拥有整栋公寓的投资受到高资产阶层的支持，其理由非常明确。以下列出主要要点。
- 稳定的现金流和分散效应：整栋公寓有多个房间，因此租金收入来源分散。即使部分房间空置，其他房间仍可带来收入，因此空置导致收入为零的风险较低，可获得稳定的租金收入。 住宅需求不易受经济影响，主要由人们的「住房」需求支撑，不像股票那样容易出现急剧波动，这也是其魅力之一。
- 高收益和杠杆效应：一栋公寓一次投资即可获得多户的租金，总收入较高，可期待高收益率。 特别是地方和郊区的二手公寓，表面收益率往往高于市中心的单间公寓，对于资金雄厚的富裕阶层来说，是一个高效的投资对象。此外，容易获得银行贷款也是富裕阶层特有的优势。将自有资金与贷款相结合，利用杠杆效应，可以用较少的自有资金运营大额资产，加快资产扩张的速度。 但是，如果借款过多，利率上升时收益下降的风险也会增加，因此需要有计划地使用贷款。
- 以较少的麻烦实现大规模资产形成： 如果目标资产规模为数亿日元，与购买数十套单间公寓相比，购买几栋整栋公寓更有效率，交易次数更少。 购买一栋建筑的买卖合同和贷款手续与区分公寓大致相同，因此在资产规模相同的情况下，交易次数较少的整栋建筑更省力。例如，对于年收入在1200万日元以上、金融资产在3000万日元以上的高收入人群来说，与小额购买区分公寓相比，从一开始就购买整栋公寓进行统一运营更节省时间，成功者往往更倾向于选择整栋投资。
- 业主可以自行决定提高资产价值： 与区分公寓不同，整栋公寓可以按照自己的判断进行管理。例如，租金设定、装修、公共设施的改善、大规模维修的时间等都可以由业主自行决定。由于可以自行实施提高入住率和租金的投资，从中期来看，可以提高房产的资产价值和收益性。 这是区分所有权中依赖管理委员会决定的部分，是一栋公寓独有的优势。
基于以上原因，人们常说「赚钱的人更喜欢投资一栋公寓」。对于高收入且繁忙的商务人士来说，一栋公寓投资既可以减少麻烦，又可以享受稳定的收益和节税优势，是一个很有吸引力的选择。
与其他房地产投资相比，一栋公寓的优势
除了整栋公寓外，房地产投资还有区分公寓（公寓的一室）投资和独栋住宅租赁投资等多种形式。富裕阶层为什么选择整栋公寓而不是其他形式呢？让我们通过与其他投资方法的比较来看看其优势。
与区分公寓投资的比较
- 收益率的差异：一般来说，投资收益率整栋公寓较高。 如果地理位置和建筑年限相同，整栋公寓的总投资额较大，购买者有限，因此容易被低估，最终收益率往往较高。另一方面，区分公寓竞争激烈，在热门地区收益率往往较低。此外，与整栋公寓相比，区分公寓一旦空置，收入就会为零，空置风险的影响更直接。
- 流动性（易售性）的差异：易制定出售策略是区分公寓的优势。由于购买者较多，融资也较容易，因此在想要出售时，相对容易变现。整栋公寓价格较高，购买者有限，流动性较低。 但需要注意的是，如果房产的价格低于贷款余额，即使分权公寓也无法出售。特别是全贷款购买的新建单间公寓，可能会出现贷款余额超过房产价格，无法出售的情况，因此在购买时需要谨慎选择房产，确保出口策略。
- 管理和运营方面的自由度：分权公寓除了自己房间以外的公共区域的管理和建筑物的维修由管理委员会负责。 如果拥有整栋建筑，则可以自行控制整个建筑的运营，可以自由采取促进入住和提升价值的措施。例如，可以根据业主的判断更新老化的设备，提高吸引力，并灵活采取空房对策。这是区分投资所不具备的优势，可以自己创造提高收益的空间，这是整栋建筑的优势。
- 规模扩大的效率：在扩大资产规模的效率方面，整栋公寓也占优势。区分公寓只能一户一户地增加，如果投资额相同，交易次数多、手续繁琐是缺点。整栋公寓一次购买就可以增加户数，即使忙碌的富裕阶层也能高效地扩大投资组合。
- 折舊節稅效果：在節稅方面，木造的一棟公寓更有利。木造（法定耐用年限為 22 年）可以在短期間內折舊，因此每年的費用計入額較大，收入壓縮效果較高。另一方面，分層公寓大多為鋼筋混凝土結構，耐用年限為 47 年，每年折舊額較小，節稅效果有限。 因此，对于高收入者来说，一栋公寓更适合作为所得税对策。
综上所述，如果具备通过贷款审查的资产实力，并计划长期运营，一栋公寓更具有综合优势。另一方面，区分投资「金额少、易出售」的优势也是事实，因此应根据自己的资产规模和经验进行选择。
与独栋房屋投资的比较
近年来，以低廉的价格收购地方中古独栋房屋（即「破旧独栋房屋」），进行翻新后以高收益率出租的方法在个人投资者中流行起来。与整栋公寓的主要区别在于投资规模和工作量方面。
- 收益率・收益性： 獨棟房屋的租金收益視物件而定，可能達到驚人的高收益率。如果能夠以低價購買地方老舊的獨棟房屋並進行翻新，甚至可以達到50%以上的表面收益率，可以說比公寓的收益率上限更高。從數量上看，收益率超過20%的高收益物件，獨棟房屋遠遠多於公寓。 但是，此類房產競爭激烈，初學者很難輕易找到。此外，由於每戶的租金收入較低，即使收益率很高，每年的收益也往往只有數十萬日元。另一方面，公寓樓戶數多，絕對現金流較大，更容易實現富裕層所要求的回報規模。
- 所需的工作量和运营难度：独栋房屋投资从寻找房产到安排装修，大部分工作都需要自己动手，因此更接近「事业」而不是房地产投资，需要投入大量精力。流通市场不完善，如果依赖中介，很难找到好的独栋房屋，而且工程费用较小，容易出现价格偏高，如果不自己动手，很难实现收支平衡，对于初学者来说难度较高。 而公寓则可以从房地产公司获得信息，管理也容易委托，因此对于忙于本业的人来说，更容易进入。实际上，对于高收入的公司职员和经营者来说，公寓经营比独栋房屋更适合。
- 流动性（易出售性）：独栋房屋不仅可作为投资用途，还可作为实际需求（自住）出售，因此相对容易找到买家。价格较低，易于变现，一般而言，独栋房屋的流动性较高。但由于市场不成熟，存在「流动性高且收益率高」的情况，独栋房屋还具有「需求旺盛且收益率高」的独特优势。 一棟公寓的流動性也取決於地理位置，但買家基本上限於投資者，因此流動性略遜於獨棟房屋。不過，如前所述，一棟公寓作為遺產規劃而長期持有的情況較多，流動性並不那麼重要。
- 節稅效果的差異：通過折舊等節稅效果方面，物業價格較高的一棟公寓更具優勢。為了獲得相同的稅收優惠，獨棟房屋需要增加物業數量，考慮到每筆交易的手續和管理負擔，效率較低。對於高收入人群來說，為了充分利用折舊的節稅效果，一次性將一棟物業的費用計入費用更為合算。
從以上比較來看，獨棟房屋投資適合「將房地產投資作為興趣或事業的人」，而整棟公寓投資適合「即使忙於工作也希望追求資產運營效果的人」。對於已經擁有充足資金、希望提高投資效率的富裕階層來說，整棟公寓更適合他們。
整棟公寓投資的優點和缺點
整棟公寓投資有許多優點，但當然也存在需要注意的風險和缺點。 下面整理一下主要優點和缺點。
優點（長處
- 穩定的租金收入：如前所述，一棟公寓通過多戶租客的租金收入，現金流穩定。即使有一間空房，也可以從其他房間獲得租金收入，收益為零的風險較低，這是很大的安心因素。此外，由於每月租金總額與房間數成正比，因此更容易獲得可觀的不勞而獲的收入。
- 高收益和资产价值上升空间：购买整栋公寓是高收益率的投资，通过适当的运营，还可以进一步提高收益率。业主可以通过自己对整个建筑进行管理和运营，提高入住率和租金，从而提高资产价值。例如，对空房进行装修或增加设备，增加附加值，根据策略，可以延长长期回报，这是其魅力所在。
- 节税效果、遗产继承对策：高收入者可以享受折旧带来的节税效果。整栋公寓的木结构比例较高，每年可以计入较大的折旧费，将房地产收入计为赤字，与其他收入进行损益相抵，减轻所得税和居民税。累进税率较高的富裕阶层，这种效果尤为明显。 此外，如前所述，房地产的遗产税评估额远低于实际价格，因此比持有现金更能抑制遗产税额。由此可见，单栋公寓不仅在收入方面，而且在税收负担方面也有助于资产保全。
- 抗通脹的實物資產：房地產是實物資產，具有在通脹時期價值不易貶值的特點。物價和建築成本上漲，租金和房地產價格也會上漲，因此可以期待通脹對沖效果。在金融資產因通脹而貶值的情況下，租金收入相對容易保持實際價值，這是富裕階層將部分資產投資於房地產的原因之一。
- 容易扩大规模：单栋房产易于高效扩大资产规模的优势也不容忽视。例如，如果投资1亿日元，购买10套1000万日元的房产，不如购买1亿日元的单栋房产，手续只需一次。拥有多栋房产可以增加收入来源，对于时间有限、希望快速积累财富的富裕阶层来说非常有利。
- 专业机构的支持：从寻找房产到管理，房地产公司和管理公司等专业机构提供支持也是投资整栋房产的优势之一。许多机构专门为富裕阶层介绍整栋收益型房产并提供咨询，即使您自己不熟悉细节，也可以委托专业机构进行运营。即使您非常繁忙，也能进行资产运营，这也是成功者利用这种投资方式的原因之一。
缺点（短处、风险）
- 初期费用和投资金额较大：单栋公寓的价格从几千万到几亿日元不等，因此初期投资额较大。即使能够从金融机构获得贷款的富裕阶层，也需要准备一笔可观的现金作为首付款和杂费。此外，购买时除了房产价格外，还需要支付房地产取得税、登记费、中介手续费等数百万元的初期成本。 如果不制定周全的资金计划，将贷款额控制在合理范围内，可能会因还款负担而难以行动。
- 管理和维护工作繁重：单栋公寓的所有者承担整个建筑的管理责任。公共区域的清洁、设备检查、应对入住者等管理业务种类繁多。即使委托管理公司，最终的决策和费用负担仍由所有者承担，入住者越多，繁琐的工作就越多。 特別是隨著建築年限的延長，需要維修的地方也會增加，因此準備應對老舊風險是必不可少的。一般來說，在建築年限達到 12 至 15 年左右時，需要進行外牆粉刷和屋頂維修等大規模維修，費用高達數百萬日元。從每月的租金中提取維修儲備金，並有計劃地進行維護是非常重要的。
- 空房风险和收入波动：由于户数较多，满房时和空房时的收入差异也会较大。例如,10 户中有 2 户空房，收入就会减少 20%，根据贷款还款额的情况，剩余收入可能会大幅减少。还需要注意的是，如果该地区的租赁需求下降，可能会影响整个楼房。 由于资产集中在特定区域，如果选址不当，可能会出现空房多、租金收入低于预期的风险。为了避免这种情况，在购买前进行市场调查，购买后积极采取空房对策非常重要。
- 流动性低，难以出售：由于单栋房产的买卖价格高，个人投资者的买家有限，难以在希望的时间立即出售并变现。特别是郊外房产，往往需要花费较长时间才能找到买家。 此外，由于购买者需要具备较高的信用度才能继承贷款，因此需要注意退出策略。无法应对紧急资金需求是房地产投资与现金和上市股票等流动性资产不同的风险。为了便于出售，平时应努力保持物业的良好状态，保持高入住率，以彰显资产价值。
- 金融风险（贷款利率、信用风险）： 许多单栋投资都以贷款为前提，因此存在利率波动风险。如果采用浮动利率，市场利率上升，还款额就会增加，给收益带来压力。此外，如果购买者的个人信用状况恶化，可能会难以获得追加贷款或进行再融资。 幸运的是，在目前的低利率环境下，这不会成为大问题，但应考虑制定有余裕的还款计划和应对利率上升的对策（考虑转换为固定利率等）。
如上所述，单栋公寓投资既有优点也有缺点。重要的是在充分理解这些优点和缺点的基础上采取对策进行运营。通过适当的风险管理和有计划的资产运营，在抑制缺点的同时最大限度地发挥优点，是成功的关键。
初学者容易犯的错误及其应对策略
即使是有资产的富裕阶层，在房地产投资方面经验不足的初学者也可能会犯一些意外的错误。下面介绍一栋公寓投资中初学者容易犯的典型错误及其应对策略。
- 不要只看表面收益率：初学者容易被房产广告中高收益率的数字所吸引，但重要的是不要只看收益率这个表面数字。例如，即使郊外老式公寓的「预计收益率为 15%」，但实际扣除空房期和维护费后，实际收入可能会大幅减少。 应对策略是计算空房率和费用后的实际收益率（净收益率），并仔细进行收支模拟。房产资料中的预计租金可能过于乐观，因此应调查周边市场行情，验证其合理性。此外，对收益率过高的房产，应怀疑其存在相应原因（地理位置不佳、老旧等），并仔细审查。
- 不要忽视地理位置的重要性：「因为收益率高」而购买需求低迷地区的房产是初学者的典型错误。在租赁经营中，可以说「选择地理位置是最重要的」。人口严重减少的地区、距离最近的车站过远、周边没有支撑需求的大学、企业等地区的空房风险较高。 为了避免这种情况，在购买之前，必须仔细调查周边的人口动态、租赁需求和竞争房产的运营情况。利用自治体的统计数据和房地产门户网站，判断「该地区未来是否还有租赁需求」和「竞争是否过于激烈」。如果对地理位置有不安，即使房产本身很有魅力，也必须果断放弃。
- 疏忽维护管理费用和维修计划：房地产会随着时间推移而老化，维修费用是必不可少的。初学者在制定收支计划时，容易疏忽未来维修成本。随着建筑年限的延长，空调和热水器更换、外墙粉刷、屋顶防水、管道更新等工程费用可能会达到数百万元。 如果不考慮這些因素，僅僅以「租金收入-貸款償還=收益」來進行樂觀估算，日後可能會因大規模維修而出現資金短缺。避免這種情況的方法是從每月的現金流中確保維修積金，並制定長期維修計劃。在購買前，請專家對建築物進行檢查（檢驗），了解近期可能需要維修的地方和費用。 此外，还必须将空房风险纳入考虑范围，不要假设满房，而是进行预计一定空房率的收支模拟，这一点非常重要。
- 借款過多、資金計劃不周：房地產投資貸款雖然可以利用槓桿效應，但過度借款卻非常危險。初學者容易犯的錯誤是，用幾乎所有的自有資金作為首付款，然後申請全額貸款，沒有留預備資金。一旦出現意外的空房或利率上升，導致收支惡化，手頭資金不足，就很容易陷入還款困境。 应对方法是，确保有足够的自有资金（房产价格的 20% 左右+备用资金），将贷款额控制在合理范围内。此外，连续对多处房产进行融资容易陷入债务过重，因此在购买新房产时，要考虑与现有贷款的平衡。保持健康的财务状况，将来更容易获得追加融资。
- 因知識不足而導致判斷失誤：房地產投資需要廣泛的法律、稅務、融資等知識。初學者在知識不足的情況下，往往會完全依靠業者進行操作，事後才發現不利的合同條件。例如，在租賃合同中忽略了租金減免風險條款，在不了解貸款利率類型的情況下簽訂合同等失誤。 避免这种情况的方法是，投资者自己不断学习，并征求可信赖的专家的建议。通过参加房地产投资研讨会和阅读书籍来掌握正确的知识，有不懂的地方要大胆地询问房地产公司和税务师。将可以委托管理公司处理的部分交给他们，自己集中精力进行战略判断，与专业人士合作进行风险管理是明智之举。
- 「先从小物件开始」的误解：有些初学者因为对高价的一栋房子望而却步，认为「先从小区分开始」。但是，如前所述，区分公寓投资现金流较难产生，在贷款评估上也不利，因此，即使以后想转换为一栋房子，也有可能在贷款审查时遇到障碍。 實際上，有人用全額貸款購買低收益率的分層公寓，結果租金收入被貸款償還吞噬，被認定為「租賃經營不善」，無法獲得新的貸款。此外，分層公寓因剩餘債務超過房產價值而難以出售，可能陷入進退兩難的境地。如果富裕階層有購買能力，從一開始就選擇整棟公寓是實現健康資產擴張的捷徑。
為了避免上述失敗，事先準備和計劃至關重要。不要急著購買房產，花時間研究市場和房產，諮詢專家，通過模擬預想各種情況，採取謹慎的態度是成功的捷徑。如果第一棟公寓運營穩健，充分利用富裕階層的資產實力，完全有可能抓住下一個投資機會。
一棟公寓投資的入門方法和策略
最后，我们将介绍富裕阶层的新手开始投资单栋公寓的基本步骤和策略。为了避免初学者犯错，建议按照以下步骤进行。
- 明确投资目的和目标：首先，明确「为什么进行房地产投资」。是短期租金收入为目的，还是长期资产形成，或者是为了节税和遗产继承对策。 根据目的，合适的房产类型和运营方针会有所不同，因此设定目标非常重要。同时，还要考虑自己的风险承受能力。了解自己能够承受的损失范围，根据自有资金和可借金额，制定合理的投资预算。即使是富裕阶层，也应考虑风险情况，以确保投资运营的健康发展。
- 市场调研和房产选择： 投资成功的关键在于选择合适的地区。 首先，挑选国内租赁需求旺盛的地区。一般而言，人口增长的都市圈、大学和企业聚集、预计会有年轻人口流入的地区、正在进行再开发且具有发展潜力的地区都是理想的选择。具体来说，主要城市的车站附近、大学和医院周边、工业园区和企业城下町等地区的房地产需求较为稳定。确定地区后，收集该地区出售的收益型房地产的信息。 利用房地产公司的收益性房产网站或统一咨询服务，列出符合条件的二手公寓（业主更换房产）。在选择房产时，除了建筑年限、结构、房间布局、收益率等基本指标外，还要确认是否符合时代需求。例如，要检查是否配备了租户喜欢的设施，如独立浴室和厕所、免费上网等。对于老旧房产，如果可以通过装修或翻新来应对，则在考虑费用后做出投资判断。
- 制作收支模拟表：找到候选房产后，在购买前一定要制作详细的收支计划。咨询房地产公司，他们可能会帮助您进行估算。从年度租金收入（预计满租）中扣除预计空房率和拖欠率，估算实际收入。然后计算维护成本。 包括固定资产税、火灾保险费、管理委托费（租金的5%左右）、未来的维修储备金、贷款偿还额等，将所有费用计算在内。在反映这些费用后，确认剩余现金流是否为正，收益率是否达到自己的目标水平。除了表面收益率外，还要关注贷款偿还后的投资资本收益率（ROI）。 如果模拟不够准确，实际运营后可能会出现「收益低于预期」的情况。请记住，保守一些比较合适，并根据多种情况验证收支情况。
- 选择融资对象并进行协商：如果大部分购买资金依赖贷款，选择金融机构非常重要。首先，为了了解自己能够获得的最高贷款额和条件，请事先咨询主要银行和积极提供房地产贷款的银行。
- 富裕阶层可能有多家银行（大型银行、地方银行、信用金库等）竞争，因此应比较利率和贷款期限，选择提供最优惠条件的金融机构。地方银行和信用金库有时会根据具体情况灵活审查。此时，准备至少10%至20%（最好是30%左右）的自筹资金，谈判会更有利。 向金融机构提供房产资料、收支计划以及您的财务资料（收入证明和资产状况），以争取获得积极的贷款态度。高收入、资产雄厚是富裕阶层在获得优惠贷款条件方面的优势。尽管如此，利率谈判和担保评估判断等专业领域内容较多，因此在房地产公司的贷款负责人的协助下进行会更安心。
- 详细调查房产并签订买卖合同：确定购买房产后，通过购买申请进入买卖合同手续。在签订合同之前，听取重要事项说明，详细确认房产的权利关系（所有权和抵押权情况）、法律限制、设备状况、过去的维修记录、用地边界等。如有不明之处，应询问直至完全理解，必要时进行补充调查（建筑物检查、边界确认等）。
- 如果房地产公司作为中介，可能会指出买方的风险，但为了保护自己，还是应该仔细阅读合同和重要事项说明书。 在签订合同时，请检查重要事项，如买卖价格、定金、付款时间表、贷款特别条款、瑕疵担保（合同不履行责任）的处理等。特别是对于二手公寓，由于是在现状下交付，事后发现瑕疵也不予赔偿的情况较多，因此请仔细阅读合同条款。如果没有问题，与卖方签订买卖合同，支付定金，合同成立。
- 物业交付和运营准备：买卖合同签订后，融资准备就绪后，进入结算和交付阶段。支付剩余款项的同时办理所有权转移登记，领取物业钥匙。交付时，确认物业是否符合合同约定，检查设备、公共部分是否有损坏，图纸和文件是否齐全。同时启动租赁管理体制。
- 在交付房产之前，请选择一家可靠的管理公司，并签订管理委托合同。管理公司会代理招租、审查、合同手续、租金收款、投诉应对、清洁、检查等事务，是繁忙业主的得力助手。一般来说，管理委托费为租金收入的 5% 左右，但请在合同中明确包括的内容（仅包括租户管理还是包括建筑物管理）。
- 如果属于富裕阶层，可以以委托管理多处房产为前提进行谈判，争取获得更周到的支持。要求管理公司建立定期巡查和问题报告体制，在业主作为整体进行监控的同时，做出必要的决策。
- 长期运营计划与改进：运营开始后，定期检查收益是否符合最初计划。如果出现意外的空房或支出，应分析原因，尽早采取对策。例如，如果空房无法填满，可考虑重新审视租金设定和招租条件，或考虑投资升级室内装修。维修方面，有计划地实施，保持和提高资产价值也是至关重要的。 此外，还要密切关注利率和房地产市场变化，必要时考虑再融资或出售。始终从经营者的角度出发，努力提高物业的盈利能力，随着时间的推移，资产价值也会提高，从而形成良性循环，为下一次投资打下基础。
以上是一栋公寓投资的基本方法和流程。特别是富裕阶层，可以利用资金实力和信用力，抓住有前景的物业。 积极借鉴专家的见解，开始进行战略性运营。成功投资第一栋公寓后，您就可以享受稳定的现金流和节税优势，并考虑进行更多的房地产投资和其他资产运营。与值得信赖的合作伙伴一起，通过投资单栋公寓，实现财富的稳步增长和保全。