築地地區城市建設項目是2018年豐洲市場搬遷後，對築地市場舊址進行的大規模重建項目。築地市場舊址面積約19萬平方米（約19公頃），是市中心極為珍貴的廣闊土地，對重建項目寄予厚望。 東京都旨在最大限度地发挥该土地的潜力，打造连接市中心与临海地区的全新城市中心。该项目的目的是，在融合历史悠久的筑地的「饮食文化」和周边水边空间（隅田川和浜離宮庭園）的同时，引入民间活力，推进有助于提高东京国际竞争力的可持续城市建设。
该项目由东京都主导推进，为了充分利用筑地市场旧址这一市民共同资产，通过公开招标选定了民间企业联合体。2019年3月，东京都制定了《筑地城市建设方针》，提出了未来蓝图,2022年11月公布了重建项目的运营商招标要求。 经过随后的公开招标和审查，2024年4月19日，以三井不动产株式会社为代表的11家公司组成的集团「ONE PARK×ONE TOWN」被确定为项目计划者，并于2025年3月与东京都签订了基本协议。由此，该计划进入具体实施阶段，重建项目的全貌已基本明确。
該項目的總事業費預計約為 9,000 億日元，將分階段進行施工和開業。2025 年度內，首先計劃動工部分被定位為「先行繁華設施」的商業設施，最遲在2020 年代末（2028 至 2029 年度左右）部分設施將先行開業。 之后，2030年代前期至中期，主要设施将陆续开业，计划到2030年代后期完成整个城镇的建设。虽然开发周期非常长，但东京都与经营者联盟将通力合作，逐步改变城镇的面貌。
在隅田川沿岸的廣闊用地上，計劃建設一個大屋頂的多功能體育場（中央的白色屋頂）和超高層大樓群（右側），並建設綠意盎然的開放空間。 整个地区被水和绿树环绕，旨在与周边的浜離宮恩賜庭園和築地場外市場相协调，打造和谐景观。人们期待这里成为一个位于市中心，却能感受到滨水开放感的、全新的「东京新面貌」地区。
築地市場跡地活用計画以「ONE PARK×ONE TOWN」為概念，提出自然與城市共生的先進城市建設方案。在充分利用隅田川和浜離宮庭園的水邊環境以及築地的歷史和文化資源的同時，採用最先進的技術和創意，打造可持續發展的城市空間。 具體來說，計劃將建設供人們聚集和休息的廣場和水邊空間，打造東京海濱的新「門面」；形成可應對船運（船交通）和「空中汽車（空中交通）」起降的廣域交通樞紐，促進市中心與臨海地區的交流。 此外，该计划还重视传播筑地独特的饮食文化和艺术文化，传承历史资源，将筑地外市场的热闹氛围融入新街区，向全世界传播。
目前，该计划已经签订基本协议，进入详细设计和行政手续阶段。筑地市场旧址在市场关闭后进行了拆除工程和临时利用（临时停车场等）， 目前正在为全面重建工程做准备。2025年度，先行设施预计将动工，在市场外市场一角将建设商业设施和船运基地（先行开发区域靠近现有的市场外市场，旨在尽早营造繁荣景象）。 隨後，體育場、辦公樓、酒店等主要設施群的建設將全面展開，街道將逐步顯現出來。目前，事業經營者、東京都、中央區及周邊相關人士正在進行多次協商，就與地區相協調的計劃進行詳細商定。當地中央區也總結了「築地城市建設理念」，並正在努力將周邊地區的意見反映到計劃中，包括與周邊地區的合作和交通基礎設施的建設等。
築地地区城市建设项目将建设集商业、业务、文化、住宿、住宅等多种功能于一体的综合设施群。根据计划，新街区将建设共9栋主要建筑，集中大型体育场、生命科学基地、高性能会议设施、酒店、住宅、剧院、商业设施、水上交通枢纽等功能。 提案概要中，计划建设可容纳约5万人的带顶体育场、生命科学领域研发中心、可举办国际会议的会场和高档酒店、传播日本饮食文化的美食广场等，并计划将这些设施分为9个区域进行开发。 此外，计划中的新地铁线路（连接临海地区和市中心的新线路）的车站、「飞车」的起降港、船运码头等也将同时建设，该地区将成为连接陆、海、空的新一代交通枢纽。
大型交流设施（体育场）是该项目的核心设施，计划建成可容纳 5 万人、全天候使用的体育馆，可举办体育比赛和大型音乐会等。该体育场配备可开闭屋顶，无论天气如何都能举办活动。体育场内设有休息室、贵宾室、企业专用套房等接待设施，为国内外观众提供舒适的观赛体验。 此外，该体育场计划向地区开放，在没有活动的时候，部分通道将对公众开放，作为散步和慢跑的场所。屋顶将设置绿地，并计划建设可欣赏到相邻滨离宫恩赐庭园绿意的观景台，成为人们在市中心也能感受到大自然气息的休闲场所。
MICE设施（国际会议场等）和酒店、公寓也是该计划的一大亮点。MICE是指大型国际会议和展览会等，该计划将建设以可容纳1200人的大厅为中心的会议场。配备最新同声传译设备和可灵活布局的多功能厅，预计将成为可举办国际学术会议、企业活动、学术大会等广泛活动的设施。 附设的高级酒店将承担接待海外来宾的迎宾功能，高层计划引入面向长期住客的公寓（服务式公寓和高级出租住宅）。 通過這些住宿和居住功能，為國內外遊客提供舒適的住宿環境，實現「白天晚上都人潮湧動的城市」。MICE設施與周邊各設施將實現網絡化，計劃建立可舉辦數萬人規模活動的整個區域的體制。 为了让会议参与者在活动前后能够享受街景和观光，还提出了「会后活动」方案，包括参观滨离宫花园和在筑地外市场品尝美食等筑地特有的体验项目。
美食与文化传播基地也是筑地再开发的重要主题。筑地是日本代表性的美食之街，为了继承和发扬其传统，计划在新街区内建设大型美食广场（餐饮街）。 这里将为来自世界各地的游客提供品尝日本各地的新鲜食材、乡土料理、寿司和日本料理等丰富多彩的美食的空间，让游客体验「美食之都东京」的魅力。此外，园区内还计划建设一个可容纳1200人的剧院，作为上演传统艺术、现代戏剧和现场表演等广泛演出的文化设施。 該劇院作為地區的文化基地，也被定位為國內外藝術交流的場所。此外，還計劃建設一條從築地場外市場通向新街區的散步大道（步行道）。其目的是將場外市場的活力和風情直接引入街區內，創造一體化的遊覽性。 沿着这条步行街，还将设置小型店铺和展示空间，让游客能够接触到筑地的历史和文化。
生命科学领域的基地也是该项目的特色。筑地周边聚集了圣路加国际医院等医疗相关设施，计划利用这一优势，新建一个尖端医疗和生物技术研发基地。 具体来说，将建设一个「生命科学商业综合楼」，内设办公室、研究所、初创企业孵化设施等，通过与医疗机构和大学合作，旨在创造医疗保健产业的创新。此外，该设施还将附设面向公众的商业区（餐饮、零售店），计划为研究人员、商业相关人士以及当地居民带来热闹的氛围。 在环境方面，计划采用利用隅田川的水进行区域供冷供暖系统和太阳能发电等可再生能源利用设备，推进节能和脱碳。整个场地计划进行大规模绿化，确保绿化率达到40%，在提高城市环境质量的同时，实现可持续的城市建设。
如此一来，筑地地区城市建设项目计划打造一个商业、业务、文化、研究、生活等各要素均衡的「复合城市空间」。从超高层建筑到水边的低层设施、绿地，各种空间将融为一体，打造一个工作、生活、休闲、娱乐一应俱全、便利且充满魅力的地区。
筑地市场旧址的重新开发将对地区社会和经济产生巨大的影响。首先，从建设阶段开始就会产生大量就业机会，预计还将对相关企业产生经济波及效应。该项目投资额达 9,000 亿日元，预计不仅将为建筑业和房地产行业，还将为设计、技术开发、服务业等广泛行业创造就业机会。 完工后，通过举办体育场活动、国际会议以及运营新设的商业设施等，将创造持续的就业机会，促进地区经济振兴。
其次，利用筑地的地理位置，预计将产生旅游振兴效应。筑地本来就是国内外游客的热门景点，尤其是筑地外市场一直吸引着许多外国游客。 重建后，体育场、会展设施、美食广场和剧院等新的吸引游客的设施将吸引更广泛的游客来到筑地。例如，如果举办大型音乐会或国际体育比赛，全国乃至海外的观众都会蜂拥而至，周边的酒店和餐馆也会热闹起来。举办国际会议，各国商务客和研究人员也会前来，这将成为宣传东京魅力的机会。 這種交流人口的增加將為該地區的餐飲業和零售業帶來巨大的利好，並波及築地以及銀座、日本橋等周邊地區的整體經濟。
此外，該項目還旨在提高東京的城市競爭力。 築地的重建概念提出了「将东京打造为世界各国人民聚集的城市」的愿景，具備海濱魅力和最先進城市功能的築地新街區有望成為東京的新地標。近年來，市中心實現如此大規模複合開發的案例寥寥無幾，一旦完工，必將成為向国内外展示「東京門戶」魅力的亮點。 例如，纽约的哈德森码头开发项目和伦敦的金丝雀码头项目，这些城市复兴项目一旦成功，就会提升整个城市的品牌影响力。同样，筑地再开发一旦成功，将进一步提高东京作为国际城市的评价，有助于未来吸引企业和游客。
对当地社会的影响中，不可忽视的是周边居民生活环境的改善。原筑地市场从清晨开始就车水马龙，交通拥堵，而新街区将通过建设步行者天桥、加强交通枢纽，确保安全、舒适的步行空间（计划将场地2楼部分作为宽阔的步行者天桥，地面作为车辆通道，将人和车辆的通道分开）。 市民可以自由使用的公共空间，如广场和绿地也将增加，成为地区居民的休闲和交流场所。此外，随着商业设施的充实，预计日常购物的便利性也将提高。特别是筑地地区，一直以来以生鲜食品市场为主，附近没有大型商业购物中心等。 随着再开发后各种商铺入驻的商业区的诞生，当地居民无需远行，就可以在附近购物和外出就餐。总体而言，该项目在促进地区经济发展和改善居民生活方面，预计将带来巨大的积极影响。
筑地再开发计划对市中心房地产市场也产生了巨大影响。 首先，土地价格有望上涨。由于广阔的筑地市场旧址将得到高度利用，有人认为周边地区的土地价格也会上涨，实际上，在重建计划公布后，筑地周边的土地价格已出现上涨趋势。专家指出，在「筑地重建将推高土地价格」的背景下，对在筑地地区设总部的企业的关注度可能会提高。 据报道，随着重建消息的公布，投资资金开始流入相关房地产和周边企业的股票，市场似乎已经将筑地地区的价值上升纳入了预期。
实际的地价走势数据也反映了人们对重建的期待。例如，根据东京都的地价调查，中央区筑地三丁目附近的基准地价在2024年比去年上涨了16.6%，涨幅巨大。 即使在同中央区内，其增长率也堪比银座地区，可以看出对筑地地区的投资需求正在高涨。虽然在筑地市场搬迁后的短期内，地价出现过停滞，但随着重建计划的具体化，对未来收益的预期提高，房地产市场正在活跃起来。据报道，周边地区还有公寓开发和酒店进驻的计划，重建效应可能会提振筑地周边地区的整体房地产价值。
从投资角度来看，该项目对于民间财团来说也是一个非常大型的项目，各参与公司都对未来的收益机会寄予厚望。以三井不动产为首的大型开发商决定投资9000亿日元，其背景是预计通过打造市中心的一流地段，可以获得长期租金收入和资产价值的提升。 通过吸引办公和商业租户，可以获得租金收入；酒店和活动业务可以带来收益；住宅销售和房地产出售收益等，预计将带来多方面的回报。特别是筑地毗邻银座和日本桥，地理位置优越，但迄今为止大型办公楼较少。通过重建，提供最先进的办公空间，可以吸引国内外企业的新需求，对东京的办公市场产生积极影响。
另一方面，由于该项目规模巨大，对房地产市场的影响尚待观察。近年来，东京湾岸地区由于大量供应超高层公寓，市场出现波动，但筑地项目主要用于商业和业务，住宅有限，因此对住宅市场的直接供应影响较小。 更重要的是，随着该地区的品牌影响力通过重建而提高，周边二手公寓和商业大楼的评估价值也会上升，这可以说是资产价值提升的主要因素。对于房地产投资者来说，筑地、银座、晴海周边地区整体将被「重新评估」，作为预期未来升值（资本收益）的投资对象，其吸引力将会增强。
筑地地区城市建设项目将为普通消费者（东京市民和游客）带来各种好处。首先，生活环境将得到改善。重建后，取代大型市场的道路网和步行空间将得到整备，筑地周边的交通拥堵将得到缓解，安全性将得到提高。 计划中包括无障碍步行桥和广场，老年人及带小孩的人也可以放心步行。此外，绿地和开放空间增加，市民可以在市中心感受四季自然，享受休闲场所。传统的筑地市场不是一般市民可以随意进入的地方，而新街区将建设对所有人开放的公共空间，成为市民交流的场所，这是很大的优势。
提高便利性也是一个重要的优点。目前，筑地周边的公共交通以日比谷线筑地站和大江户线筑地市场站为最近的车站，但随着重建计划的推进，新地铁线路的新车站将建成，前往东京站和临海副都心方向的交通将得到显著改善。 连接市中心和湾岸地区的新线路开通后，筑地将成为东京交通枢纽的重要一角，通勤、上学和购物的便利性将得到提高。此外，水上巴士（船运）码头的新设，将使游客能够乘坐观光船前往浅草和台场地区。未来，「飞行汽车（空中出租车）」实现实用化后，筑地还有可能成为其起降基地。 這些下一代移動服務的引入將擴大普通消費者的出行選擇，帶來舒適、有吸引力的城市體驗。
新建設的商業設施群也將給普通消費者帶來巨大惠益。傳統的築地場外市場以專業食材店和餐館為主，而重建區則有可能加入現代購物中心元素，包括服裝、雜貨、日用品等各類商鋪。 由此，筑地地区可以满足日常购物的需求，提高周边居民的生活便利性。此外，随着大型活动设施的建成，东京市民无需远行，就可以在本地观看体育比赛和音乐会。如果家庭可以在周末轻松前往体育场和剧院参加活动，娱乐选择就会增加，生活也会更加丰富。 除了举办活动之外，如前所述，计划将体育场的一部分向市民开放，下班后和周末可以来这里慢跑和散步，作为日常健康和休闲活动场所。
此外，筑地再开发还有防灾方面的优势。通过建设配备最新抗震和防灾设备的建筑群，该地区的防灾功能将得到提升，预计在发生大规模灾害时，可作为避难场所和收容难民的场所。 开放空间和船运基地在灾害时可作为物资运输和避难通道发挥作用。与老旧的市场设施相比，整个街区的安全和安心水平得到提高，这对当地居民来说是一个很大的好处。
如此一来，筑地地区城市建设项目是一个既提高普通民众的生活便利性，又增强城市魅力的项目。新的筑地街区将成为一个对居民和游客都友好、舒适、人人都能享受的空间。
筑地再开发项目备受期待，但同时也有一些实现该项目面临的课题。首先，计划的规模和长期性本身就是一个课题。该项目是一个将持续到 2030 年代后期的长期开发项目，因此需要灵活应对期间的社会形势和经济形势的变化。计划阶段的提案内容也有可能在今后的协商中发生变更，项目运营商需要根据形势的变化，灵活地推进项目。 特别是，在经历了新冠疫情的冲击之后，大型活动的需要预测和国际会议的举办情况等尚不确定。为了保持高利用率并提高收益，必须不断努力吸引有吸引力的活动，开发新的娱乐内容。 该联合体还有读卖新闻社和丰田房地产等不同行业的企业参与，他们表示将发挥各自在媒体传播力和移动技术方面的优势，致力于打造城市魅力。如何发挥不同领域之间的合作，推动长期项目的发展，对管理能力提出了要求。
其次，交通基础设施的建设可行性也是一个问题。计划中提到的地铁新线（即「临海地铁」计划）正在由东京都进行研究，但实际开工和开通时间尚未确定，还有巨额工程费用和国家审批程序等障碍。如果新线建设无法赶上重建地区的完工，则担心体育场举办活动时会出现交通拥堵和交通不便的问题。 相反，新线路开通后，筑地的价值将大幅提高，但本项目的一部分成功与否取决于铁路建设这一外部因素，这也可以说是一个风险。东京都和相关机构需要稳步推进包括新线路在内的交通基础设施的强化，并在计划阶段就采取对策，即使新线路未开通，也能利用现有交通网络应对交通拥堵。 具體來說，需要在軟硬兩方面採取對策，例如充實穿梭巴士和水上巴士，改善周邊道路，建設停車場和自行車停放處等。
此外，與地區協調也是重要課題。築地地區長期以來，市場相關人員與當地居民共存，形成了獨特的社區。在重建導致街道景觀和人流發生巨大變化之際，需要考慮到當地商店和居民的生活不會受到影響。 正如中央区正在收集当地意见并向东京都提出建议一样，行政机构、经营者和当地居民三方应继续密切合作，共同应对挑战，采取解决方案。例如，通过仔细考虑与筑地外市场的现有店铺共存的对策、消除重建区域与周边街区的高度差等细节问题，实现「新旧共存的筑地」是理想的目标。 歷史悠久的波除神社和場外市場風情與近未來的全新街區和諧共存的景象，將成為東京獨有的多層次魅力。為此，挑戰傳承地區文化與最新城市功能和諧共存這一艱鉅任務的態度至關重要。
最後，經濟性和公共性的平衡也是個課題。作為民間主導的項目，確保項目收支是必不可少的，但另一方面，由於土地是市民共同財產，因此必須重視公共性。 目前提出的计划考虑了旅游和商业振兴以及环境与文化的和谐，但在今后的具体实施过程中，可能会出现与经济合理性发生冲突的情况。届时，可能需要做出重视长期公共价值而非短期收益的判断。例如，绿地和广场的维护管理成本、文化设施的盈利能力等可能会成为问题，但重要的是，政府与民间合作，通过各种努力提高街道的价值。
尽管存在上述问题，但总体而言，筑地地区城市建设项目是一个体现东京未来蓝图的非常有吸引力的项目。沿滨水区展开的新城市空间，将受到众多人的喜爱和利用，从而发挥其真正价值。虽然这是一个长达 10 年以上的长期项目，但每个阶段都会部分开放，城市逐步发展壮大的过程本身对市民来说也是一件值得期待的事情。 我们普通消费者也希望从长远的角度关注这个融合了筑地传统与最新科技和创意的城市，期待它顺利建成并繁荣发展。我们期待着筑地成为东京的新地标，再次出现在世界舞台上。