近年来，作为上班族的副业收入和养老资金对策，单间公寓投资备受关注。由于初期费用较低，容易入手，而且宣传称「年收入〇〇万日元也可以」、「可以节税」等，因此深受房地产投资初学者欢迎。但另一方面，互联网上和专家们也纷纷发出「不要投资单间公寓」、「不推荐初学者」的声音。 實際上，國民生活中心收到的諮詢中，關於投資公寓的諮詢在2013年度為160件，到2018年度增加到405件，增加了2.5倍，可以看出許多人在簽約後感到後悔。 本文将详细解释为什么单间公寓投资被认为「不要做」，以及容易失败的风险和问题（空房风险、租金下降、维修费用增加、退出策略的难度等）。此外，还将介绍新建单间公寓和二手单间公寓的区别、转租合同、过度推销的社会问题、实际的失败案例以及专家和公共机构的观点。 初學者請正確理解風險和現實情況，然後自行判斷是否進行投資。
一室公寓投資看似方便，收入穩定，但實際上存在以下典型風險。初學者在未充分理解的情況下開始投資，很容易失敗，請注意。
单间公寓是面向单身人士的小型房产，存在容易空置的风险。特别是在学生和单身上班族较多的地区，由于毕业和调职等人生大事，搬家比较频繁，租户更换较多。因此，一旦空置，在找到下一个租户之前，租金收入就会中断。 由於貸款償還、管理費、固定資產稅等支出仍然存在，空置時間越長，就越有可能出現虧損。實際上，「長期空置」是房地產投資失敗的主要原因之一，這表明租金收入為零的影響非常大。為了降低空置風險，選擇地理位置非常重要，但對於初學者來說，這很難判斷，因此可能成為收益惡化的主要因素。
在出租經營中，還需要注意隨著建築年限的延長，租金會下降。一般來說，一室公寓的租金每年下降約1%,3至10年約下降2.2%,10至20年約下降0.9%,20年後約下降0.7%，呈逐漸下降的趨勢。 也就是说，从购买新房后，租金就会一路下跌，最初预计的收入很难实现。如果购买时收支持平或略有赤字，随着租金的下降，收支会进一步恶化。 尤其是新建的一室公寓，由于销售价格较高，最初设定的收益率较低，因此容易受到租金下降的影响，在扣除贷款偿还和费用后，实际收支很容易转为负数。租金下降的风险是长期持有时无法避免的，因此切忌进行过于乐观的收支模拟。
隨著物業的建造年限延長，建築物會逐漸老化，維修費用和維護管理費的負擔也會增加。即使是一室公寓，也無法避免定期的大規模維修（外牆修補和設備更換等），每月的維修積立金也可能在未來上漲。與新物業相比，老舊物業的競爭力會下降，在招租時需要進行裝修和設備更新的情況也會增加。 這種因老化而增加的成本會壓低收益，成為大幅降低預期收益率的因素。此外，購買時未出現故障的設備（熱水器、空調等）隨著建築年限的延長，也會出現更換費用。一些初學者認為「由於是分權所有，維修費不會成為很大的負擔」，但即使是一室公寓投資，也肯定會產生設備故障時的實際費用以及管理費、稅金等維護費。 因此，「花费比想象中多，最终出现亏损」的失败案例很多，不能忽视因老化而导致的费用增加的风险。
房地产投资有时需要通过出售（退出）来确定利润或止损，但单间公寓在出售时难以找到买家，存在流动性低的问题。特别是地方城市和非热门地区的房产，市场需求有限，难以以合理价格出售。 一室公寓不适合家庭居住，主要购买者限于投资者，因此容易受到市场行情的影响。此外，即使购买新房，购买后立即被视为二手房，资产价值会大幅下跌。新的一室公寓被认为「购买后立即贬值 20% 至 30%」，即使想出售，贷款余额也会超过房产价值，无法脱手，出现「贷款超过房产价值」的情况。 因此，难以制定退出策略也是单间投资的风险之一，长期资金可能会被冻结。由于在紧急情况下无法灵活处置资产，对于初学者来说，「流动性低」是一个很大的缺点。
虽然都说单间投资，但「新建公寓」和「二手公寓」的情况却大不相同。两者都有各自的优势，但投资效率和风险方面也存在一些问题。
無論選擇哪一種，簡單地認為「新房沒問題」、「二手房放心」都是很危險的。
在谈论单间投资时，还需要提及转租合同（租金保证）和过度推销的社会问题。这些问题并不是投资计划本身的问题，而是围绕该行业的惯例，初学者容易卷入的麻烦。
「即使空房，○○公司也会保证租金"的统一租赁（转租）合同，乍一看对业主来说很有吸引力。 確實，在一定期間內可以獲得租金收入，而且無需管理，這一點是優點。但是，近年來，圍繞轉租出現了許多租金減額糾紛。有些公司先提出較高的保證租金，然後在幾年之後以「空房增加」、「市場租金下降」等理由單方面要求減租，甚至有最壞的情況是要求解除合同。 實際上，國民生活諮詢中心的諮詢案例中，就有「被說明會保證租金收入，但實際上有期限，中途被終止，收支出現赤字」的失敗案例。如果轉租業者破產或經營不善，不僅租金無法收取，甚至合同本身也可能無效，業主可能會突然失去收入。 為了防止這種情況發生,2020年實施了所謂的「轉租新法」，規定業者有義務以書面形式說明未來租金變動的風險。消費者廳也提醒消費者「在充分理解合同內容和租金減額風險後再簽訂合同」。轉租合同絕不是「空房保證=安心」，需要冷靜判斷保證內容的局限性和風險。
单间公寓投资的另一个社会问题是强行推销。不断打电话和上门推销，甚至深夜还继续联系，此类恶劣行为屡见不鲜。国土交通省也正式发出警告，称「最近，关于投资公寓销售的电话推销投诉越来越多」。 《宅地建物取引業法》规定，断定未来不确定的利益（例如「绝对赚钱」、「保证本金」等）或对方拒绝后仍继续推销的行为属于违法。但实际上，无视法律法规的推销和推销行为猖獗，知识浅薄的初学者很容易成为受害者。 許多人反映，他們被「現在不簽約就虧本」「年收入達到某金額就能成為房東」等甜言蜜語催促簽約，當場無法冷靜判斷而簽約。例如，有案例稱，銷售人員將消費者叫到餐館，不簽約就不讓離開，最終被迫購買了高價公寓。雖然此類惡劣業者只是少數，但初學者很難分辨。 作為對策，可以確認房地產經紀人的執照號碼，如果推銷過於強硬，可以向所在地政府或國土交通省舉報。最重要的是，不要輕信「賺大錢」的承諾，先回家考慮一下，然後諮詢專家或公共機構，保持冷靜。消費者廳和國民生活中心也反覆呼籲，如果感到有任何可疑之處，不要簽約，並諮詢相關機構。 对于初学者来说，不要被强硬的推销话术所迷惑，在收集充分的信息后做出判断是最重要的。
单间公寓投资有时会被宣传为「无需劳动即可获得稳定收入」、「低风险，可长期获得租金收入」。但实际收益率（收益率）并不高，其投资效率仍存在疑问。
首先，从表面收益率（年租金收入÷房产价格）来看，平均值并不高。以东京市中心为例，新建单间公寓的平均收益率约为3%至4%，二手房约为4%至5%。地方地区的收益率可能会稍高，但空房风险也会相应提高。表面收益率在5%左右，即使用自有资金购买，投资收益也仅限于每年5%。 此外，實際上還要扣除管理費、維修儲備金、固定資產稅、火災保險費等費用，實際收益率（實得收益率）往往只有3%左右。與其他金融產品（股票股息、公司債券收益率等）相比，這個數字並不高，反而有可能無法獲得與風險相稱的回報。
此外，許多初學者都是以全額貸款（幾乎沒有自有資金）購買，在這種情況下，每月的租金收入還要扣除貸款利息。即使在目前的低利率環境下，貸款利率也約為1%至2%，從實際收益率中再扣除這部分，手頭上的純利潤就非常少了。如前所述，只要出現空房或租金下降，就會立即陷入虧損。 另一方面，投资者自己承担着数千万日元的债务风险，可以说风险与回报不成比例。
此外，还需要注意过度相信节税效果。销售人员可能会说「通过折旧可以节税」、「可以代替人寿保险」等。 但是，分隔式公寓的建筑价格比例并不高，难以计入大量折旧费用，因此所得税的压缩效果（节税效果）实际上很小。即使通过折旧计入赤字并获得了所得税的退税，也只是用主营收入弥补了损失，本末倒置。 實際上，如前所述，由於單間公寓的收益過低，出現了「用退稅來彌補虧損」的情況，事後後悔的投資者也不在少數。金融廳也指出：「投資房地產的人應認識到這是房地產出租業務，並仔細考慮長期收支計劃的合理性和風險」。 不要只关注收益率而轻易行动，要强调以净利润为基础的投资效率和风险管理的重要性。
总而言之，单间公寓投资是一种低收益、中等风险的投资。这绝不是「适合初学者的稳妥投资」，如果不了解实际情况就贸然开始，很容易导致投资效率低下。
實際上，在投資一室公寓方面失敗的人並不少見。一項調查顯示，在有房地產投資經驗的人中，約40%的人回答「曾經失敗過」。失敗的原因主要是「費用超出預期」、「房產價格沒有上漲」、「長期空置」等，正是上述風險實現的情況。以下介紹一些常見的失敗案例。
从这些失败案例中可以吸取的教训是，事先对风险缺乏了解和收入支出计划不周是致命的。 一些专家明确表示「不推荐投资单间公寓」。
此外，公共机构也发出了警告。如前所述，国民生活中心和消费者厅报告了以年轻人为主的受害者人数增加的情况，金融厅也对轻率借贷进行投资发出了警钟。也就是说，与「单间投资对初学者来说很安全」的宣传相反，实际上许多人都经历了失败和后悔。
以上，我们解释了「不要投资单间公寓」的主要原因。从收入减少的风险（空房风险、租金下降、维修费增加、退出困难）到新建和二手房各自的问题、转租合同和不良推销等社会注意事项，初学者需要了解的要点非常多。 確かにワンルーム投資は少額から始められる魅力的な投資法に映りますが、その裏には今回挙げたような数々のデメリットが潜んでいます。
房地产投资绝不是轻松赚钱的方法，即使是小型的一室公寓，也只是经营「租赁业」而已。如果没有这种认识，就轻信推销的话，很可能会失败。 尤其是房地產投資的新手，必須認真對待「為什麼要放棄」的理由，不僅考慮優點，還要包括風險和成本在內的綜合判斷。即使真的感興趣，也建議先停下來諮詢專家，或者與其他投資產品進行比較。為了保護重要的資產，應避免輕率地投資一室公寓，謹慎判斷。