東京再開發地區主要項目調查報告｜投資、居住適合性與未來性

東京目前正在進行被稱為「百年一遇」的大規模都市再開發。都內各處的基礎設施建設、商業設施新設、交通改善等項目接連推進，街道景觀與功能正在發生重大變革。以下將從投資與居住適合性及未來潛力的角度，說明目前正在進行或規劃中的主要再開發區域。

八重洲・東京車站周邊區域的再開發將帶來哪些變化？

東京車站八重洲口側，包括2028年TOKYO TORCH（火炬塔）竣工在內的多個大型項目正在推進，將成為未來10年以上持續進化的區域。

主要項目：

• TOKYO TORCH計畫（常磐橋街區再開發）：包含高390m的超高層建築「火炬塔」，預計2028年竣工。整備國際級飯店及7,000㎡廣場
• 八重洲一丁目東B地區再開發：地上51層超高層建築建設中（預計2025年度完成）。設有大型演廳及劇場
• 八重洲二丁目中地區再開發：預計2028年度完成。整備大型辦公商業大樓與地下巴士總站

投資適合性：東京車站前的地理位置支撐著資產價值。辦公需求高、空置風險低，加上大型商業設施新設帶來的人潮增加，對周邊商業不動產投資形成順風。

未來潛力：隨著線形中央新幹線開通，東京站至品川站的都心南北軸得到強化，八重洲、日本橋方向的不動產價值預計將提升。東京都也作為「國際商業據點」給予支持，是未來潛力極高的區域。

日本橋區域的再開發為何備受關注？

日本橋與首都高速地下化這一國家級項目相互聯動，推進超長期再開發，正進化為融合歷史與未來的東京首屈一指的區域。

主要項目：

• 日本橋再生計畫（第3階段）：由三井不動產主導。與首都高地下化聯動的廣域開發
• 日本橋一丁目中地區：地上52層超高層建築建設中（預計2025〜26年前後完成）
• 日本橋一丁目東地區：預計分階段至2030年代後半開業兩棟超高層建築

投資適合性：金融機構及大企業總部聚集，空置率穩定偏低的市場。「華爾道夫阿斯托里亞東京日本橋」（預計2026年開業）等世界級飯店進駐，集客力也將增強。兼具江戶以來的品牌力與現代便利性，是資產價值不易下跌的區域。

未來潛力：2035年前後首都高地下化完成後，日本橋川沿岸的景觀價值將大幅提升。由於計畫延續至2030年代後半，可期待階段性的價值提升。

虎之門・麻布台區域將成為怎樣的國際據點？

隨著麻布台之丘的開業，虎之門・麻布台區域正迅速進化為商業、外交、文化融合的國際「緊湊城市」。

主要項目：

• 麻布台之丘：2023年開業。高330m的森JP塔等3棟塔樓。約1,400戶住宅、辦公室、飯店、國際學校、約6,000㎡廣場
• 虎之門之丘區域擴張：商業塔（2020年）、住宅塔（2022年）、車站塔（2023年，直連地鐵新站）

投資適合性：辦公租金水準預計維持都內頂級，作為收益不動產極具吸引力。麻布台之丘內的高級住宅作為都心最頂級居住空間，深受富裕階層及外籍駐在員青睞，長期來看預計維持高資產價值。

未來潛力：虎之門二丁目再開發（高約265m塔樓等）及愛宕區域的開發也在規劃中，整個區域的發展將持續。新橋〜虎之門〜麻布台〜六本木的新都心軸形成備受期待。

澀谷區域的再開發為投資者提供哪些機會？

澀谷歷經10年以上的持續再開發，正進化為IT・創意企業聚集地，不動產投資預期報酬率也趨於良好的區域。

主要項目：

• 澀谷Scramble Square：第II期中央棟、西棟預計2027年度完成
• 澀谷Sakura Stage：2023年竣工。辦公、商業、服務式公寓、國際醫療設施
• 道玄坂一丁目站前地區再開發：預計2027年竣工的辦公、商業、飯店超高層建築

投資適合性：從大企業到新創企業有廣泛的租戶需求，辦公大樓投資的預期報酬率良好。新設商業設施集客表現亮眼，商業系不動產資產價值也趨於穩定。再開發帶來的治安環境改善也提升了居住意願。

未來潛力：主要項目預計於2027年前大致完成，澀谷將迎來具備全新都市景觀與功能的完成形態。來自國內外的投資資金持續流入，長期來看預計維持高集客力與不動產價值。

新宿區域的再開發有哪些投資機會？

新宿藉由延續至2040年前後的超長期整備計畫，正重構為世界最高水準的商業據點。不動產價格已反映未來預期持續上漲，但考量再開發完成後的潛力，仍有上漲空間。

主要項目：

• 新宿車站西口地區再開發：小田急百貨舊館周邊再開發。地上48層高層建築等（預計2030年前後完成）
• 新宿大型轉運站構想：JR新宿站大樓重建、站前廣場整備（至2030年代中期）
• 東急歌舞伎町塔：2023年4月開業。地上48層的娛樂複合設施

投資適合性：每日進出旅客約350萬人，為世界最大級的轉運站，商業不動產的招租極為有利。再開發供應最新設備大樓後，辦公市場的活絡將持續。

未來潛力：至2030年代中期，新宿將以「大型轉運站」的面貌大幅轉變。由於是長期計畫，對不動產市場的影響將是階段性且持續性的。

六本木「第二六本木之丘」計畫進展如何？

六本木由森大廈推進的第二六本木之丘計畫（總樓地板面積約108萬㎡）正在進行中，預計2030年前後誕生擁有東京首屈一指高層天際線的街區。

主要項目：

• 六本木五丁目西地區再開發：地上66層、70層超高層雙子塔（預計2025年動工、2030年竣工）。總樓地板面積約108萬㎡超越初代六本木之丘（約79萬㎡）的規模

投資適合性：六本木是不動產價格高位穩定的區域，外資企業及IT企業的辦公需求根深柢固。由於土地稀缺性，作為「再開發溢價」，周邊交易價格已呈上漲趨勢。長期來看，極有可能被評價為國際通用的「優質資產」。

品川・高輪Gateway區域的開發為何具有高度未來潛力？

品川區域將成為線形中央新幹線的始發站，是國家級的交通樞紐，作為與新站一體開發的獨特案例，是可期待在再開發完成前先行取得而獲得增值收益的區域。

主要項目：

• 品川站西口地區再開發：由JR東日本・京急電鐵推動的再開發。2025年至2036年間陸續整備
• 高輪Gateway城市：在車輛基地舊址形成辦公、住宅、商業、文化設施街區。定位為「Global Gateway Shinagawa」

投資適合性：高輪Gateway周邊有吸引海外企業進駐及培育新創企業據點的構想，完成後租金水準預計上升。山手線新站直連的獨特便利性，預料將吸引大批有意居住者。在再開發完成前先行取得物件，有機會獲得增值收益。

未來潛力：2027年線形中央新幹線開通後，將成為來自全日本、全世界人潮聚集的轉運站。在日本租賃管理法規的框架下，品川的地價與租金預計將持續上升。

中野・灣岸區域的再開發有哪些特色？

擁有僅次於都心5區潛力的中野，以及將誕生都內最大級新市鎮的晴海・灣岸區域，各自提供不同的投資機會。

中野站周邊：預計在中野太陽廣場舊址建設地上61層、高約230m級的超高層複合大樓（目標2028年度完成）。鄰近新宿卻具有價格優勢，再開發公寓是容易增值的區域。

晴海・灣岸區域：HARUMI FLAG（共5,632戶、計畫人口約12,000人）作為都內最大級新市鎮備受矚目。分售住戶的首次抽籤倍率平均超過10倍，需求相當踴躍。隨著直通都心的BRT及環狀2號線通車，與都心的近接性提高，預計作為年輕族群新的住宅流入地而穩定發展。

常見問題（FAQ）

Q. 東京投資適合性最高的再開發區域在哪裡？

依投資目的而異。追求穩定收益的話，東京車站周邊、虎之門較為有望；以增值收益為目標的話，品川、高輪Gateway較佳；期望中長期成長的話，日本橋是不錯的選擇。

Q. 購買再開發區域不動產的最佳時機是什麼時候？

一般認為，再開發計畫公布後、工程動工前的階段是最為划算的時機。越接近竣工，「再開發溢價」越會反映在價格上，因此及早收集資訊並做出判斷至關重要。

Q. 以居住為目的選擇再開發區域時的重點是什麼？

綜合評估交通便利性的提升程度、商業設施的充實度、防災性的改善、綠地及公共設施的整備計畫非常重要。尤其是新站開業或大型商業設施開業，將大幅影響居住滿意度。

Q. 再開發帶來的供給增加是否會對辦公市場造成風險？

2023〜2025年辦公大樓竣工潮可能引發暫時性空置率上升，但市場對最新規格大樓的需求根深柢固，高端物件的替換預計將提升東京整體辦公市場的競爭力。

Q. 灣岸區域的公寓投資有哪些風險？

填海造地的液狀化風險及防颱風暴潮對策是課題，但東京都正推進高規格堤防整備。由於供應戶數眾多，短期內需注意供需平衡，但長期來看，隨著人口增加與街區成熟，資產價值預計將趨於穩定。