Der Immobiliensachverständige ist eine nationale Qualifikation, die durch das Gesetz über die Immobilienbewertung eingeführt wurde, und seine Hauptaufgabe besteht darin, den wirtschaftlichen Wert von Immobilien zu ermitteln und diesen Wert in einem Preis auszudrücken. Ein Immobiliensachverständiger ist ein Fachmann, der den angemessenen Wert von Immobilien wie Grundstücken und Gebäuden berechnet und als Fachmann positioniert ist, der faire Urteile unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie der Marktwirtschaft und der geografischen Lage fällen kann.
Im Januar 2024 gab es 8.696 registrierte Immobiliengutachter und 1.187 Immobiliengutachterassistenten. Im ganzen Land gab es nur etwa 9.000 eingetragene Sachverständige, so dass es sich um eine seltene und sehr wertvolle Qualifikation handelt.
Die Arbeit eines Immobiliensachverständigen ist vielfältig, aber der Kern der Arbeit ist die "Schätzungsarbeit" zur Ermittlung des Werts von Immobilien. Diese Arbeit ist die ausschließliche Domäne von Immobiliensachverständigen und kann nicht von unqualifizierten Personen oder Inhabern anderer Qualifikationen ausgeführt werden.
Zu den Wertermittlungsarbeiten gehören die folgenden Arten von Arbeiten
Bei diesen Tätigkeiten verwenden die Immobiliengutachter die folgenden drei Bewertungsmethoden, um den Wert von Immobilien zu ermitteln.
| Methode der Wertermittlung | Überblick | Hauptziele der Anwendung |
|---|---|---|
| Kostenmethode | Methode zur Ermittlung des Wertes durch Anpassung der Abschreibung an die Wiederbeschaffungskosten der betreffenden Immobilie. | Grundstücke im Allgemeinen, einschließlich Gebäude |
| Transaktionsfall-Vergleichsmethode | Methode zur Preisermittlung durch Vergleich mit ähnlichen Transaktionen. | Grundstücke, Eigentumswohnungen, etc. |
| Methode der Ertragskapitalisierung | Methode zur Ermittlung eines Preises durch Kapitalisierung der Erträge aus der betreffenden Immobilie. | Vermietete Gebäude, Wohnungen, usw. |
Der Immobiliensachverständige kombiniert diese Methoden in geeigneter Weise, um den endgültigen Schätzwert zu ermitteln.
Auf der Grundlage ihres Fachwissens auf dem Gebiet der Wertermittlung bieten sie auch folgende Beratungsleistungen an
In den letzten Jahren hat sich das Tätigkeitsfeld der Immobiliensachverständigen auch auf folgende Bereiche ausgeweitet
Um Immobiliensachverständiger zu werden, müssen Sie die vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus durchgeführte Prüfung zum Immobiliensachverständigen ablegen und eine praktische Ausbildung absolvieren. Diese Prüfung besteht aus zwei Teilen: einer Kurzprüfung und einer schriftlichen Prüfung.
| Prüfungskategorie | Themen der Prüfung | Dauer der Prüfung |
|---|---|---|
| Kurzantwortprüfung | Verwaltungsgesetze und -vorschriften für Immobilien Theorie der Wertermittlung von Immobilien |
je 2 Stunden |
| Prüfung auf Papier | Zivilrecht Wirtschaft Rechnungswesen Theorie der Immobilienwertermittlung (deskriptiv) |
je 2 Stunden |
Wenn Sie die Kurzprüfungen bestehen, sind Sie im folgenden und übernächsten Jahr von den Kurzprüfungen befreit und können direkt an den Aufsatzprüfungen teilnehmen.
Die Prüfung zum Immobiliensachverständigen gilt als eine der schwierigsten nationalen Prüfungen und die Erfolgsquote ist bekanntermaßen sehr niedrig.
| Prüfungskategorie | Durchschnittliche Bestehensquote |
|---|---|
| Kurzantwortende Prüfungen | Ca. 33-36%. |
| Papierbasierte Prüfungen | Ca. 14-17%. |
| Bestehensquote am Ende | Ca. 5-6%. |
Aufgrund des hohen Schwierigkeitsgrads wird im Allgemeinen gesagt, dass 2.000-5.000 Stunden Studium erforderlich sind, um die Prüfung zu bestehen. Viele Kandidaten nutzen die Unterstützung von Berufsschulen, um sich auf die Prüfungen vorzubereiten, und es gilt als schwierig, die Prüfungen allein zu bestehen.
Nach dem Bestehen der schriftlichen Prüfung müssen Sie eine praktische Ausbildung absolvieren, um als Immobiliensachverständiger eingetragen zu werden. Sie können zwischen den folgenden zwei Kursen wählen
| Kurs | Dauer | Merkmale |
|---|---|---|
| 1-jährige Ausbildung | 1 Jahr | Kurzzeit-Intensivkurs |
| 2-Jahres-Kurs | 2 Jahre | Leicht mit der Arbeit zu kombinieren |
Die praktische Ausbildung umfasst Vorlesungen über die Praxis der Immobilienbewertung, grundlegende Übungen und Training on the job sowie eine Abschlussprüfung. Nach Abschluss der praktischen Ausbildung können Sie sich schließlich als Immobiliengutachter/in eintragen lassen.
Nach statistischen Angaben des Ministeriums für Gesundheit, Arbeit und Soziales beträgt das durchschnittliche Jahresgehalt eines Immobiliengutachters etwa 7,54 Millionen Yen, was im Vergleich zum durchschnittlichen Jahresgehalt in Japan (etwa 4,6 Millionen Yen) hoch ist. Es ist auch möglich, das Jahreseinkommen zu erhöhen, indem man seine Erfahrung und sein Fachwissen weiter verbessert.
| Status der Beschäftigung | Durchschnittliches Jahresgehalt | Bemerkungen. |
|---|---|---|
| Berufstätiger Immobiliengutachter | Ca. 650-7,5 Millionen Yen | Variiert je nach Erfahrung |
| Selbstständiger Immobiliengutachter | Ca. 8-15 Millionen Yen oder mehr | Hängt von der Art der Arbeit und dem Kundenstamm ab. |
Es gibt viele Immobiliengutachter, vor allem, wenn sie ihr eigenes Unternehmen gründen, die je nach Fachwissen und Kundenstamm mehr als 10 Millionen JPY pro Jahr verdienen.
Die Zukunftsaussichten für Immobiliengutachter sind unter anderem folgende
Veränderungen auf dem Markt: Während die traditionelle einfache Gutachtertätigkeit rückläufig ist, entstehen neue Anforderungen, wie z.B. die Verbriefung von Immobilien und Beratungstätigkeiten.
Zunehmende Arbeit aufgrund der Alterung der Bevölkerung: Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Bewertungen im Zusammenhang mit Erbschaften mit der Alterung der Gesellschaft zunehmen wird.
Auswirkung der Technologie: Entwicklungen wie die KI-Technologie können einige der einfachen Bewertungsaufgaben automatisieren, aber menschliche Experten werden weiterhin für anspruchsvollere Aufgaben wie spezialisierte Beurteilungen, Analysen und Beratung zuständig sein.
Reaktion auf die Internationalisierung: Der Bedarf an Immobiliengutachtern, die mit internationalen Bewertungsstandards vertraut sind, steigt mit dem Anstieg der weltweiten Investitionen.
In Anbetracht der obigen Ausführungen ist es unwahrscheinlich, dass die Qualifikation des Immobiliensachverständigen selbst verschwinden wird, aber die Art der Arbeit wird sich ändern und die Fachkenntnisse werden weiter verbessert werden müssen.
Um sich als Immobiliensachverständiger selbstständig zu machen, müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen
Die folgenden Punkte sind für den Erfolg einer selbständigen Tätigkeit wichtig
Die anfänglichen Kosten für die Eröffnung eines Unternehmens hängen von der Größe und dem Standort des Büros ab, aber in einigen Fällen ist es möglich, ein Unternehmen ab etwa 1 Million Yen zu eröffnen.
Die Real Estate Appraisal Standards sind einheitliche Standards, auf die sich Immobiliensachverständige bei der Bewertung von Immobilien stützen. Sie werden vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus festgelegt, und Immobiliensachverständige führen ihre Bewertungen nach diesen Standards durch.
Auf der Grundlage dieser Prinzipien wird der endgültige Schätzwert durch eine geeignete Kombination der oben genannten "Kostenmethode", "Vergleichsmethode" und "Ertragswertmethode" ermittelt.
Immobiliensachverständige sind staatlich qualifizierte Fachleute, die den wirtschaftlichen Wert von Immobilien ordnungsgemäß bewerten. Ihre Hauptaufgabe ist die Bewertung von Immobilien, aber sie erbringen auch Beratungs- und andere Dienstleistungen. Um die Qualifikation zu erwerben, muss man eine schwierige Prüfung ablegen und eine praktische Ausbildung absolvieren. Aufgrund des hohen Schwierigkeitsgrads ist diese Qualifikation sehr selten und es gibt nur etwa 9.000 Sachverständige im Land.
Das durchschnittliche Jahreseinkommen ist mit ca. 7,54 Millionen Yen relativ hoch, und durch die Eröffnung eines eigenen Unternehmens können weitere Einkommenssteigerungen erwartet werden. Was die Zukunftsaussichten anbelangt, so wird der Immobilienmarkt zwar von Veränderungen und technologischen Neuerungen beeinflusst, aber der Bedarf an fortgeschrittener Arbeit wie professionellem Urteilsvermögen, Analyse und Beratung wird voraussichtlich auch in Zukunft bestehen.
Wer Immobiliensachverständiger werden will, sollte einen langfristigen Studienplan aufstellen und sich Fachwissen und praktische Erfahrungen aneignen. Auch nach dem Abschluss sollten Sie sich weiterbilden und sich über die Markttrends auf dem Laufenden halten, um ein Fachmann zu werden, der auf den sich verändernden Immobilienmarkt reagieren kann.
A1: Für die Prüfung zum Immobiliensachverständigen gibt es keine Qualifikationen, und jeder kann die Prüfung ablegen, unabhängig von Alter oder Bildungsstand. Die Zulassungsvoraussetzungen wurden 2006 abgeschafft, und jeder kann die Prüfung ablegen, sofern er die Prüfungsgebühr entrichtet.
A2: Es gibt zwar keine gesetzlichen Vorschriften für die Anzahl der Jahre Berufserfahrung, aber es wird allgemein empfohlen, mindestens drei bis fünf Jahre Berufserfahrung zu haben, um praktische Kenntnisse und einen Kundenstamm aufzubauen.
A3: Einige einfache Bewertungsaufgaben können durch KI-Technologie effizienter gestaltet werden, aber die endgültige Beurteilung des Werts von Immobilien und fortgeschrittene Beratung erfordert eine umfassende Beurteilung der Marktmerkmale, Rechtssysteme und individuellen Umstände und wird auf absehbare Zeit die Domäne menschlicher Experten bleiben.
A4: Baulos- und Baukaufleute sind qualifiziert, Arbeiten im Zusammenhang mit der Vermittlung von Immobiliengeschäften auszuführen, während Immobiliensachverständige Arbeiten zur Bewertung und Beurteilung des Wertes von Immobilien ausführen. Es besteht ein großer Unterschied in Bezug auf die Schwierigkeit der Prüfung, den Umfang der Tätigkeit und das durchschnittliche Jahresgehalt, wobei die Qualifikation des Immobiliensachverständigen spezialisierter und schwieriger ist.
A5: Wenn Sie die Kurzprüfung bestanden haben, sind Sie für insgesamt drei Jahre vom laufenden, dem folgenden und dem übernächsten Jahr von der Kurzprüfung befreit und können die Prüfung in Papierform ablegen. Mit anderen Worten: Sie müssen die Aufsatzprüfung innerhalb von drei Jahren nach Bestehen der Kurzprüfung ablegen.
Wenn Sie den richtigen Preis einer Immobilie für einen Verkauf, eine Erbschaft oder eine Beleihungswertermittlung wissen möchten, wenden Sie sich bitte an einen Immobiliengutachter. INA&Associates kann Sie mit erfahrenen Immobiliengutachtern zusammenbringen. Bitte nehmen Sie Kontakt mit uns auf.