Der Verkauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Für viele Menschen ist eine Immobilie der teuerste Vermögenswert, und ihr Verkauf erfordert eine sorgfältige Entscheidung.
Einer der wichtigsten Faktoren für den Erfolg eines Immobilienverkaufs ist die Wahl des Verkäufers. Die Fähigkeit, einen ausgezeichneten Verkäufer zu finden, kann einen erheblichen Einfluss auf den Verkaufspreis, die Dauer des Verkaufs und Ihre Zufriedenheit mit dem gesamten Verkaufsprozess haben.
In diesem Artikel erläutern wir im Detail, wie man den richtigen Verkäufer für einen Immobilienverkauf auswählt, basierend auf unserer langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche als INA & Associates Ltd. Wir vermitteln praktisches Know-how, damit die Leser den am besten geeigneten Verkäufer finden und einen zufriedenstellenden Immobilienverkauf realisieren können.
Bei einem Immobilienverkauf ist der Verkäufer mehr als nur ein Vermittler. Er ist ein wichtiger Partner im gesamten Verkaufsprozess, von der Marktanalyse über die Preisgestaltung und Verkaufsstrategie bis hin zu den Verhandlungen mit dem Käufer.
Ein guter Verkäufer wird in der Lage sein, die Attraktivität der Immobilie zu maximieren und den Verkauf schnell und zum richtigen Preis abzuschließen. Wenn Sie dagegen einen Verkäufer mit unzureichender Erfahrung oder unzureichendem Wissen beauftragen, steigt das Risiko, dass der Verkaufspreis unter dem Marktpreis liegt oder dass die Immobilie lange unverkauft bleibt.
In der nachstehenden Tabelle werden die Merkmale von guten und schlechten Handelsvertretern verglichen.
| Artikel | Gute Handelsvertreter | Schlechte Vertriebsmitarbeiter |
|---|---|---|
| Fachwissen | Vertrautheit mit Markttrends, Rechtsvorschriften und Steuern | Mangelndes Grundwissen |
| Kommunikation | Höfliche und klare Erklärungen | Erklärungen sind vage und einseitig |
| Fähigkeit, Vorschläge zu machen | Konkrete und realisierbare Strategien | Unbegründete und optimistische Vorschläge |
| Antwort | Prompte und präzise Antwort | Verspätete und ungenaue Kommunikation |
| Integrität | Ehrliche und transparente Antworten | Verschweigt unbequeme Informationen |
| Erfolgsbilanz | Umfassende Erfolgsbilanz mit erfolgreichen Aufträgen und hohes Ansehen | Geringe Erfolgsbilanz und geringes Ansehen |
Unsere Analyse früherer Fälle bestätigt, dass im Durchschnitt ein Unterschied von 5 bis 15 % zwischen einem guten und einem schlechten Verkaufsvertreter beim endgültigen Verkaufspreis besteht.
Bei einer Immobilie im Wert von 30 Mio. JPY kann der Unterschied beispielsweise zwischen 1,5 Mio. JPY und 4,5 Mio. JPY liegen. Dieser Unterschied ist auf Unterschiede in der Marktanalyse, der Preisgestaltung und der Verkaufsstrategie des Verkäufers zurückzuführen.
Gute Verkäufer verfügen über fundierte Kenntnisse der Trends auf dem Immobilienmarkt, der einschlägigen Rechtsvorschriften und des Steuersystems. Es empfiehlt sich, den Wissensstand des Verkäufers zu überprüfen, indem man ihm beim ersten Gespräch folgende Fragen stellt
Ein Verkäufer, der in der Lage ist, die Dinge auf leicht verständliche Weise zu erklären, ohne zu viel Fachjargon zu verwenden, zeugt von echtem Fachwissen.
Der Verkauf von Immobilien ist ein komplexer Vorgang. Verkäufer müssen in der Lage sein, technische Details so zu erklären, dass sie für die Allgemeinheit leicht verständlich sind.
Merkmale eines guten Handelsvertreters:
Eine angemessene Preisgestaltung ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Verkauf. Ein guter Verkäufer schlägt einen Preis vor, der auf einer umfassenden Analyse der folgenden Faktoren beruht
| Elemente der Analyse | Inhalt |
|---|---|
| Standortbedingungen | Bahnhofsentfernung, Umgebung, Zukunftspotenzial |
| Eigenschaften der Immobilie | Alter, Struktur, Ausstattung |
| Markttrends | Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, Preisentwicklung |
| Konkurrierende Immobilien | Verkäufe von ähnlichen Objekten |
| Saisonale Faktoren | Auswirkungen des Verkaufszeitpunkts |
Es ist wichtig, einen Verkäufer zu wählen, der spezifische Verkaufsstrategien vorschlagen kann, anstatt nur einen geschätzten Preis anzubieten.
Was ein guter Vertriebsmitarbeiter vorschlagen wird:
Beim Immobilienverkauf ist ein Vertrauensverhältnis zum Verkäufer von entscheidender Bedeutung. Die Integrität kann anhand folgender Punkte beurteilt werden
Der Immobilienmarkt ändert sich schnell und erfordert eine schnelle Reaktion. Ein guter Handelsvertreter zeichnet sich durch folgende Eigenschaften aus
Die bisherige Leistung ist ein wichtiger Indikator für die Kompetenz eines Verkäufers. Die folgenden Punkte sollten überprüft werden
| Zu prüfende Punkte | Einzelheiten |
|---|---|
| Anzahl der unterzeichneten Verträge | Jährliche Anzahl der abgeschlossenen Verkaufsverträge |
| Durchschnittliche Dauer des Verkaufs | Zeit von der Bewertung bis zum Abschluss. |
| Kundenzufriedenheit | Bewertung durch frühere Kunden |
| Berufliche Qualifikationen | Bauunternehmer, Immobiliensachverständiger, etc. |
| Jahrelange Branchenerfahrung | Erfahrung in der Immobilienbranche |
Es gibt zwei Arten von Immobilienmaklern: große Unternehmen und kommunale Unternehmen. Jedes hat seine eigenen Merkmale, und die beste Wahl hängt von der Immobilie und der Situation des Verkäufers ab.
| Artikel | Großes Unternehmen | Kommunale Unternehmen |
|---|---|---|
| Netzwerk | Landesweites, breites Netzwerk | Tiefe, lokalisierte Netzwerke |
| Werbekraft | Entwicklung von Werbung in großem Maßstab möglich | Effektive lokalisierte Werbung |
| Umfangreiche Informationen | Umfangreiche Marktdaten | Detaillierte regionsspezifische Informationen |
| Dienstleistungen | Standardisierte Dienstleistungen | Individualisierte und flexible Dienstleistungen |
| Kommissionsgebühren | In der Regel zu einem Festpreis | Kann verhandelbar sein |
| Verantwortliche Person | Kann sich aufgrund von Versetzungen ändern | Möglichkeit zum Aufbau langfristiger Beziehungen |
Der Höchstbetrag der Maklerprovision wird durch das Gesetz über den Handel mit Baugrundstücken und Gebäuden festgelegt.
Maximale Höhe einer Vermittlungsgebühr
Beispiel: Im Falle einer Immobilie im Wert von ¥30 Millionen
30 Millionen Yen x 3% + ¥60.000 + Verbrauchssteuer = ¥1.056.000 (einschließlich Steuer)
Bei der Wahl eines Maklerbüros ist nicht nur die Vermittlungsgebühr, sondern auch der angebotene Service ein wichtiger Entscheidungsfaktor.
| Serviceleistungen | Zu prüfende Punkte |
|---|---|
| Bewertungsdienstleistung | Genauigkeit und Grundlage für die kostenlose Bewertung |
| Verkaufsaktivitäten | Werbemittel, Häufigkeit und Umfang |
| Resonanz der Besichtigung | Verfügbarkeit des Zeugenservice |
| Dokumentation | Unterstützung bei der Erstellung von Vertragsunterlagen |
| Service nach dem Verkauf | Post-Sale-Unterstützungssystem |
| Garantiesystem | Garantien für Mängel, usw. |
Der erste Schritt beim Verkauf einer Immobilie ist der Antrag auf ein Wertgutachten. Ich erkläre Ihnen die Methode eines effektiven Gutachtensauftrags.
Arten von Gutachtenaufträgen
1. Schreibtisch-Gutachten (einfaches Gutachten)
2. Hausbesuch (detaillierte Bewertung)
Vorteil einer Schätzungsanfrage bei mehreren Unternehmen
Das erste Gespräch ist eine wichtige Gelegenheit, den Vertriebsmitarbeiter zu beurteilen. Achten Sie darauf, die folgenden Punkte zu überprüfen.
Checkliste der zu prüfenden Punkte
Es gibt drei Arten von Vermittlungsverträgen, die jeweils unterschiedliche Merkmale aufweisen.
| Art des Vertrags | Vertrag mit mehreren Unternehmen | Selbstfindungsvertrag | Berichtspflicht | Vertragsdauer |
|---|---|---|---|---|
| Allgemeiner Vermittlungsvertrag | Möglich | Möglich | Keine | Keine Begrenzung |
| Vollzeit-Vermittlungsvertrag | Nicht möglich | Möglich | Mindestens einmal alle zwei Wochen | Innerhalb von 3 Monaten |
| Vermittlungsvertrag mit Unterausschließlichkeitsvertrag und Ausschließlichkeitsverpflichtung | Nicht möglich | Nicht möglich | Mehr als einmal pro Woche | Innerhalb von 3 Monaten |
Punkte der Wahl
Die Art und Weise der Auswahl eines Handelsvertreters beim Immobilienverkauf ist ein wichtiges Element, in dem der Schlüssel zum Verkaufserfolg liegt. Ich wünsche Ihnen, dass Sie die sieben in diesem Artikel genannten Punkte bei der Auswahl eines Verkaufsvertreters sorgfältig beachten.
Rekapitulation der wichtigsten Punkte
Es ist auch ratsam, mehrere Handelsvertreter zu befragen und zu vergleichen. Es ist wichtig, eine umfassende Entscheidung zu treffen, die nicht nur auf dem bewerteten Preis, sondern auch auf der Verkaufsstrategie und der Persönlichkeit der zuständigen Person beruht.
Nächste Schritte.
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie zu verkaufen, ist der erste Schritt, einen zuverlässigen Verkäufer zu finden - bei INA&Associates K.K. unterstützen Sie unsere erfahrenen Verkäufer beim Verkauf Ihrer Immobilie. Für weitere Informationen können Sie uns gerne kontaktieren.
A: Ja, das ist möglich. Bei einem Vermittlungsvertrag handelt es sich nicht um einen individuellen Handelsvertreter, sondern um einen Vertrag mit einer Immobiliengesellschaft. Wenn Ihnen die Affinität zu der betreuenden Person nicht passt oder wenn Sie mit der Dienstleistung unzufrieden sind, können Sie sich an das Unternehmen wenden und einen Wechsel der betreuenden Person beantragen.
A: Ja, wir empfehlen Ihnen, bei mehreren Unternehmen eine Bewertung anzufordern: Wenn Sie etwa drei bis fünf Unternehmen anfragen, können Sie den Marktpreis erfassen und die Handelsvertreter vergleichen. Es ist jedoch wichtig, Ihre Anfrage einzugrenzen, indem Sie den Ruf und die Leistungen vorab prüfen, da es schwierig sein wird, mit zu vielen Unternehmen zu verhandeln.
A: Der Höchstbetrag ist gesetzlich festgelegt und kann ausgehandelt werden. Es ist jedoch wichtig, einen Makler nicht nur aufgrund niedriger Provisionssätze auszuwählen, sondern das Gleichgewicht mit den angebotenen Dienstleistungen zu berücksichtigen. Ein guter Service eines kompetenten Verkäufers kann zu einem höheren Verkaufspreis führen.
A: Im Allgemeinen drei bis sechs Monate, aber das hängt stark vom Zustand der Immobilie und den Marktbedingungen ab. Eine Immobilie in gutem Zustand in einer beliebten Gegend kann innerhalb eines Monats verkauft werden, während es bei einer besonderen Immobilie oder schlechten Marktbedingungen mehr als ein Jahr dauern kann. Es ist wichtig, dass Sie dies mit Ihrem Verkaufsberater besprechen und einen realistischen Zeitrahmen festlegen.
A: Ja, das ist möglich. Es ist gängige Praxis, den Preis auf der Grundlage der Marktreaktion anzupassen. Analysieren Sie die Anzahl der Besichtigungen und Anfragen, beraten Sie sich mit Ihrem Verkaufsvertreter und erwägen Sie, den Preis zu gegebener Zeit zu ändern. Häufige Preisänderungen können beim Käufer jedoch einen misstrauischen Eindruck erwecken und sollten daher sorgfältig abgewogen werden.