بالنسبة لكل من يفكر في بيع العقارات، فإن أسئلة مثل "ما هو التدفق الذي يجب أن أتابعه"، و"كم من الوقت سيستغرق الأمر؟
بصفتنا شركة INA&Asociates، قمنا بدعم بيع العديد من العقارات في الماضي. ومن خبرتنا، يمكننا أن نخبرك أن بيع العقارات ليس بالأمر الصعب إذا كانت لديك المعرفة والاستراتيجية الصحيحة.
في هذه المقالة، سنشرح بالتفصيل من وجهة نظر الخبراء التدفق العام لبيع العقارات، ومتوسط الوقت الذي يستغرقه البيع، ونصائح عملية لتحقيق البيع المبكر. سنسعى إلى تقديم معلومات عملية للغاية لأولئك الذين يفكرون في بيع عقاراتهم في المستقبل.
التدفق الأساسي لبيع العقار
تتم عملية بيع العقارات من خلال عدة خطوات، بدءاً من مرحلة الإعداد وحتى إتمام عملية التسليم. سيضمن فهم كل خطوة من هذه الخطوات سلاسة عملية البيع.
نظرة عامة على العملية بأكملها بدءاً من مرحلة التحضير إلى تسليم البيع
يمكن تصنيف عملية بيع العقار بشكل عام إلى الخطوات الثماني التالية
الخطوة | المحتويات | الإطار الزمني التقريبي | المهام الرئيسية |
---|---|---|---|
1- التحضير للبيع | إعداد المستندات اللازمة وتنظيم العقار | 1-2 أسبوع | إعداد سندات الملكية وإشعارات ضريبة العقار، إلخ. |
2. طلب التقييم | طلب تقييم من شركة عقارية. | 1 أسبوع | طلب تقييم ودراسة مقارنة لعدة شركات |
3. عقد وساطة | إبرام العقد مع شركة عقارية | 1 أسبوع | تحديد إبرام عقد الوساطة واستراتيجية البيع |
4. نشاط البيع | الإعلان ومراسلات العرض | 1-6 أشهر | نشر معلومات السكن وإرشاد الشخص الراغب في الشراء |
5. عقد الشراء والبيع | إبرام العقد مع المشتري | 1 أسبوع | تعديل شروط العقد وتحرير العقد. |
6.6 التحضير للتسوية | التحضير للتسليم | 1 شهر | استكمال الرهن العقاري والإجراءات الأخرى |
7. التسوية والتسليم | نقل الملكية وتسليم المفاتيح | 1 يوم | تسوية الرصيد وإجراءات التسجيل وتسليم العقار |
8. إنهاء الإقرارات الضريبية | الإجراءات الضريبية | فبراير-مارس من العام التالي | إقرار دخل التحويل ودفع الضريبة |
شرح مفصل لكل خطوة
الخطوة 1: الاستعداد للبيع
الإعداد الكافي ضروري لنجاح عملية البيع. أولاً، من الضروري إعداد المستندات اللازمة، مثل سند الملكية (معلومات تعريف التسجيل)، وإشعار ضريبة العقار، ورخصة البناء ورسومات التصميم.
ومن المهم أيضاً التأكد من أن العقار في حالة جيدة. فالتنظيف، وبالطبع معالجة أي إصلاحات طفيفة سيعطي انطباعاً جيداً للمشترين المحتملين.
الخطوة 2: اطلب تقييماً
من أجل تحديد سعر بيع عادل، اطلب تقييماً من عدة شركات عقارية. هناك طريقتان للتقييم: "التقييم المكتبي"، حيث يتم حساب سعر تقريبي من مظهر العقار وموقعه، و"تقييم الزيارة المنزلية"، حيث تتم زيارة العقار فعلياً وفحصه بالتفصيل.
من أجل الحصول على قيمة تقديرية دقيقة، يوصى بطلب زيارة العقار. من خلال مقارنة نتائج التقييم لشركتين أو أكثر، يمكنك فهم سعر السوق المناسب.
الخطوة 3: عقد الوساطة
يتم فحص نتيجة التثمين ومحتويات عرض كل شركة، ويتم إبرام عقد وساطة مع شركة عقارية موثوقة. هناك ثلاثة عقود وساطة هي "الوساطة الحصرية بموجب عقد حصري"، و"الوساطة بدوام كامل" و"الوساطة العامة".
لكل منها مزايا وعيوب، ولكن باختيار وساطة "وساطة الواجب الحصري بموجب عقد حصري أو وساطة الدوام الكامل، يمكنك أن تتوقع عمل المبيعات النشط من شركة عقارية.
الخطوة 4: أعمال المبيعات
يتم نشر معلومات العقار من قبل شركة عقارية على موقع البوابة الإلكترونية أو موقعها الخاص، ويتم تعيين شخص راغب في الشراء. خلال هذه الفترة، يعتبر التعامل مع المعاينات عاملاً مهماً.
أثناء المشاهدات، من المهم الحفاظ على العقار في حالة نظيفة لزيادة جاذبيته. بالإضافة إلى ذلك، فإن الإجابة على أسئلة المشترين المحتملين بدقة وأمانة ستساعد في بناء الثقة.
الخطوة 5: عقد البيع
إذا تم العثور على مشترٍ محتمل وتم التوصل إلى اتفاق على السعر والشروط، يتم إبرام اتفاقية شراء. سيحدد العقد سعر الشراء ووقت التسليم وشروط الاتفاق.
في هذه المرحلة، يتم استلام العربون وإبرام العقد. يجب دراسة الشروط والأحكام بعناية، حيث قد تكون هناك عقوبة للإلغاء بعد إبرام العقد.
الخطوة 6: الاستعداد للتسوية
بعد إبرام عقد الشراء، يتم الإعداد للتسوية. إذا كان المشتري يستخدم الرهن العقاري، فستقوم المؤسسة المالية بإجراء الفحص.
من جانب البائع، يتم إجراء الاستعدادات لإجراءات إلغاء الرهن العقاري، وترتيبات الانتقال وتسوية فواتير الخدمات.
الخطوة 7: التسوية والتسليم
في يوم التسوية، يتم تسجيل نقل الملكية في نفس وقت استلام الرصيد المتبقي ويتم تسليم مفاتيح العقار إلى المشتري. وعادةً ما يحضر كاتب عدل لتنفيذ إجراءات التسجيل نيابةً عنك.
الخطوة 8: الإقرار النهائي
إذا نشأ دخل التحويل من بيع العقار، فيجب التصريح عنه في الإقرار الضريبي النهائي لضريبة الدخل للسنة التالية. ونظراً لأن حساب ضريبة دخل التحويل معقد، فمن المستحسن استشارة مستشار ضريبي.
متوسط الوقت اللازم لبيع العقار
عند التفكير في بيع العقارات، فإن "الوقت الذي يستغرقه البيع" هو أحد الأمور الأكثر أهمية. يعتمد الوقت الذي يستغرقه البيع على عدد من العوامل، بما في ذلك نوع العقار والموقع والتسعير وظروف السوق.
بيانات الوقت المستغرق للبيع حسب نوع العقار
فيما يلي نظرة عامة على متوسط فترة البيع لكل نوع عقار، بناءً على بيانات السوق الفعلية.
نوع العقار | متوسط فترة البيع | أقصر فترة | أطول فترة | الخصائص الرئيسية |
---|---|---|---|---|
الوحدات السكنية | 3-4 أشهر | 1 شهر | 12 شهراً | الموقع والعمر لهما تأثير كبير |
المنازل المنفصلة | 4-6 أشهر | 2 شهر | 18 شهراً | حالة الأرض والمباني مهمة |
الأرض | 6-12 شهراً | 3 أشهر | 24 شهراً | تختلف الاختلافات بشكل كبير حسب تقسيم المناطق والشكل |
عقار استثماري | 3-8 أشهر | 1 شهر | 15 شهراً | العائد هو المعيار |
مقارنة الوقت اللازم للبيع حسب المنطقة
هناك اختلافات كبيرة في الوقت المستغرق للبيع حسب المنطقة. فكلما زاد الطلب على المنطقة، كلما كان الوقت اللازم للبيع أقصر.
تصنيف المنطقة | متوسط فترة البيع | الخصائص |
---|---|---|
وسط طوكيو (وسط 23 منطقة في وسط طوكيو) | 2-3 أشهر | الطلب مستقر والمبيعات قصيرة الأجل ممكنة. |
ضواحي العاصمة | 4-6 أشهر | يختلف الإطار الزمني حسب إمكانية الوصول إلى وسائل النقل. |
المراكز الحضرية المحلية | 4-8 أشهر | تتأثر بالظروف الاقتصادية المحلية |
الضواحي المحلية/المناطق ذات الكثافة السكانية المنخفضة | 6-24 شهراً | الميل إلى الطلب المحدود والطويل الأمد |
العوامل الرئيسية التي تؤثر على وقت البيع
1- كفاية التسعير
العامل الأكثر أهمية هو التسعير. إذا تم تحديد السعر أعلى من سعر السوق، فإن فترة البيع ستطول. من ناحية أخرى، إذا تم تحديد السعر عند مستوى معقول أو أقل قليلاً، يمكن بيع العقار بسرعة. 2.
2- حالة العقار وجاذبيته
تؤثر جاذبية العقار نفسه، مثل العمر وحالة المرافق والتخطيط والتعرض للشمس، بشكل كبير على فترة البيع. الانطباع الأول مهم بشكل خاص، والانطباع وقت المشاهدة يؤدي مباشرةً إلى نجاح العقد.
3- شروط الموقع
عوامل الموقع مثل المسافة من المحطات، والبيئة المحيطة، ومناطق المدارس، والوصول إلى المرافق التجارية، هي عوامل لا يمكن تغييرها، ولكن لها تأثير كبير على مدة البيع.
4) ظروف السوق
تؤثر أيضاً الاتجاهات في سوق العقارات بشكل عام ومستويات أسعار الفائدة والظروف الاقتصادية على فترة البيع. في سوق البائعين، يمكن توقع البيع في فترة زمنية قصيرة، ولكن في سوق المشترين يميل الأمر إلى أن يستغرق وقتاً أطول.
5- استراتيجيات البيع والأنشطة الإعلانية
تعتبر قوة البيع والاستراتيجية الإعلانية والشبكة الإعلانية للشركة العقارية من العوامل المهمة أيضاً. تتيح لك أنشطة المبيعات الفعالة الوصول إلى المزيد من المشترين المحتملين.
نصائح عملية لبيع العقارات بسرعة
بناءً على سنوات خبرتنا الطويلة، إليك بعض الطرق الملموسة لتحقيق بيع سريع. من خلال وضع هذه النصائح موضع التنفيذ، يمكنك أن تتوقع فترة بيع أقصر.
النقاط الرئيسية لتحديد السعر المناسب
الفهم الدقيق لسعر السوق
أهم نقطة لتحقيق البيع المبكر هي التسعير المناسب. ابدأ بالحصول على تقييمات من عدة شركات عقارية للحصول على فهم دقيق لسعر السوق.
إذا كان هناك نطاق في أسعار القيمة المقدرة، تحقق من أسباب ذلك بالتفصيل وارجع إلى السعر الأكثر إقناعاً. بشكل عام، فإن تحديد سعر أقل بنسبة 5-10% من متوسط القيمة المقدرة سيضمن لك البيع المبكر.
التسعير الاستراتيجي
يمكن أن يكون التسعير مع وضع نطاق سعري نفسي في الاعتبار فعالاً أيضاً. على سبيل المثال، يمكن أن يؤدي تحديد السعر عند 29.8 مليون ين ياباني بدلاً من 30 مليون ين ياباني إلى زيادة عدد مرات ظهور العقار على مواقع البحث الإلكترونية.
كما أن تقريب الكسور يمكن أن يترك مجالاً للتفاوض ويجعل السعر يبدو أكثر جاذبية للمشترين المحتملين.
طرق لزيادة جاذبية عقارك إلى أقصى حد
تحسين الانطباعات الأولى
تؤثر الانطباعات الأولى أثناء المشاهدة تأثيراً مباشراً على معدل الإغلاق. من المهم إعداد العقار بالطرق التالية
- التنظيف الشامل: تأكد من تنظيف كل زاوية وركن، بما في ذلك المياه والنوافذ والأرضيات
- الترتيب: حافظ على نظافة العقار وترتيبه
- الإضاءة الجيدة: احرص على توفير إضاءة كافية لإعطاء انطباع مشرق
- التحكم في الروائح: أزل الروائح المنزلية وروائح الحيوانات الأليفة للحفاظ على جو نظيف
الإصلاحات والتحسينات الطفيفة
غالباً ما تكون التجديدات الرئيسية غير فعالة من حيث التكلفة، ولكن الإصلاحات البسيطة يمكن أن تكون فعالة.
عناصر الإصلاح | التكلفة التقريبية | الفعالية |
---|---|---|
استبدال جزئي لورق الحائط | 50,000 - 150,000 ين | تحسين النظافة |
تنظيف مناطق المياه | 30,000-80,000 ين | تحسين كبير في الانطباع |
استبدال حصير التاتامي | 30,000-60,000 ين | تحسين انطباع الغرف ذات الطراز الياباني |
تنظيف الجدران الخارجية بالضغط العالي للجدران الخارجية | 50,000 - 100,000 ين | تحسين المظهر الخارجي |
تنظيم المنزل
يعد تنظيم المنزل، حيث يتم وضع الأثاث والإكسسوارات في الغرف الشاغرة، فعالاً أيضاً. فهو يساعد الناس على تصور وضعهم المعيشي ويحسن رغبتهم في الشراء.
استراتيجيات البيع الفعالة
نشر المعلومات من خلال قنوات متعددة
استخدم قنوات بيع متعددة للوصول إلى أكبر عدد ممكن من المشترين المحتملين.
- مواقع بوابات العقارات: الإعلانات على المواقع الرئيسية مثل سومو وهومز وفي المنزل.
- شبكات الشركات العقارية: التسجيل في شبكة المعلومات العقارية (RAINS).
- شبكات SNS/المواقع الإلكترونية: نشر المعلومات على المواقع الإلكترونية الخاصة بالوكالات العقارية وشبكات SNS.
- النشرات واللوحات الإ علانية: الأنشطة الإعلانية المجتمعية
تحسين المشاهدات
لتحقيق أقصى استفادة ممكنة من فرص المشاهدة، لاحظ النقاط التالية
- الجدولة المرنة: رتب للمشاهدة في عطلات نهاية الأسبوع والعطلات الرسمية والأمسيات
- العروض المتزامنة المتعددة: طريقة فعالة للاستفادة من العقلية التنافسية
- معلومات مفصّلة عن العقار: الترويج الفعّال للبيئة المحيطة وراحة المعيشة
- الإجابة على الأسئلة بدقة: تخلص من مخاوف المشترين المحتملين وشكوكهم.
سلاسة المفاوضات مع المشترين المحتملين
من المهم التحلي بالمرونة عند التفاوض على الأسعار وتعديل الشروط والأحكام.
- اترك مجالاً للتفاوض: ضع في اعتبارك مجال التفاوض عند تحديد السعر المبدئي.
- المرونة في الشروط والأحكام: تعديل مواعيد التسليم والتسهيلات الإضافية.
- سرعة اتخاذ القرار: الاستجابة السريعة للعروض المقدمة من المشترين المحتملين.
- بناء علاقة مربحة للجانبين: البحث عن شروط وأحكام مفيدة للطرفين
التعاون مع الوكالات العقارية الموثوقة
لتحقيق عملية بيع سريعة، من الضروري العمل مع وكالة عقارية ذات خبرة وموثوقية.
إن مفتاح اختيار الشركة المناسبة هو إجراء تقييم شامل لسجلها في المنطقة وقدراتها البيعية وخبرة موظفيها ومهارات التواصل لديهم.
في شركة INA وشركاه المحدودة، نستخدم خبرتنا الواسعة وشبكة علاقاتنا الفريدة لدعمك في بيع عقارك بأفضل ما لدينا من قدرات. نحن نقترح استراتيجيات البيع المثلى التي تستفيد من خصائص العقارات الفردية ونسعى جاهدين لتحقيق البيع المبكر.
الخلاصة.
بيع العقارات ليس عملية صعبة مع المعرفة والاستراتيجية الصحيحة. لتلخيص المعلومات المقدمة في هذا المقال، فإن النقاط التالية مهمة
فهم عملية البيع.
بيع العقارات هو عملية منهجية تتكون من ثماني خطوات. إن فهم العمل المطلوب في كل مرحلة مسبقاً والتخطيط المسبق سيضمن بيعاً سلساً.
تحديد إطار زمني مناسب
يختلف الوقت اللازم لعملية البيع اختلافاً كبيراً حسب نوع العقار وموقعه. يبلغ متوسط الفترة الزمنية 3-4 أشهر للوحدات السكنية و4-6 أشهر للمنازل المنفصلة. يتيح لك تحديد إطار زمني واقعي وضع استراتيجية بيع مناسبة.
ممارسات البيع المبكر.
يمكن توقع المبيعات المبكرة من خلال مزيج من ثلاثة عوامل: التسعير المناسب، وتحسين جاذبية العقار، واستراتيجية البيع الفعالة. التسعير على وجه الخصوص هو العامل الأكثر أهمية والفهم الدقيق لأسعار السوق أمر ضروري.
التعاون مع المتخصصين
بيع العقارات هو صفقة متخصصة للغاية. ومن خلال التعاون مع وكلاء عقاريين موثوقين، ومحاسبي ضرائب، ومكتبي ضرائب، وموثوقين، وخبراء آخرين، يمكن تحقيق بيع آمن وفعال.
اقتراحات للإجراءات التالية
إذا كنت تفكر في بيع عقارك، نوصي بالبدء بالخطوات التالية
- التحقق من المستندات اللازمة وإعدادها
- طلب تقييم من عدة شركات عقارية
- استيعاب سعر السوق والنظر في استراتيجية التسعير
- اختيار شريك موثوق
نحن، شركة إينا وشركاه المحدودة، نقدم أفضل خطة بيع تناسب حالة كل عميل على حدة. إذا كان لديك أي استفسارات أو أسئلة حول بيع عقارك، لا تتردد في الاتصال بنا. سيبذل موظفونا المتمرسون والمحترفون لدينا قصارى جهدهم لدعمك في بيع أصولك القيمة.
الأسئلة المتداولة
س 1: ما هي التكاليف التي ينطوي عليها بيع العقار؟
ج: التكاليف الرئيسية التي ينطوي عليها بيع العقار هي كما يلي
- رسوم الوكالة: سعر البيع × 3٪ + 60,000 ين ياباني + ضريبة الاستهلاك (الحد الأقصى)
- رسوم الطوابع: تلصق على عقد البيع (تختلف حسب سعر البيع)
- رسوم التسجيل: تسجيل إلغاء الرهن العقاري، وما إلى ذلك (بما في ذلك رسوم الكاتب القضائي)
- ضريبة التحويل: إذا تم تحقيق مكسب من البيع (يختلف معدل الضريبة حسب فترة الملكية).
بشكل عام، 4-6% من سعر البيع. يرجى التحقق من التكاليف التفصيلية مسبقاً.
س2: هل يمكنني بيع عقار برهن عقاري قائم؟
ج: نعم، من الممكن بيع عقار برهن عقاري قائم.
إذا كان من الممكن سداد القرض مع عائدات البيع، فسيتم إلغاء الرهن العقاري في نفس وقت التسوية. إذا لم يكن بالإمكان سداد القرض بعائدات البيع وحدها (السحب على المكشوف)، يمكنك استخدام أموالك الخاصة لتعويض النقص أو التفكير في استخدام قرض إعادة التوطين.
من المهم التشاور مع المؤسسات المالية والوكالات العقارية مسبقاً والنظر في الطريقة الأنسب.
س3: س3: هل هناك اختلاف في السعر حسب وقت البيع؟
ج: قد يكون هناك اختلافات في السعر حسب وقت البيع .
بشكل عام، يزداد الطلب بشكل عام خلال شهري فبراير-مارس وسبتمبر-أكتوبر، عندما ينتقل الناس أو يذهبون إلى التعليم العالي، ويمكنك أن تتوقع بيع عقارك بشروط مواتية. ومن ناحية أخرى، تميل السوق إلى الركود خلال أشهر نهاية العام وأشهر الصيف.
ومع ذلك، تختلف درجة التأثر باختلاف الموقع ونوع العقار، لذا من الضروري اتخاذ قرار شامل بناءً على اتجاهات السوق.
س4: هل هناك أي نقاط يجب الانتباه إليها أثناء المعاينة؟
ج: إن الطريقة التي يتم بها التعامل مع العقار أثناء المعاينة لها تأثير كبير على معدل توقيع العقود.
فيما يتعلق بالتحضير، من المهم التأكد من النظافة الشاملة والترتيب والإضاءة الكافية وإزالة الروائح الكريهة.
من حيث الإجابة، أجب عن أسئلة المشترين المحتملين بحسن نية وقم بالترويج الفعال لجاذبية العقار والبيئة المحيطة به. ومع ذلك، من المهم أيضاً الحفاظ على مسافة معقولة بينك وبين المشترين المحتملين، حيث أن الإفراط في البيع قد يؤدي إلى نتائج عكسية.
س5: كيف يمكنني اختيار الوكيل العقاري؟
ج: يُعد اختيار الوكيل العقاري عاملاً مهماً في نجاح عملية البيع.
وتشمل معايير الاختيار تقييماً شاملاً لسجل الشركة في المنطقة، وقدرتها على البيع، وخبرة موظفيها، ومهارات التواصل لديها، وتفاصيل عروضها.
نوصيك بطلب تقييم من عدة شركات ومقارنة توضيحاتهم لأساس التقييم واستراتيجية البيع المقترحة. المعيار المهم ليس السعر فقط، ولكن أيضاً ما إذا كان من الممكن بناء علاقة ثقة.

Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd.، الرئيس التنفيذي. يقع مقر الشركة في أوساكا وطوكيو وكانغاوا، وتقوم بتجارة العقارات وتأجيرها وإدارتها. تقدم خدماتها بناءً على خبرتها الواسعة في مجال العقارات. تركز على تنمية الموارد البشرية انطلاقاً من مبدأ ”أن الموارد البشرية هي أهم أصول الشركة“. وتواصل سعيها لتحقيق قيمة مستدامة للشركة.