عند التخلي عن العقارات، هناك خياران لطريقة البيع: ”الوساطة“ و”الشراء“. يعتبر ”شراء العقارات“ طريقة مناسبة بشكل خاص للأشخاص الذين يرغبون في بيع عقاراتهم بسرعة وبشكل مؤكد. ومع ذلك، يشعر الكثيرون بالقلق من أن ”الشراء سيؤدي إلى بيع العقارات بأسعار منخفضة“.
في هذا المقال، سنشرح بدقة مزايا وعيوب شراء العقارات، ونوضح النقاط المهمة للحصول على أعلى سعر ممكن. سنقدم لكم خبرتنا العملية كمتخصصين في مجال العقارات، بما في ذلك أسعار السوق، ونقاط الانتباه عند اختيار الوكيل، وأمثلة على حالات الفشل والتدابير اللازمة لتجنبها.
نأمل أن يساعد هذا المقال الأشخاص الذين يفكرون في بيع عقاراتهم في إجراء صفقة مرضية.
ما هو شراء العقارات؟ مقارنة شاملة مع الوساطة
آلية شراء العقارات وخصائصه
شراء العقارات هو طريقة بيع العقارات من البائع مباشرة إلى شركة العقارات. على عكس البيع بالوساطة التقليدية، لا توجد عملية البحث عن مشتر، حيث تقوم شركة العقارات بالشراء مباشرة، مما يجعل عملية البيع سريعة ومضمونة.
أكبر ميزة لشراء العقارات هي أنه يمكنك الحصول على المال في وقت قصير دون الحاجة إلى القيام بأي أنشطة بيع.وهذا خيار فعال بشكل خاص للأشخاص الذين يواجهون صعوبات في سداد قروض الرهن العقاري أو يرغبون في بيع العقارات التي ورثوها بسرعة، أو في الحالات التي توجد فيها قيود زمنية.
الفرق الواضح بين الشراء والوساطة
هناك طريقتان لبيع العقارات، هما ”الشراء“ و”الوساطة“، ولكل منهما خصائصه. دعونا نقارن الفروق الرئيسية في الجدول التالي.
بنود المقارنة شراء العقارات وساطة العقارات
المشتري شركة عقارية تشتري مباشرة طرف ثالث (مشتري عام)
مدة البيع أسبوع إلى شهر على الأقل 3 أشهر إلى 6 أشهر أو أكثر
سعر البيع 60% إلى 80% من السعر السوقي قريب من السعر السوقي
رسوم الوساطة غير مطلوبة مطلوبة (3% من سعر البيع + 60,000 ين + الضرائب)
ضمان البيع عالي (يمكن إبرام العقد على الفور) يعتمد على المشتري (هناك عوامل غير مؤكدة)
مسؤولية عدم مطابقة العقد غالبًا ما يتم الإعفاء منها قد تقع على عاتق البائع
كما هو مذكور أعلاه، فإن الشراء مناسب لمن يفضلون البيع السريع وسهولة الإجراءات، بينما الوساطة مناسبة لمن يرغبون في بيع العقار بأعلى سعر ممكن. يختلف الخيار الأنسب حسب احتياجات البائع وظروفه، لذا من المهم تحديد أولوياتك قبل اتخاذ القرار.
أسباب انخفاض سعر الشراء عن السعر السوقي
في شراء العقارات، يتم الشراء عادةً بسعر يبلغ 60% إلى 80% من السعر السوقي (سعر البيع المتوقع في حالة الوساطة). هناك عدة أسباب لهذا الفرق في السعر.
- لأنه يفترض إعادة البيع: يعتمد نموذج عمل شركات الشراء على شراء العقارات وإجراء أعمال الترميم وإعادة بيعها لتحقيق الربح. لذلك، يتم تحديد السعر بناءً على تكلفة إعادة البيع والربح المتوقع.
- تحمل المخاطر: تشتري الشركات العقارات بأموالها الخاصة، وبالتالي تتحمل مخاطر عدم بيعها بسبب تغيرات السوق.
- مقابل البيع السريع: مقابل ميزة البيع المبكر، يتنازل البائع عن جزء من السعر.
انخفاض سعر الشراء أمر لا مفر منه في ظل هذه البنية التجارية. ومع ذلك، من الممكن بيع العقار بأفضل شروط ممكنة من خلال مراعاة النقاط المهمة التي سنذكرها لاحقًا.
نقاط مهمة للحصول على تقييم عالٍ عند شراء العقارات
أهمية طلب تقييم من عدة شركات
أهم نقطة للحصول على تقييم عالٍ عند شراء العقارات هي طلب تقييم من عدة شركات. تختلف أنواع العقارات التي تتخصص فيها شركات الشراء، وكذلك المناطق واستراتيجيات إعادة البيع، مما قد يؤدي إلى اختلاف كبير في تقييم العقار نفسه.
في حالة شركات الشراء على وجه الخصوص، تختلف أسعار الشراء باختلاف السعر المتوقع عند إعادة البيع واستراتيجية إعادة البيع، لذا نوصي بمقارنة تقييمات ثلاث شركات على الأقل. في السنوات الأخيرة، أصبح من السهل الحصول على تقييمات من عدة شركات باستخدام مواقع التقييم الجماعي.
نقاط لإبراز جاذبية العقار
عند التقييم، قد يرتفع التقييم إذا تم إبراز جاذبية العقار إلى أقصى حد. فيما يلي النقاط التي يجب إبرازها بشكل خاص.
- الموقع: القرب من محطة القطار، الإضاءة الطبيعية، سهولة الوصول إلى المرافق التجارية، إلخ.
- حالة المبنى: تاريخ التجديدات، حالة الصيانة، حالة تحديث المرافق
- الميزات الجديرة بالذكر: الإطلالة، مرافق الأمن، مساحة التخزين الكافية، إلخ.
- مزايا البيئة المحيطة: بيئة سكنية هادئة، القرب من الحدائق والمدارس، إلخ.
يمكن الحصول على تقييم عادل من خلال تنظيم هذه المعلومات مسبقًا وإبلاغها بشكل محدد عند التقييم.
كيفية تحديد الشركات ذات الخبرة الواسعة في مجال الشراء
من المهم اختيار شركة شراء موثوقة لتحقيق تقييم عالي. استرشد بالنقاط التالية عند اختيار الشركة.
- خبرة واسعة في الشراء: شركة لديها خبرة واسعة في شراء عقارات مماثلة لعقارك
- شفافية أساس التقييم: توفر شرح واضح لأسباب التقييم
- سرعة الاستجابة والكفاءة: اتصال ومتابعة جيدان
- التحقق من التقييمات والسمعة: التقييمات على الإنترنت والمعلومات من معارفك
- التحقق من رقم ترخيص شركة البناء: التحقق من وجود الترخيص وحالة التجديد
كما أنه من المهم التحدث مع المسؤول الفعلي لتقييم ما إذا كان البائع موثوقًا أم لا. يمكنك معرفة موقف البائع من خلال إجاباته على أسئلتك أثناء التقييم.
التحضير المسبق لزيادة قيمة العقار
يمكنك زيادة قيمة العقار ببعض الجهد قبل تقييم الشراء. لا يلزم بالضرورة إجراء تجديدات كبيرة، بل يمكن أن تؤدي بعض التحضيرات البسيطة إلى زيادة التقييم.
- التنظيم والترتيب والتنظيف: قم بتنظيف العقار وترتيبه
- إجراء إصلاحات صغيرة: إصلاح الأجزاء البارزة مثل خدوش الجدران ومشاكل المياه
- تجهيز المستندات اللازمة: نسخة من سجل الملكية، شهادة البناء، شهادة ضمان المعدات، إلخ.
- تنظيم سجل الإصلاحات: تنظيم سجل الإصلاحات والصيانة التي تمت في الماضي
نظرًا لأن شركات الشراء تعتمد على إعادة البيع، فكلما كان العقار في حالة جيدة تسمح ببيعه على الفور، زادت احتمالية حصوله على تقييم عالٍ.
أسعار بيع العقارات وعوامل تحديد قيمة التقييم
أسعار الشراء حسب نوع العقار(مقارنة بالسعر السوقي)
تختلف أسعار شراء العقارات حسب نوع العقار. الجدول التالي يوضح أسعار الشراء العامة مقارنة بالسعر السوقي (سعر الوساطة).
نوع العقار سعر الشراء (مقارنة بالسعر السوقي) ملاحظات
شقة سكنية 70-80% من السعر السوقي قد تصل إلى 80% أو أكثر في المناطق المرغوبة
منزل مستقل 60-75% من السعر السوقي تتغير بشكل كبير حسب الموقع وحالة المبنى
الأراضي 60-70% من السعر السوقي تقييم عالٍ للأراضي القابلة لإعادة البناء
العقارات الاستثمارية 65-75% من السعر السوقي تقييم أعلى للعقارات ذات العائد المرتفع
ومع ذلك، هذه مجرد أرقام إرشادية، وقد تتغير حسب حالة العقار واتجاهات السوق في المنطقة واستراتيجية شركة الشراء. من المهم الحصول على تقييم من عدة شركات لمعرفة القيمة الفعلية.
العوامل الرئيسية التي تؤثر على سعر الشراء
فيما يلي العوامل الرئيسية التي تؤثر على تقييم سعر الشراء. يتم تقييم هذه العوامل بشكل شامل لتحديد السعر النهائي.
- الموقع
- المسافة من المحطة
- كثافة المرافق المحيطة (مرافق تجارية، مدارس، حدائق، إلخ)
- الإضاءة الطبيعية والإطلالة
- هدوء البيئة السكنية، إلخ
- عمر المبنى وحالته
- هيكل المبنى وعمره
- حالة الصيانة
- تاريخ التجديد
- حالة المرافق
- السوق
- أمثلة على صفقات عقارات مماثلة
- الطلب على العقارات في المنطقة
- الوضع الاقتصادي واتجاهات أسعار الفائدة
- العوامل الموسمية
- خصائص العقار
- تصميم المساحة والمساحة المخصصة
- توافر موقف سيارات
- المرافق المشتركة (في حالة الشقق)
- شكل الأرض واتصالها بالطرق (في حالة المنازل المستقلة والأراضي)
بناءً على هذه العوامل، يقدم المشتري سعر الشراء مع مراعاة استراتيجية إعادة البيع وخطط الأرباح الخاصة بشركته.
اتجاهات أسعار الشراء حسب المنطقة
تختلف أسعار شراء العقارات بشكل كبير حسب المنطقة. بشكل عام، تميل أسعار الشراء في المناطق التي تشهد زيادة سكانية أو في المناطق الحضرية الكبرى إلى الاقتراب من أسعار السوق، ولكن قد تكون الفروق كبيرة في المناطق التي تشهد انخفاضًا في عدد السكان.
على سبيل المثال، في المناطق المركزية مثل 23 منطقة في طوكيو ووسط مدينة أوساكا، قد ترتفع أسعار الشراء إلى حوالي 80٪ من أسعار السوق بسبب الطلب المتوقع عند إعادة البيع.من ناحية أخرى، في المناطق الريفية النائية، قد تصل أسعار الشراء إلى حوالي 50٪ من السعر السوقي بسبب صعوبة إعادة البيع.
بناءً على هذه الاختلافات الإقليمية، من المهم أن تطلب تقييمًا من عدة شركات شراء وتقارن بينها لمعرفة القيمة التقديرية لعقارك.
عملية شراء العقارات والجدول الزمني
العملية الكاملة لشراء العقارات
عملية البيع عن طريق شراء العقارات أبسط من عملية البيع عن طريق الوساطة العقارية. فيما يلي الخطوات الأساسية.
- التحضير المسبق وجمع المعلومات
- التحقق من المستندات المطلوبة وإعدادها
- تقدير سعر العقار
- البحث عن شركات شراء العقارات
- طلب تقييم من عدة شركات
- استخدام مواقع التقييم الجماعي أو الاتصال الفردي
- تقديم المستندات وتوفير الصور
- تحديد موعد التقييم
- التقييم وعرض السعر
- إجراء التقييم
- عرض أسعار الشراء من كل شركة
- مقارنة الشروط
- اختيار شركة شراء العقارات وإبرام العقد
- المفاوضات النهائية واختيار الشركة
- التحقق من محتوى العقد
- توقيع عقد البيع
- الدفع والتسليم
- دفع المبلغ المتبقي
- تسليم العقار
- تسجيل نقل الملكية
- تقديم الإقرار الضريبي حسب الحاجة
- الإقرار الضريبي على دخل التحويل
- التأكد من تطبيق الخصم الخاص
عادة ما يتم الانتهاء من هذه الإجراءات في غضون شهر واحد، وقد تستغرق حوالي أسبوعين في الحالات العاجلة.
المدة من التقييم إلى التعاقد والإجراءات اللازمة
فيما يلي ملخص للمدة التي تستغرقها كل خطوة من خطوات شراء العقارات والإجراءات اللازمة في كل مرحلة.
العملية المدة اللازمة الإجراءات اللازمة
التحضيرات المسبقة 3 إلى 7 أيام نسخة من سجل الملكية، إشعار دفع ضريبة الأملاك، مخطط المبنى، وثائق تأكيد البناء، إلخ.
طلب التقييم 1 إلى 2 أيام معلومات عن العقار، الموعد المطلوب للبيع، معلومات الاتصال، إلخ.
التقييم الميداني 1 إلى 2 ساعات/شركة تنظيف العقار وترتيبه، إعداد سجل الإصلاحات
استلام نتائج التقييم في نفس اليوم إلى 3 أيام جدول ومواد لحفظ ومقارنة تقارير التقييم من كل شركة
اختيار المقاول والتفاوض 1 إلى 3 أيام قائمة الأسئلة، وترتيب نقاط التفاوض
توقيع العقد يوم واحد شهادة ختم، ختم رسمي، بطاقة هوية، إلخ.
السداد والتسليم يوم واحد المفاتيح، كتيب إرشادات استخدام المعدات، حساب التحويل المصرفي للمبلغ المتبقي، إلخ.
تستغرق العملية بأكملها أسبوعين على الأقل، وعادة ما تستغرق من 3 أسابيع إلى شهر واحد. وبالمقارنة مع البيع بالوساطة الذي يستغرق من 3 إلى 6 أشهر، يتضح أن البيع يمكن أن يتم في فترة زمنية قصيرة للغاية.
أمور مهمة يجب التأكد منها عند إبرام عقد الشراء
عند إبرام عقد الشراء، يجب التأكد من النقاط المهمة التالية.
- شروط تحديد سعر الشراء
- هل السعر المحدد في العقد هو السعر النهائي؟
- هل هناك حالات يمكن فيها تخفيض السعر بعد إبرام العقد؟
- وجود بنود خاصة ومضمونها
- شروط التسليم
- تحديد تاريخ التسليم بوضوح
- التعامل مع الأشياء المتروكة
- نطاق إعادة العقار إلى حالته الأصلية والمسؤولية عن ذلك
- المسؤولية عن عدم مطابقة العقد (المسؤولية عن العيوب)
- نطاق وشروط الإعفاء من المسؤولية
- وجود حالات استثنائية
- تحمل المصاريف
- الجهة المسؤولة عن تحمل مصاريف تسجيل نقل الملكية
- طريقة تسوية الضرائب على الممتلكات الثابتة
- تحمل المصاريف الأخرى
- شروط فسخ العقد
- احتمال فسخ العقد وشروطه
- وجود غرامة تأخير ومقدارها
يمكنك تجنب المشاكل في المستقبل من خلال التحقق مسبقًا من هذه النقاط والتأكد من أنها مذكورة بوضوح في العقد. إذا كان هناك أي شيء غير واضح، فاحرص على طرح الأسئلة قبل إبرام العقد، ولا توقع العقد إلا بعد أن تكون مقتنعًا.
نقاط مهمة يجب الانتباه إليها وقائمة مرجعية لتجنب الفشل في شراء العقارات
أمثلة شائعة على حالات الفشل والتدابير الوقائية
فيما يلي ملخص لحالات الفشل في شراء العقارات والتدابير الوقائية. يمكنك تجنب الوقوع في نفس الأخطاء من خلال معرفة هذه الحالات.
- شراء بسعر منخفض بسبب التعاقد مع شركة واحدة
- مثال: تم التعاقد مع شركة واحدة لتوفير عناء التقييم، مما أدى إلى بيع العقار بسعر أقل بكثير من سعر السوق.
- التدبير: الحصول على تقييم من ثلاث شركات على الأقل ومقارنة الأسعار
- خفض سعر الشراء بعد توقيع العقد
- الحالة: بعد التعاقد، تم تخفيض سعر الشراء بحجة ”اكتشاف مشكلة بعد إجراء التحقيق“.
- الإجراء: توضيح شروط تغيير السعر في العقد وإدراج بند يمنع التخفيض السهل
- مخاطر ضمان الشراء
- الحالة: تم التعهد بـ ”ضمان الشراء“، ولكن في الواقع لم يتم الشراء بالشروط المطلوبة.
- الإجراء: التأكد من شروط ضمان الشراء كتابةً وعدم الوثوق بالوعود الغامضة
- أساس التقييم غير واضح
- مثال: أساس التقييم غير واضح، وتم عرض سعر أقل بكثير من السعر السوقي
- الإجراء: اطلب شرحًا مفصلاً لأساس حساب التقييم، وإذا لم تكن مقتنعًا، فانتقل إلى شركة أخرى
- مشاكل مع شركات غير نزيهة
- مثال: التعاقد مع شركة غير مرخصة أو ذات سمعة سيئة، مما أدى إلى عدم تنفيذ العقد ومشاكل في الدفع
- الإجراء: تحقق جيدًا من رقم ترخيص الشركة ومعلوماتها وتقييمات العملاء
معظم حالات الفشل هذه ناتجة عن ”نقص المعلومات“ أو ”التسرع“.من المهم عدم التسرع وجمع المعلومات الكافية والمقارنة بين العروض.
كيفية التمييز بين شركات شراء العقارات الموثوقة
فيما يلي ملخص للنقاط التي يجب التحقق منها للتعرف على شركات الشراء الموثوقة.
- الموثوقية القانونية
- حائزة على ترخيص لممارسة تجارة العقارات
- رقم الترخيص موضح
- معلومات الشركة وممثلها واضح
- صدق التعامل
- الإجابة بوضوح على الأسئلة
- التحقيق الدقيق في العقار
- شرح أساس التقييم بالتفصيل
- شفافية المعاملات
- تقديم التقديرات والشروط كتابةً
- توضيح التكاليف الإضافية والرسوم
- سهولة فهم محتوى العقد
- السجل والسمعة
- سجل حافل في مجال الشراء
- تقييمات وسمعة جيدة على الإنترنت
- شهرة وتقدير كبيران في القطاع
- متابعة
- الاستعداد للرد على الأسئلة بعد توقيع العقد
- وجود نظام للتعامل مع المشاكل
- توفير خدمة ما بعد البيع والضمان
يمكنك العثور على شركة موثوقة من خلال مقارنة عدة شركات بالاستناد إلى هذه النقاط.
قائمة التحقق التي يجب التأكد منها قبل التوقيع على العقد
قبل التوقيع على عقد شراء العقار، تأكد من التحقق من الأمور الضرورية باستخدام قائمة التحقق التالية.
✓ هل سعر الشراء مناسب مقارنة بالأسعار السوقية؟
✓ هل هناك أي شروط لتغيير سعر الشراء؟
✓ هل مواعيد السداد والتسليم واضحة؟
✓
✓ هل تم توضيح مسؤولية عدم مطابقة العقد (مسؤولية ضمان العيوب)؟
✓ هل مبلغ الدفعة الأولى وشروط إعادتها مناسبة؟
✓ هل شروط فسخ العقد وأحكام الغرامات مناسبة؟
✓ هل تم الاتفاق على كيفية التعامل مع الأشياء المتروكة؟
✓ هل طريقة تسوية الضرائب على الممتلكات الثابتة واضحة؟
✓
✓ هل هناك اتفاق بشأن التعامل مع المشاكل بعد التسليم؟
✓ هل تم تدوين جميع الشروط الخاصة في وثيقة مكتوبة؟
باستخدام قائمة المراجعة هذه والتأكد من عدم وجود أي نقص، يمكنك تجنب المشاكل بعد إبرام العقد. إذا كان هناك أي شيء غير واضح، تأكد من طرح الأسئلة قبل إبرام العقد، واعقد العقد بعد أن تكون مقتنعًا.
التعامل مع حالة وجود رصيد متبقي من قرض الرهن العقاري
عند بيع عقار عليه رصيد متبقي من قرض الرهن العقاري، يجب الانتباه إلى النقاط التالية.
- في حالة القرض الأقل من قيمة العقار (قيمة البيع > الرصيد المتبقي من القرض)
- سداد القرض بالكامل من ثمن البيع
- يُدفع المبلغ المتبقي للبائع
- يمكن استشارة المؤسسة المالية بعد توقيع العقد
- في حالة القرض الزائد (ثمن البيع < رصيد القرض)
- يلزم سداد المبلغ الناقص من أموالك الخاصة
- استشر المؤسسة المالية مسبقًا وتأكد من الإجراءات
- قد تتطلب بعض الحالات إجراءات خاصة مثل البيع الاختياري
- إجراءات
- الاتصال بالمؤسسة المالية بعد توقيع عقد البيع
- الحصول على المستندات اللازمة لإلغاء الرهن
- سداد الرصيد المتبقي بالكامل في يوم السداد وإلغاء الرهن
يمكن شراء العقارات التي لا تزال عليها قروض عقارية، شريطة اتباع الإجراءات المناسبة. ومع ذلك، يجب توخي الحذر بشكل خاص في حالة وجود قرض عقاري زائد، لذا ننصح بالتشاور مع المؤسسة المالية أو أحد الخبراء في أقرب وقت ممكن.
ملخص: لإنجاح عملية شراء العقارات
النقاط المهمة لتحقيق تقييم عالي
فيما يلي ملخص للنقاط المهمة لتحقيق تقييم عالي عند شراء العقارات.
- طلب تقييم من عدة شركات: احصل على تقييم من 3 شركات على الأقل وقارن بينها
- اختيار شركة ذات خبرة واسعة في الشراء: إعطاء الأولوية للشركات التي لديها خبرة في شراء عقارات مماثلة
- إبراز مزايا العقار وقيمته: توضيح موقع العقار وتاريخ التجديدات التي أجريت عليه بشكل محدد
- التنظيف المسبق والإصلاحات الصغيرة: تحسين الانطباع الأول وإبراز النقاط التي من شأنها خفض تكاليف إعادة البيع
- التأكد من أساس التقييم: طلب توضيح الأسباب التي أدت إلى تحديد السعر
- التفاوض على شروط الشراء: التفاوض ليس فقط على السعر، بل أيضًا على موعد التسليم والتعامل مع الأشياء المتبقية
- التحقق بعناية من محتوى العقد: تحديدًا شروط تغيير السعر وشروط الإلغاء
من خلال مراعاة هذه النقاط، يمكنك بيع العقار بأفضل شروط ممكنة.
التوازن بين السرعة والسعر المناسب
في شراء العقارات، من المهم تحقيق التوازن بين ”السرعة“ و”السعر“. إذا كنت تهدف إلى الحصول على سعر أعلى، فيجب أن تفكر في البيع عن طريق الوساطة، ولكن في الحالات التالية، قد يكون الشراء هو الخيار الأنسب.
- إذا كنت ترغب في البيع في غضون 3 أشهر
- إذا كنت تفضل البيع المؤكد
- إذا كنت ترغب في تجنب عناء العرض والبيع
- إذا كنت ترغب في البيع دون إجراء أي تجديدات
- إذا كانت العقارات الموروثة قديمة أو تواجه مشاكل في التسويق
إن تحديد احتياجاتك وأولوياتك واختيار طريقة البيع المناسبة لها هو مفتاح النجاح.
الشراء والبيع بالوساطة، الاختيار الأمثل حسب الحالة
عند بيع العقارات، من الأفضل تحديد ما إذا كنت تفضل الشراء أو البيع بالوساطة بناءً على الشروط التالية.
الحالات التي يناسبها الشراء
- الوقت المتاح للبيع محدود
- تريد إعطاء الأولوية لبيع مضمون
- حالة العقار ليست جيدة
- تريد تجنب العرض والإعلان
- تريد تقليل النفقات
الحالات التي يناسبها الوساطة
- تريد سعر بيع أعلى
- الوقت المتاح للبيع كافٍ
- حالة العقار جيدة
- الموقع جيد وسوقه جيد
- تريد التفاوض على الشروط مع المشتري
لكل طريقة مزاياها وعيوبها. من المهم أن تختار الخيار الأنسب لك بعد مراعاة ظروفك وأولوياتك.كما يمكنك الحصول على تقييم لكلتا الطريقتين أولاً، ثم مقارنتهما.
الأسئلة الشائعة
س1: كم من الوقت يستغرق بيع العقارات عن طريق الشراء المباشر مقارنة بالبيع عن طريق الوساطة؟
ج1: في حالة الشراء المباشر، يستغرق الأمر أسبوعًا على الأقل من التقييم إلى عقد البيع والدفع، وعادة ما يستغرق شهرًا واحدًا. من ناحية أخرى، يستغرق البيع عن طريق الوساطة عمومًا من 3 إلى 6 أشهر، وقد يستغرق أكثر من ذلك حسب العقار والمنطقة. في حالة الشراء المباشر، لا توجد عملية البحث عن مشترٍ، مما يقلل الوقت بشكل كبير.
س 2: هل يمكن شراء العقارات القديمة أو التي في حالة سيئة؟
ج 2: نعم، العديد من شركات الشراء تشتري العقارات القديمة أو التي في حالة سيئة. بل إن مثل هذه العقارات غالبًا ما يصعب بيعها عن طريق الوساطة، لذا قد يكون الشراء هو الخيار الأنسب. ومع ذلك، نظرًا لأن سعر الشراء يتقلب بشكل كبير حسب حالة العقار وموقعه، نوصي بالحصول على تقييم من عدة شركات.
س3: هل يمكن شراء العقارات التي تزيد قيمة الرهن العقاري فيها عن قيمة العقار؟
ج3: يمكن شراء العقارات التي تزيد قيمة الرهن العقاري فيها عن قيمة العقار، ولكن يجب سداد الفرق بين سعر البيع وقيمة الرهن العقاري من أموالك الخاصة. ننصحك بالتشاور مسبقًا مع المؤسسة المالية للتأكد مما إذا كان من الضروري اتخاذ إجراءات خاصة مثل البيع الطوعي. قد توافق بعض المؤسسات المالية على إعفاءك من جزء من الديون أو السداد على أقساط.
س 4: هل يمكن التفاوض على سعر شراء العقار؟
ج 4: نعم، سعر الشراء قابل للتفاوض. خاصة إذا كنت قد حصلت على تقييمات من عدة شركات شراء، فمن المفيد استخدام هذه التقييمات كمواد للمقارنة والتفاوض. ومع ذلك، فإن شركات الشراء تحدد الأسعار في نطاق يسمح لها بمواصلة أعمالها، لذا يصعب في كثير من الأحيان الحصول على زيادة كبيرة في السعر. من المستحسن النظر في التفاوض على الشروط الأخرى، مثل موعد التسليم والتعامل مع الأشياء المتبقية، بالإضافة إلى السعر.
س 5: إذا تم اكتشاف أي مشكلة بعد الشراء، هل يتحمل البائع المسؤولية؟
ج 5: في حالة شراء العقارات، غالبًا ما يتم إضافة بند خاص يعفي البائع من المسؤولية عن عدم مطابقة العقد (المسؤولية عن العيوب الخفية). بمعنى أنه حتى إذا تم اكتشاف أي مشكلة في العقار بعد البيع، لا يمكن مطالبة البائع بالتعويض. ومع ذلك، قد تكون هناك استثناءات في الحالات التي يتم فيها إخفاء عيوب جسيمة عن عمد، لذا من المهم التأكد من محتوى هذا البند عند توقيع العقد.
معلومات مرجعية
القوانين واللوائح المتعلقة بشراء العقارات
فيما يلي أهم القوانين المتعلقة بمعاملات العقارات.
- قانون معاملات الأراضي والمباني: قانون ينظم معاملات العقارات ونظام ترخيص الوكلاء العقاريين.
- القانون المدني: قانون يحدد القواعد الأساسية لعقود البيع.
- قانون تسجيل العقارات: قانون ينظم إجراءات تسجيل نقل الملكية.
- قانون معايير البناء: قانون يحدد معايير السلامة للمباني.
- قانون التخطيط العمراني: قانون يحدد قيود استخدام الأراضي.
ينص قانون تجارة العقارات السكنية على واجبات الوكلاء والممارسات المحظورة، ويجب على وكلاء الشراء الالتزام بهذا القانون عند إجراء المعاملات. في حالة حدوث مشاكل في المعاملات العقارية، يمكنك استشارة وزارة الأراضي، البنية والتعمير أو قسم تجارة العقارات السكنية في كل محافظة.
موارد خارجية مفيدة
إذا كنت ترغب في معرفة المزيد عن شراء العقارات، يمكنك الرجوع إلى الموارد الخارجية التالية.
- وزارة الأراضي، البنية والتعمير ”موقع معلومات عن المعاملات العقارية“: يحتوي على معلومات أساسية عن المعاملات العقارية ونقاط يجب الانتباه إليها.
- مركز ترويج تداول العقارات: ينشر النماذج والإجراءات القياسية للمعاملات العقارية.
- مكتب الشؤون القانونية ”خدمة توفير معلومات التسجيل“: خدمة تتيح الحصول على معلومات تسجيل العقارات.
- رينز (نظام المعلومات القياسية لتداول العقارات): يمكن التحقق من معلومات إبرام المعاملات العقارية (للمتخصصين فقط).
كما تنشر مواقع التقييم الجماعي ومواقع الويب الخاصة بكل شركة شراء أحدث المعلومات عن شراء العقارات وأمثلة ناجحة. يرجى الاستفادة منها عند جمع المعلومات.
شراء العقارات هو خيار ممتاز يتيح بيع العقارات بسرعة وسلاسة إذا تم إجراؤه بشكل صحيح. يرجى الاطلاع على النقاط التي تم شرحها في هذه المقالة واختيار الطريقة التي تناسب وضعك لتحقيق صفقة مرضية.
إذا كنت بحاجة إلى مزيد من المشورة بشأن بيع العقارات، يرجى الاتصال بـ INA&Associates. سنقترح عليك أفضل طريقة للبيع وفقًا لوضعك. يرجى الاتصال بنا للحصول على تقييم مجاني.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd.، الرئيس التنفيذي. يقع مقر الشركة في أوساكا وطوكيو وكانغاوا، وتقوم بتجارة العقارات وتأجيرها وإدارتها. تقدم خدماتها بناءً على خبرتها الواسعة في مجال العقارات. تركز على تنمية الموارد البشرية انطلاقاً من مبدأ ”أن الموارد البشرية هي أهم أصول الشركة“. وتواصل سعيها لتحقيق قيمة مستدامة للشركة.
.png)
