Bei Immobilieninvestitionen ist der Kauf einer Immobilie nur der erste Schritt im Investitionsprozess. Der wahre Erfolg hängt von der anschließenden Verwaltung der Immobilie ab.
Als INA & Associates Ltd. hatte ich die Gelegenheit, mit zahlreichen Immobilieninvestoren zu sprechen. Dabei ist mir bewusst geworden, welch großen Einfluss die Wahl der Bewirtschaftungsmethode auf die Rendite der Investition hat.
Eine ordnungsgemäße Verwaltung kann den Vermögenswert einer Immobilie erhalten und verbessern und für stabile Mieteinnahmen sorgen. Andererseits kann eine nachlässige Verwaltung zu schwerwiegenden Problemen wie erhöhten Leerstandsquoten, höheren Reparaturkosten und letztlich einem Rückgang des Immobilienwerts führen.
Es gibt zwei Hauptoptionen für die Immobilienverwaltung :Fremdverwaltung undSelbstverwaltung. Je nachdem, für welche Option man sich entscheidet, können die Rentabilität, der Aufwand und die Risiken für Investoren sehr unterschiedlich sein.
In diesem Artikel stellen wir Ihnen die Unterschiede zwischen Fremd- und Eigenverwaltung im Detail vor und geben Ihnen Empfehlungen, welche Variante für Ihre Anlagestrategie am besten geeignet ist.
Die Unterschiede zwischen einer ausgelagerten und einerselbstverwalteten Immobilienverwaltung zu verstehen, ist der erste Schritt, um die richtige Wahl zu treffen.
Bei der ausgelagerten Verwaltung handelt es sich um eine Methode, bei der die Hausverwaltung von einer Hausverwaltungsgesellschaft übernommen wird. Die Verwaltungsgesellschaft übernimmt in Ihrem Namen die Aufgaben, die mit dem Betrieb der Immobilie verbunden sind, von der Anwerbung von Mietern bis hin zu routinemäßigen Wartungsarbeiten und der Bewältigung von Problemen.
Die Hauptaufgaben der ausgelagerten Verwaltung sind folgende
Verwaltung der Mieter
Gebäudemanagement
Sonstige Tätigkeiten
Die Selbstverwaltung ist eine Methode, bei der der Immobilieneigentümer die Verwaltungsarbeiten selbst durchführt. Sie schalten keine Verwaltungsgesellschaft ein, sondern kümmern sich direkt um die Mieter, die Instandhaltung und die Verwaltung der Immobilie.
Die Hauptaufgaben der Selbstverwaltung sind folgende
Direkte Beziehungen zu den Mietern
Instandhaltung und Verwaltung von Immobilien
Papierkram
Der wichtigste Unterschied besteht darin, wer die Arbeiten ausführt und wo die Verantwortung liegt. Bei der Fremdverwaltung wird die Arbeit von einer Verwaltungsgesellschaft mit Fachwissen und Erfahrung ausgeführt, während bei der Eigenverwaltung die Eigentümer selbst die volle Verantwortung tragen.
Nutzung von Fachwissen und Erfahrung
Immobilienverwaltungsunternehmen verfügen über langjährige Erfahrung und Fachwissen. Sie können auf Fachkenntnisse zurückgreifen, die sich ein Einzelner nur schwer aneignen kann, wie z. B. Rechtskenntnisse, Verständnis für Markttrends und effiziente Arbeitsabläufe.
Besonders wichtig sind juristische Kenntnisse von Mietverträgen. Die einschlägigen Gesetze, wie das Grundstücks- und Erbbaurecht, das Grundstücks- und Gebäudeverkehrsgesetz und das Verbrauchervertragsgesetz, sind komplex und können bei unsachgemäßer Handhabung zu Problemen führen.
Zeit- und Arbeitsersparnis
Der größte Vorteil der ausgelagerten Verwaltung besteht darin, dass sie den Eigentümern viel Zeit und Mühe erspart. Die Mieter werden von der Verwaltungsgesellschaft kontaktiert und Notfälle werden 24 Stunden am Tag bearbeitet.
Für berufstätige Investoren ist diese Zeitersparnis äußerst wertvoll. Anstatt mit Verwaltungsaufgaben überfordert zu sein, haben sie mehr Zeit, sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren oder neue Investitionsmöglichkeiten zu prüfen.
Sicherstellung einer stabilen Mieterbasis
Verwaltungsgesellschaften verfügen über ein eigenes Netz zur Anwerbung von Mietern. Sie können Rekrutierungsaktivitäten entwickeln, die auf eigene Faust nur schwer möglich wären, wie z. B. das Einstellen in Immobilienportale, die Zusammenarbeit mit Maklern und die Entwicklung wirksamer Werbestrategien.
Sie können auch professionelle Screening-Prozesse für Mieter durchführen, wie z. B. die Überprüfung von Kreditinformationen, die Prüfung von Einkommensnachweisen und die Kontaktaufnahme mit Bürgschaftsgesellschaften.
Verbessertes Risikomanagement
Verwaltungsgesellschaften verfügen über Maßnahmen zur Bewältigung einer Vielzahl von Risiken. Sie können schnell und angemessen auf auftretende Probleme reagieren, z. B. auf Mietrückstände, Geräteausfälle und Mieterprobleme.
Kosten für die Verwaltung
Der größte Nachteil einer ausgelagerten Verwaltung sind die damit verbundenen Verwaltungskosten. In der Regel wird eine Verwaltungsgebühr von 3-8 % der Mieteinnahmen verlangt, was sich direkt auf die Rentabilität auswirkt.
Abhängigkeit von der Verwaltungsgesellschaft
Da der gesamte Betrieb von der Verwaltungsgesellschaft abhängt, hängt es weitgehend von der Qualität der Verwaltungsgesellschaft ab, wie gut die Immobilie verwaltet wird. Wenn die Verwaltungsgesellschaft falsch ausgewählt wird, werden die erwarteten Ergebnisse möglicherweise nicht erzielt.
Geringere Beteiligung der Eigentümer.
Durch die Auslagerung der Verwaltung der Immobilie wird die Möglichkeit verringert, den Zustand der Immobilie und der Mieter direkt zu überwachen. Dies kann dazu führen, dass Probleme und Verbesserungen an der Immobilie übersehen werden.
| Art der Verwaltungsdienstleistungen | Marktüblicher Satz der Kosten | Bemerkungen. |
|---|---|---|
| Grundgebühr für die Verwaltung | 3-5% der Mieteinnahmen | Variiert je nach Region und Objektart. |
| Gebühr für die Anwerbung von Mietern | 1 Monatsmiete | Fällt nur an, wenn ein Vertrag abgeschlossen wird. |
| Vertragsverlängerungsgebühr | 0,5-1 Monatsmiete | Fällt nur zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung an. |
| Gebühr für die Bezeugung des Auszugs | 10.000 - 30.000 Yen | Fällt nur beim Auszug an. |
| Gebühr für die Überwachung von Reparaturarbeiten | 5-10% der Baukosten | Fällt nur an, wenn Reparaturarbeiten durchgeführt werden |
| 24-Stunden-Notdienst | 1.000-3.000 Yen pro Monat | Optionale Dienstleistungen |
Diese Kosten variieren von einem Verwaltungsunternehmen zum anderen, daher ist es wichtig, Angebote von mehreren Unternehmen einzuholen und diese zusammen mit ihren Serviceangeboten zu vergleichen.
Verringerung der Verwaltungskosten
Der größte Vorteil der Selbstverwaltung besteht darin, dass keine Provisionen an die Verwaltungsgesellschaft gezahlt werden müssen. Dies spart Verwaltungskosten, die sich auf 3-5 % der Mieteinnahmen belaufen, und führt unmittelbar zu einer höheren Rentabilität.
Wenn Sie beispielsweise die Verwaltung einer Immobilie mit einer Monatsmiete von 1 Mio. JPY auslagern, liegt die jährliche Verwaltungsgebühr zwischen 360.000 und 600.000 JPY. Wird die Immobilie selbst verwaltet, können diese Kosten direkt als Einnahmen verbucht werden.
Detailliertes Verständnis der Immobilienbedingungen
Mit der Selbstverwaltung können Sie die Situation der Immobilie direkt erfassen. Selbst kleinste Veränderungen, wie die Lebensbedingungen der Mieter, die Verschlechterung der Einrichtungen und der Zustand der Gemeinschaftsflächen, sind leichter zu erkennen.
Dank dieser detaillierten Kenntnisse können Probleme frühzeitig erkannt und behoben werden, was zu geringeren Reparaturkosten und zur Werterhaltung der Immobilie führt.
Aufbau direkter Beziehungen zu den Mietern
Die direkte Kommunikation mit den Mietern trägt zur Vertrauensbildung bei. Der Aufbau eines guten Verhältnisses kann zu einem langfristigen Mietverhältnis führen, wodurch das Risiko eines Leerstands und die Sanierungskosten verringert werden.
Flexible Reaktion
Da keine Verwaltungsgesellschaft involviert ist, können Sie schnell und flexibel auf Anfragen und Probleme von Mietern reagieren. In Notfällen oder wenn besondere Aufmerksamkeit erforderlich ist, können die Eigentümer sofort nach eigenem Ermessen handeln.
Hoher Zeit- und Arbeitsaufwand
Bei der Selbstverwaltung muss der Eigentümer alle Verwaltungsaufgaben selbst erledigen. Es ist ein erheblicher Zeit- und Arbeitsaufwand erforderlich, um auf Mitteilungen der Mieter zu reagieren, das Objekt zu kontrollieren und Besprechungen mit den Auftragnehmern durchzuführen.
Vor allem der Notdienst ist 24 Stunden am Tag erreichbar, was Ihre persönliche Zeit beeinträchtigen kann.
Fehlendes Fachwissen
Die Verwaltung von Immobilien erfordert ein breites Spektrum an Fachkenntnissen, unter anderem in den Bereichen Recht, Bau und Steuern. Fehlende Kenntnisse können Sie daran hindern, die richtigen Entscheidungen zu treffen, was zu Problemen führen kann.
Schwierigkeiten bei der Anwerbung von Mietern
Einzelne Mietervermittler sind im Vergleich zu Verwaltungsgesellschaften in ihrer Fähigkeit, Mieter anzuwerben, eingeschränkt. Aufgrund der begrenzten Anzahl von Inseraten und der Schwierigkeit, mit Maklern zusammenzuarbeiten, besteht die Gefahr längerer Leerstandszeiten.
Belastung durch den Umgang mit Risiken
Die Eigentümer müssen sich selbst um verschiedene Risiken kümmern, z. B. um Mietrückstände, Ausfälle von Anlagen und Probleme mit Mietern. Wenn sie nicht angemessen reagieren, können sich die Probleme verschlimmern.
| Sektor | Erforderliche Kenntnisse und Fähigkeiten | Grad der Wichtigkeit |
|---|---|---|
| Juristische Kenntnisse | Grundstücks- und Wohnungsmietrecht, Bauvertragsrecht, Bürgerliches Gesetzbuch | ★★★★ |
| Steuerliche Kenntnisse | Immobilienertrag, Abschreibung, Kostenrechnung | Steuerliche Kenntnisse |
| Bauwissen | Gebäudestruktur, Ausstattung und Reparaturmethoden | Gebäudestruktur, -ausstattung und -instandsetzung |
| Beziehungen zu Mietern | Kommunikation, Umgang mit Beschwerden | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Vertragsgestaltung | Pachtverträge, wichtige Informationsdokumente | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Marktanalyse | Marktmiete, Erhebungen über Konkurrenzobjekte | Mietmarkt, Erhebung von Konkurrenzobjekten |
| Buchhaltung | Verwaltung von Einnahmen und Ausgaben, Buchführung | Notfallmaßnahmen |
| Notfallmaßnahmen | 24-Stunden-Reaktionssystem, Vereinbarungen mit Auftragnehmern | ★★★★ |
Die Aneignung dieser Kenntnisse und Fähigkeiten erfordert viel Zeit und Mühe. Kontinuierliches Lernen ist auch wichtig, um mit den Änderungen in der Gesetzgebung und den Systemen Schritt zu halten.
| Artikel | Ausgelagerte Verwaltung | Selbstverwaltung | Abweichung (jährlich) |
|---|---|---|---|
| Grundgebühr für die Verwaltung | 3-5% der Mieteinnahmen | 0 Yen | 360.000 - 600.000 Yen*. |
| Gebühr für die Anwerbung von Mietern | 1 Monatsmiete | Werbung und andere tatsächliche Kosten | 50.000 - 150.000 Yen |
| Kosten für die Vertragsvorbereitung | In der Verwaltungsgebühr enthalten | Anfrage für Verwaltungsschreiber: ¥30,000-¥50,000 | -¥30.000 bis ¥50.000 |
| Gebühr für Notfallmaßnahmen | 1.000 bis 3.000 Yen pro Monat | Selbstreaktion | 12.000 - 36.000 Yen |
| Gebühr für die Überwachung von Reparaturarbeiten | 5-10% der Baukosten | Selbstüberwachung | Abhängig von den Reparaturkosten |
*Angenommen eine Immobilie mit einer monatlichen Miete von 1 Million Yen
| Arbeit | Ausgelagerte Verwaltung | Selbstverwaltung | Monatliche Zeitdifferenz |
|---|---|---|---|
| Umgang mit Mietern | Erledigung durch Verwaltungsgesellschaft | Bearbeitung durch den Eigentümer | 5-10 Stunden |
| Patrouillen und Inspektionen der Immobilie | Erledigt durch die Verwaltungsgesellschaft | Durchgeführt vom Eigentümer | 2-4 Stunden |
| Vermittlung und Begleitung von Auftragnehmern | Durchgeführt von der Verwaltungsgesellschaft | Durchgeführt vom Eigentümer | 3-6 Stunden |
| Papierkram | Erledigung durch die Verwaltungsgesellschaft | Erledigung durch den Eigentümer | 2 - 3 Stunden |
| Reaktion im Notfall | 24-Stunden-Rettungsdienst | Vom Eigentümer betrieben | Unregelmäßig |
| Gesamte monatliche Zeitdifferenz | -1,5 Stunden/Monat. | - - - - - - - - - - - - - - - - | 12-23 Stunden |
| Risiko-Position | Ausgelagertes Management | Selbstverwaltet | Grad des Risikos |
|---|---|---|---|
| Rechtliche Probleme | Von der Verwaltungsgesellschaft verwaltet | Vom Eigentümer verwaltet | Selbstverwaltung: hoch |
| Rückständige Mieten | Professionelle Mahnung/Inkasso | Individuelle Mahnungen/Inkassos | Selbstverwaltet: hoch |
| Ausfälle von Geräten | 24-Stunden-Reaktionssystem | Abhängig von der Reaktionsfähigkeit des Eigentümers | Selbstverwaltung: mittel |
| Leerstandszeit | Professionelle Rekrutierungsaktivitäten | Persönliche Rekrutierungsfähigkeiten | Selbstmanagement: hoch |
| Probleme mit Mietern | Professionelle Handhabung | Hängt von der Fähigkeit des Eigentümers ab, mit der Situation umzugehen | Selbstverwaltung: mittel |
| Konkurs der Verwaltungsgesellschaft | Risiko der Auswahl der Verwaltungsgesellschaft | Kein Risiko | Ausgelagerte Verwaltung: gering |
Annahmen
| Artikel | Management-Übertragung | Selbstverwaltung | Abweichung |
|---|---|---|---|
| Jährliche Mieteinnahmen | 1,2 Millionen Yen | 1,2 Millionen Yen | -1,2 Mio. |
| Verwaltungskosten | △ ¥60,000 | 0 Yen | +60.000 Yen |
| Sonstige Verwaltungsgebühren | 20.000 Yen | JPY -50.000 | △30.000 Yen |
| Tatsächliches Jahreseinkommen | 1,12 Millionen Yen | 1,15 Mio. Yen | +¥30,000 |
| Tatsächliche Rendite | 3,73% (in realen Werten) | 3.83% | +0.1 |
Dieser Vergleich zeigt, dass die Selbstverwaltung einen jährlichen Vorteil von +30.000 £ und eine Rendite von 0,1 % bietet. Bei diesen Zahlen sind jedoch die Zeitkosten nicht berücksichtigt.
| Größe der Investition | Anzahl der Immobilien | Empfohlene Verwaltungsmethode | Grund. |
|---|---|---|---|
| Kleine Investition | 1-2 Einheiten | Selbstverwaltet | Erhebliche Kosteneinsparungen |
| Mittelgroße Investition | 3-5 Einheiten | Kombination aus ausgelagertem und selbstverwaltetem Betrieb | Auswahl nach den Eigenschaften der Immobilie |
| Groß angelegte Investition | Mehr als 6 Einheiten | Ausgelagerte Verwaltung | Fokus auf Effizienz und Professionalität |
| Entfernte Investitionen | Beliebige Entfernung | Auslagerung der Verwaltung | Aufgrund von physischen Zwängen |
Die Wahl der Immobilienverwaltungsmethode hängt von der Situation und den Zielen des Investors ab. Wir hoffen, dass die folgenden Entscheidungskriterien Ihnen helfen werden, die beste Wahl zu treffen.
Diejenigen, die mit ihrem Kerngeschäft beschäftigt sind
Die ausgelagerte Verwaltung empfiehlt sich für diejenigen, die sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren wollen und nur wenig Zeit haben. Sie vermeiden das Risiko, dass Ihr Kerngeschäft durch den Zeitaufwand für die Verwaltungsaufgaben unterbrochen wird.
Eigentümer von Immobilien in abgelegenen Gebieten.
Wenn Sie weit von Ihrer Immobilie entfernt wohnen, ist die Selbstverwaltung aufgrund der räumlichen Gegebenheiten schwierig. Eine ausgelagerte Verwaltung ist eine realistische Option, da es schwierig ist, auf Notfälle zu reagieren und regelmäßige Patrouillen durchzuführen.
Diejenigen, die mehr als eine Immobilie besitzen.
Wer mehr als 10 Immobilien besitzt, hat im Allgemeinen einen größeren Verwaltungsaufwand. Die Übertragung der Verwaltung ist für Effizienz und Professionalität besser geeignet.
Personen mit wenig Erfahrung in der Immobilienverwaltung.
Wer gerade erst in Immobilien investiert oder nur wenig Erfahrung mit der Verwaltung von Immobilien hat, sollte mit der Fremdverwaltung beginnen.
Personen, die mehr Zeit zur Verfügung haben.
Rentner und Personen, die mehr Zeit zur Verfügung haben, können die Vorteile der Selbstverwaltung nutzen. Sie können durch die Verwaltung auch ihr Wissen über Immobilieninvestitionen vertiefen.
Diejenigen, die Immobilien in der Nachbarschaft besitzen.
Wenn sich die Immobilie in der Nähe Ihres Wohnorts befindet, ist es einfacher, Patrouillen durchzuführen und auf Notfälle zu reagieren. Reisezeit und Transportkosten können minimiert werden.
Kleinere Investitionen mit einer oder zwei Einheiten.
Wenn die Anzahl der Immobilien gering ist, ist der Verwaltungsaufwand begrenzt. Auch die Reduzierung der Verwaltungsgebühren ist relativ groß.
Personen mit umfassenden Kenntnissen und Erfahrungen in der Immobilienverwaltung.
Personen mit Erfahrung in der Bau- oder Immobilienbranche können ihr Fachwissen für eine effiziente Selbstverwaltung nutzen.
Erste Phase: Beginn mit ausgelagerter Verwaltung
Für den Einstieg in die Immobilieninvestition empfehlen wir, mit einer ausgelagerten Verwaltung zu beginnen. Indem Sie die Arbeit der Verwaltungsgesellschaft beobachten, können Sie den Inhalt und den Ablauf der Verwaltungsaufgaben kennen lernen.
Mittelfristige Phase: Teilweise Selbstverwaltung
Wenn Sie sich mit den Verwaltungsaufgaben vertraut gemacht haben, sollten Sie überlegen, ob Sie einen Teil der Aufgaben in die Selbstverwaltung verlagern. Sie können z. B. die Verwaltungsgesellschaft mit der Suche nach Mietern beauftragen, während Sie die laufende Verwaltung selbst übernehmen.
Langfristige Phase: Vollständige Selbstverwaltung oder professionelles Outsourcing
Wenn Sie genügend Erfahrungen und Kenntnisse gesammelt haben, können Sie sich für die vollständige Selbstverwaltung oder die Auslagerung an eine spezialisierte Verwaltungsgesellschaft entscheiden.
Sowohl die ausgelagerte als auch die selbstverwaltete Immobilienverwaltung haben klare Vor- und Nachteile. Entscheidend ist, dass Sie die Methode wählen, die am besten zu Ihrer Situation und Ihren Investitionszielen passt.
Merkmale der ausgelagerten Verwaltung
Merkmale der Selbstverwaltung
Der Schlüssel zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition liegt in der Auswahl der am besten geeigneten Verwaltungsmethode auf der Grundlage einer umfassenden Bewertung von Investitionsgröße, Standort und persönlichen Umständen.
Darüber hinaus sind Verwaltungsmethoden nicht statisch. Es ist wichtig, sie flexibel zu überprüfen, wenn die Investitionserfahrung zunimmt, sich die Anzahl der Immobilien ändert und sich die Lebensphasen verändern.
Wir von INA&Associates Ltd. sind in der Lage, die für die jeweilige Situation des Investors am besten geeignete Verwaltungsmethode vorzuschlagen. Wenn Sie Fragen zur Immobilienverwaltung haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Wir sind da, um Sie bei Ihrer erfolgreichen Immobilieninvestition zu unterstützen.
Ja, das ist möglich. Allerdings ist im Verwaltungsvertrag in der Regel eine Kündigungsfrist von etwa drei Monaten vorgesehen. Sie sollten den Inhalt des Vertrags prüfen und die entsprechenden Verfahren einhalten. Außerdem müssen Sie bei Änderungen die Mieter informieren, verschiedene Dokumente übernehmen und den Vertrag mit dem Auftragnehmer ändern.
A2: Die schwierigsten Aufgaben sind der Umgang mit Beschwerden von Mietern und die Bewältigung von Notfällen. Vor allem die Reaktion auf Notfälle in der Nacht oder an Feiertagen kann psychisch und physisch anstrengend sein. Auch die Einforderung von Mietrückständen und rechtliche Verfahren sind schwierige Aufgaben, die Fachwissen und Erfahrung erfordern.
A3: Die wichtigsten Punkte bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft sind folgende
Wir empfehlen Ihnen, Angebote von mehreren Unternehmen einzuholen und eine Entscheidung nach einem persönlichen Gespräch zu treffen.
A4: Für die Selbstverwaltung sind keine besonderen Qualifikationen erforderlich. Sie können sich aber systematisch Fachwissen aneignen, indem Sie Qualifikationen wie z. B. Baugrundstückshändler, Hauptverwaltungsbeamter oder Mietkaufmann erwerben. Diese Qualifikationen tragen dazu bei, die Qualität der Selbstverwaltung zu verbessern.
A5: Ja, das ist möglich. Sie können z. B. eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen, sich um die Anwerbung von Mietern und die Vertragsabschlüsse zu kümmern, während Sie Ihre eigene Immobilie tagtäglich verwalten. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, ist es auch möglich, die Verwaltungsmethode für jede Immobilie zu ändern. Wir empfehlen Ihnen, beide Methoden je nach Ihrer eigenen Situation flexibel zu kombinieren.