開放寵物入住後空屋填滿的房東與後悔的房東的差異

近年來，在租賃經營中，將物件轉換為「可養寵物」已成為強力的空置對策，受到不動產業主們的高度關注。隨著少子高齡化及單身家庭的增加，將寵物不僅視為愛玩動物，而是作為無可替代的家庭成員迎入家中的人們正急速增加。然而另一方面，可飼養寵物的租賃物件供應完全趕不上需求的增長，目前仍處於嚴重不足的狀態。

透過策略性地利用這種供需不平衡，即使是距離車站較遠、屋齡較老、周邊有許多競爭物件等一般被認為條件不利的物件，也能夠強力吸引有意入住者。實際上，長期受空置困擾的物件在變更為可養寵物條件後立即滿租的成功案例不勝枚舉。

然而，我們不能忽視這樣的事實：有不少不動產業主因為輕率地將條件變更為「可養寵物」，而遭遇意想不到的嚴重問題，深感後悔。這是因為可養寵物物件確實存在特有的、甚至可能動搖經營的風險，例如退租時產生的高額恢復原狀費用、不分晝夜的叫聲和腳步聲造成的噪音投訴、公共區域的嚴重污損等。

在可養寵物物件的經營中，成功獲得穩定收益的房東與捲入糾紛而失敗的房東，其差別究竟在哪裡？答案就在於事前的周密準備和徹底的風險管理。

本文中，INA&Associates株式會社將為不動產業主們詳細解說，如何在可養寵物物件中填補空置的同時確保長期穩定收益的具體策略，以及絕對應避免的失敗模式，並結合專業見解進行淺顯易懂的說明。

可養寵物物件作為空置對策有效的原因

為何轉換為可養寵物物件作為空置對策如此有效？其原因主要可歸納為以下三點。

第一，是面對壓倒性需求卻供應不足 的市場環境。想要飼養寵物，或是已經飼養寵物並正在尋找可以一起居住的物件的入住希望者實際上非常多。然而，即使在東京都內等都市地區，可養寵物物件的比例據說也僅佔整體租賃物件的一到兩成左右。因此，僅僅提出「可養寵物」這個條件，就能成為強大的差異化因素，在與眾多競爭物件的比較中取得壓倒性的優勢。

第二，是可期待透過長期入住實現穩定經營 這一點。由於可養寵物物件在市場上流通的數量有限，入住者一旦找到符合條件的物件並入住後，要換到其他物件就變得非常困難。結果是，與一般物件相比，入住期間有顯著延長的傾向。由於入住者的更替（退租）減少，不僅可以防止空置期間造成的租金收入損失，還能大幅削減每次退租時產生的恢復原狀費用，以及為招募新入住者而支付的高額廣告費（AD）等營運成本。

第三，是可預期透過提高租金和初期費用來提升收益性 這一點。由於可養寵物物件的稀有性高，即使租金設定比周邊類似物件的行情高出5%到10%左右，入住者也較容易接受。此外，為了應對寵物飼養造成的物件污損、破損風險，將押金設定比通常多1到2個月已成為業界的一般慣例，對業主而言，確保初期費用變得更加容易。

轉為可養寵物後後悔的房東失敗模式

另一方面，也有許多房東在沒有充分對策或知識的情況下，只優先考慮填補眼前的空置而轉換為可養寵物物件，最後深感後悔。其主要失敗模式如下。

最常見且對經營造成最大損害的是退租時恢復原狀引發的嚴重糾紛 。寵物造成的大面積牆紙抓傷、地板深層污漬或刮痕、滲入整個房間的動物體味等，幾乎都大大超出了一般生活所產生的損耗（通常損耗）範圍。這些修繕可能產生數十萬日圓，有時甚至超過一百萬日圓的高額費用。如果合約中沒有明確規定哪些屬於入住者負擔（特別損耗）、恢復原狀的責任範圍，就會與入住者之間就費用負擔產生激烈糾紛，最壞的情況甚至會演變成訴訟案件，這種情況並不罕見。

其次令經營者頭痛的是來自其他入住者或鄰近居民的不斷投訴 。狗的亂吠或深夜奔跑的腳步聲等噪音問題、公共區域（走廊、入口大廳、電梯等）的排泄或掉毛造成的污損、以及與有動物過敏的其他入住者之間關於健康危害的糾紛等，因寵物飼養引起的問題涉及多方面。如果業主或管理公司無法迅速且適當地處理這些投訴，將導致厭倦居住環境惡化的優質入住者接連退租，結果可能造成空置率進一步惡化這種本末倒置的情況。

此外，飼養規則未完善 也是非常重大的失敗因素。如果事先沒有明確規定可飼養寵物的種類、大小、數量、公共區域的具體禮儀等，就會將一切依賴於入住者個人的道德。結果會提高飼養超出預期的大型犬，或導致多頭飼養崩潰等無秩序狀態的風險。

成功房東實踐的具體對策

在可養寵物物件經營中取得成功、實現穩定高收益的房東，都徹底做好事前準備和嚴格的規則制定。作為具體對策，確實掌握以下三個要點非常重要。

1. 合約條件與規則的明確化（制定寵物飼養細則）

預防糾紛的第一步是，除了一般的租賃合約之外，另外制定詳細的「寵物飼養細則」，並與入住者以書面達成協議。

在這份細則中，具體限制可飼養的寵物種類（狗、貓、兔子等小動物等）、大小（體高或體重上限）、數量（原則上1隻等）。此外，透過要求提交狂犬病等預防接種證明書以及寵物的全身照和臉部照片，建立業主方能夠準確掌握飼養狀況的體制。

2. 關於恢復原狀的特約策略性設定

為了完全防止退租時的金錢糾紛，在合約中明確載入關於恢復原狀的特約。

明文記載因寵物飼養造成的牆紙損傷、地板污損，以及專業業者進行的除臭、消毒費用，原則上全部由入住者負擔（特別損耗）。為了確實擔保這些修繕費用，將入住時的押金設定比通常多1〜2個月。此外，活用「押金折舊特約」或「押金扣除特約」，在退租時無論實際損耗程度如何，都無條件扣除一定金額（例如1個月租金等）的合約方式在實務上是有效的。但是，為了避免這些特約因違反消費者契約法而被判定無效，特約內容必須在社會通念上合理，並且在合約前向入住者進行充分說明，取得明確同意。

3. 積極導入寵物對應設備

為了提升物件的資產價值並提高入住者的滿意度，積極進行寵物對應的設備投資，從長遠角度來看也是非常有效的策略。

例如，更換為不易被寵物指甲刮傷的特殊牆紙（超耐久壁紙）或不易滑動且即使發生意外也容易清除污漬的地板材料（軟墊地板或寵物用塗層木地板），雖然需要初期費用，但結果能大幅降低退租時的恢復原狀費用。此外，將插座位置設置得比通常更高以防止寵物觸電事故、在玄關設置牽繩掛鉤、在公共區域設置寵物專用洗腳處或垃圾桶等細心的設計，對寵物飼主來說是非常有吸引力的賣點，能夠與競爭物件產生決定性的差異。

總結

在租賃經營中，將物件轉換為可養寵物是一種非常強力且有效的空置對策手段，蘊藏著提升收益性和實現長期穩定經營的巨大可能性。然而，其成功絕非自動獲得，而是取決於周密的事前準備和對預想風險的適當管理體制的建構。

絕對要避免為了填補眼前空置而輕率變更條件。明確飼養規則、策略性設定關於恢復原狀的特約，以及根據物件特性進行必要且充分的設備投資，是實現不後悔的租賃經營的絕對條件。我們衷心希望不動產業主們在確實採取這些對策後，能夠策略性地把握這個確實在成長的寵物需求市場。

常見問題

Q1. 轉為可養寵物後，退租時的修繕費用讓我很擔心。有確實的對策嗎？

A1. 最重要的是將入住時收取的押金設定比通常更多（＋1〜2個月），並在合約中明文記載「因寵物飼養造成的污損、破損修繕費用，以及專業業者進行的除臭費用全額由入住者負擔」的特約。此外，透過事先導入不易刮傷的牆紙和地板材等設備投資，可以將損害本身降到最低，結果能夠減少業主的負擔。

Q2. 對於狗叫聲等噪音投訴，作為業主應該如何應對？

A2. 事先制定「寵物飼養細則」，要求入住者進行防止亂吠的訓練以及在地板鋪設隔音墊，是有效的預防措施。萬一發生投訴，需要透過管理公司迅速進行事實確認，並強烈督促相關飼主進行改善。如果沒有改善，為了保護其他入住者，有必要表明即使解除合約也在所不惜的堅定態度。

Q3. 已有入住者的物件，可以中途變更為可養寵物嗎？

A3. 物理上是可能的，但需要謹慎應對。這是因為現有入住者中很可能有對動物過敏的人，或單純不喜歡寵物的人。事前的說明和達成共識是不可或缺的。作為避免糾紛的實際做法，建議首先從空置的房間開始階段性地以可養寵物的條件進行招租，逐步將整棟物件過渡轉換。

Q4. 為了避免糾紛，應該允許什麼樣的寵物？

A4. 如果是首次經營可養寵物物件，設定糾紛風險相對較低的嚴格限制，如「僅限小型犬1隻」或「僅限貓1隻」，是比較穩妥的。大型犬或多頭飼養會大幅提高噪音和污損的風險。根據物件的面積和隔音性能，以及業主本身管理經驗的累積，逐步放寬條件，可說是安全的經營手法。

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