دليل شامل للاستثمار العقاري: من الأساسيات إلى التطبيق العملي

عند التفكير في إدارة الأصول، يفكر العديد من المستثمرين في الاستثمار العقاري. فالاستثمار العقاري له مزايا تفوق المنتجات الاستثمارية الأخرى، مثل الربحية المستقرة على المدى الطويل ومقاومة التضخم. ومن ناحية أخرى، هناك أيضاً مشاكل خاصة بالاستثمار العقاري، مثل الاستثمار الأولي المرتفع ومتاعب الإدارة.

تقدم هذه المقالة شرحاً تفصيلياً مستنداً إلى البيانات للأساسيات والاستخدامات العملية للعقار كاستثمار. نأمل أن يكون مفيداً لأولئك الذين يفكرون في الاستثمار العقاري وتنويع المحافظ الاستثمارية.

أساسيات الاستثمار العقاري

ما هو الاستثمار العقاري؟

الاستثمار العقاري هو أسلوب استثماري يتم بموجبه شراء العقارات مثل الأراضي والمباني بهدف توليد الدخل من هذه الأصول. المصدران الرئيسيان للدخل هما

1. مكاسب الدخل (دخل الإيجار): الدخل المنتظم من تأجير العقارات.
2. أرباح رأس المال (الربح من البيع): الربح من بيع العقار بسعر أعلى من سعر الشراء.

الميزة الرئيسية للاستثمار العقاري هي أنه استثمار يعتمد على الأصول المادية، وبالتالي يتمتع بدرجة عالية نسبيًا من استقرار القيمة. وهناك سمة رئيسية أخرى هي أنه يمكن استخدام القروض المصرفية (الرافعة المالية) لإدارة الأصول التي تزيد عن الأموال الخاصة.

أنواع وخصائص الاستثمار العقاري

هناك أنواع مختلفة من الاستثمار العقاري، ولكل منها خصائصه ومزاياه وعيوبه. وفيما يلي مقدمة لبعض طرق الاستثمار الأكثر شيوعاً.

مقارنة بين استثمارات المبنى الواحد والاستثمارات في الوحدات السكنية

الاستثمار في مبنى واحد هو طريقة استثمارية يتم بموجبها شراء مبنى كامل، مثل شقة أو وحدة سكنية، ويتم توليد دخل الإيجار من مستأجرين متعددين. الاستثمار في وحدة سكنية هو طريقة لشراء جزء من مبنى، مثل غرفة في شقة، وتأجيرها.

التصور العام هو أن "الاستثمار في مبنى كامل هو للمستثمرين ذوي الموارد المالية القوية، في حين أن الاستثمار في الوحدات السكنية هو للمبتدئين والمستثمرين الذين يرغبون في البدء بمبلغ صغير من المال". في الواقع، هناك فرق كبير في مبلغ الاستثمار الأولي: يمكن بدء الاستثمار في الوحدات السكنية من عدة ملايين ين، بينما يتطلب المبنى الواحد عشرات الملايين من الين على الأقل.

أنواع أخرى من الاستثمار العقاري

1. الاستثمار في منزل منفصل: شراء منزل منفصل واستئجاره.
2. استثمار موقف السيارات : استخدام الأرض كموقف للسيارات.
3. REIT (صندوق الاستثمار العقاري الاستئماني): منتج يقوم بتوريق العقارات ويسمح بالاستثمار من مبالغ صغيرة.
4. استثمار الإقامة المنزلية: طريقة لتأجير العقارات للأشخاص المقيمين لفترات قصيرة.
5. الاستثمار في غرف التخزين: طريقة لتأجير مساحات التخزين.

اعتبارًا من أبريل 2024، نمت القيمة السوقية لسوق صناديق الاستثمار العقاري في اليابان إلى حوالي 14.8 تريليون ين ياباني.

المؤشرات الرئيسية للاستثمار العقاري

فيما يلي بعض المؤشرات الرئيسية للاستثمار العقاري.

أنواع العوائد وطرق الحساب

1. العائد السطحي (العائد الإجمالي)
   المعادلة: دخل الإيجار السنوي/سعر شراء العقار × 100 (%)
   هذا هو مؤشر الربحية الأساسي والأبسط. وهو لا يأخذ النفقات في الاعتبار، وبالتالي يختلف عن الربحية الفعلية.

2. العائد الفعلي (العائد الصافي)
   المعادلة: (دخل الإيجار السنوي - تكاليف الصيانة السنوية) ÷ سعر شراء العقار × 100 (%)
   يشير إلى الربحية الفعلية بعد خصم المصروفات. وهو مؤشر قريب من الوضع الفعلي، ولكن الحساب يتطلب فهماً دقيقاً للنفقات.

3. عائد صافي الدخل التشغيلي (NOI)
   المعادلة: (دخل الإيجار السنوي - نفقات التشغيل السنوية (باستثناء الاستهلاك)) / سعر شراء العقار × 100 (%)
   هذا مؤشر غالباً ما يستخدمه المستثمرون المحترفون وهو مناسب لقياس قوة كسب العقار نفسه.

يُعد العائد مؤشراً أساسياً لتقييم العقار، ولكن من المهم عدم الحكم عليه على هذا الأساس وحده، بل يجب أيضاً إجراء تقييم شامل لموقع العقار وجودته وإمكاناته المستقبلية.

مؤشرات مهمة أخرى

• CCR (العائد النقدي على العائد النقدي): نسبة التدفق النقدي السنوي إلى الأموال الخاصة.
• DCR (نسبة تغطية الديون): العائد النقدي السنوي مقسومًا على أقساط سداد القروض.
• IRR (معدل العائد الداخلي): المعدل الإجمالي للعائد على الاستثمار.
• معدل رأس المال: العائد المتوقع عند تداول العقار في السوق العقاري.

إن اتخاذ قرارات الاستثمار بناءً على تقييم شامل لهذه المؤشرات هو طريق النجاح.

مزايا ومساوئ الاستثمار العقاري

المزايا

تتمثل المزايا الرئيسية للاستثمار العقاري فيما يلي

1. مصدر دخل مستقر.
   يمكن توقع دخل إيجار شهري مستقر من تأجير العقارات. وهو أقل تأثراً بالظروف الاقتصادية ويوفر مصدر دخل طويل الأجل.

2. تأثير الرافعة المالية العالية.
   في الاستثمار العقاري، من الممكن أن تشتري عقاراً بقرض يساوي عدة إلى عشرات أضعاف رأس مالك الخاص. على سبيل المثال، إذا كان من الممكن شراء عقار بقيمة 50 مليون ين بمبلغ 10 ملايين ين من أموالك الخاصة، فإن جميع الأرباح الناتجة عن زيادة سعر العقار ستكون من نصيب المستثمر.

3. تأثير التوفير الضريبي العالي.
   في الاستثمار العقاري، يمكن تسجيل الاستهلاك والمصروفات المختلفة، ويمكن توقع توفير ضرائب الدخل والضرائب على السكان. كما أنه فعال أيضاً في توفير ضريبة الميراث والهدايا عند توريث العقار أو التبرع به، حيث أن القيمة المقدرة للضريبة أقل من القيمة النقدية.

4. مقاومة للتضخم.
   تميل قيم الممتلكات والإيجارات إلى الارتفاع في أوقات التضخم، وهو ما يعمل بمثابة تحوّط ضد التضخم. على عكس النقد أو السندات، فهي تمنع التضخم من تقليل قيمة الأصول.

5. بناء الأصول بشكل فعال للغاية.
   يزيد السداد المستمر للقرض من بناء الأصول تلقائيًا. بعد سداد القرض، تصبح قيمة العقار صافي قيمة الأصول كما هي.

العيوب

من ناحية أخرى، ينطوي الاستثمار العقاري أيضاً على العيوب التالية

1. انخفاض السيولة.
   بالمقارنة مع الأسهم والحصص، يستغرق بيعها وقتاً أطول ويصعب تحويلها إلى نقد فوري. وعلى وجه الخصوص، قد يكون البيع أكثر صعوبة عندما تتدهور ظروف السوق.

2. مخاطر الشواغر.
   خلال الفترات التي لا يوجد فيها مستأجرون، لا يتم كسب أي دخل وتكون مسؤولاً عن سداد القرض والنفقات بنفسك. في الاستثمارات المقطعية على وجه الخصوص، هناك خطر أن تؤدي الشواغر مباشرةً إلى انعدام الدخل.

3. تكاليف الإصلاح والصيانة.
   تتدهور المباني بمرور الوقت وتتطلب إصلاحات وتحديثات منتظمة للمعدات. من المهم الإعداد المالي المخطط له.

4. هناك خطر ارتفاع أسعار الفائدة.
   إذا كان لديك قرض بسعر فائدة متغير، فهناك خطر أن يزداد عبء السداد مع ارتفاع أسعار الفائدة.

5. الإدارة تستغرق وقتاً طويلاً.
   تنشأ مهام إدارية مختلفة، مثل التعامل مع عمليات الانتقال والخروج وإدارة المبنى. من الممكن الاستعانة بمصادر خارجية للقيام بذلك مع شركة إدارة، ولكن هذا يترتب عليه تكاليف.

الأشخاص المناسبون وغير المناسبين

خصائص الأشخاص المناسبين للاستثمار العقاري هي كما يلي

• الأشخاص الذين يتمتعون بدخل ثابت.
• الأشخاص الذين يمكنهم الاستثمار من منظور طويل الأجل
• الأشخاص الذين يمكنهم تحمل قدر معين من المخاطر
• الأشخاص الذين لديهم القدرة على التعامل مع الأرقام ويمكنهم إدارة أموالهم بشكل منهجي
• الأشخاص الذين لديهم اهتمام بالعقارات.

من ناحية أخرى، لا يُنصح بالاستثمار العقاري للأشخاص الذين

• الأشخاص الذين يتوقعون عوائد كبيرة في فترة زمنية قصيرة
• الأشخاص الذين ليس لديهم أموال كافية للاستثمار
• الأشخاص الذين لديهم قدرة منخفضة على تحمل المخاطر والذين يقدرون الأمان.
• الأشخاص الذين ليس لديهم موارد مالية كافية للتعامل مع الظروف غير المتوقعة.

الاستثمار العقاري هو استثمار "متوسط المخاطر ومتوسط العائد". إنه ليس مضمون النجاح، ولكن مع اختيار العقار وإدارته بشكل صحيح، يمكن توقع عائد مستقر.

مقارنة الاستثمار العقاري بالاستثمارات الأخرى

الاختلافات مع الاستثمار في الأسهم

يعتبر الكثير من الناس أن الاستثمار في العقارات والاستثمار في الأسهم خيارين نموذجيين للاستثمار، ولكن لكل منهما خصائصه الخاصة. يقدم الجدول أدناه مقارنة.

في حين أن الدخل الإيجاري المستقر جذاب للاستثمار العقاري، فإن الاستثمار في الأسهم يتميز بميزة البدء بمبلغ صغير وكونه عالي السيولة. من المهم أن يتم الاختيار وفقاً للموارد المالية للمستثمر وأهدافه الاستثمارية ومدى تحمله للمخاطر.

الاختلافات مع صناديق الاستثمار وصناديق الاستثمار العقاري

بصرف النظر عن الاستثمار العقاري المباشر، هناك خيار آخر للاستثمار في العقارات وهو صناديق الاستثمار العقاري (REIT)، وهي أداة مالية تستخدم الأموال التي يتم جمعها من العديد من المستثمرين لشراء العقارات وإدارتها وتوزيع العائدات على المستثمرين.

تتميز صناديق الاستثمار العقاري بأنها لا تتطلب معرفة متخصصة أو مبالغ كبيرة من رأس المال للمشاركة في الاستثمار العقاري. ومن ناحية أخرى، بما أن الإدارة متروكة للخبراء، فإن نطاق التحكم محدود.

تشهد سوق صناديق الاستثمار العقاري اليابانية (J-REIT) نموًا مطردًا منذ إنشائها في عام 2001، حيث بلغت القيمة السوقية للصناديق حوالي 14.8 تريليون ين ياباني و57 إصدارًا مدرجًا اعتبارًا من أبريل 2025.

مقارنة خصائص المخاطر والعائدات

يمكن تلخيص خصائص المخاطر والعائد لكل منتج استثماري على النحو التالي

الاستثمار في العقارات هو استثمار متوسط المخاطر/متوسط العائد مع توازن جيد بين المخاطر والعائد. ومن خلال دمجها كجزء أساسي من محفظة الأصول، من المتوقع أن يؤدي ذلك إلى تنويع المخاطر الإجمالية وتأمين مكاسب دخل ثابتة.

الاستثمار العقاري العملي

معايير قرارات الاستثمار

اختيار العقار المناسب هو مفتاح النجاح في الاستثمار العقاري. استخدم المعايير التالية لتقييم العقارات

1. الموقع

   • سهولة المواصلات (المسافة من المحطة، والوصول إلى المحطات الرئيسية)
   • البيئة المحيطة (المرافق التجارية والتعليمية والطبية)
   • الإمكانات المستقبلية (وجود خطط لإعادة التطوير وتطوير البنية التحتية)

2. ربحية العقار

   • العائد السطحي: 5% أو أكثر كدليل استرشادي
   • العائد الحقيقي: 3% أو أكثر كدليل استرشادي
   • التدفق النقدي (التدفق النقدي): من الأفضل أن يكون إيجابياً كل شهر

3. جودة العقار

   • العمر وحالة المبنى
   • الأداء الزلزالي
   • حالة المنشآت وتاريخ تحديثها

4. الطلب والعرض

   • احتياجات المستأجرين (على سبيل المثال للعزاب والعائلات)
   • معدل الشواغر في المنطقة المحيطة
   • حالة العقارات المنافسة

5. خطة التمويل

   • التوازن بين الأموال الخاصة والاقتراض
   • التعامل مع مخاطر تقلبات أسعار الفائدة
   • تأمين صندوق احتياطي للإصلاحات

عند تقييم عقار ما، من المهم اتخاذ قرار هادئ مبني على الأرقام وليس على العواطف. يجب على المبتدئين على وجه الخصوص ألا يضعوا في اعتبارهم العائد فحسب، بل أيضاً الإمكانات المستقبلية للعقار وسهولة إدارته.

خطوات البدء في الاستثمار

الخطوات العامة لبدء الاستثمار في العقارات هي كما يلي

1. تحديد الأهداف واكتساب المعرفة

   • توضيح أهداف الاستثمار (التوفير الضريبي، بناء الأصول، زيادة الدخل، إلخ)
   • اكتساب المعرفة الأساسية من الكتب والندوات
   • تكوين رؤية سوقية لسوق الاستثمار العقاري

2. صياغة خطة مالية

   • تأمين الأموال الخاصة (حوالي 20-30% من سعر العقار)
   • تأكيد مبلغ الاقتراض المتاح (استشارة مسبقة لدى المؤسسات المالية)
   • إعداد محاكاة الإيرادات والنفقات

3. اختيار العقارات والبحث عنها

   • التشاور مع وكيل عقاري
   • جمع ومقارنة معلومات العقار
   • المسح الموقعي والتأكد من البيئة المحيطة بالعقار

4. العقود والتمويل

   • توقيع عقود البيع
   • طلب القرض وفحصه في المؤسسات المالية
   • التأكد من إرفاق تعهدات القرض

5. الاستحواذ على العقار وبدء التشغيل

   • تسليم العقار
   • التعاقد مع شركة الإدارة (إذا لزم الأمر)
   • توظيف المستأجرين وبدء التأجير

عند الاستثمار في العقارات لأول مرة، من المهم البدء في حدود معقولة. يجب إيلاء اهتمام خاص للنقاط التالية

• لا تأخذ قرضاً غير معقول ： إذا كان عبء السداد كبيراً جداً، فقد يتسبب ذلك في حدوث مشاكل في حياتك.
• لا تستهين بالمخاطر ： قم بإعداد خطة مالية للمخاطر مثل الوظائف الشاغرة والإصلاحات.
• استشارة خبير ：استشر محاسب ضرائب أو خبير عقاري واحصل على المشورة المناسبة.

إدارة المخاطر والتدابير المضادة

من المهم فهم المخاطر في الاستثمار العقاري والإجراءات المضادة لها.

المخاطر الرئيسية والتدابير المضادة

النقاط الرئيسية لإدارة المخاطر

1. تأمين احتياطي نقدي
   يُنصح بتجنيب احتياطي نقدي يعادل دخل الإيجار لمدة ستة أشهر تقريباً في حالة حدوث نفقات غير متوقعة.

2. الحصول على تأمين مناسب
   خفف من المخاطر من خلال شراء التأمين اللازم، مثل التأمين ضد الحرائق والزلازل وضمان الإيجار.

3. التواصل مع المحترفين
   قم ببناء شبكة من وكلاء العقارات الموثوقين، وشركات الإدارة ومحاسبي الضرائب حتى تتمكن من الاستجابة بسرعة عند ظهور المشاكل.

4. جمع المعلومات باستمرار
   اجمع دائماً أحدث المعلومات عن الاتجاهات في سوق العقارات ونظام الضرائب، وقم بمراجعة استراتيجيتك حسب الضرورة.

إدارة المخاطر هي أحد أهم جوانب الاستثمار العقاري. مفتاح النجاح هو أن تكون مستعداً للمخاطر المحتملة مسبقاً، من منطلق "كن مستعداً لأي شيء".

اتجاهات وتوقعات سوق الاستثمار العقاري

الوضع الحالي للسوق

سوق الاستثمار العقاري الياباني في عام 2024 في طور التعافي من كارثة كورونا.

وفقًا لأبحاث شركة JLL، بلغ حجم الاستثمار العقاري الياباني في نهاية الربع الثالث من عام 2024 ما قيمته 3,850 مليار ين ياباني (+41% على أساس سنوي) ومن المتوقع أن يصل إلى حوالي 5 تريليون ين ياباني لعام 2024 بأكمله. وهذا مستوى أعلى مما كان عليه قبل كورونا 2019.

فيما يلي النسبة المئوية للاستثمار حسب القطاع

والجدير بالذكر بشكل خاص هو الاهتمام المتزايد للمستثمرين الأجانب بسوق العقارات اليابانية، الذين كانوا في اتجاه البيع في عام 2023، أصبحوا الآن يشترون من عام 2024 فصاعدًا. ويرجع ذلك إلى ارتفاع معدل التضخم في اليابان والرخص النسبي لسوق العقارات اليابانية بسبب ضعف الين.

بالإضافة إلى ذلك، وفقًا للدراسة الاستقصائية الحادية والخمسين للمستثمرين العقاريين التي أجراها المعهد العقاري الياباني (اعتبارًا من أكتوبر 2024)، ذكر 94% من المشاركين في الاستطلاع أنهم سيقومون باستثمارات جديدة بنشاط، مما يشير إلى أن المستثمرين يواصلون اتخاذ موقف استباقي.

كانت العوائد المتوقعة حسب نوع الأصول على النحو التالي

• المكاتب: 3.2% في منطقتي مارونوتشي وأوتيماتشي في طوكيو (لم تتغير لأربعة أرباع متتالية)
• سكني: 3.8% (دون تغيير) لكل من نوعي الاستوديو والعائلية في منطقة جونان بطوكيو
• البيع بالتجزئة: 3.3% في منطقة جينزا (بانخفاض 0.1 نقطة، وهو أدنى مستوى منذ بدء المسح)
• المنشآت اللوجستية: 4.0% في منطقة تاما في طوكيو (بانخفاض 0.1 نقطة، وهو أدنى مستوى للمناطق الداخلية منذ بدء المسح)
• الفنادق: 4.2% في طوكيو (بانخفاض 0.1 نقطة، وهو أدنى مستوى لربعين متتاليين)

بشكل عام، تتراجع العائدات (الأسعار آخذة في الارتفاع)، مما يشير إلى زيادة المنافسة على الاستثمار.

التوقعات المستقبلية ونقاط الاهتمام

فيما يلي بعض النقاط الرئيسية فيما يتعلق بالتوقعات المستقبلية لسوق الاستثمار العقاري

1. التغيرات في بيئة أسعار الفائدة
   هناك احتمال قيام بنك اليابان برفع سعر الفائدة اعتبارًا من عام 2025 فصاعدًا. في حين أن ارتفاع أسعار الفائدة سيضع ضغطًا نزوليًا على أسعار العقارات، يعتقد البعض أن السوق قد أخذ في الحسبان بالفعل ارتفاع أسعار الفائدة وأن أي تأثير كبير سيكون محدودًا.

2. تأثير التضخم
   قد يؤدي ارتفاع التضخم في اليابان إلى ارتفاع الإيجارات الاسمية. ومن المتوقع أن يؤدي ارتفاع الإيجارات إلى تعزيز الأرباح، لا سيما في قطاعي المكاتب والعقارات السكنية.

3. انتعاش الطلب الداخلي
   من المتوقع أن يظل قطاع الفنادق منتعشًا مع زيادة عدد الزوار الوافدين: تمثل المشاريع قيد الإنشاء في عام 2024 نسبة 1.8% من المعروض الحالي، ومن المتوقع أن ترتفع الإيرادات لكل غرفة متاحة.

4. الأهمية المتزايدة للاستثمار في الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات
   تزداد أهمية الاستدامة والعوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) في قرارات الاستثمار. تميل العقارات الحاصلة على شهادات بيئية إلى التمتع بتقييمات متميزة.

5. تطور التكنولوجيا
   التطورات في تكنولوجيا العقارات تجعل إدارة العقارات وتحليل البيانات أكثر تطوراً. أصبحت العمليات الفعالة وإدارة المخاطر ممكنة.

6. الفرص في المدن الإقليمية
   تتزايد أيضاً فرص الاستثمار العقاري في المدن الإقليمية بسبب تخفيف تركيز طوكيو ومبادرات التنمية الإقليمية. تقدم بعض العقارات، خاصة في المدن الإقليمية الرئيسية، عوائد عالية نسبياً.

يتغير سوق الاستثمار العقاري باستمرار ومفتاح النجاح هو الاستجابة بمرونة للتغيرات في بيئة السوق. يُنصح بجمع أحدث المعلومات باستمرار ومراجعة استراتيجيتك الاستثمارية حسب الضرورة.

الخلاصة.

يلعب الاستثمار العقاري دورًا مهمًا في محفظة الأصول نظرًا لعائداته المستقرة على المدى الطويل ومقاومته للتضخم، فضلاً عن الرافعة المالية والوفورات الضريبية التي يوفرها. من السهل البدء باستثمارات الوحدات بمبالغ صغيرة وتتميز بالسيولة العالية، بينما توفر الاستثمارات العقارية الفردية مزايا الحجم وتنويع المخاطر الداخلية. صناديق الاستثمار العقاري هي أيضاً وسيلة فعالة لتنويع الاستثمارات الصغيرة من خلال الإدارة الاحترافية. في قرارات الاستثمار، تعتبر عمليات محاكاة الدخل والنفقات باستخدام مؤشرات مثل العائد السطحي والعائد الحقيقي وعائد الدخل غير المُستثمر أمرًا ضروريًا، كما يجب أيضًا تقييم الموقع والإمكانات المستقبلية للعقار بشكل شامل. بالنسبة للمخاطر مثل الشواغر وارتفاع أسعار الفائدة وتكاليف الإصلاح، من الضروري الاستعداد مسبقاً والحصول على أموال كافية، على سبيل المثال عن طريق استخدام شركة ضمان الإيجار، واختيار سعر فائدة ثابت، وتأمين احتياطي للإصلاحات واحتياطي نقدي. علاوةً على ذلك، فإن مفتاح النجاح هو مراقبة التغيرات في بيئة السوق عن كثب، مثل اتجاهات أسعار الفائدة والتضخم، والطلب الداخلي واتجاهات الاستثمار في البيئة الاقتصادية والاجتماعية والبيئية، ومراجعة استراتيجيتك بمرونة. عند تنفيذ ذلك مع وجود هدف استثماري واضح وخطة مالية واضحة، وبالاشتراك مع متخصصين موثوقين، يمكن للعقارات أن توفر نمواً مستقراً للأصول كأصل أساسي في محفظتك.