房地产投资的成败几乎取决于「选择房产」。实际上，选择房产是房地产投资成功的关键，甚至可以说，极端地说，房地产投资的80%取决于选择房产。对于初学者来说，最重要的是选择正确的房产，只要选择房产正确，就不会出现重大失误，但相反，如果选择房产失误，就会增加遭受重大损失的风险。 房地產是高價資產，一旦購買就難以更換，因此謹慎選擇非常重要。
此外,2024年至2025年，首都圈房地產市場正在經歷多年上漲趨勢後的轉折點。首都圈二手公寓的年平均價格在2024年為4747萬日元，比去年下降了1.1%。這是自2013年以來11年來的首次下降。 另一方面，东京23区二手房价格与去年相比上涨了9.4%，市中心和广域平均价格出现分化。由此可见，不同地区的房地产市场情况存在差异，市中心价格持续走高，而郊区则进入调整阶段。在选择房产时，需要考虑地区特点和市场动向，在市场环境发生变化的当下，谨慎选择房产尤为重要。
房地产投资初学者在选择房产时容易犯以下错误。
除上述因素外，还有「未自己调查房产的好坏就购买」、「未与家人商量就偷偷开始投资」等失败案例。重要的是，自己做出投资判断，考虑到最坏的情况，制定切合实际的计划。
下面，我们将按照顺序具体解释初学者在房地产投资中避免失败的选房步骤。重要的是「①地理位置分析」、「②收益率和收支计算」、「③管理和退出策略」这三点。让我们依次来看一下。
房地产投资中，地理位置是最重要的因素。 位於市中心附近的房產租賃需求高，空房風險較低。另一方面，郊外的房產雖然價格實惠，但租賃需求較弱，空房風險較高，需要謹慎考慮。即使在首都圈，東京市中心和主要車站周邊地區人口持續流入，租賃需求旺盛，而郊外和交通不便的地區則存在人口減少和空房率上升的風險。 步行可到达车站（通常以步行 10 分钟以内为标准）的房产更受租客欢迎，空置期较短，因此初学者最好先瞄准车站附近需求旺盛的地区。例如，「大学附近」、「交通便利的车站周边」、「正在进行再开发的地区」等，可以预计租赁需求稳定。
在分析地理位置时，还要调查该地区的人口动向和租赁需求。要考虑该地区的人口是否呈增长趋势，周边是否有大学和企业，是否有单身人士和家庭等目标群体的需求。确认入住者的需求与房产的特点（房间布局、设施、面积等）是否相匹配也很重要。 例如，在单身人士较多的地区，单间或1K型公寓比较适合；在家庭较多的地区,2LDK以上的户型比较受欢迎。此外，还需要检查预计租金是否与周边同类房产的行情相差太大。租金过高会难以招租，相反，租金过低会失去收益机会。
对于初学者来说，最适合的房产类型是二手公寓（公寓的一间房间）。区分公寓投资金额较低，管理也相对容易，因此作为房地产投资的入门级产品非常受欢迎。其中，二手单间公寓与新建公寓相比，价格较低，没有「新建溢价」，收益率较高，非常适合初学者。 虽然建筑年限较长，但价格中已经考虑了建筑物的折旧，相反，如果地段好的二手房，即使建筑物老旧，土地和地段的价值仍然很高，因此资产价值不易大幅下跌。实际上，在交通便利的二手公寓中，有些即使已经建造了 20 到 30 年，仍然保持很高的资产价值。 近年來，首都圈的二手公寓市場價格持續上漲，有調查報告顯示，新建和二手房價格均呈上漲趨勢（不易大幅下跌）。選擇這樣的房產，即使時間過去，也能輕鬆維持租金需求和資產價值，可期待穩定的長期運營。
確定房產的所在地後，接下來是收益性分析。 具体来说，通过「收益率」和「收支模拟」来评估该房产是否值得投资。
收益率是指房产价格与每年可获得的租金收入（利润）之比。显示的表面收益率（总收益率）是通过年度租金收入÷房产价格计算得出的简单指标，但未考虑管理费、维修储备金、固定资产税等费用。 因此，在投资判断时，需要重视扣除这些费用后的实际收益率（净收益率）。查看房产广告时，不要只看表面收益率，还要自己计算扣除费用后的实际收益率。如果提出的模拟计算中未包括费用（税金、管理费、维修费等），则需要注意，一定要要求对方制作包含「税金」、「维修费」、「管理费」的收支模拟。
那麼，首都圈的投資房產的收益率大約是多少呢？一般來說，市中心的一居室公寓的表面收益率約為4%。根據日本房地產研究所的調查（2022年10月），東京城南地區為3.9%，城東地區為4.1%，埼玉縣和千葉縣為4.8%左右，是投資一居室公寓的平均收益率。 主要城市的單間公寓的收益率大致在4%至5%左右，越往地方，收益率越高，往往超過5%。這意味著地方物業價格較低，收益率較高，但空置風險也較高。 因此，市中心地區的房產收益率較低，但穩定性較高，而地方房產收益率較高，但風險也較大。初學者不要盲目追求「高收益率」，而是要平衡收益率和風險。收益率過高的房產往往存在某種原因，例如地理位置不佳，難以吸引人，因此需要多加注意。
在确认收益率后，通过实际的收支模拟来验证实际的收益性。从每月的租金收入中扣除贷款偿还额、管理费、维修储备金、租赁管理手续费、固定资产税、火灾保险费等费用，计算出实际现金流。这里重要的是，要将空房期也考虑在内。 不要总是假设满房运营，要预计一年中可能会出现数周到一个月左右的空房期，对租金收入进行保守估计。例如，将一年租金的95%左右作为实际运营收入，计算时留出安全率。此外，还要考虑到利率上升的风险，如果贷款利率是浮动的，还要计算将来利率上升时还款额增加的情况，以确保安心。
模拟计算后，确认贷款偿还后剩余资金是否为正（即现金流是否为盈余）。如果模拟计算结果显示每月需要支出，则长期投资可能会造成损失。特别是对于新建的一室公寓，如果购买后立即需要支出（亏损），则未来租金下降和利率上升可能会进一步恶化收支状况。 對於初學者來說，最好是選擇從購買之初就收支平衡或盈餘的房產，並制定有餘裕的收支計劃，以確保長期持有時有足夠的實力。
最後，確認房產的管理體制和未來的退出策略。房地產投資不是買了就完事，而是需要長期運營和管理。如果管理不當，房產的資產價值和收益會不斷下降。此外，由於可能需要出售以實現利潤或進行資產重組，因此在購買之前就需要考慮出售的難度和未來價值。
首先是物业的管理体制，对于公寓区分投资，需要检查整个物业的维护管理情况。具体来说，需要检查管理协会是否运作良好、大规模维修是否按计划进行、维修储备金余额是否充足等。在日本，人们常说「买公寓要看管理」，可见管理的重要性。定期维修和适当维护是维持资产价值的关键。 管理委員會與管理公司合作，將大樓維持在良好狀態的公寓，即使經過多年仍能保持舒適的居住環境，因此在二手房市場上的評價往往較高。另一方面，管理不善、修繕積立金不足的公寓，未來可能難以實施大規模修繕，大樓老化可能會導致資產價值下降。購買前，請務必索取重要事項調查報告等，確認管理情況。
购买房产后，还要考虑租赁经营的管理问题。对于远方的房产或上班族投资者来说，通常会委托可信赖的管理公司进行租赁管理。委托管理公司后，他们会代为招租、办理合同手续、收房租、处理投诉、退房等事宜，即使有正职工作的人也可以轻松进行运营。 管理委託費通常為租金的 5% 左右，但為了降低空房風險，實現長期穩定運營，這筆費用是必要的。選擇當地招租能力強的房地產公司或有實績的管理公司非常重要。
接下來是退出策略（出售計劃）的確認。考慮投資的房產要持有到什麼時候，未來是出售實現收益，還是長期持有繼續獲得租金收入。 对于初学者来说，短期内大多会采取长期持有、获得租金收入的策略，但重要的是要考虑到在紧急情况下能否在市场上出售。如果考虑将来出售，则需要考虑该地区流动性是否高（是否容易找到买家）、随着建筑年限的延长是否还有购买者。首都圈的主要地区，即使是二手房，如果靠近车站，需求较高，容易以合理价格出售。 事实上，在东京23区二手公寓市场，新旧公寓的价格与新建公寓不相上下，可见市中心的需求非常旺盛。因此，未来地理位置的魅力、建筑结构的安全性、是否符合新抗震标准等都是支撑资产价值的因素。此外，如果该地区计划新建地铁线路或进行大规模再开发，周边地价也有望上涨。
此外，对于独栋房屋和公寓投资，退出策略更为重要。随着建筑老旧，可以考虑拆除后出售土地或重建。老旧的木制公寓最终往往以土地价值出售，因此购买时最好了解土地价值占总价值的比例。 一般而言，土地价值比例越高的房产越容易保持资产价值。另一方面，像租赁权房产一样没有土地所有权的房产，以及不可重建的房产，出口受到极大限制，初学者最好避免投资。
總而言之，維持和提高資產價值的條件包括「地理位置」、「建築」和「管理」這三個方面。地理位置優越，需求長期穩定；建築基本性能良好，使用壽命長；管理狀況良好，即使經過多年仍能保持舒適性和市場價值。這三個條件都具備的房產，隨著時間推移會越來越稀有，在某些情況下甚至會增加資產價值。 初学者应以「未来仍受欢迎的房产」为目标，不要只看眼前的收益率，要从长远的角度选择房产。
最后，我们将初学者在选择房产时需要确认的要点整理成检查清单。在购买房产之前，仔细检查以下项目，可以避免因重大疏忽而导致的失败。
以上就是一些要点，只要逐一确认，即使是初学者也能避免重大失误，开始稳健的房地产投资。房地产投资是一种中长期资产运营。通过谨慎选择房产和周密准备，建立一个能够带来稳定收益的可靠资产，为未来打下坚实基础。