تحويل العقار القديم إلى استثمار مربح: استراتيجيات ونصائح

لقد دخل سوق الإسكان الياباني حقبة تمثل فيها "العقارات القديمة" التي يزيد عمرها عن 20 عاماً أكثر من 60% من السوق. قد يشترك العديد من الملاك في المخاوف الشائعة من انخفاض قيمة عقاراتهم القديمة وقلقهم بشأن كيفية التعامل مع العقارات الشاغرة. ومع ذلك، فإننا نعتقد أنه من خلال الفهم الصحيح للتغيرات في السوق وتنفيذ الاستراتيجيات المناسبة، فإن العقارات القديمة لديها القدرة على التحول إلى "أصول مربحة للغاية" أكثر جاذبية من العقارات المبنية حديثاً.

في هذا المقال، تشرح شركة INA & Associates Ltd، الخبيرة في مجال العقارات، شرحاً وافياً للسمات المشتركة للعقارات التي يمكن تأجيرها بسعر مرتفع حتى لو كانت عقارات قديمة. بدءاً من تحليل السوق القائم على البيانات إلى تقنيات التجديد الفعالة من حيث التكلفة وقصص النجاح الفعلية في إدارة الإيجار، نقدم معلومات محددة وعملية. من خلال قراءة هذا المقال حتى النهاية، ستتمكن من زيادة القيمة المحتملة لعقارك إلى أقصى حد وستجد طريقك إلى إدارة إيجارية مستقرة.

الخلفية التاريخية لتحويل العقارات القديمة إلى "كنوز".

الوضع الحالي للعقارات القديمة: اتجاهات السوق كما تظهر في البيانات

وفقًا لمسح المساكن والأراضي لعام 2023 الذي نشره مكتب الإحصاء التابع لوزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، ستصل نسبة العقارات التي مضى على بنائها أكثر من 20 عامًا من إجمالي مخزون المساكن في اليابان إلى 64% بحلول عام 2023. تظهر هذه الحقيقة بوضوح أن العقارات القديمة لم تعد الاستثناء بل "الأغلبية" في السوق. ويرجع ذلك إلى عوامل هيكلية، مثل المعروض الكبير من المساكن في التسعينيات وما تلاه من انخفاض في عدد المعروض الجديد. فالعقارات الموجودة في السوق أصبحت حتماً أقدم وأقدم.

لماذا تجذب العقارات القديمة الاهتمام الآن؟

من ناحية أخرى، لا نعتقد أنه يجب النظر إلى ظاهرة تقادم العقارات بطريقة متشائمة. بل إنها تمثل فرصة تجارية جديدة. فقد أدت الارتفاعات الأخيرة في تكاليف المواد والعمالة إلى ارتفاع أسعار العقارات المبنية حديثاً وبالتالي جعل من الصعب تحسين العائدات علىالاستثمارات العقارية. وفي بيئة السوق هذه، يجذب تجديدالعقارات القديمة، التي تعد أسعارها معقولة نسبياً، الاهتمام كخيار أكثر واقعية وربحية.

وعلاوة على ذلك، أصبحت قيم المستأجرين الحديثين أكثر تنوعاً. فهناك عدد متزايد باطراد من الأشخاص الذين يختارون بنشاط العقارات التي تم تجديدها لإضافة طابعها ونكهتها الفريدة، بدلاً من العقارات المبنية حديثاً بشكل موحد. وهذا مؤشر على أن احتياجات المستأجرين تتحول من معيار قيمة واحدة تتمثل في "الحداثة" إلى "خلق نمط حياة فريد من نوعه".

"ثلاثة شروط" شائعة في العقارات القديمة التي يمكن تأجيرها بسعر مرتفع

بناءً على سنوات خبرتنا الطويلة، اكتشفنا أن هناك قواسم مشتركة واضحة بين العقارات القديمة التي يمكن تأجيرها بسعر مرتفع. وهي: الموقع والتجديد والإدارة. وبدلاً من تحسين كل منها على حدة، من الضروري تحسينها بشكل استراتيجي كثالوث.

الشرط 1: "قوة الموقع" التي لا مثيل لها

العامل الأكثر شمولية وقوة في تحديد قيمة العقار هو "موقعه". ولا يتزعزع هذا المبدأ في حالة العقارات القديمة. في الواقع، يزيد الانخفاض النسبي في جاذبية المبنى نفسه مع تقدم العمر من أهمية الموقع.

فوجود المبنى على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من المحطة شرط أساسي، ولكن بالإضافة إلى ذلك، فإن توفر المرافق الملائمة مثل محلات السوبر ماركت والمتاجر والمستشفيات والحدائق العامة له تأثير كبير على تقييمات المستأجرين. كما يعد المنظور الكلي الذي يواكب اتجاهات التخطيط الحضري وإعادة التطوير المستقبلي وتقييم الإمكانات المستقبلية للمنطقة ككل أمراً ضرورياً أيضاً للحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل وتحسينها.

الحالة 2: "التجديد" الاستراتيجي بما يتماشى مع العصر

يتم تجديدالعقارات القديمة التي يمكن تأجيرها بسعر مرتفع، دون استثناء، بما يتناسب مع العصر. المفتاح هنا هو تجاوز مجرد "الترميم". من الضروري فهم الاحتياجات المحتملة للمستأجرين بدقة والسعي إلى "خلق قيمة مضافة" لا توجد في العقارات المنافسة. وعلى وجه الخصوص، تُعد مرافق المياه مثل المطابخ والحمامات من أهم النقاط التي تهم المستأجرين، وهي هدف استثماري فعال من حيث التكلفة بين التجديدات.

الشرط 3: نظام "إدارة الممتلكات" الذي يولد الثقة

بغض النظر عن مدى جودة الموقع والتجديدات الممتازة، لن يكون المستأجرون راضين أبداً إذا لم تكن الإدارة اليومية للعقار على مستوى جيد. هل المناطق المشتركة نظيفة بشكل جيد، وهل يتم الالتزام بقواعد التخلص من النفايات، وهل يستجيبون على الفور للمشاكل المتعلقة بالمعدات؟ إن تراكم هذه المهام الإدارية التي تبدو بسيطة هو ما يعزز الثقة والتعلق بالعقار، مما يؤدي بدوره إلى إيجار طويل الأجل.

إن حجر الزاوية في الإدارة المستقرة هو فهم مزايا وعيوب كل من "الإدارة الذاتية"، حيث يدير المالك العقار بنفسه، و"الإدارة الخارجية"، حيث يتم إسناد العقار إلى شركة إدارة متخصصة، وبناء نظام الإدارة الأمثل الذي يناسب ظروفك.

استراتيجيات التجديد

من المهم جداً التعلم ليس فقط من الناحية النظرية، ولكن أيضاً من قصص النجاح الفعلية.

ملخص: لتحويل عقار قديم إلى "أصل مربح للغاية

كما هو موضح في هذه المقالة، فإن المنظور الإداري الذي يحسّن العناصر الثلاثة "الموقع" و"التجديد" و"الإدارة" كثالوث ضروري من أجل تأجير العقارات القديمة بسعر مرتفع. تعظيم الإمكانات الكامنة في العقار والاستمرار في تحسين قيمته بما يتماشى مع احتياجات المستأجرين في هذا العصر. نحن مقتنعون بأن هذا هو مفتاح النجاح في إدارة الإيجار في المستقبل.

من خلال خلق القيمة بشكل استراتيجي، بدلاً من الاستسلام لأن العقار قديم، سيتحول عقارك إلى "أصل عالي الربحية" مفضل في السوق.

شاركت شركة INA&Asociates في إعادة تأهيل العديد من العقارات القديمة. نحن نقدم دعماً شاملاً بدءاً من تشخيص إمكانات العقار إلى اقتراح خطة التجديد الأنسب وإنشاء نظام إدارة موثوق به. إذا كانت لديك أي مخاوف بشأن عقارك أو ترغب في مناقشة الاستثمار العقاري، فلا تتردد في الاتصال بنا. سنقترح عليك أفضل الحلول المناسبة لحالتك الفردية.

الأسئلة المتداولة (أسئلة وأجوبة)

س 1: كم يجب أن أنظر إلى تكاليف التجديد؟

ج1: يختلف الأمر بشكل كبير حسب الحجم والمحتوى، ولكن الدليل العام هو 500,000 ين ياباني - 3 ملايين ين ياباني للاستوديو ومليوني ين ياباني - 8 ملايين ين ياباني لنوع عائلي. ومع ذلك، فإن الشيء المهم ليس التفكير من حيث الميزانية، ولكن محاكاة بالتفصيل مسبقاً ما إذا كان يمكن استرداد الاستثمار بشكل واقعي من خلال زيادة الإيجار وتحسين معدلات الإشغال.

س2: كم يبلغ عمر العقار؟

ج2: العمر الإنتاجي القانوني (22 سنة للهياكل الخشبية، و34 سنة للهياكل الفولاذية و47 سنة للهياكل ذات الأسطح الخشبية) هو مجرد معيار للاستهلاك بموجب قانون الضرائب ولا يشير إلى العمر المادي للمبنى. تعتمد حالة المبنى إلى حد كبير على كيفية إدارته. إذا تم إجراء الإصلاحات والصيانة المناسبة على أساس مستمر، يمكن أن يكون العقار عقارًا جيدًا مدرًا للدخل حتى لو تجاوز عمره الإنتاجي القانوني. المهم ليس عمر المبنى نفسه، ولكن المهم هو أن يقوم الخبراء بالتشخيص الصحيح لحالة الإطار الهيكلي للمبنى وتدهور حالة إمدادات المياه وأنابيب الصرف الصحي.

س3: إذا لم يتم ملء الوظيفة الشاغرة، ما الذي يجب القيام به أولاً؟

ج3: الخطوة الأولى هي التحليل الموضوعي لسبب خلو العقار. نحن نبحث عن السبب من زوايا مختلفة، مثل ما إذا كان الإيجار لا يتماشى مع سعر السوق المحيط، وما إذا كان جاذبية العقار قد تم توصيلها بشكل كافٍ للمستأجرين المحتملين على وسائل الإعلان على الإنترنت، وما هو الانطباع عن الغرفة أثناء المشاهدة. من المهم بعد ذلك البدء بالتدابير الأكثر فعالية من حيث التكلفة، مثل تعديل الإيجار وإعادة التقاط الصور الإعلانية وإجراء التجديدات.

س4: كيف أختار شركة جيدة للتجديد والإدارة؟

ج 4: من المهم اختيار شركة تتمتع بخبرة كبيرة بالطبع، ولكن الأهم من ذلك هو اختيار شركة تستمع بعناية لمتطلباتك وتقدم مقترحات استباقية بناءً على معرفتها كمتخصص. نوصيك بالحصول على عروض أسعار من عدة شركات ومقارنة ردودها وعروضها وشفافية عروض أسعارها. وبدلاً من ذلك، يمكنك استشارة شركة استشارات عقارية مثل شركتنا، والتي يمكنها أن تقدم لك شركات شريكة موثوقة تستوفي معاييرنا الصارمة.

س5: س5: هل يجب أن أفكر أيضاً في بيع العقار (استراتيجية الخروج)؟

ج5: ج5: نعم، من المهم للغاية أن تخطط لإدارة الإيجار لتشمل "استراتيجية الخروج". عليك أن تقرر مقدار الاستثمار في التجديدات، مع مراعاة السعر المتوقع وتوقيت السوق عند بيع العقار في المستقبل. إن النهج المعقول للاستثمار العقاري الناجح هو أن تكون مستعداً دائماً للبيع في الوقت الأمثل، بحيث يمكنك الاستجابة بمرونة للتغيرات في ظروف سوق العقارات وخطط حياتك الخاصة.