Der Erfolg einer Immobilieninvestition, insbesondere bei der Mietverwaltung, hängt weitgehend davon ab, für welche Immobilie Sie sich entscheiden und welche Mietverwaltungsgesellschaft Sie als Partner wählen.
Viele Eigentümer investieren viel Zeit und Mühe in die Auswahl einer Immobilie, entscheiden sich aber oft ohne großes Nachdenken für eine Verwaltungsgesellschaft.
Der eigentliche Beginn des Vermietungsmanagements liegt jedoch nach dem Erwerb der Immobilie, und die Kompetenz des Verwaltungsunternehmens entscheidet über langfristig stabile Erträge und die Erhaltung und Verbesserung der Vermögenswerte.
Wir von INA&Associates Ltd. agieren nicht einfach als Verwalter, sondern sehen Immobilien als "Humankapital-Investmentgesellschaft", die die Vision des Eigentümers teilt und gemeinsam mit ihm das Vermögen pflegt.
In diesem Artikel erläutern wir auf professionelle und leicht verständliche Weise, wie man eine Immobilienverwaltungsgesellschaft für eine erfolgreiche Mietverwaltung auswählt, mit konkreten Daten und Fallstudien zu den sieben Punkten, auf die Eigentümer wirklich achten sollten.
Zunächst sollten wir ein grundlegendes Verständnis für die Rolle von Immobilienverwaltungsgesellschaften (im Folgenden "Verwaltungsgesellschaften") gewinnen.
Eine Hausverwaltung ist eine Gruppe von Fachleuten, die im Auftrag der Eigentümer alle Aufgaben im Zusammenhang mit dem Betrieb und der Verwaltung von Mietobjekten wahrnimmt.
Ihre Arbeit ist sehr vielfältig, lässt sich aber grob in zwei Hauptkategorien einteilen: mieterbezogene Arbeiten und gebäudebezogene Arbeiten.
| Klassifizierung der Arbeiten | Spezifische Aufgaben | Wert für Eigentümer |
|---|---|---|
| Mieterbezogene Arbeit | Anwerbung von Mietern (Kundenbetreuung), Abschluss und Verlängerung von Mietverträgen, Einzug und Überweisung von Mieten, Einzug und Überweisung von Zahlungsrückständen, Bearbeitung von Beschwerden und Problemen, Begleitung bei Auszügen und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie. | Sicherung stabiler Mieteinnahmen, Entlastung der Mieter von komplizierter Korrespondenz, Reduzierung rechtlicher und steuerlicher Risiken. |
| Gebäudebezogene Arbeiten | Tägliche Reinigung, regelmäßige Kontrollgänge, gesetzlich vorgeschriebene Überprüfungen, Instandhaltung von Gebäuden und Anlagen, Planung und Durchführung größerer Reparaturvorhaben | Erhaltung und Verbesserung des Wertes der Immobilie, Förderung der langfristigen Vermietung durch Verbesserung der Mieterzufriedenheit und Vermeidung unerwarteter großer Ausgaben. |
Durch die Auslagerung dieser Aufgaben an eine spezialisierte Verwaltungsgesellschaft können Eigentümer von einer Reihe von Vorteilen profitieren.
Eine Verwaltungsgesellschaft ist insbesondere für diejenigen unverzichtbar, die in abgelegenen Gegenden leben, mehrere Immobilien besitzen oder einen ausgefüllten Tagesjob haben.
Demgegenüber steht der Nachteil, dass Kosten für die Auslagerung der Verwaltung anfallen.
Eine gute Verwaltungsgesellschaft bringt jedoch mehr Wert als ihre Kosten, d. h. "Maximierung der Einnahmen" und "Minimierung des Risikos".
Worauf sollten Sie also achten, um unter den vielen Verwaltungsgesellschaften einen wirklich zuverlässigen Partner zu finden?
Im Folgenden erkläre ich Ihnen die sieben wichtigsten Punkte, die ich für wichtig halte.
Die größte Einnahmequelle in der Mietverwaltung ist natürlich die Miete.
Daher ist die Fähigkeit, eine hohe Vermietungsquote aufrechtzuerhalten, der wichtigste Indikator bei der Auswahl eines Verwaltungsunternehmens.
Im Allgemeinen gilt ein Vermietungsgrad von 95 % oder mehr als Richtwert.
Fällt der Vermietungsgrad unter diesen Wert, sollte man vermuten, dass es Probleme mit der Fähigkeit der Verwaltungsgesellschaft gibt, Kunden anzuziehen und den Markt zu analysieren.
Einige Eigentümer neigen dazu, sich auf die niedrigen Kosten der ausgelagerten Verwaltung (Verwaltungsgebühren) zu konzentrieren, aber das ist keine wesentliche Perspektive.
Siehe die nachstehende Tabelle. Vergleichen Sie eine Situation, in der ein Zimmer mit einer Miete von 80.000 Yen leer steht, mit einer Situation, in der die Verwaltungsgebühr 2 % höher ist, das Zimmer aber voll belegt ist.
| Vergleichspunkte | Fall A: 3% Verwaltungsgebühr, ein Zimmer leerstehend | Fall B: 5% Verwaltungsgebühr, voll belegt | Abweichung |
|---|---|---|---|
| Gesamtzahl der Einheiten | 10 Einheiten | 10 Einheiten | -10 Einheiten |
| Festlegung der Miete | 80.000 Yen/Einheit | 80.000 Yen/Einheit | - ¥80.000/Einheit |
| Monatliche Mieteinnahmen | 720.000 Yen (80.000 Yen x 9 Einheiten) | 800.000 Yen (80.000 Yen x 10 Einheiten) | +80.000 YEN |
| Verwaltungsgebühr | 21.600 Yen (720.000 Yen x 3%) | 40.000 Yen (800.000 Yen x 5%) | +18.400 YEN |
| Monatliches Nettoeinkommen des Eigentümers | 698.400 Yen | 760.000 Yen | +61.600 JPY |
Wie dieser Vergleich deutlich zeigt, ist es viel wichtiger, so viele freie Stellen wie möglich zu besetzen, um das Nettoeinkommen des Eigentümers zu maximieren, als sich über einen kleinen Unterschied bei der Provision aufzuregen.
Eine gute Verwaltungsgesellschaft wird mehr als nur eine Provision zahlen, sie wird die Einnahmen steigern.
Bitten Sie den Verwalter während des Gesprächs darum, die Belegungsrate aller verwalteten Immobilien offenzulegen und, wenn möglich, tatsächliche Daten zur Belegungsrate von Immobilien in ähnlichen Gebieten und mit ähnlichem Alter wie Ihre Immobilie vorzulegen.
Die Fähigkeit, eine hohe Belegungsrate aufrechtzuerhalten, ist nichts anderes als die Fähigkeit, Kunden anzuziehen.
Die Fähigkeit, Kunden anzuziehen, ergibt sich nicht einfach aus der Veröffentlichung von Immobilieninformationen auf einer Immobilienportalseite.
Es ist von entscheidender Bedeutung, dass man über die Marketingfähigkeiten verfügt, um die Trends der konkurrierenden Immobilien in der Umgebung ständig zu analysieren und geeignete Mietpreise und Einstellungsbedingungen vorzuschlagen.
Ein weiteres wichtiges Kriterium ist, welche Vorschläge die Verwaltungsgesellschaft im Falle eines Leerstands macht.
Einem Verwaltungsunternehmen, das einfach nur vorschlägt, "die Miete zu senken", fehlt die Perspektive, den Gewinn des Eigentümers zu maximieren.
Ein wirklich kompetenter Partner wird vielfältige Maßnahmen bei Leerstand vorschlagen, wie z. B.
Anhand konkreter Erfolgsgeschichten, wie das Unternehmen in der Vergangenheit erfolgreich Einheiten besetzt hat, lässt sich die Fähigkeit des Unternehmens zur Unterbreitung von Vorschlägen ermitteln.
Die Anzahl der verwalteten Einheiten ist ein Beweis dafür, dass das Unternehmen das Vertrauen vieler Eigentümer genießt und von ihnen ausgewählt wurde.
In der Regel sollte die Zahl der verwalteten Einheiten mindestens 1.000 betragen, aber wenn ein Unternehmen Zehntausende von Einheiten verwaltet hat, kann man davon ausgehen, dass es einen reichen Schatz an Erfahrung und Know-how angesammelt hat.
Die Zuverlässigkeit ist nicht der einzige Vorteil der Verwaltung einer großen Zahl von Einheiten.
Die Kosteneinsparungen durch Größenvorteile sind nicht zu vernachlässigen.
Bei Sanierungsarbeiten und der Erneuerung von Ausrüstungen ist es beispielsweise möglich, die Stückkosten pro Raum niedrig zu halten, indem große Aufträge erteilt werden.
Dies wiederum reduziert die Belastung des Eigentümers.
Bei der Mietverwaltung lassen sich Probleme wie Mieterbeschwerden und Ausfälle von Geräten nicht vermeiden.
Um die Zufriedenheit der Mieter zu erhalten und unerwartete Kündigungen zu vermeiden, ist es wichtig, über ein System zu verfügen, das schnell und präzise auf solche Situationen reagiert.
Überprüfen Sie insbesondere die folgenden Punkte
Wir von INA & Associates sind der Meinung, dass der wahre Test für eine Verwaltungsgesellschaft darin besteht, wie sie mit Problemen umgeht.
Es sind die Menschen, die reagieren, und es ist die Qualität des Personals, die über die Qualität der Reaktion entscheidet.
Eine aufrichtige und prompte Reaktion gewinnt das Vertrauen der Mieter und trägt somit zu einer langfristigen Vermietung und damit zu stabilen Einnahmen für den Eigentümer bei.
Wenn eine Immobilie einer Verwaltungsgesellschaft anvertraut wird, ist es für den Eigentümer schwierig, die Situation vor Ort direkt zu erfassen.
Deshalb ist ein regelmäßiges und transparentes Berichtswesen unerlässlich.
Informieren Sie sich im Voraus darüber, welche Einzelheiten wie oft gemeldet werden.
| Arten von Berichten | Wichtigste Inhalte | Ideale Häufigkeit |
|---|---|---|
| Berichte über Einnahmen und Ausgaben | Aufschlüsselung der Mieteinnahmen, Verwaltungsgebühren und sonstigen Ausgaben | Monatlich |
| Überweisungsbeleg | Angaben zu den an den Eigentümer überwiesenen Beträgen. | Monatlich |
| Bericht über die Reaktion des Mieters | Einzelheiten zu Beschwerden und Anfragen und Antwortverlauf | Jedes Mal, wenn sie auftreten, oder monatlich |
| Inspektionsbericht | Bericht über die Sauberkeit des Gebäudes, Vorhandensein/Fehlen von Schäden usw., mit Fotos. | Monatlich oder vierteljährlich |
Eine gute Verwaltungsgesellschaft verschickt nicht nur diese Berichte, sondern legt auch großen Wert auf die Kommunikation, wobei die verantwortliche Person alle Fragen oder Bedenken des Eigentümers sorgfältig erläutern muss.
Es ist wichtig, ein Vertrauensverhältnis zum Eigentümer aufzubauen und festzustellen, ob das Unternehmen bereit ist, mit dem Eigentümer zusammenzuarbeiten, um den Wert der Immobilie zu steigern.
Im Allgemeinen werden die Verwaltungskosten auf 3 bis 7 % der Mieteinnahmen geschätzt.
Natürlich sollten die Kosten niedrig sein, aber wie bereits erwähnt, ist es gefährlich, eine Immobilie nur aufgrund ihrer niedrigen Kosten auszuwählen.
Wichtig ist ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den angebotenen Dienstleistungen und den Kosten.
Wenn beispielsweise die Verwaltungsgebühr im Vergleich zum Marktpreis extrem niedrig ist, kann es sein, dass das Unternehmen nur in Ihrem Namen Geld eintreibt, aber die Störungsbeseitigung und die Kontrollgänge und Inspektionen gesondert in Rechnung gestellt werden.
Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie eine detaillierte Beschreibung der Dienstleistungen und eine Liste der Posten, die zusätzliche Kosten verursachen können, anfordern, damit Sie genau wissen, wie hoch die Gesamtkosten sein werden.
Der letzte Punkt mag etwas abstrakt erscheinen, ist aber der wichtigste.
Es geht darum, ob die Verwaltungsgesellschaft eine Philosophie verfolgt, die darauf abzielt, eine langfristige, vertrauensvolle Beziehung mit dem Eigentümer aufzubauen und den Vermögenswert gemeinsam weiterzuentwickeln, anstatt kurzfristige Gewinne anzustreben.
Die Essenz der Unternehmensführung liegt im Streben nach nachhaltigem Wachstum.
Dies gilt auch für die Mietverwaltung.
Sie denken nicht nur an die sofortige Beseitigung von Leerständen, sondern blicken fünf oder zehn Jahre in die Zukunft und schlagen aus der gleichen Perspektive wie der Eigentümer vor, welche Art von Instandsetzungsplänen erforderlich und welche wertsteigernden Maßnahmen möglich sind.
Ein solcher Partner ist derjenige, der dafür sorgt, dass das Vermögen des Eigentümers auch in Zeiten des schnellen Wandels geschützt und gepflegt wird.
Wir von INA&Associates K.K. positionieren uns als "Humankapital-Investmentgesellschaft".
Dahinter steht die Überzeugung, dass das wichtigste Kapital eines Unternehmens sein Humankapital ist.
Der Kern unserer Managementdienstleistungen ist ebenfalls "Humankapital", das Fachwissen und hohe ethische Standards vereint.
Für Eigentümer gehen wir über bloße Geschäftsberichte hinaus und bieten Beratungsdienste an, um den Wert der Immobilie aus der Perspektive des gesamten Anlageportfolios zu maximieren.
Für die Mieter sorgen wir für ein sicheres und komfortables Wohnumfeld, um die Zufriedenheit zu erhöhen und eine langfristige Mietdauer zu fördern.
Eigentümer, Mieter und wir. Der Aufbau von Beziehungen, die alle Beteiligten glücklich machen, ist das ideale Mietmanagement, das wir anstreben.
In diesem Artikel wurden sieben wichtige Punkte bei der Auswahl eines Unternehmens für die Verwaltung von Immobilien erläutert.
Diese Punkte einzeln zu prüfen und mehrere Unternehmen zu vergleichen, ist der erste Schritt bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft, die nicht scheitern wird.
Letztlich kommt es aber vor allem darauf an, ob Sie sich mit der "Persönlichkeit" des Verantwortlichen und der "Philosophie" des Unternehmens identifizieren können, abgesehen von den Daten und der Erfolgsbilanz.
Das Vermietungsmanagement kann manchmal auf unerwartete Schwierigkeiten stoßen.
In solchen Momenten ist es wichtig, einen Partner zu finden, dem man voll und ganz vertrauen und mit dem man zusammenarbeiten kann, um sie zu überwinden.
Ich bin davon überzeugt, dass dies das beste Geheimnis für einen langfristigen Erfolg im Vermietungsmanagement ist.
Wenn Sie Zweifel oder Bedenken bezüglich Ihrer derzeitigen Verwaltungsgesellschaft haben oder wenn Sie darüber nachdenken, Ihre erste Herausforderung im Bereich der Mietverwaltung anzunehmen, wenden Sie sich bitte an uns von INA & Associates.
Wir versprechen Ihnen, dass wir Ihnen helfen können, den Wert Ihrer Immobilie mit unserem Humankapital zu maximieren.