في السنوات الأخيرة، شهد سوق تأجير الشقق السكنية في اليابان ازدهارًا ملحوظًا: أظهرت البيانات اعتبارًا من يناير 2025 زيادات سنوية في الإيجارات في العديد من المدن الكبرى، حيث وصل عدد من المناطق إلى أعلى مستوياته منذ عام 2015. ويُعزى ذلك إلى مجموعة من العوامل، بما في ذلك عودة العودة إلى مراكز المدن، وتحول المشترين إلى المستأجرين بسبب ارتفاع أسعار الوحدات السكنية، وزيادة عدد المقيمين الأجانب. ومع ذلك، على الرغم من بيئة السوق المواتية، يحتاج المستثمرون أيضاً إلى النظر في عوامل الخطر مثل ارتفاع تكاليف البناء، وارتفاع أسعار الفائدة، وانخفاض عدد السكان في المستقبل. يقدم هذا المقال تحليلاً للوضع الحالي لسوق تأجير الوحدات السكنية والتوقعات المستقبلية، بالإضافة إلى النقاط الرئيسية اللازمة لاتخاذ قرارات الاستثمار. فبدلاً من مجرد ركوب موجة "السوق القوية"، يجب تقييم المخاطر والعوائد بشكل صحيح والنظر في استراتيجيات الاستثمار لتحقيق النجاح من منظور طويل الأجل.
في عام 2025، يواصل سوق تأجير الشقق السكنية على المستوى الوطني اتجاهه التصاعدي الثابت. وفقًا لمسح أجرته شركة At Home، سجل متوسط الإيجار المطلوب للشقق والوحدات السكنية للإيجار في 13 منطقة في جميع أنحاء البلاد اعتبارًا من يناير 2025 زيادات سنوية في العديد من المناطق.
تقف العوامل التالية وراء استمرار الأداء القوي لسوق إيجار الوحدات السكنية للإيجار
انتعاش العودة إلى وسط المدينة: بعد الاتجاه المؤقت للابتعاد عن وسط المدينة بسبب عدوى فيروس كورونا المستجد، هناك اتجاه متزايد للعودة إلى وسط المدينة مع عودة الأنشطة الاجتماعية إلى طبيعتها. وعلى وجه الخصوص، أدت العودة إلى العمل المكتبي واستئناف الطلاب للتدريس وجهاً لوجه إلى زيادة الطلب على الإيجار في المناطق الحضرية.
ارتفاع أسعار الشقق السكنية المعروضة للبيع: في عام 2024، كانت أسعار الشقق السكنية المستعملة في منطقة العاصمة طوكيو أعلى مما كانت عليه في عام 2013، كما أن أسعار البناء الجديد آخذة في الارتفاع. ونتيجة لذلك، هناك تدفق للمشترين المحتملين الذين تجاوزوا ميزانيات شراء المساكن إلى سوق الإيجار.
زيادة في عدد المقيمين الأجانب: وصل عدد المقيمين الأجانب إلى مستوى قياسي بلغ 3,410,992 في نهاية عام 2023 (بزيادة 10.9% عن نهاية العام السابق)، وكانت الزيادة ملحوظة بشكل خاص في المدن الكبيرة مثل طوكيو وأيتشي وأوساكا. تعد هذه الزيادة في عدد المقيمين الأجانب عاملاً يعزز الطلب على الإيجار.
التوسع في عقود الشركات: تتزايد عقود الشركات، حيث تستفيد الشركات من خطط دعم الإسكان، ويمكن توقع استقرار الإشغال حتى عند مستويات الإيجار المرتفعة نسبياً.
الوعي المتزايد بجودة المساكن: أدى انتشار العمل عن بُعد في كارثة كورونا إلى زيادة التركيز على جودة المساكن، مما زاد الطلب على المساكن المستأجرة عالية الجودة.
تختلف قوة السوق حسب المنطقة ونوع العقار.
الاتجاهات حسب المنطقة:
الاتجاهات حسب نوع العقار:
يمكن تقسيم الدخل من الاستثمار في الوحدات السكنية الإيجارية إلى فئتين رئيسيتين: مكاسب الدخل (دخل الإيجار) ومكاسب رأس المال (أرباح البيع). في بيئة السوق الحالية، تكون توقعات هذه الأرباح كما يلي
توقعات مكاسب الدخل (دخل الإيجار):
توقعات المكاسب الرأسمالية (المكاسب من البيع):
بينما يُظهر سوق تأجير الوحدات السكنية أداءً جيداً، يجب أن يكون المستثمرون على دراية بعوامل الخطر التالية
مخاطر الشواغر: أكبر مخاطر الاستثمار العقاري هي حدوث الشواغر. وترتفع مخاطر الشواغر بالنسبة للعقارات التي تقع في مواقع فقيرة وذات منشآت قديمة وذات إيجارات أعلى من أسعار السوق المحيطة بها.
ارتفاع تكاليف الإنشاءات: وصل الارتفاع في تكاليف الإنشاءات، الذي بدأ في عام 2021 تقريباً، إلى 30% إلى 40% خلال السنوات الثلاث الماضية ومن المتوقع أن يستمر. وهذا يشكل خطر تدهور ربحية الاستثمارات الجديدة.
التغيرات في البيئة المالية: بعد رفع سياسة أسعار الفائدة السلبية لبنك اليابان المركزي، ارتفعت معدلات الرهن العقاري. قد يؤدي ذلك إلى ارتفاع تكاليف التمويل، مما قد يكون له تأثير سلبي على التدفق النقدي.
خطر زيادة المعروض: في استطلاع أجرته شركة ميتسوبيشي للخدمات العقارية، كان "زيادة المعروض" هو العامل الأكثر ذكرًا الذي قد يكون له تأثير سلبي على السوق. هناك مخاوف من احتمال تفاقم التوازن بين العرض والطلب بسبب زيادة المعروض الجديد في بعض المناطق.
الشيخوخة وانخفاض عدد السكان: على المدى الطويل، يمكن أن يؤثر انخفاض عدد سكان اليابان وشيخوختهم على الطلب على المساكن المستأجرة. ومع ذلك، فإن التغيرات في تكوين الأسر، مثل الزيادة في عدد الأسر المعيشية المكونة من شخص واحد، قد تعوض جزئياً بعض هذه العوامل.
عدم اليقين النا بع من الخارج: هناك عامل آخر يجب أخذه بعين الاعتبار وهو ارتفاع مستوى عدم اليقين النابع من الخارج، مثل سياسات الإدارة الأمريكية الجديدة والمخاطر الجيوسياسية في مختلف المناطق. وقد يؤثر ذلك بشكل غير مباشر على سوق العقارات اليابانية.
صعوبة التنبؤ بتكاليف الإصلاح: هناك خطر أن تكون تكاليف الإصلاح أعلى من المتوقع بعد الشراء، خاصة بالنسبة للعقارات المستعملة. يلزم إجراء بحث وتخطيط مالي كافٍ.
يمكن للمستثمرين الاستعداد لهذه المخاطر باتخاذ التدابير التالية
تدابير ضد مخاطر الشغور:
التخطيط المالي وإدارة التدفق النقدي:
جودة العقار وصيانته:
التنويع وإدارة المحفظة:
جمع المعلومات وتحليل السوق:
يتطلب الاستثمار الناجح في الوحدات السكنية الإيجارية اختيار العقار المناسب. يُنصح باختيار العقار مع التركيز على النقاط التالية
التصميم والمساحة: تُظهر بيانات السوق الحالية أن ارتفاع الإيجار ملحوظ بشكل خاص في العقارات المخصصة للأزواج (30-50 م2). وبالنظر إلى الزيادة في عدد الأسر المكونة من شخص واحد والأسر المكونة من شخص واحد و DINKS (الأزواج الذين يعملون معًا وليس لديهم أطفال)، من المتوقع أن يظل الطلب على المخططات الطابقية لشخص واحد أو شخصين (1R، 1K، 1LDK، 2DK، إلخ) مستقرًا في المستقبل.
جودة المباني والمرافق:
عمر المبنى وحالة الصيانة:
حالة الإدارة:
الموقع هو أحد أهم العوامل التي تحدد نجاح أو فشل الاستثمار العقاري. بالنسبة لاستثمارات الوحدات السكنية للإيجار، يجب استخدام المعايير التالية لاختيار المنطقة والموقع
الوصول إلى وسائل المواصلات:
الوصول إلى وسائل الراحة المعيشية:
التركيبة السكانية:
المناطق ذات الإمكانات المستقبلية:
البيئة المحيطة:
الوضع التنافسي:
حالياً، تشمل المناطق ذات الأهمية الخاصة ما يلي
تعد الإدارة المناسبة للتكاليف وحسابات العائدات الدقيقة ضرورية لتوليد دخل ثابت من الاستثمار في تأجير الوحدات السكنية.
توزيع تكاليف التشغيل والدليل: تبلغ تكاليف التشغيل في إدارة الوحدات السكنية الإيجارية بشكل عام حوالي 20-30% من دخل الإيجار. وفيما يلي عناصر التكلفة الرئيسية
تكاليف إدارة المباني والصيانة:
تكاليف التعامل مع المستأجرين
الضرائب
مصاريف أخرى:
طريقة حساب العائدات: هناك نوعان رئيسيان من العائدات للاستثمار العقاري: العائد السطحي والعائد الحقيقي.
العائد السطحي:
العائد السطحي = دخل الإيجار السنوي ÷ سعر شراء العقار × 100 (%)
مثال: إذا كان دخل الإيجار السنوي 6 مليون ين ياباني وسعر اقتناء العقار 100 مليون ين ياباني العائد السطحي = 6 مليون ين ياباني ÷ 100 مليون ين ياباني × 100 = 6%.
العائد الحقيقي
العائد الحقيقي = (دخل الإيجار السنوي - المصروفات السنوية) ÷ (سعر شراء العقار + المصروفات عند الشراء) × 100 (%)
مثال: إذا كان دخل الإيجار السنوي 6 مليون ين ياباني، والمصروفات السنوية 1 مليون ين ياباني، وسعر شراء العقار 100 مليون ين ياباني والمصروفات وقت الشراء 8 مليون ين ياباني العائد الحقيقي = (6 مليون ين ياباني - 1 مليون ين ياباني) ÷ (100 مليون ين ياباني + 8 مليون ين ياباني) × 100 = 4.6% تقريبًا.
نظرًا لأن العائد الحقيقي يمثل الربحية الفعلية بشكل أكثر دقة، يجب أن يكون هذا هو محور التركيز عند اتخاذ قرارات الاستثمار. بشكل عام، بالنسبة لاستثمارات تأجير الوحدات السكنية، يكون العائد الحقيقي أقل بنسبة 1-2% من العائد السطحي.
العوائد التقريبية: العوائد التقريبية لاستثمارات تأجير الوحدات السكنية في بيئة السوق الحالية هي كما يلي
| نوع العقار | الموقع | العائد السطحي | العائد الحقيقي |
|---|---|---|---|
| الوحدات السكنية الجديدة | المنطقة الحضرية | 3-4% (في وسط المدينة) | 2 - 3% (في وسط المدينة) |
| الوحدات السكنية الجديدة | الضواحي | 4-5% (في المنطقة الحضرية) | 3-4% من الإجمالي |
| الوحدات السكنية المستعملة | المنطقة الحضرية | 4-6% (في وسط المدينة) | 3-5% من الإجمالي |
| الوحدات السكنية المستعملة | الضواحي | 5-7% (في الضواحي) | 4-6%. |
| الوحدات السكنية ذات الوحدة الواحدة | المنطقة الحضرية | 5-7% (5-7%) | 4-6% (في المنطقة الحضرية) |
| الوحدات السكنية المكونة من مبنى واحد | منطقة الضواحي | 6-9% (في الضواحي) | 5-8% (في الضواحي) |
يمكن وضع التوقعات التالية لسوق تأجير الوحدات السكنية في عام 2025 وما بعده.
استمرار اتجاه ارتفاع الإيجارات: من المتوقع أن يستمر اتجاه ارتفاع الإيجارات في المستقبل المنظور في عام 2025. ومن المتوقع أن يظل الطلب على الإيجارات قوياً.
التغيرات في التركيبة السكانية للطلب:
اتجاهات سوق الاستثمار:
التوقعات حسب المنطقة:
عوامل الخطر التالية محتملة بالنسبة لسوق تأجير الوحدات السكنية بعد عام 2025. يجب على المستثمرين النظر في التدابير المضادة في ضوء هذه العوامل.
التغيرات في البيئة المالية: قد تستمر أسعار الفائدة في الارتفاع مع قيام بنك اليابان بتطبيع سياسته النقدية. وقد يؤدي ذلك إلى زيادة في عبء الفائدة على قروض الاستثمار العقاري وزيادة في معدلات الحد الأقصى (أي تعديلات أسعار العقارات).
[تدابير الاستجابة.
مخاطر زيادة العرض: هناك قلق من احتمال تدهور التوازن بين العرض والطلب بسبب زيادة العرض الجديد في بعض المناطق. وينبغي إيلاء اهتمام خاص لزيادة المعروض من العقارات الإيجارية الراقية وفي بعض المناطق.
[تدابير الاستجابة
التغير الديموغرافي: على المدى الطويل، قد يؤثر انخفاض عدد السكان في اليابان على الطلب على المساكن المستأجرة. ينبغي إيلاء اهتمام خاص في المدن الإقليمية ومناطق الضواحي.
[تدابير الاستجابة.
ارتفاع تكاليف البناء: من المرجح أن تظل تكاليف البناء مرتفعة بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء وتكاليف العمالة. قد يؤدي ذلك إلى تفاقم ربحية المشاريع الجديدة وزيادة القيمة النسبية للعقارات القائمة، في حين أن هناك خطر ارتفاع تكاليف الإصلاح أيضًا.
[تدابير الاستجابة.
تقلبات السوق بسبب عوامل خارجية: قد تؤثر زيادة حالة عدم اليقين بسبب عوامل خارجية، مثل سياسات الإدارة الأمريكية الجديدة والصراعات العالمية، على سوق العقارات اليابانية.
[تدابير الاستجابة
يزدهر سوق تأجير الوحدات السكنية في الوقت الحالي على خلفية انتعاش العودة إلى مراكز المدن، وتحول المشترين إلى مستأجرين بسبب ارتفاع أسعار الوحدات السكنية، وزيادة عدد المقيمين الأجانب تُظهر البيانات اعتبارًا من يناير 2025 زيادات سنوية في الإيجارات في العديد من المدن الكبرى، مع وصول عدد من المناطق إلى مستويات قياسية جديدة. بالإضافة إلى ذلك، أصبح السوق أيضاً أكثر جاذبية للمستثمرين.
في حين أن بيئة السوق هذه توفر فرصاً جذابة للمستثمرين، إلا أنه يجب أيضاً تسليط الضوء على عدد من عوامل الخطر. ومع وجود مخاطر مثلارتفاع أسعار الفائدة،وارتفاع تكاليف البناء،وانخفاض عدد السكان في المستقبل، يركز المستثمرون الناجحون على ما يلي
اختيار العقار المناسب: اختيار العقار المناسب: اختيار عقار يتمتع بالعوامل التي من شأنها تحفيز طلب الشاغلين، مثل سهولة الوصول، والقرب من المرافق، وجودة البناء والمرافق.
قرارات الاستثمار التي تركز على الموقع: اختيار المناطق ذات الإمكانات المستقبلية من حيث التركيبة السكانية وخطط إعادة التطوير والبنية التحتية للنقل.
الفهم الدقيق للتكاليف: تقدير تكاليف التشغيل (20-30% من دخل الإيجار كدليل إرشادي) بشكل مناسب وتحليل الربحية على أساس العوائد الحقيقية.
تنفيذ تدابير التحوط من المخاطر: الاستعداد لمختلف المخاطر باستخدام أسعار الفائدة الثابتة والتخطيط لهيكل رأسمالي مريح وتنويع الاستثمارات.
اتبع منظوراً طويل الأجل: استهدف بناء الأصول وتوليد الدخل على المدى الطويل دون التأثر بتقلبات السوق على المدى القصير.
وفي حين أنه من المتوقع أن يستمر الطلب القوي على الإيجارات وارتفاع الإيجارات في المستقبل المنظور بعد عام 2025، إلا أنه يجب اتخاذ قرارات استثمارية أكثر حصافة مع إدراك أن السوق يتحول من "مرحلة التوسع" إلى "مرحلة الذروة". وبدلاً من مجرد ركوب موجة "السوق القوية"، من المهم تقييم المخاطر والعائد بشكل صحيح وبناء استراتيجية ناجحة من منظور طويل الأجل عند الاستثمار في الوحدات السكنية للإيجار.
ج1: أهم عوامل النجاح في الاستثمار في تأجير الوحدات السكنية هو الموقع. من المهم اختيار عقار في منطقة قريبة جداً من محطات القطار ومحطات الحافلات ومحلات السوبر ماركت والمتاجر وغيرها من المرافق الملائمة، وحيث يمكن توقع طلب مستقر على الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، فإن جودة المبنى، وتحديد الإيجار المناسب، والإدارة والتشغيل الفعال هي أيضاً مفاتيح النجاح.
ج2: للحكم على ما إذا كان سوق الوحدات السكنية الإيجارية الحالية "فقاعة" أم لا، من الضروري تقييم قوة الطلب الحقيقي والبيئة المالية وراء ارتفاع الأسعار. في حين أن هناك عوامل تؤدي إلى ارتفاع الإيجارات بناءً على الطلب الحقيقي، مثل عودة العودة إلى مراكز المدن وزيادة عدد المقيمين الأجانب، فإن غالبية الخبراء في سوق الاستثمار العقاري يرون أن السوق "مستمر في التوسع ويقترب من ذروته". ومن المنطقي أن نفترض أن السوق يدخل "مرحلة النضج" حيث من غير المرجح حدوث زيادات سريعة أخرى، إن لم تكن فقاعة.
ج3: تبلغ التكاليف التشغيلية لاستثمارات الوحدات السكنية الإيجارية بشكل عام حوالي 20-30% من دخل الإيجار. تشمل بنود التكلفة الرئيسية رسوم الإيداع الإدارية، ورسوم الإصلاح، وصناديق احتياطي الإصلاح، وتكاليف المرافق للمناطق المشتركة، وأقساط التأمين على غير الحياة، وتكاليف توظيف المستأجرين، وخسائر الشواغر، وضريبة العقارات، وضريبة تخطيط المدينة. تشمل نقاط الإدارة الرئيسية (1) اختيار شركة إدارة عالية الجودة، (2) تنفيذ الإصلاحات والصيانة المخطط لها، (3) توفير الخدمات لزيادة رضا المستأجرين، (4) تحديد الإيجار ومراجعته بشكل مناسب، (5) إدارة الضرائب والمحاسبة بشكل صحيح.
ج4: أثرت الزيادة في عدد المقيمين الأجانب على سوق تأجير الوحدات السكنية بالطرق التالية. (1) زيادة الطلب الإجمالي على الإيجارات: وصل عدد المقيمين الأجانب إلى مستوى قياسي بلغ 3.41 مليون مقيم في نهاية عام 2023، مما زاد الطلب على الإيجارات، لا سيما في المناطق الحضرية. (2) تنويع الاحتياجات حسب الجنسية والغرض: ظهرت احتياجات متنوعة، تتراوح بين العقارات منخفضة السعر للطلاب الأجانب إلى العقارات الراقية للمهنيين المتخصصين للغاية. (3) التوسع في خدمات إدارة الإيجار للأجانب: يجري تعزيز الخدمات المقدمة للمستأجرين الأجانب، مثل الدعم متعدد اللغات ودعم نمط الحياة. ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه بسبب الانتعاش الوافد وزيادة قبول العمال الأجانب.
ج5: من المتوقع أن يشهد سوق تأجير الوحدات السكنية خلال العقد القادم مزيجًا من الازدهار قصير الأجل والتغيرات الهيكلية طويلة الأجل: حتى حوالي 2025-2027، سيظل الطلب على الإيجار قويًا، خاصة في المناطق الحضرية، بسبب العودة إلى مراكز المدن وزيادة عدد المقيمين الأجانب. على المدى المتوسط، قد يؤدي التطبيع المستمر لأسعار الفائدة وارتفاع تكاليف البناء إلى الحد من المعروض الجديد وزيادة القيمة النسبية للعقارات القائمة. على المدى الطويل، ومع استمرار انخفاض عدد سكان اليابان، سيكون هناك "هروب إلى الجودة" واستقطاب بين العقارات التي تتفوق من حيث الموقع وجودة البناء وتلك التي لا تتفوق. ومن المتوقع أيضًا أن يزداد الطلب على العقارات التي تلبي احتياجات مجموعات مستهدفة محددة، مثل تلك المخصصة للأسر العازبة والأسر المسنة والمقيمين الأجانب.
الاستثمار في تأجير الوحدات السكنية ليس مجرد "إدارة أصول"، بل هو أيضاً "عمل" يدعم حياة المستأجرين. فبالإضافة إلى تحليل بيئة السوق والبيانات، فإن فهم احتياجات المستأجرين والإدارة التشغيلية السليمة هما مفتاح النجاح على المدى الطويل. يوصى أولاً بتوضيح أهدافك الاستثمارية ووضعك المالي، ثم اتخاذ قرار دقيق، مع مراعاة مشورة الخبراء.