租賃業主必看！防患未然的原狀回復糾紛入住前檢查清單與費用負擔指南

在租賃經營中，退租時的原狀回復糾紛是許多不動產業主面臨的課題之一。儘管國土交通省已制定相關指南，但在實際現場，「是原本就有的損傷，還是租客造成的損傷」這類意見對立的案例仍層出不窮。為了預防此類糾紛，最有效的手段就是入住前徹底的物件確認與記錄。

本文中，INA&Associates株式會社將為各位不動產業主解說預防原狀回復糾紛的具體入住前檢查清單，以及費用負擔的思維方式。為了讓租賃經營作為一項事業取得成功，避免情緒化的對立，基於客觀事實的合理應對不可或缺。希望本文能為各位的租賃經營更加順暢、提高收益性提供幫助。

實際上，從消費者廳和國民生活中心的諮詢件數來看，租賃住宅的押金、原狀回復相關糾紛每年發生數萬件，對不動產業主而言絕非事不關己。退租後的修繕費用糾紛最終演變為小額訴訟或調解的案例也時有發生，時間和精神成本非常龐大。為了將這些風險降到最低，從入住前階段就採取適當的程序，可說是租賃經營中重要的經營判斷。

原狀回復糾紛的現狀與主要原因

原狀回復糾紛大多源於入住時與退租時物件狀態認知的落差。特別是長期居住的情況下，難以判斷是自然老化，還是租客故意或過失造成的。此外，如果入住時沒有準確記錄物件狀態，退租時被主張「這是原本就有的損傷」時，將難以提出反證。

為了防止這種情況，在入住前階段客觀記錄物件狀態並與租客共享極為重要。以下整理容易發生糾紛的主要部位及其原因。

容易發生糾紛的部位與原因

為了防止這些糾紛，在入住前準確記錄物件狀態並雙方共享極為重要。留下客觀證據 可以讓退租時的協商順利進行。

入住前檢查清單：應確認的重要事項

入住前的物件確認不僅僅是目視檢查，還需要使用檢查清單有系統地進行。以下彙整了不動產業主應確認的重要事項。

1. 室內整體確認

首先，環顧整個房間，確認是否有明顯的損傷或污漬。特別是壁紙剝落或污漬、木地板刮痕等，入住後容易產生糾紛，請仔細檢查。

照片和影片記錄 是必須的。請設定好能顯示拍攝日期時間，拍攝整個房間和在意部位的特寫。拍攝時在自然光下進行，可以更容易看清損傷和污漬。此外，智慧型手機的相機就足夠了，但建議確認設定能記錄拍攝日期時間的元數據。

2. 設備機器運作確認

確認空調、熱水器、換氣扇等設備機器是否正常運作。為了防止入住後被主張「一開始就是壞的」，實際開啟電源進行運作確認非常重要。此外，也請一併確認使用說明書和遙控器等附屬品是否齊全。

設備機器的運作確認，理想情況是在租客在場的情況下進行。萬一入住前就有故障，在入住前完成修繕，或以書面通知租客故障事實，可以防止日後的糾紛。

3. 用水區域狀態確認

廚房、浴室、廁所等用水區域容易產生黴菌和水垢，是容易引發糾紛的部位。確認排水口是否堵塞、是否漏水、墊圈是否老化等。特別是容易忽略的水槽下方和洗臉台下方的收納空間，也請檢查是否有漏水痕跡。

關於用水區域的黴菌，有租客主張「因通風不足而產生」的情況，也有主張「因建築結構問題而產生」的情況。用照片記錄入住前的狀態，可以更容易證明是入住後產生的黴菌。

4. 門窗配件運作確認

確認門、窗、紗窗等門窗配件是否能順暢開關。如果門窗不正，在入住前進行調整，可以防止入住後的投訴。此外，紗窗破損、窗戶玻璃裂痕等，也請在入住前確認，並根據需要進行修繕。

入住前檢查清單 確認項目一覽

基於國土交通省指南的費用負擔思維方式

關於原狀回復的費用負擔，以國土交通省制定的「原狀回復糾紛與指南」為基準。該指南明確規定，自然老化或正常磨損的修繕費用由業主負擔，租客故意或過失造成的修繕費用由租客負擔。

制定指南的背景是退租時的原狀回復糾紛已成為社會問題。特別是業主方請求過高修繕費用的情況被視為問題，從保護租客的角度整備了基準。作為不動產業主，正確理解該指南，掌握適當的費用負擔範圍，有助於建立可信賴的租賃經營。

費用負擔原則

耐用年限與負擔比例

指南中針對設備和內裝材料設定了耐用年限，並採用根據居住期間租客負擔比例遞減的機制。例如，壁紙（壁布）的耐用年限為6年，居住6年以上的情況下，即使是租客過失造成的污損，租客的負擔比例也為1元（或殘值）。作為不動產業主，需要正確理解這種耐用年限的思維方式，注意不要進行不當請求。

防止糾紛的具體對策

除了活用入住前檢查清單外，以下介紹幾項防止原狀回復糾紛的具體對策。

1. 製作現況確認書並簽名

製作彙整入住前物件確認結果的「現況確認書」，與租客雙方確認內容後取得簽名蓋章是有效的做法。藉此，對入住時的物件狀態達成共識，可以大幅減少退租時的糾紛。在現況確認書上附上照片和影片資料，可以成為更確實的證據。

現況確認書建議參考國土交通省公開的「入住退租時物件狀況及原狀回復確認清單（範例）」製作。該清單設有記錄應確認部位和損耗有無的欄位，是入住時和退租時都能活用的實用格式。

2. 在租賃契約書中載明特約事項

如果要制定與指南原則不同的費用負擔，需要在租賃契約書中作為特約事項明確記載。但是，特約被認定有效的條件是租客充分理解特約內容並同意。

例如，設定「退租時的房屋清潔費用由租客負擔」等特約時，在簽約時仔細說明其內容並取得書面同意非常重要。另一方面，單方面不利的特約或大幅偏離指南的特約，在訴訟中有被判定無效的風險，因此也請慎重考慮內容的妥當性。

3. 定期物件巡視與溝通

入住期間也定期巡視物件，確認公共區域的狀態和租客的禮儀，可以及早消除糾紛的萌芽。此外，與租客建立良好的溝通，建立設備出現故障時能及早通報的關係也很重要。

建立信任關係 最終會有助於防止糾紛。為租客整頓安心居住的環境，從長期居住、降低空置風險的角度來看也是重要的作為。

總結：事前準備左右租賃經營的成敗

原狀回復糾紛不僅對不動產業主造成時間和精神負擔，還可能對收益產生不良影響。但是，透過入住前徹底的物件確認與記錄，以及基於指南的適當應對，這些糾紛是可以預防的。

以下整理本文的要點。

租賃經營不僅僅是出租場地，而是為租客提供舒適居住環境的事業。不疏忽事前準備和適當管理 ，與租客建立良好關係，是長期穩定經營的捷徑。請活用本文介紹的入住前檢查清單，實現無糾紛的順暢租賃經營。

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常見問題（FAQ）

Q1. 入住前的照片拍攝用智慧型手機進行可以嗎？

是的，用智慧型手機拍攝完全沒問題。重要的是，比起畫質，能清楚知道「何時、拍攝了哪裡」更重要。請設定好能記錄拍攝日期時間，拍攝整個房間和在意部位的特寫。此外，存放在雲端儲存空間等處，可以防止資料遺失的風險。

Q2. 如果租客拒絕在現況確認書上簽名該怎麼辦？

雖然無法強制簽名，但即使沒有簽名，業主方記錄的照片和影片作為證據仍然有效。請向租客仔細說明現況確認書是為了防止雙方糾紛而製作的，並持續努力尋求理解。此外，記錄被拒絕簽名的事實也很重要。

Q3. 指南有法律約束力嗎？

指南本身沒有法律約束力，但它是基於過去的判例等製作的，在實務上作為強有力的基準發揮作用。偏離指南的不當請求，在訴訟中很可能不被認可，因此重要的是遵循指南來應對。

Q4. 自然老化和正常磨損有什麼區別？

自然老化是指隨著時間推移自然劣化的情況（例如：壁紙日曬褪色）。另一方面，正常磨損是指正常生活中不可避免的磨損或污漬（例如：家具放置造成的地板凹陷）。兩者原則上都由業主負擔。為了明確區分這些與租客的故意或過失，入住前的記錄很重要。

Q5. 退租時一定要到場確認嗎？

為了防止糾紛，建議盡可能在退租時到場確認。與租客一起確認物件狀態，當場就修繕部位達成共識，可以防止日後「說過沒說過」的糾紛。到場確認時，一邊對照入住前拍攝的照片一邊進行確認，會更容易做出客觀判斷。