2022年4月，对公寓的管理状况给予官方认可的「管理计划认证制度」开始实施。根据该制度，公寓管理协会制定的管理计划如果符合一定标准，可获得地方公共团体认证（即「管理计划认证公寓」）。通过「可视化」管理状况并向市场提供信息，预计将对二手公寓的资产价值和流通产生重大影响。
管理計畫認定制度概要：公寓管理計畫認定制度是指，公寓的管理計畫符合國土交通省規定的特定標準時，可獲得地方公共團體的正式認定。該制度於2020年公寓管理適正化法修訂後設立，2022年4月正式開始實施。 认证主体为各地方政府（市区町村、都道府县），根据国家规定的标准※对公寓的管理情况进行审查，对管理适当的公寓颁发「认证通知书」。
※认证标准示例：管理协会的运营情况（是否定期召开大会）、管理章程的完善情况、管理费和维修储备金的会计分类及拖欠应对措施、长期维修计划的内容（是否包括30年以上的计划期间内的多次大规模维修、储备金额是否适当）等，检查项目涉及多个方面。 符合5个领域、17项标准的公寓将被认定为「管理计划认定公寓」。认定有效期为5年，到期时需要重新申请（申请费用因地方政府而异）。
制度引入的目的：引入管理计划认定制度的最大目的是提高全国公寓的管理水平，促进适当的维护管理。 为了应对公寓的老化和老龄化问题，促进「健全的管理」和「老旧公寓的顺利更新」，国土交通省制定了该制度。以往，公寓的管理主要由各管理协会自主进行，但今后，国家和地方政府将积极介入。 具體來說，通過該制度，對管理狀況良好的公寓給予官方認證，對管理狀況不當的公寓，地方政府將提供諮詢、指導和建議。認證公寓名單將在公益財團法人公寓管理中心等網站上公開，第三方（購買者、金融機構等）也可以檢查其管理狀況。通過這些措施，有望形成公寓管理協會主動改善管理的良性循環。
老朽化和老龄化问题：管理计划认证制度的出台背景是，日本全国公寓存量老朽化严重，业主和居民老龄化问题日益突出。 根據國土交通省的調查，截至2022年底，建造超過40年的公寓約有125.7萬戶，預計10年後的2032年將達到約260萬戶（約2.1倍）,20年後的2042年將達到約445萬戶（約3.5倍）。 在老旧公寓数量急剧增加的同时，负责管理公寓的管理人员也日益老龄化，各地都出现了管理人员不足的问题。实际上，「打算永久居住在目前的公寓」的人比例正在增加，在建筑和居民都日益老龄化的情况下，人们担心会出现维修储备金不足和难以就重要事项达成一致等情况。
如果放任不管，可能会出现更多「管理不善公寓」（无法进行适当维护和管理的公寓）。管理不善不仅会导致建筑物和设备被废弃，还有可能增加管理费拖欠，对周边地区的防灾、卫生和景观造成不良影响。 事實上，過去曾發生過管理公司破產導致維修積立金損失，公寓難以維持的事件。國土交通省為了防止此類情況發生，並順利推進未來日益老化的公寓的再生，引入了該制度。
国土交通省的目标：该制度体现了国土交通省「在国家的领导下推进公寓管理的合理化，保持和提高住房存量的质量」的强烈意愿。具体来说，国家制定基本方针和认定标准，地方公共团体根据这些标准实施认定制度，旨在提高公寓管理的质量，建立市场认可的机制。 此外，通过推进管理情况的信息公开，区分所有者（业主）能够了解和认识自己公寓的状况，提高对适当管理的意识。国土交通省以「公寓要买管理」为口号，正在为「住房资产价值取决于管理好坏的时代」做好准备。
通过管理透明化实现差异化：随着管理计划认证制度的引入，公寓管理质量在市场上得到评价的时代正在全面到来。迄今为止，二手公寓的资产价值评估主要关注「地理位置」、「建筑年限」、「专有面积」等，管理状况是难以从外部把握的因素。但是，通过认证制度，「公寓是否得到适当管理」将得到官方证明，成为购买者重要的判断依据。 实际上，有人指出，「公寓是否获得认证」可能成为与资产价值直接相关的指标。获得认证的公寓作为管理状况良好的证明，在市场上受到高度评价，相反，未获得认证的公寓则可能相对降低评价。
對資產價值的影響：國土交通省本身也表示，通過該制度，公寓的管理狀況將「可視化」，有望為二手房市場建立一個適當的評價環境。例如，購買獲得管理計劃認證的公寓，可以享受「平35」住房貸款的利率優惠，這種金融優惠可以說是有認證公寓更容易購買（更容易出售）的因素。 此外，大型房地产信息网站「At Home」从 2024 年 5 月开始，在房产信息页面上明确标注「管理计划认证公寓」。通过此举，消费者可以在搜索房产时一目了然地知道该公寓是否已获得认证。房地产门户网站刊登管理信息是不同寻常的，这表明认证公寓已开始受到市场的关注。
此外，随着信息公开的推进，「管理质量反映在价格上」的趋势也得到了数据证实。根据横滨市立大学铃木副教授的分析，在民间公寓管理适当性评价制度（公寓管理协会的星级评价制度）中，获得5星（满分）评价的公寓，与未获得评价的公寓相比，买卖价格高出约11%。 这表明，第三方管理评价越高的公寓，市场价格越高，因此，在管理计划认定制度中，管理良好的公寓越容易保持和提高资产价值。
资产价值的稳定和提高：对于实际居住在公寓中的业主来说，管理计划认定制度的最大好处之一是资产价值的稳定或提高。 獲得認證的公寓在市場上更容易獲得高評價，因此在考慮未來出售時也會佔有利勢。例如，一位出售築年28年的公寓的業主表示，由於管理委員會獲得了認證，評估價比預期高出80萬日元，比未獲得認證的鄰近公寓以更優惠的條件出售。 房地产公司解释说：「获得认证的公寓证明管理状况良好，即使建筑年限相同，也往往能卖得更高。」他回顾道，协助获得认证真是太好了。由此可见，通过认证制度，可以期待公寓的资产价值得到维护，甚至在某些情况下还会提高。
居住舒适度、管理质量的提高：要获得认证，必须在管理协会的运营体制、长期维修计划、资金管理等各个方面达到一定标准。 在此过程中，发现管理上的问题并加以改善，最终提高整个公寓的管理质量。例如，采取「增加大会召开频率」、「仔细审查维修储备金的长期预测，如有不足则增加金额」、「整理名册和记录」等措施，加强建筑和设备维护管理体制。 由此，日常居住的舒适度和安全性得到提高，营造出安心的生活环境。实际上，获得认证后，人们纷纷表示「居住价值（舒适度）提高了」、「对管理更加关注了」。进行适当管理的公寓公共区域保持清洁，设备故障和事故的发生也得到抑制，从长期来看，还可以期待延长公寓的使用寿命。
税收和金融优惠措施： 获得管理计划认证的公寓还可享受行政机构提供的经济支持措施。例如，符合一定条件的认证公寓可享受固定资产税减免制度（※促进老旧公寓延长使用寿命的税收特例）。 此外，如前所述，除了购买认证公寓时可享受住房贷款利率优惠（降低「固定利率35」的利率）外，对认证公寓进行公共区域的修缮工程时，还可以享受低息修缮贷款，对维修储备金进行投资的「公寓居住债券」的利率也享受优惠，多方面的金融支持措施也一应俱全。 直接惠及居住业主的措施包括减轻每年缴纳的固定资产税负担，以及减轻未来进行装修时的利率负担等，获得认证后，长期成本方面也具有优势。
增强社区的安全感与信誉： 获得认证的公寓楼在客观上被证明是「管理完善、优质的公寓楼」。 因此，对于业主和居住者来说，也会提高他们对自己的住宅的自豪感和感情。实际上，利用认证和评价制度的公寓，居住者们纷纷表示「感谢理事会的努力」、「很高兴获得认证」、「认为资产价值会提高」等。整个公寓的居民都拥有共同的管理意识，居民之间的合作体制也会得到加强，对形成良好的社区也有积极作用。 此外，获得认证的公寓还能提高金融机构和未来买家的信用度。这是因为，在以公寓作为抵押贷款或出售时进行评估时，可以给人们带来「这栋公寓的管理风险较低」的安心感。总而言之，利用管理计划认证制度可以给业主带来资产和生活方面的双重好处。
尽管优点很多，但管理计划认证制度也存在一些需要注意的缺点和担忧。
如上所述，認證制度不僅有優點，還伴隨著一定的成本和風險。特別是管理委員會運營能力較弱的公寓（老齡化嚴重、缺乏管理人員等），取得認證的難度可能會較高。但是，正因為如此，這些公寓越應該參考認證標準，努力改善管理狀況。在了解缺點的同時，根據公寓的實際情況制定應對措施是可取的。
认证范围的扩大：尽管管理计划认证制度刚刚启动不久，但市场认知度正在逐渐提高。自制度启动两年后的2024年5月，全国已有800多栋公寓获得了认证。2023年初时只有400多栋，这意味着一年内数量翻了一番。
特别是，公寓户数较多、管理协会体制健全的大型物业，以及对管理状况有信心的管理协会，率先尝试获得认证。例如，横滨市第一家获得管理计划认证的公寓（建成35年以上、约600户）的理事长亲自了解该制度后，毫不犹豫地决定申请，最终成功获得认证。
同时，该公寓还参加了民间的管理适当性评估制度，获得了5星（满分100分）的评价，在专家（律师、建筑师、公寓管理师、会计师等）的指导下，努力完善管理委员会的运营，开展先进的管理工作。据称，该公寓在5年前重新审视了维修储备金的积累方式，持续进行管理改善，这些成果得到了高度评价。
居民们也纷纷表示「感谢理事会的努力」、「获得认证很高兴」、「资产价值一定会上升」，可以说这是获得认证提高居民士气的一个很好的例子。
市场评价： 在二手公寓市场，对管理计划认证制度的关注度正在不断提高。房地产行业也出现「终于到了管理质量受到市场评价的时代」的声音，购房者在选择房产时越来越重视管理状况。
实际上，如前所述，门户网站开始刊登认证信息，专家调查显示管理评价较高的公寓价格较高，这可以说是市场开始认可管理良好的公寓具有较高价值的证据。此外，国家和地方政府也通过研讨会和指南努力宣传该制度， 「认证公寓=资产价值得到保障、安心的公寓」的印象正在逐渐深入人心。
另一方面，目前尚未获得认证的公寓仍然占多数，对整个市场的影响尚待未来普及程度来决定。特别是小型公寓和新建公寓，认证活动并不活跃，许多管理协会都持观望态度，认为「没必要费那么大劲」。然而，从促进二手公寓流通和形成安心住宅存量角度来看，该制度的作用非常重大，预计未来获得认证的公寓数量将会增加。
對於公寓業主來說，將管理計劃認證制度作為保護和提高自身資產價值的一種手段，積極考慮嘗試一下是值得的。
總結：管理計劃認證制度是一項將分售公寓「難以看到的質量」可視化，並建立市場信心的開創性舉措。進行適當管理的公寓具有可靠的資產價值，與未進行適當管理的公寓之間的差別將日益明顯。
实际上，该制度实施后不久，就已经出现了一些积极的案例，其效果正在逐渐显现。当然，在取得认证方面存在一些困难和负担，但只要正确理解其优点和缺点，并在专家的帮助下采取对策，该制度将成为保障公寓未来价值和安心生活的有力武器。在「公寓要买管理」的今天，希望业主能够明智地利用该制度，提高自己公寓的价值。