租賃物件退租理由排行｜以數據解讀空屋風險的預防對策及各理由應對方法

系統性地分析租賃物件的退租原因，與空置風險的預防及入住率的改善直接相關。本文將以排名形式整理退租原因，並針對專業不動產業者解說各原因的對策及成本效益最佳化方法。

租賃物件的退租原因排名是什麼？前5大因素分析

掌握租戶的退租原因是空置對策的第一步。以下是一般常見退租原因的排名。

第1名：搬遷至條件更好的物件

退租原因中最多的是找到比現有物件條件更好的租賃物件。特別是當租金差距達每月5,000日圓以上時，容易發生搬遷至同等規格物件的情況。許多租戶會在續約時期以租金為基準重新檢討物件，退租集中在合約續約時間點的傾向明顯。

第2名：租戶之間或與房東的糾紛

集合住宅特有的租戶間糾紛，是考驗管理公司應對能力的領域。收到糾紛報告時若無法迅速且妥善處理，將導致受害方退租。

第3名：對設備的不滿

對廚房、浴室、廁所等水回設備的不滿佔據前列。入住初期雖可接受，但長期居住後不滿逐漸累積是典型模式。

第4名：噪音問題

這是木造物件中特別常見的退租原因。除了來自鄰室的生活噪音外，還包括周邊環境（托兒所、幹線道路）引起的噪音。這在結構上有難以應對的一面。

第5名：對房間大小、收納空間的不滿

對收納空間的不滿較為常見。但由於增設收納會減少居室面積，存在取捨關係，因此需要從設計階段就開始考量。

排名外的退租原因也不容忽視

對區域的不滿

與車站的距離、路燈稀少（尤其是女性租戶）、商業設施的有無、手機訊號接收狀況等，都是入住後才顯現的不滿。

對費用的不滿

特別是續約費的負擔感成為退租導火線的案例很多。若每2年續約時需支付1個月租金作為續約費，不少租戶會考慮搬到免押金、免禮金的新建物件。

對管理的不滿

公共區域的清潔不佳不僅會導致退租，也是直接影響看房時成交率下降的因素。

居住環境惡化

嫌惡設施的興建、害獸（老鼠）、害鳥（鴿子、烏鴉）、害蟲（蟑螂、白蟻）的出現等，都是外部因素導致的退租。

事先掌握退租原因的3種方法是什麼？

1. 向管理公司訪談：詢問日常業務中感受到的租戶不滿及傾向
2. 退租、續約時問卷調查：採用勾選表格式提高回收率。定量掌握對租金、噪音、設備、管理應對的滿意度
3. 競爭物件的基準比較：與區域內類似物件比較驗證租金、設備、服務

系統性解說各退租原因的對策

對建築物不滿的對策

• 老舊設備的計劃性更換（2020年民法修正強化了修繕義務，若怠於修繕有租金減額的風險）
• 變更為可養寵物、可DIY等條件以創造附加價值
• 導入智慧門鎖、宅配箱、追焚功能等符合現代需求的設備

租戶糾紛的對策

• 提升入住審查的精準度（也要確認生活型態的差異）
• 制定明確的規則並在簽約時、續約時徹底告知
• 透過公告欄、投遞傳單進行全體性的注意提醒（個別直接警告有風險）

對費用不滿的對策

• 與周邊行情比較設定適當租金
• 撤銷或減少續約費以防止續約時退租
• 以維持租金為代價放寬條件（可2人入住、導入免費網路等）

管理面、居住環境的對策

• 重新檢視公共區域清潔頻率並進行品質檢查
• 害獸、害鳥、害蟲由專業業者進行驅除並封堵入侵路線
• 留意野生動物保護管理法進行適當應對

房東可採取哪些降低退租率的措施？

• 活化溝通：透過LINE、社群媒體等增加與租戶的接觸點，及早掌握不滿
• 長期租戶特典：贈送家具家電、1個月租金免費等持續居住的獎勵措施
• 驗證成本效益：比較對策投資金額與空置損失金額，決定最佳投資配置

常見問題（FAQ）

Q. 降低退租率應最優先處理什麼？

首先是掌握退租原因。透過向管理公司訪談和問卷調查確定原因，從投資效益高的對策開始著手。

Q. 降低租金不會減少收益嗎？

請比較持續空置的成本與租金減額的成本。1個月的空置除了損失1個月的租金外，還會產生招租成本。適當的降價有時可改善整體收益。

Q. 撤銷續約費真的有效嗎？

對於續約時退租較多的物件效果顯著。雖然失去續約費收入，但可防止空置期間的發生，維持穩定的現金流。

Q. 如何決定設備投資的優先順序？

一般從租戶需求高的水回設備、安全設備開始著手。請試算投資回收期間，並考慮租金上漲的可能性後再做判斷。