東京不動產投資的成功策略是什麼？由專家解說地區選定、收益率及風險分散要點

在人口呈減少趨勢的日本，東京作為持續預期人口增長的城市，在不動產投資方面具有諸多吸引力。本文將針對專業人士與投資者，解說東京的不動產投資現況、套房公寓投資的優勢、各區域特色，以及通往成功的策略。

東京不動產投資市場為何備受矚目？

東京的不動產投資市場，因人口持續流入與經濟機能的高度集中，被評為國內最穩定的投資標的。投資用公寓價格持續呈上漲態勢，2018年平均價格達3,088萬日圓，較前一年上漲9.3%。

投資用公寓價格走勢

根據不動產經濟研究所的調查報告，2018年1至6月期間，投資用公寓供給量為93件、4,623戶，較前一年同期（60件、3,222戶）大幅增加。投資用公寓平均價格呈逐年上漲趨勢，雖在2008年雷曼兄弟事件後一度下跌，但自2011年起已轉為復甦態勢。

套房公寓的需求結構

東京的單人戶約占一般戶數的47%，單身人士的住宅需求極為旺盛。另一方面，由於許多地方政府透過套房條例限制新建，既有套房物件的需求因此進一步攀升。這種供需失衡的結構，支撐了套房投資的吸引力。

為何套房公寓投資具有優勢？

套房公寓投資從高報酬率、節稅效果、風險分散三個面向來看，是東京最具效率的投資方式之一。以下詳細說明其理由。

實際報酬率4至5%的實績

在銀行大額定期存款利率僅0.002%的超低利率環境下，套房公寓投資的實際報酬率達4至5%，與其他金融商品相比，收益性極為突出。

遺產稅規劃的評估額優勢

不動產與現金不同，課稅評估額約為市價的1/3左右，因此在遺產稅規劃上可期待顯著效果。此外，東京的套房物件需求旺盛，變現性佳，在遺產分配時也較易避免糾紛。

團體信用生命保險對家人的保障

投資用公寓的貸款也可加入團體信用生命保險（團信）。萬一發生不測，貸款餘額將獲清償，家人可獲得無債務的物件與租金收入。可作為人壽保險替代方案的這一特點，是投資者的一大安心保障。

穩定租賃需求的根據

日本人口自2008年起呈減少趨勢，但東京因來自其他地區的人口流入而維持穩定的租賃需求。在各都道府縣的人口移動數中，東京位居第一，約為第二名神奈川的3倍。日本上市企業中有半數以上將總部設於東京，是造成這種高度集中的主要因素。

中古物件的價格優勢

中古物件的取得價格約為新建物件的七至八成，而租金與新建物件相差不大，因此報酬率較高。中古物件的價格依市場供需關係合理形成，是具有高性價比的投資標的。

區分所有的風險分散策略

相較於整棟所有，區分所有在購買時期、屋齡、區域方面均可進行分散，具有重大優勢。

• 購買時期分散：平準化取得成本
• 屋齡分散：避免設備修繕時期集中
• 區域分散：強化應對災害風險及周邊環境變化的能力

投資區域的選擇方式｜都心5區 vs 下町區域

在東京進行不動產投資時，區域選定對收益性與風險影響甚鉅。在做出判斷前，必須充分了解都心區域與下町區域各自的特色。

都心5區（中央區、港區、千代田區、新宿區、澀谷區）

都心5區是企業高度集中的商業區域，可期待穩定的租賃需求，但另一方面，因物件價格高漲，報酬率往往偏低。適合以資本利得為目標的長期持有策略。

下町區域（大田區、豐島區、台東區、江東區等）

避開都心可壓低物件價格，同時追求較高報酬率的區域。

• 大田區：毗鄰羽田機場、再開發持續推進，蒲田站至品川僅需10分鐘，交通便利
• 豐島區：透過接納外籍租客可降低空屋風險
• 台東區、江東區：可期待再開發帶動租賃需求擴大

東京不動產投資的優點與缺點？

東京的不動產投資擁有地價穩定性高及流動性強等優點，但同時也存在報酬率偏低及區域差距等缺點。做出投資判斷時，必須對兩面均有充分了解。

優點：地價下跌風險低

人口持續增長的東京，因遷出超過遷入而造成地價下跌的風險遠低於地方城市，具備適合長期持有的投資環境。

優點：流動性高，易於出售

東京的不動產購買意願者眾多，交易案例豐富，金融機構的評估也較易獲得，出售便利。變現選項多元，是投資組合管理上的一大優勢。

優點：租金下跌風險低

租金下跌的主因是周邊租賃需求減少與物件老化，但東京因租賃需求旺盛，租金下跌風險相對較低，可期待長期穩定收入。

缺點：報酬率低於地方城市

地方新建公寓的表面報酬率有時可達5至6%以上，而東京都內新建物件通常為3至4%。需謹慎考量風險低與收益性之間的平衡。

缺點：區域間地價差距

中央區的基準地價平均約為552萬日圓/m²，而葛飾區約為38萬日圓/m²，同樣在東京，差距約達14倍。在做出投資判斷前，必須詳細調查各區域的人口動態、商業環境及交通條件。

缺點：入退租的週轉成本

都心的套房物件以學生和單身人士為主，入退租週轉頻繁，清潔及修繕費用可能壓縮收益。不能僅看表面報酬率，必須試算實質報酬率。

引領不動產投資走向成功的3大策略要點

要在東京的不動產投資中取得成功，明確設定投資目標、嚴格進行收支模擬、事前準備風險對策不可或缺。

明確投資目標與退場策略

唯有確立投資目的，才能制定適當的策略。例如設定「退休後每月確保16萬日圓租金收入」的目標後，便可逆推得出所需物件數量、價格區間及報酬率。退場策略的規劃也應在投資開始前即行考量。

以嚴苛條件進行收支模擬

不動產投資是一項事業，購買後須以業主身分經營租賃事業。進行模擬的目的在於掌握「最大虧損可能達多少」。請勿採用不動產公司提供的樂觀數字，而應自行以嚴苛條件建立模擬。

事前掌握風險並採取因應措施

主要風險及其對策如下。

常見問題（FAQ）

Q. 東京不動產投資中風險最低的區域是哪裡？

都心5區（中央區、港區、千代田區、新宿區、澀谷區）租賃需求穩定，是地價下跌風險最低的區域。但由於物件價格高，需考量與報酬率之間的平衡。

Q. 套房投資與整棟投資，哪種較適合初學者？

能以較低的初始投資額進行風險分散的套房區分所有，較適合初學者。透過分散購買時期、屋齡及區域，可逐步降低投資風險。

Q. 東京不動產投資的合理報酬率參考值為何？

東京都內新建公寓的表面報酬率為3至4%，中古套房的實際報酬率為4至5%為參考基準。請勿僅看表面報酬率，應以納入管理費、修繕費及空屋率的實質報酬率作為判斷依據。

Q. 在人口減少持續推進的情況下，東京的不動產投資今後是否仍然有效？

日本整體人口雖呈減少趨勢，但東京因經濟機能高度集中，人口流入持續不斷。上市企業中半數以上將總部設於東京，中長期的租賃需求預計將維持穩定。