In der Mietverwaltung ist das Mieter-Screening ein wichtiger Prozess, der über die Stabilität der Verwaltung einer Immobilie entscheidet. In den letzten Jahren haben jedoch immer mehr Mietinteressenten Alibifirmen benutzt , um das Screening-Verfahren zu umgehen, was ein ernsthaftes Problem für Mietverwaltungsunternehmen und Vermieter darstellt.
Alibifirmen sind Unternehmen, die falsche Einkommens- und Arbeitsbescheinigungen ausstellen und vorgeben, bei Unternehmen beschäftigt zu sein, für die sie in Wirklichkeit nicht arbeiten. Diese betrügerischen Praktiken haben zu einer endlosen Zahl von Fällen geführt, in denen Mietinteressenten, die normalerweise das Prüfverfahren nicht bestehen würden, schließlich einen Vertrag unterzeichnen.
In diesem Artikel werden die Realität der Alibifirmen und die Möglichkeiten, sie zu erkennen, eingehend erläutert. Dabei stützen wir uns auf unsere langjährige Erfahrung in der Mietverwaltung als INA&Associates Ltd. Wir vermitteln Ihnen praktisches Wissen darüber, wie Sie ein geeignetes Prüfsystem einrichten und eine stabile Mietverwaltung erreichen können.
Eine Alibifirma, formal auch als "Anmeldefirma" bekannt, ist ein Unternehmen, das Dienstleistungen anbietet, die den Anschein erwecken, dass der Nutzer für das Unternehmen arbeitet. Sie werden vor allem von Wassermännern, Freiberuflern, Teilzeitbeschäftigten, Selbstständigen und Arbeitslosen in Anspruch genommen, um die Prüfung von Mietverträgen zu bestehen.
Diese Unternehmen gründen Papierfirmen und bieten folgende Dienstleistungen an
Die Gebühren für die Inanspruchnahme von Alibifirmen liegen in der Regel zwischen einigen zehntausend und einigen hunderttausend Yen, und in den meisten Fällen wird die Dienstleistung für einen begrenzten Zeitraum erbracht, bis ein Mietvertrag abgeschlossen wird.
Ein stabiles Einkommen und ein verlässlicher Arbeitsplatz sind wichtige Faktoren bei der Prüfung des Einzugs in ein Mietobjekt. Die folgenden Berufe können jedoch bei der Prüfung benachteiligt werden, auch wenn sie eigentlich über ein ausreichendes Einkommen verfügen
Berufe, die bei der Prüfung benachteiligt werden können
Immer mehr Menschen in diesen Berufen nutzen Alibifirmen, um in Wohnungen mit besseren Bedingungen zu ziehen. Die Nachfrage nach Alibifirmen nimmt zu, insbesondere in beliebten städtischen Gebieten, in denen die Auswahlkriterien strenger sind.
Das Auftreten von Alibifirmen hat schwerwiegende Auswirkungen auf die gesamte Vermietungsbranche, unter anderem
Auswirkungen auf Vermieter und Verwaltungsgesellschaften
Auswirkungen auf gesunde Mieter
Auswirkungen auf die Gesellschaft als Ganzes
In Anbetracht dieser Situation müssen wir in der Vermietungsbranche Alibifirmen richtig identifizieren und uns bemühen, einen gesunden Mietmarkt zu erhalten.
Um die Verwendung von Alibis zu erkennen, ist es wichtig, in jeder Phase des Screening-Prozesses genau hinzuschauen und die folgenden grundlegenden Punkte zu überprüfen.
Der Grund für den Auszug eines Mietinteressenten ist ein wichtiger Anhaltspunkt, um auf seine Lebens- und Finanzsituation zu schließen. Viele Menschen, die ein Alibi angeben, neigen dazu, vage Gründe zu nennen, wie z. B.
Gründe für den Umzug an einen neuen Ort, die man kennen sollte.
Wenn diese Gründe gefragt werden, sollte ihr Wahrheitsgehalt durch eine Reihe spezifischerer Fragen bestätigt werden.
Die vorgelegten Ausweisdokumente sollten in folgenden Punkten genau überprüft werden
Kontrollpunkte für Führerscheine
Kontrolle der Krankenversicherungskarte
Der wichtigste Faktor bei der Aufdeckung einer Alibifirma ist eine gründliche Untersuchung der Angaben des Arbeitgebers. Folgende Schritte können zur Überprüfung unternommen werden
Überprüfen Sie die Existenz des Unternehmens
Bestätigung der Kontaktangaben
Die Überprüfung der Anmeldung ist eines der wirksamsten Mittel zur Aufdeckung einer Alibifirma. Die folgenden Methoden können für eine zuverlässigere Überprüfung eingesetzt werden
Da es oft unmöglich ist, eine Alibifirma mit einer einzigen Einschreibeüberprüfung zu entdecken, können mehrere Kontrollen auf folgende Weise durchgeführt werden
Bestätigungen zu verschiedenen Tageszeiten
Rückmeldung durch verschiedene Personen
Zusätzlich zu einer einfachen Anmeldeprüfung können die folgenden detaillierten Fragen verwendet werden, um festzustellen, ob ein Unternehmen ein Alibi ist oder nicht:
| Fragepunkte | Zu prüfende Punkte | Antworten, auf die man achten sollte |
|---|---|---|
| Beschreibung der Tätigkeit des Unternehmens | Können Sie eine konkrete und schlüssige Erklärung abgeben? | Vage oder widersprüchliche Antworten |
| Anzahl der Beschäftigten | Geeignete Antworten je nach Größe | Extrem wenige oder viele |
| Art der Arbeit | Natürliche Arbeitsregelungen, die der Art der Tätigkeit entsprechen | Unnatürliche Arbeitszeiten und Urlaub |
| Gehaltsstruktur | In Übereinstimmung mit den Branchentarifen | Beträge, die deutlich von den marktüblichen Sätzen abweichen |
| Eintrittsdatum | Übereinstimmung mit den eingereichten Unterlagen | Jahreszeit weicht von den Unterlagen ab |
Die von einer Alibifirma erstellten Unterlagen können folgende Merkmale und unnatürliche Punkte aufweisen.
Überprüfung der formalen Aspekte
Bestätigung des Inhalts
Beispiele für unnatürliche Punkte
Das Gensen Choshuhyo ist ein wichtiges Dokument zur Überprüfung des Jahreseinkommens und der Steuerbeträge, wird aber häufig von Alibifirmen gefälscht:
Zu prüfende Punkte
Merkmale, die auf eine Fälschung schließen lassen
Wenn es schwierig ist, eine Entscheidung allein auf der Grundlage von Unterlagen oder telefonischen Überprüfungen zu treffen, kann eine Untersuchung vor Ort, bei der das Unternehmen tatsächlich aufgesucht wird, ein wirksames Mittel zur Entscheidungsfindung sein.
Bestätigung des Gebäudes/Büros
Erkundung der Umgebung
Bei der Durchführung von Besichtigungen vor Ort muss jedoch darauf geachtet werden, dass die Gegenpartei nicht merkt, dass Sie eine Besichtigung durchführen. Außerdem ist es wichtig, dass die Besichtigung in einem angemessenen Rahmen erfolgt, um die Privatsphäre nicht zu verletzen.
Wird ein Mieter, der sich einer Alibifirma bedient, nicht aufgespürt und ein Vertrag unterzeichnet, können für den Vermieter oder die Verwaltungsgesellschaft folgende schwerwiegende Risiken entstehen.
Hohe Wahrscheinlichkeit von Mietrückständen
Viele Mieter, die sich einer Alibifirma bedienen, haben Probleme, ihre Miete zu zahlen, weil ihr angegebenes Einkommen falsch ist. Wenn das tatsächliche Einkommen nicht ausreicht, um die Miete zu zahlen, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass es bereits kurz nach dem Einzug zu Mietrückständen kommt.
Schwierigkeiten bei der Eintreibung von Zahlungsrückständen.
Mieter, die einen Vertrag auf der Grundlage falscher Arbeitsangaben unterzeichnen, sind im Falle von Zahlungsrückständen äußerst schwer einzutreiben, da ihre tatsächlichen Kontaktdaten und Einkommensquellen unklar sind. Auch ein Gerichtsverfahren kann zu einem erheblichen Zeit- und Kostenaufwand führen, da genaue Informationen nicht ermittelt werden können.
Probleme mit Sanierungskosten
In vielen Fällen sind Mieter, die sich in finanziellen Schwierigkeiten befinden, nicht in der Lage, die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung bei Auszug zu tragen, so dass der Vermieter gezwungen ist, die Kosten zu übernehmen.
Auftreten von Nachbarschaftsproblemen
Bei einigen Mietern, die sogar Alibifirmen in Anspruch nehmen, kann es zu Problemen mit der Lebenseinstellung kommen, und es besteht die Gefahr, dass folgende Probleme auftreten:
Wertminderung der Immobilie
Anhaltende Probleme und Zahlungsrückstände können den Ruf der Immobilie insgesamt schädigen, was zu einem Rückgang des Immobilienwerts und einem Anstieg der Leerstandsquote führt.
Risiko der Ungültigkeit von Verträgen
Werden falsche Angaben bei der Mieterprüfung festgestellt, kann dies zur Ungültigkeit des Mietvertrags oder zu einem Kündigungsgrund führen. Das eigentliche Kündigungsverfahren ist jedoch zeit- und kostenaufwändig, und in der Zwischenzeit fallen Mieteinnahmen und Verwaltungskosten an.
Schwierigkeiten bei der Geltendmachung von Schadenersatz
Die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen gegenüber Mietern, die durch falsche Angaben entstanden sind, ist in den meisten Fällen schwierig, da die tatsächlichen finanziellen Mittel und der Aufenthaltsort der Gegenpartei unklar sind.
Im Folgenden finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, was zu tun ist, wenn die Inanspruchnahme einer Alibifirma nach Vertragsabschluss entdeckt wird.
Ausführliche Untersuchung des Sachverhalts
Bestätigung der Rechtsgrundlage
Stufe 1: Direkte Verhandlungen mit dem Mieter
Bestätigen Sie zunächst den Sachverhalt mit dem Mieter und besprechen Sie das weitere Vorgehen. In dieser Phase sind die folgenden Punkte wichtig
Phase 2: Überprüfung der Vertragsbedingungen
Wenn der Mieter zahlungsfähig ist, sollten Sie eine Änderung der Vertragsbedingungen in Betracht ziehen, z. B.
Stufe 3: Erwägung rechtlicher Schritte
Wenn eine Verhandlungslösung nicht möglich ist, werden folgende rechtliche Maßnahmen in Betracht gezogen
| Art der Maßnahme | Bedingungen für die Anwendung | Erwartete Auswirkungen | Zu beachtende Punkte |
|---|---|---|---|
| Kündigung des Vertrags | Im Falle einer schwerwiegenden Täuschung | Vorzeitiger Verzicht | Nachweis der Kündigungsgründe erforderlich |
| Antrag auf Rückgabe | Bei Mietrückständen | Zwangsweise Räumung | Zeitaufwendig und kostspielig |
| Anspruch auf Schadenersatz | Wenn ein wirtschaftlicher Schaden eintritt | Rückforderung von Verlusten | Geringe Wahrscheinlichkeit der Rückforderung |
Um Schäden durch Alibiunternehmen zu verhindern, sind folgende Präventivmaßnahmen wichtig
Einführung eines vielschichtigen Prüfungsansatzes
Klärung der Prüfkriterien
Vertragsklauseln zur Risikominderung
Optimierung der Anfangskosten
Durch die umfassende Umsetzung dieser Maßnahmen kann der Schaden durch Alibifirmen minimiert und eine stabile Mietverwaltung erreicht werden.
Das Problem der Alibifirmen in der Mietverwaltung geht über die bloße Urkundenfälschung hinaus und hat sich zu einem ernsten sozialen Problem entwickelt, das das Vertrauen in den Mietmarkt insgesamt untergräbt. Durch die richtige Anwendung der in diesem Artikel beschriebenen Methoden zur Erkennung und Behandlung von Alibifirmen ist es möglich, eine solide Mietverwaltung aufrechtzuerhalten.
Fünf Grundprinzipien zum Aufspüren von Alibifirmen
Die folgenden Maßnahmen sind für alle an der Mietverwaltung Beteiligten empfehlenswert
Unmittelbar umzusetzende Maßnahmen
Mittel- bis langfristige Maßnahmen
INA&Associates Ltd bietet Lösungen für diese Probleme, indem wir die neueste Technologie und unseren Erfahrungsschatz nutzen. Wenn Sie Hilfe bei Ihrer Mietverwaltung benötigen, wenden Sie sich bitte an unsere Experten.
A1: Obwohl die Inanspruchnahme einer Alibifirma an sich nicht direkt illegal ist (obwohl es sich wahrscheinlich um eine Straftat handelt), können Sie sich je nach dem Zweck der Inanspruchnahme folgender Straftaten schuldig machen
Auch zivilrechtlich schadensersatzpflichtig, wenn die Tat nach der Unterzeichnung des Vertrags entdeckt wird.
A2: Es ist angemessen, bei der Einschreibeprüfung folgende Fragen zu stellen
Geeignete Fragen, die zu stellen sind
Zu vermeidende Fragen
Es ist wichtig, die Fragen auf das für die Arbeit notwendige Maß zu beschränken und höflich zu sein, um die Mitarbeit der Bewerber zu gewinnen.
A3: Es ist möglich, einen Mieter wegen falscher Angaben zu räumen, aber es müssen folgende Bedingungen erfüllt sein
Bedingungen, unter denen eine Räumung zulässig ist
Das eigentliche Verfahren
Der eigentliche Räumungsprozess kann jedoch mehrere Monate bis ein Jahr dauern.
A4: Der Einsatz einer Bürgschaftsgesellschaft verringert das Risiko von Mietrückständen, löst aber das Problem der Alibifirma nicht vollständig:
Vorteile des Einsatzes einer Bürgschaftsgesellschaft
Verbleibende Risiken
Es ist daher wichtig, in Verbindung mit der Inanspruchnahme einer Bürgschaftsgesellschaft eine angemessene Mieterprüfung durchzuführen.
A5: Die folgenden Methoden werden empfohlen, um Informationen über die neuesten Vorgehensweisen und Gegenmaßnahmen zu erhalten:
Wie man Informationen sammelt
Kontinuierliches Lernen
INA&Associates Ltd. bietet auch die neuesten Informationen und Unterstützung zu Gegenmaßnahmen an. Bitte kontaktieren Sie uns.