سوق الاستثمار العقاري في تغير مستمر: التنبؤ الدقيق باتجاهات السوق لما بعد عام 2025 ووضع استراتيجيات الاستثمار المناسبة هما مفتاح بناء الأصول المستدامة يركز معهد إدارة الأصول على إدارة الأصول من منظور طويل الأجل، بدلاً من مجرد السعي وراء الأرباح قصيرة الأجل. تحلل هذه الورقة الاتجاهات الديموغرافية واتجاهات أسعار الفائدة لعام 2025 وما بعده، وتناقش استراتيجيات مرحلة انخفاض الأسعار، بالإضافة إلى تأثير الاستثمار في الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات والطلب على التجديد.
يمثل الانخفاض في عدد سكان اليابان تحديًا لا مفر منه للاستثمار العقاري. ومع ذلك، على عكس الانخفاض العام في عدد السكان، هناك ظواهر مثل التغيرات في عدد الأسر وتركز السكان في المناطق الحضرية.
من المتوقع أن يظل الطلب على المساكن للأسر العازبة قوياً في وسط طوكيو، حيث يتزايد عدد الأشخاص الذين يعملون بما يتماشى مع ارتفاع عدد الوظائف الشاغرة بسبب ارتفاع أسعار الأسهم. كمستثمر عقاري، من المهم أن نلاحظ أن الطلب على الإيجار مرتبط بالزيادة والنقصان في عدد الأسر وليس عدد الأشخاص: من المتوقع أن يبلغ إجمالي عدد الأسر في عام 2040 ما يقدر بنحو 50.75 مليون نسمة، لذلك من المهم تقييم التوازن بين العرض والطلب في كل منطقة بدلاً من الانخفاض الموحد للسكان في جميع أنحاء البلاد.
حتى في عصر يتناقص فيه عدد السكان، من المرجح أن تحافظ الاستثمارات في العقارات الممتازة مع التركيز على الموقع والجودة على قيمتها على المدى الطويل. من خلال الاستثمار في عقارات عالية الجودة بدلاً من مجرد مطاردة الأرقام، يمكن بناء محفظة استثمارية يمكنها التعامل مع التغيرات الديموغرافية.
منذ إلغاء سياسة سعر الفائدة السلبي في مارس 2024، رفع بنك اليابان أسعار الفائدة على مراحل، مع زيادة إضافية (0.25%) في يناير 2025، مما أدى إلى زيادة سعر الفائدة المتغير المعياري للعديد من المؤسسات المالية. انخفضت أسعار الفائدة طويلة الأجل (أسعار السندات الحكومية لمدة 10 سنوات) إلى ما يقرب من سالب 0.3% في خريف 2019، ولكنها منذ ذلك الحين في اتجاه تصاعدي، حيث وصلت مؤقتًا إلى 1.2% في يناير 2025، وهي المرة الأولى منذ 13 عامًا.
ارتفاع أسعار الفائدة له الآثار التالية على الاستثمار العقاري
من من وجهة نظرنا كمستثمر في رأس المال البشري، من المهم التركيز ليس فقط على الربحية قصيرة الأجل ولكن أيضًا على قيمة الأصول طويلة الأجل، حتى عندما ترتفع أسعار الفائدة. ففي أوقات التقلبات السريعة في أسعار الفائدة على وجه التحديد، تكون هناك حاجة إلى حكم هادئ وقرارات استثمارية مبنية على منظور طويل الأجل.
يخضع سوق العقارات لتقلبات دورية. وعلى وجه الخصوص، يمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة والتغيرات في البيئة الاجتماعية إلى مراحل تعديل الأسعار. من المهم عدم الخوف من انخفاض الأسعار على المدى القصير خلال هذه المراحل، بل اعتبارها فرصاً استراتيجية لشراء المزيد من العقارات.
لاتخاذ قرارات هادئة أثناء انخفاض الأسعار، يجب التركيز على ما يلي
يمكن استخدام الأساليب التالية كاستراتيجيات محددة لزيادة عمليات الشراء عندما تنخفض الأسعار:
من واقع خبرة INA، تظهر فرص الاستثمار الحقيقية خلال فترات انخفاض الأسعار. من خلال التصرف دون خوف من الفشل، من المرجح أن تحصل على عقارات عالية الجودة في الوقت الذي يتردد فيه المستثمرون الآخرون.
أصبحت الاعتبارات البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) ذات أهمية متزايدة في الاستثمار العقاري. يُقدَّر حجم سوق الاستثمار العقاري الياباني في مجال الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات بحوالي 12 تريليون ين اعتبارًا من عام 2021، ومن المتوقع أن يستمر في النمو.
تشمل مزايا الاستثمار العقاري البيئي والاجتماعي والحوكمة ما يلي
يواجه سوق الاستثمار في العقارات المتعلقة بالحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية في اليابان بعض التحديات، مثل وضع أساليب التقييم وتوحيد الإفصاح عن المعلومات، ولكن هذا مجال من المتوقع أن يشهد نموًا في المستقبل.
يتوسع سوق التجديد بشكل مطرد. ووفقًا لتوقعات معهد يانو للأبحاث، من المتوقع أن يصل سوق شراء المنازل المستعملة وإعادة بيعها إلى 50,000 وحدة في عام 2030، بزيادة 22.0% عن عام 2022. كما تهدف وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة إلى توسيع حجم السوق مجتمعةً من تجديد وتجديد وتوزيع المنازل المستعملة من 12 تريليون ين اعتبارًا من عام 2018 إلى عام 2030.
وتقف العوامل التالية وراء الطلب المتزايد على التجديد والتجديد
من من منظور الاستثمار العقاري، فإن شراء العقارات على أساس التجديد يجذب الانتباه كاستراتيجية استثمارية جديدة. يمكن للتجديد المناسب أن يضيف قيمة للعقار ويرفع الإيجار المتوقع.
من المرجح أن يتحول سوق الاستثمار العقاري بعد عام 2025 إلى سوق أكثر انتقائية مع توقف الاتجاه التصاعدي السابق في الأسعار. تُقترح النقاط التالية كاستراتيجيات استثمارية في مثل هذه البيئة:
سيبدو سوق الاستثمار العقاري في عام 2025 وما بعده مختلفاً عن الماضي بسبب مجموعة متنوعة من العوامل، بما في ذلك التغيرات الديموغرافية والتقلبات في بيئة أسعار الفائدة والتوسع في الاستثمار في الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية وزيادة الطلب على التجديدات. تستدعي هذه البيئة وضع استراتيجيات استثمار مستدامة تستند إلى منظور طويل الأجل، بدلاً من السعي وراء الأرباح قصيرة الأجل.
وأعتقد أن الموقف الاستثماري الذي لا يخشى الفشل، ولديه رؤية واضحة ويهدف إلى تحقيق قيمة اجتماعية واقتصادية على حد سواء هو المفتاح للتغلب على بيئة السوق غير المستقرة في عام 2025 وما بعده.