對於從事房地產出租經營的房東來說，在簽訂租賃合同時需要注意許多事項和陷阱。本文將從簽訂合同時的基本事項、合同中應包含的重要條款、常見的問題及對策、最新法律修訂的應對措施，到與房地產管理公司的合作重要性，從房東的角度進行詳細解說。
簽訂租賃合同時房東應注意的基本事項
明確合同條件
签订合同时，必须明确基本合同条件，如租金、押金、礼金、合同期限等。不要仅凭口头协议，一定要以书面形式交换，避免双方产生认识上的分歧。从租金金额、支付日期、支付方式（转账目的地、转账手续费由谁承担等）到更新时的处理和解除条件，都要具体约定并记录在合同中。 如果合同条款含糊不清，可能会导致日后出现「我没听说过」之类的纠纷。为了避免风险，作为业主，请将所有租赁条件以书面形式明确说明，并由双方签字盖章，确保双方达成一致。
确认重要事项说明书的内容
通过房地产公司（房地产经纪公司）签订合同时，在签订合同之前，房地产经纪人会交付并解释重要事项说明书（关于房产和合同内容的详细说明书）。房东必须事先确认重要事项说明书的内容，检查是否有错误或遗漏。重要事项说明书中记载了房产的权利关系（是否有抵押权等）、设备状况、合同条件等对承租人重要的事项。 如果內容有誤，會損害與租客的信任關係，成為問題的原因，因此，事先應向房地產公司確認不明之處並要求修改。此外，如果房東直接出租（自主管理），法律上沒有交付重要事項說明書的義務，但為了避免與租客產生認識上的差異，建議交付。在簽訂合同之前，以書面形式詳細說明物件的狀況和合同條件，並獲得租客的理解和同意，可以預防日後出現投訴和訴訟。
租客的属性审查（入住者的信用审查）
在出租之前，充分审查租客（希望入住者）的信用和人品也是最基本的要求。除了租金的支付能力（收入情况、工作单位、雇用形式等）之外，还要在可能的范围内确认过去的租赁纠纷记录和生活态度等。具体来说，要求提交收入证明和工作单位在册证明，确认紧急联系人和连带保证人等。 近年来，加入房租担保公司已成为一种普遍现象，通过担保公司的审查可以衡量租户的信用力。确认担保公司的审查没有问题也很重要。如果疏于对租户进行属性审查，可能会招来夜间噪音纠纷、垃圾处理不文明等行为不文明的租户。 虽然实际上很难完全了解租户的性格，但将入住审查委托给经验丰富的管理公司，就可以高概率地排除不良租户。作为业主，与可信赖的管理公司合作，进行适当的入住审查，事先筛选出有问题的租户，有助于稳定租赁经营。
租赁合同中应包含的重要条款
租赁合同是租赁经营的规则手册。为了避免业主处于不利地位，顺利进行租赁管理，需要纳入以下重要条款。
- 租金和支付条件：明确每月租金金额和支付日期（通常为每月○日支付）、支付方式（银行转账等）。同时，明确规定延迟支付时的违约金是否存在以及违约金比例。
- 押金、礼金：规定押金（保证金）和礼金的金额，并约定保管方法和合同终止时的结算方法。例如，明确注明「收取○个月的押金，在退房时扣除未支付的租金和恢复原状的费用，返还剩余金额」。 押金返還規則在民法中也有明文規定，在交還房屋時，必須返還扣除承租人債務後的餘額。根據該法律規定，請明確規定押金結算條款。禮金為不返還的特別約定，其處理方法也應記載在合同書中。
- 合同期限和更新：明确合同类型（普通租赁合同还是定期租赁合同），并设定合同期限。普通租赁合同通常为期两年，如果承租人有意续签，原则上可以续签。 定期租賃合同則明確規定不更新，合同期滿後終止，並規定是否可以重新簽訂合同以及手續。合同期滿前的更新手續和更新費（見下文）也應事先約定。
- 中途解約に関する取り決め：规定合同期间中途解約（解除合同）的条件。在合同书中明确记载承租人解除合同时的通知期限（通常为提前1至2个月通知）和违约金等事项。普通租赁合同中，除非有正当理由，否则出租人难以解除合同，但应记载在出现不可抗力（建筑物老朽化导致拆除等）时采取的应对措施和手续。 定期租赁合同原则上不能中途解除，但可以根据借地借家法第38条第5项，在租户出现调职、疗养等不得已的情况时，设置可解除合同的条款。出于保护租户的考虑，出租方中途解除合同的权利非常有限，即使在合同中加入特别条款，在法律上也往往无效，因此需要注意。
- 恢复原状义务的范围：明确规定承租人在退租时应承担的恢复原状的范围和内容。民法明确规定，正常使用造成的老化和损耗（自然晒褪色、磨损等）不属于承租人的恢复原状义务范围。 因此，在合同中，应以「故意、过失或超出正常使用范围的损坏」为基本原则，明确其他情况由出租人承担。例如，钉钉子留下的孔和轻微划痕属于正常损耗，由出租人承担；香烟烧焦和故意损坏由承租人承担等，具体内容应明确规定。 此外，即使属于正常损耗，也有规定由承租人承担的特别约定（即所谓的「押金扣除约定」等）的情况，但由于此类约定对承租人过于不利，存在被认定为无效的风险，因此需要谨慎考虑。按照国土交通省的《关于恢复原状的指南》制定条款，可以减少纠纷。
- 更新費：主要是在首都圈的住宅租赁中出现的「更新費」，如果发生，应在合同中明确注明。更新費是指在合同更新时承租人向出租人支付的一次性费用，一般为新租金的1个月左右。应在合同中规定更新費的有無、金额、支付时间（合同更新签订时等），以及不支付更新費时是否可以拒绝更新等处理方法。 收取更新费的惯例因地区而异，为了避免事后出现「未说明」的纠纷，事先在合同条款中达成一致非常重要。
- 禁止事项：列出承租人在使用房产时应遵守的禁止事项。 典型例子包括：未经许可转租（转租）、禁止用于住所以外用途（办公室、民宿等）、禁止饲养宠物（或许可制）、禁止演奏乐器或发出大声音、禁止携带或使用违禁药品、禁止携带火源或危险物品、禁止对邻居造成困扰的行为（深夜噪音等）。 在合同中明确禁止事项，并注明违反时可能会解除合同，可以促使承租人遵守规范，防止纠纷的发生。例如，「如果承租人未经许可转租等违反本合同，出租人将要求其改正，如果未见改善，则可以解除合同」等，最好将违反时的处理方法也写入合同中。
以上条款是租赁合同的重要内容。如果这些条款缺失或不明确，一旦发生问题，可能会导致业主无法维护自己的权利，或与承租人发生纠纷。在起草合同的时候，请咨询专家，确保内容全面、明确。
常见纠纷案例与教训
出租经营在合同签订后可能会发生各种纠纷。下面介绍业主经常遇到的典型纠纷案例及其教训。
未支付租金（拖欠租金）的纠纷
拖欠租金是出租业主面临的一个严重问题。如果承租人不支付租金，业主不仅会失去收入，而且如果拖欠时间较长，还必须考虑解除合同或提起交还诉讼等程序。 但是，在日本的租赁实务中，从保护租客的角度出发，即使发生拖欠，也不能立即解除合同或要求搬出，一般而言，只有连续拖欠3个月以上，才能被认定为解除合同的正当理由。因此，一旦发现拖欠，应尽早催促租客，确认付款计划，并在必要时与担保公司联系，要求代为偿还，以尽量减少损失。 此外，作为事先减轻拖欠风险的措施，收取足够的押金（以2个月以上的房租为基准）和要求承租人加入担保公司是有效的。如果有担保公司，即使承租人拖欠房租，担保公司也会代为支付，业主可以确保一定的房租收入。 租金拖欠纠纷的教训是，在签订合同时就要采取拖欠风险防范措施，一旦发生拖欠，要迅速采取适当的应对措施。通过初期对策和日常的管理体制来防止损失。
违反合同（违反禁止事项）的纠纷
承租人违反合同规定也会引发纠纷。 例如，未经许可将房屋转租、违反禁止饲养宠物却偷偷饲养、违反禁止制造噪音却深夜继续演奏乐器，遭到邻居投诉等，违反禁止事项的案例层出不穷。发现违反合同的情况时，首先应向租户发出通知，要求其改正，根据合同要求其停止违反行为或恢复原状（例如：搬走宠物等）。 如果仍然没有改善，则考虑解除合同，但实际上，租户可能不接受，纠纷可能会长期化。租赁合同中租户保护原则较强，不能轻易要求违反合同者立即搬出，需要通过协商或调解。从合同违约纠纷中可以得到以下教训：预防违约和发生时冷静应对。 預防措施包括：如前所述，在入住審查時避免問題人物；在簽訂合約時詳細說明禁止事項，並要求承租人承諾遵守。此外，一旦發生違約，應迅速記錄並提醒承租人，在問題惡化之前諮詢管理公司或專家（律師等），採取適當的應對措施。
原狀回復糾紛
退租時的原狀恢復費用往往成為房東和租客之間的爭議點。通常情況下，租客會主張「只是正常居住造成的污漬和損傷屬於正常磨損，自己沒有維修義務」，而房東則會主張「根據合同，維修費用應由租客承擔」，雙方因此發生衝突。 例如，家具放置导致地板凹陷、墙纸褪色、空调拆卸痕迹和图钉孔等属于正常损耗还是非正常损耗，以及空调拆卸痕迹和图钉孔是否应由承租人承担费用等，都是容易发生纠纷的点。如前所述，法律明确规定正常使用造成的损耗不包括在承租人的恢复原状义务范围内。 因此，如果房东试图从押金中扣除因使用年限造成的损耗部分，可能会遭到租户的法律争议。但是，如果合同中有特别约定且租户同意，则可能被认可，因此，为了解决纠纷，需要仔细审查合同，并由房东和租户双方进行协商。为避免恢复原状纠纷，应在入住时记录并共享现状，并在合同中明确规定责任范围。 入住時，使用檢查表或照片記錄房屋狀況，雙方確認損壞和污漬的位置，就可以避免退房時發生「這是入住前就有的損壞嗎？」之類的爭議。此外，按照合同約定的原狀恢復規則冷靜地結算，大多數情況下都可以避免糾紛。如果協商無法達成一致，可以考慮利用地區糾紛諮詢中心或小額訴訟制度。
避免糾紛的實際對策
为了预防上述纠纷，确保租赁经营安心，总结了业主应采取的实际对策。
- 积极利用房租保证公司：作为房租拖欠风险对策，与可靠的房租保证公司签订合同非常有效。如果租客加入保证公司，租客拖欠房租时，保证公司会代为支付，业主可以确保稳定的收入。 担保公司还会通过独自の审查来检查租户的信用，因此作为入住审查的一部分也很有用。但是，担保公司良莠不齐，业主应选择信誉良好的担保公司（例如，在国土交通大臣注册的租赁住宅管理公司中，同时从事担保业务的公司）。事先确认担保委托合同的内容（担保限额、拖欠发生时的应对流程等），做好万全的准备。
- 定期租赁合同的运用：如果希望事先限定出租期限，或者出于某种原因希望将来能够确保收回房屋，可以考虑使用定期租赁合同（定期租赁合同）。定期租赁合同在合同到期后，承租人必须搬出，因此与普通租赁合同相比，可以减少承租人占住房屋、搬出谈判困难的风险。 例如，「因调职而不在家的两年期间想出租」的情况，定期租赁合同就非常适合。此外，即使签订定期租赁合同，双方也还可以通过协商重新签订合同，因此，如果租户良好，还可以灵活地重新签订合同，让他们继续居住。 但是，要有效签订定期租赁合同，需要事先以书面形式进行说明，并在合同书中明确记载等法律手续。由于手续比较繁琐，租户往往会望而却步，因此在招租阶段就要说明是定期租赁合同，并与租户达成一致后再签订合同。定期租赁合同是希望不受租户情况影响，进行有计划资产运营的业主的有力选择。
- 定期审查和更新合同：租赁合同相关的法律和判例会随着时代的变化而变化。如果使用旧的合同范本，可能会出现不符合最新法律修订的内容。实际上，随着 2020 年民法（债权法）的修订，租赁合同应包含的内容发生了变化，但目前尚未彻底落实修订内容，仍然存在使用旧合同的情况。 业主应定期请专家检查合同，并根据法律修订和社会形势更新条款。例如，需要根据上述担保人的最高限额设定义务（2020年民法修订）修改合同中的担保人条款，并加入明确说明押金处理方法的内容。 此外，随着判例的积累，如果发现某些特别条款（例如统一全额退还押金条款）的有效性受到质疑，则应考虑从合同中删除或修改这些条款。请参考最新的合同范本，根据自己的房产和经营方针制定适合自己的合同。
- 入住和退房时彻底确认现状：防止纠纷的基本方法是记录和证据。 在承租人入住时，业主或管理负责人应在场，详细确认房产现状，并制作检查表，双方签字。将损伤、污渍、设备故障等在入住时记录在案（包括拍照），以便在退租时明确这些损耗是否为新产生的。同样，在退租时，在场确认现状，与入住时的记录进行核对，确定需要恢复原状的地方。 特别是细小的损伤和污渍，仅凭记忆容易发生纠纷，因此通过照片和书面证据进行记录至关重要。现状确认书中应记载双方商定的维修部位和费用分担，以避免日后发生认识上的分歧。入退房时进行细致的应对，可以大大减少与押金结算和维修费用分担有关的纠纷。
应对与租赁合同相关的法律修订要点
与租赁合同相关的法律也在随时进行修订，业主需要了解这些动向并采取应对措施。以下为近年来特别重要的修订要点。
- 应对民法（债权法）的修订:2020年4月实施的民法修订对租赁合同的相关规定进行了重大修改。主要要点之一是明确了押金返还规则和恢复原状规则。 新民法明确规定，租赁合同终止时，出租人（业主）必须从押金中扣除承租人的未付租金和恢复原状费用等债务，并将剩余金额返还给承租人。虽然以往的实际操作也是如此，但法律明确规定后，有助于预防押金结算纠纷。 此外，关于恢复原状，法律明确规定正常使用造成的损耗不应由承租人承担。这也是对以往准则的法律化，有望抑制因老化而产生的维修费纠纷。但需要注意的是，将正常损耗由承租人承担的特别约定本身并不一定无效，仍然存在有效的情况。其次，加强连带保证人的规则也很重要。 根據修訂後的《民法》第465條之二，在租賃合同中指定個人為連帶保證人時，在合同訂立時未規定最高限額（保證限額）的，保證合同無效。以往，保證條款往往以「保證一切債務」等概括性用語表述，今後則必須改為「在最高限額○○萬日元範圍內提供保證」等具體表述，並設定具體的上限額。 最高限額沒有法律規定，由當事人協商決定，但考慮到長期拖欠租金的情況，建議以18個月的租金為參考設定最高限額。在請求保證人時，請務必更新合同，明確規定最高限額。 此外，根据修订后的《民法》第465条之十，承租人有义务向连带担保人提供财产和收支信息（适用于办公室和店铺等非住宅租赁合同）。 如果承租人不履行信息提供义务，导致担保人产生误解，则可以取消担保合同。作为业主，在出租商业用房时，需要在合同中设置专门栏位，要求承租人向担保人提供财产状况等信息，并征得其签字。最后，修订后的《民法》第458条之二规定了在担保人询问租金支付情况时，出租人的回答义务。 房東或管理公司收到保證人詢問「租客是否按時支付租金？」時，必須及時回答。如果怠於履行此義務，在向保證人要求支付拖欠租金時，保證人可能會主張「事先未告知情況」，從而拒絕支付。如上所述，民法修訂點與合同實務直接相關，因此應反映在合同書中，並在日常管理業務中遵守。
- 其他相关法律的修订等：除了民法之外，与租赁业相关的法律制度也发生了变化。例如，租赁合同的有效期限从原来的 20 年延长至50 年（修订后的民法第 604 条）。由此，超长期租赁合同也可以有效签订，但这对普通的居住用租赁影响不大。另一方面，对业主来说，《租赁住宅管理业法》（2021 年实施）是一项与他们密切相关的修订。 该法律规定了租赁管理公司的注册制度、业务管理体制的标准、财产的区分管理义务等。其目的是通过要求管理公司遵守一定的规则，应对与转租公司之间的纠纷（即所谓的转租问题）。业主在选择管理公司时，确认该公司是否注册为租赁住宅管理公司以及是否拥有宅地建筑物交易业执照，可以放心一些。 此外，随着数字化的发展,2022 年《宅建业法》将进行修订，重要事项说明将可以在线进行。合同电子签名也正在成为法律上的有效形式。今后，如果相关法规发生修订，了解其内容并更新合同手续和管理方法的态度非常重要。
与租赁管理公司的合作重要性和选择标准
最后，我们将介绍与租赁管理公司（房地产管理公司）的合作。要成功经营租赁业务，优秀的管理公司是必不可少的合作伙伴。让我们来确认其重要性以及选择管理公司的要点。
与管理公司合作的好处
将物业管理委托给管理公司，可以大大减轻业主的工作量。从招租（招租广告和看房）、合同手续、租金收取、拖欠催款、投诉处理、设备故障时的维修安排、退租结算等繁琐的工作，都可以交给专业人员，即使业主忙于本业，也能实现稳定的运营。 特別是在租戶審查和處理問題方面，管理公司的專業知識和經驗非常有用。經驗豐富的管理公司會運用獨有的專業知識進行適當的租戶審查，排除不良租戶。此外，在發生拖欠租金時，管理公司會代為催款，在發生鄰里糾紛時進行調解，在需要採取法律措施時提供專家支援，處理個人難以應對的情況。 此外，管理公司还熟悉最新的法律修订信息和房地产市场情况，在合同文件的准备和租金的重新确定等方面，可以提供适当的建议。总而言之，通过与管理公司进行良好的合作，业主可以放心继续租赁经营，降低空房率，保持资产价值。
管理公司的选择标准和要点
重要的是选择可信赖的管理公司。选择管理公司不当，可能会造成麻烦。以下列出选择时需要注意的主要要点。
- 业绩和经验：确认管理公司的运营业绩（管理户数和在地区的市场份额）、成立年限和负责人的经验年限等。业绩丰富的公司往往具有较强的招租能力和处理问题的能力。参考口碑和评价，判断公司是否值得信赖。
- 管理內容和服務範圍：雖然都稱為「租賃管理」，但各公司提供的服務卻各不相同。從基本的租金收款、催款，到 24 小時緊急應對、定期巡視和清潔、原狀恢復工程的安排、合同更新手續的代理、退租時的現場清算，甚至還有租金保證和轉租（空房保證）等，需要確認該公司能提供哪些服務。 選擇能夠提供符合您需求的服務的公司。
- 管理手續費（成本）：管理委託費通常為租金的 5% 左右。手續費過高會壓低收益，過低則可能無法提供足夠的服務。除了手續費金額外，還應比較廣告費、更新手續費分攤、退租時的結算手續費等，綜合考慮費用體系是否合理。 从多家公司获取报价，不要仅凭一家公司的信息就立即做出决定，而是进行比较后再做出决定是明智之举。
- 应对态度和沟通：管理公司将长期与您携手合作，共同进行租赁经营。负责人的应对是否周到、报告和联系体制是否完善也是重要的判断标准。事先确认是否有定期运营报告、发生问题时能否迅速联系、能否灵活应对业主的要求等。 在签订合同前的咨询阶段，观察对方的应对方式，判断其是否值得信赖，这一点非常重要。
- 遵守法律法规和可靠性：必须检查对方是否拥有房地产交易业务执照并定期更新，是否在上述租赁住宅管理公司注册等，以确保其在法律方面可靠。还可以参考对方是否从事非法经营，是否加入协会（全日本房地产协会、全国宅建协会联合会等）。 此外，鉴于最近出现的转租公司纠纷问题，如果公司提出转租合同，请仔细确认合同内容（租赁租金保证条件、中途解除条款等）。
综合以上几点，选择最适合自己房产的管理公司非常重要。不要急着与第一个来推销的公司签订合同，花时间仔细选择合作伙伴是稳定经营的第一步。
结语
从房地产所有者的角度出发，总结了租赁合同中的注意事项和陷阱。从签订合同前的基本确认事项、合同条款的整理、常见的问题和应对方法、法律修订的应对措施，到与优秀管理公司的合作，进行了广泛的讲解。租赁经营一旦签订合同，就会开始长期合作。为了将期间的风险降到最低，获得稳定的收益，事先的准备和预防措施至关重要。 作为业主，充分理解并管理合同内容，并在必要时借助专家的力量采取适当的应对措施，就可以大大减少租赁经营中的纠纷。不断更新最新知识，与可信赖的合作伙伴一起努力进行健全的租赁经营，是取得长期成功的关键。掌握正确的租赁合同知识，做好准备，实现安心、安全的租赁经营。