaufen.
In der Welt der Immobilieninvestitionen gibt es einige Fehler, die Anfänger häufig machen. Diese lassen sich jedoch vermeiden, wenn man sie im Voraus erkennt und die notwendigen Maßnahmen ergreift. Im Folgenden stellen wir typische Beispiele für solche Fehler und Möglichkeiten zu ihrer Vermeidung vor.
Wenn Sie die oben genannten Fehlermuster verstehen und im Voraus Maßnahmen ergreifen, können auch Anfänger einen Schritt näher an eine erfolgreiche Immobilieninvestition kommen. Immobilieninvestitionen sind eine Abfolge von Vorbereitungen und Entscheidungen. Der schnellste Weg zum Erfolg ist es, stets vorsichtig zu sein, nicht zu zögern und Entscheidungen auf der Grundlage von Daten zu treffen.
Bei Immobilieninvestitionen geht es nicht nur um Geld. Sie benötigen auch Kenntnisse über Steuern und Gesetze. Außerdem ist es wichtig, die grundlegenden Konzepte des Risikomanagements richtig zu verstehen. In diesem Abschnitt werden die Grundlagen der Steuern und Gesetze, die Anfänger kennen sollten, sowie wichtige Punkte des Risikomanagements erläutert.
Immobilieninvestitionen unterliegen zahlreichen Steuern. Da Steuern sich direkt auf den Nettogewinn auswirken, ist es wichtig, im Voraus zu wissen, welche Arten von Steuern auf Investitionen erhoben werden und wann sie fällig sind.Nachfolgend sind die wichtigsten Steuerarten aufgeführt.
Da in jeder Phase des Kaufs, des Besitzes und des Verkaufs Steuern anfallen, ist es wichtig, die Einnahmen und Ausgaben unter Berücksichtigung der Steuerbelastung zu planen. Bereiten Sie beispielsweise Mittel zur Deckung der verschiedenen Kosten beim Kauf und der Grundsteuer vor, berücksichtigen Sie den Zeitpunkt der Barausgaben und notieren Sie alle steuerlich absetzbaren Kosten (Abschreibungen, Darlehenszinsen, Verwaltungskosten, Reparaturkosten, Feuerversicherungsprämien, Grundsteuer), um Steuern zu sparen.Da bei Immobilieninvestitionen viele Posten als Aufwendungen verbucht werden können, ist es durch eine genaue Buchführung möglich, das Einkommen nach Abzug der Steuern von den Mieteinnahmen zu reduzieren (Steuerermäßigung). Um Steuern legal und angemessen zu zahlen und zu reduzieren, ist es wichtig, bei Bedarf den Rat eines Steuerberaters oder anderen Experten einzuholen.
Immobilieninvestitionen unterliegen vielen Gesetzen. Es ist schwierig, alle relevanten Gesetze zu erfassen, aber es ist wichtig, die wichtigsten Punkte zu kennen.
Darüber hinaus gibt es je nach Art der Immobilie und der Situation des Mieters mehrere Gesetze, die zu beachten sind. Dazu gehören beispielsweise das Brandschutzgesetz (Verpflichtung zur Installation von Feuerlöschern und Feuermeldern), das Gesetz über die Sicherheit von Wohngebäuden und das Gesetz über Wohnungen für ältere Menschen. Es ist schwierig, alle diese Vorschriften selbst zu verstehen. Daher ist es wichtig, mit einer zuverlässigen Verwaltungsgesellschaft und Fachleuten zusammenzuarbeiten, um auf Änderungen der Gesetze und Vorschriften angemessen reagieren zu können.
Wie oben erwähnt, birgt die Investition in Immobilien viele Risiken. Durch die Vorhersage von Risiken und die Ergreifung geeigneter Maßnahmen können diese jedoch gemindert und kontrolliert werden. Nachfolgend sind die wichtigsten Risiken und Kontrollmaßnahmen aufgeführt.
Auf diese Weise bildet die Identifizierung potenzieller Risiken und die Erstellung von Alternativplänen für jeden einzelnen diese Risiken die Grundlage des Risikomanagements. „Nullrisiko“ ist zwar nicht realisierbar, aber es ist möglich, Risiken auf ein akzeptables Maß zu beschränken. Durch den Abschluss von Versicherungen, die Vorbereitung von Finanzmitteln, die Inanspruchnahme von Expertenrat und die kontinuierliche Sammlung von Informationen können Sie Ihre Investitionen stabilisieren und Unsicherheiten kontrollieren.
Für den Erfolg einer Immobilieninvestition ist es wichtig, nicht alles alleine zu machen, sondern den Rat von Experten einzuholen. Hier erklären wir, wie Sie mit Immobilienexperten zusammenarbeiten und Verwaltungsgesellschaften nutzen können.
Für Anfänger im Bereich Immobilieninvestitionen ist es sehr beruhigend, Experten aus verschiedenen Bereichen zur Seite zu haben. Zunächst einmal bieten Ihnen die Mitarbeiter von Immobilienunternehmen und Immobilienberater umfassende Beratung, von der Auswahl der Immobilie bis hin zur Finanzierung. Wenn Sie Fragen oder Bedenken haben, zögern Sie nicht, sich an sie zu wenden. Ein vertrauenswürdiges Unternehmen wird Ihnen auch die Risiken und Nachteile ausführlich erklären.
Es ist auch ratsam, Finanzfachleute wie Finanzplaner (FP) und Steuerberater zu konsultieren. Steuerberater bieten beispielsweise fachkundige Beratung zur Steuererklärung für Einkünfte aus Immobilien und zu Steuerersparnismöglichkeiten. Das Steuerwissen ist sehr umfangreich, und ohne Kenntnisse über die Einreichung der Steuererklärung, die Berechnung der Abschreibungen und die Angabe von Ausgaben können Ihnen Verluste entstehen. Die Beauftragung eines Steuerberaters ist besonders für Personen praktisch, die in ihrem Hauptberuf sehr beschäftigt sind.
Darüber hinaus ist die Beratung durch einen Anwalt oder Notar hilfreich, um den Kaufvertrag zu prüfen und rechtliche Probleme zu klären. Wenn der Vertrag unklare Punkte enthält, können Sie Schäden minimieren, indem Sie den Inhalt vorab von einem Experten prüfen lassen. Bei Streitigkeiten mit Mietern ist es wichtig, so schnell wie möglich einen Rechtsexperten zu konsultieren.
Darüber hinaus können Sie einen Architekten mit der Begutachtung des Gebäudes beauftragen. Durch eine Gebäudeinspektion vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie können Sie das Risiko zukünftiger Reparaturen einschätzen.Es ist ratsam, bei Bedarf die Meinung eines Architekten oder Bauunternehmers einzuholen und einen Kostenvoranschlag für die Renovierung einzuholen.
Auf diese Weise können Sie durch die Zusammenarbeit mit Experten aus den Bereichen Immobilien, Finanzen, Recht und Bauwesen Risiken und Verbesserungsmöglichkeiten identifizieren, die Ihnen selbst nicht auffallen würden. Da man insbesondere zu Beginn oft nicht weiß, was man nicht weiß, empfiehlt es sich, das Fachwissen von Experten zu nutzen. Sie können sich auch an eine Immobilieninvestmentgesellschaft wenden, wenn Sie dies für notwendig halten. In letzter Zeit bieten viele Unternehmen kostenlose Beratungen für Einsteiger an, die Sie aktiv nutzen sollten.
Wie bereits erwähnt, wird die Verwaltung von Immobilien in der Regel an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft übertragen. Durch den Einsatz einer Verwaltungsgesellschaft können sich Eigentümer auf strategische Entscheidungen und den Ausbau ihres Immobilienportfolios konzentrieren. Im Folgenden sind die wichtigsten Punkte beim Abschluss eines Vertrags mit einer Verwaltungsgesellschaft zusammengefasst.
Wenn Sie eine geeignete Verwaltungsgesellschaft beauftragen, kann diese ihre fachliche Erfahrung nutzen, um Probleme, die für Sie als Eigentümer schwierig zu lösen sind, effizient zu lösen. So kann sie beispielsweise schnell auf nächtliche Wasserlecks oder Beschwerden von Nachbarn reagieren. Außerdem können Sie sich als Eigentümer nicht um Verwaltungsaufgaben kümmern müssen und Ihr Hauptgeschäft und die Verwaltung mehrerer Immobilien unter einen Hut bringen.„Experten konzentrieren sich auf ihr Fachgebiet“ und konzentrieren sich auf Entscheidungen in der Verwaltung – das ist einer der Schlüssel zum Erfolg bei Immobilieninvestitionen.
Abschließend möchte ich noch auf kontinuierliches Lernen und Verbessern als unverzichtbare Voraussetzungen für den Erfolg von Immobilieninvestitionen eingehen. Investitionen sind kein Anfang und kein Ende, sondern ein kontinuierlicher Prozess, um langfristige Ergebnisse zu erzielen.Die Fähigkeit, sich an veränderte Rahmenbedingungen anzupassen und sich weiterzuentwickeln, macht den Unterschied.
Halten Sie sich über Marktentwicklungen auf dem Laufenden: Der Immobilienmarkt unterliegt aufgrund wirtschaftlicher, politischer und demografischer Faktoren ständigen Veränderungen. Informationen, die vor einigen Jahren noch gültig waren, können heute bereits überholt sein. Daher ist es wichtig, sich über die neuesten Marktentwicklungen auf dem Laufenden zu halten. Sie sollten beispielsweise stets Informationen über Zinsentwicklungen, Immobilienpreisindizes, Veränderungen in beliebten Wohngegenden und Steuerreformen sammeln.Mit den neuesten Informationen können Sie fundiertere Investitionsentscheidungen treffen und Ihre Erfolgschancen erhöhen. Konkret ist es hilfreich, regelmäßig Immobilien-Nachrichtenseiten und Branchenberichte zu lesen und an Seminaren und Workshops teilzunehmen, um die Meinung von Experten einzuholen. Durch die Teilnahme an Investoren-Communities (z. B. Eigentümerverbänden oder Online-Foren) können Sie Informationen mit anderen Mitgliedern austauschen und sich in Echtzeit über interessante Regionen und Trends informieren.
Kontinuierliches Lernen: Immobilieninvestitionen sind ein komplexes Gebiet, in dem ständig neues Wissen und neue Erfahrungen hinzukommen.Der erste Immobilienkauf ist nicht das Endziel, sondern nur der Ausgangspunkt. Es ist wichtig, die durch die Investition gewonnenen Erfahrungen zu nutzen und kontinuierlich weiter zu lernen. Wenn Sie beispielsweise mit Ihrer ersten Immobilie keine Mieter finden, wählen Sie beim zweiten Mal eine Immobilie mit hoher Nachfrage, und wenn die Reparaturkosten höher als erwartet ausfallen, legen Sie beim nächsten Kauf Wert auf den Zustand des Gebäudes. Auf diese Weise können Sie Ihre Performance durch einen PDCA-Zyklus kontinuierlich verbessern. Je länger die Investitionsdauer ist, desto mehr Erfahrungen können Sie aus Fehlern sammeln und desto besser können Sie darauf reagieren.
Kontinuität führt zum Erfolg: Immobilieninvestitionen sind langfristige Investitionen. Durch langfristiges Engagement lassen sich große Gewinne erzielen. Einer davon ist der Zinseszinseffekt: Durch die kumulierten Mieteinnahmen, die wieder investiert werden, wächst das Vermögen rasch. Ein weiterer Vorteil ist der positive Investitionszyklus. Mit zunehmender Erfahrung wird es einfacher, Kredite zu erhalten, und es entsteht ein positiver Kreislauf, in dem man an gute Immobilieninformationen gelangt.Das Wichtigste ist, dass man durch wiederholtes Lernen aus Fehlern die Genauigkeit seiner Investitionsentscheidungen verbessert und eine stabilere und effizientere Verwaltung ermöglicht. Je früher man beginnt und je länger man dabei bleibt, desto mehr Erfahrungen sammelt man und desto größer wird der Vermögensaufbau.
Regelmäßige Überprüfung: Für eine kontinuierliche Verbesserung ist eine regelmäßige Überprüfung des Anlageportfolios unerlässlich. Führen Sie einmal im Jahr eine gründliche Überprüfung Ihrer Einnahmen und Ausgaben durch und überprüfen Sie die Rendite jeder Immobilie, die ausstehenden Kredite, zukünftige Renovierungspläne und Ihre Ausstiegsstrategie. Je nach Situation kann es erforderlich sein, unrentable Immobilien zu verkaufen und in andere Immobilien umzuschichten. Es ist wichtig, sich der Bedeutung einer optimalen Verwaltung Ihres Portfolios bewusst zu sein.
Motivation aufrechterhalten: Eine der Herausforderungen bei langfristigen Immobilieninvestitionen ist es, die Motivation aufrechtzuerhalten. Viele erfolgreiche Investoren haben klare Ziele vor Augen (z. B. finanzielle Unabhängigkeit oder den Kauf einer bestimmten Anzahl von Immobilien) und neigen dazu, kontinuierlich zu lernen und zu handeln, um diese Ziele zu erreichen. Der Austausch mit Menschen, die die gleichen Ziele verfolgen, kann zusätzliche Motivation schaffen. Ein Netzwerk von Menschen, an die man sich in schwierigen Zeiten wenden kann, hilft dabei, Einsamkeit zu vermeiden.Glücklicherweise bieten soziale Medien und Online-Communities ein geeignetes Umfeld für den Informationsaustausch, das Sie effektiv nutzen sollten.
Wir haben Ihnen nun ausführlich erklärt, wie Sie mit Immobilieninvestitionen beginnen können, von den Grundlagen über konkrete Schritte bis hin zu wichtigen Punkten, die Sie beachten sollten.Wenn Sie sich gut vorbereiten und Schritt für Schritt vorgehen, ist es auch für Anfänger durchaus möglich, mit Immobilieninvestitionen erfolgreich zu sein. Es ist wichtig, mit kleinen Schritten zu beginnen, Erfahrungen zu sammeln und diese Erfahrungen für die nächsten Schritte zu nutzen, um langfristig Vermögen aufzubauen. Durch kontinuierliches Lernen und Verbessern wird die Immobilieninvestition zu Ihrem starken Verbündeten. Beginnen Sie noch heute mit den Vorbereitungen, um Ihre Ziele für eine stabile Zukunft und Vermögenszuwachs zu erreichen.