白金高轮地区再开发对房地产价值的影响（截至2025年4月）

白金高轮地区位于东京市中心港区，是作为高档住宅区而闻名的白金、高轮地区的一部分。以东京地铁南北线和都营三田线始发站白金高轮站为中心，该地区交通便利，可轻松前往市中心，同时拥有宁静的居住环境。该地区原本是工厂和木制住宅混杂的地区，但经过长期重新开发，正在转变为东京首屈一指的高档地区。 近年來，白金高輪地區相繼展開大規模的重建項目，街道和城市功能正在發生巨大變化，對房地產價值的影響備受關注。 尤其是2020年开通的JR山手线「高轮盖特威站」周边开发项目和「白金一丁目西部中地区第一种市区再开发项目」等对整个地区产生的波及效应，吸引了国内外富裕阶层和房地产投资者的热切关注。

本文将详细介绍截至 2025 年 4 月的白金高轮地区重建情况及其对房地产价值的影响。包括地区概况和重建背景、目前正在进行的主要项目、重建对街道的变化、对房地产市场的具体影响分析、超富裕阶层和投资者的看法和担忧、未来展望和战略投资分析等。

1. 目前正在进行的重建项目一览表及概要

白金高輪車站周邊正在進行或最近完成了多個大規模重建項目，街道面貌正在發生巨大變化。以下整理了主要項目。

• 高輪門戶車站周邊開發（TAKANAWA GATEWAY CITY）：以2020年開業的JR山手線新車站「高輪門戶車站」為核心的大規模複合開發項目。 整個項目分為4個街區，分階段進行，首先是「4街區」於2025年3月開街。4街區將興建「THE LINKPILLAR 1」兩座高30層（約158米）和29層（約161米）的雙塔樓， 1至5层为低层建筑，将入驻约200家店铺组成的商业设施「Newoman高轮」。此外，North栋上层将于2025年秋季开业，这是东京首家高级酒店「JW万豪酒店」。 包括剩餘的1至3街區在內的整個項目預計於2026年春季全面開業，辦公室、會議廳、廣闊的綠地（約2.7公頃的公開空地）等設施將陸續建成。JR東日本將此重建項目作為公司命運之戰，以「打造100年後的富裕生活實驗場」為理念，在高輪門戶車站周邊打造國際商務中心和新一代城市。
• 白金一丁目東部北地区市街地再開発事業（SHIROKANE The SKY）：该重建项目位于距离白金高轮站步行3分钟的地方，以地上45层、地下1层、高约156米的超高层公寓「白金ザ・スカイ」为核心。该项目占地面积约1.7公顷， 1,247戶住宅樓（東棟）和地上19層的中層樓（西棟）等多棟建築，除了住宅之外，還一體化地建設了工廠、辦公室和生活便利設施。2013年7月，城市規劃獲得批准,2015年4月，重建組合成立,2019年8月，工程動工,2023年2月完工。 白金ザ・スカイ已於2023年竣工並開始入住，成為周邊地標性建築，也是大規模再開發的成功案例。周圍的古川沿岸新建了步行者天橋和步道，加強了防災功能。
• 白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業：該重建項目位於白金高輪站西側、白金商店街西北側，面積約1.6公頃。該項目將對老舊建築和狹窄街道密集的城市區域進行重組，通過土地整合和道路、廣場的整修，打造一個融合優質住宅、商業功能以及地區產業的小型工廠功能的複合型城市區域。 主要構成設施包括A街區地上39層、地下1層（約140米）的超高層大樓和地上14層的中層大樓，B街區地上4層的低層大樓2棟，住宅總戶數達991戶。 參與組合成員（開發商）包括東急地產、三井地產住宅、日本郵政地產等大型企業，該組合已於2022年6月獲得成立批准,2024年2月獲得權利轉換計劃批准，計劃於2025年度動工,2028年度竣工。 該重建項目計劃建設約3,300平方米的大型廣場，有望成為防災基地和社區的新中心。
• 其他相关开发： 除了上述项目外，白金高轮地区还有2005年左右完工的「白金AER城市」（由白金塔（42层住宅楼）、NBF白金塔（26层办公楼）等组成的综合设施）等现有再开发项目。 在先期開發項目推進車站前基礎設施建設的基礎上，東部北區和西部中區項目正在區域中心展開，街道的高效利用正在逐步推進。此外，位於高輪門戶站和白金高輪站之間的泉岳寺站（都營淺草線、京急線）周邊也正在考慮重新開發計劃，高輪區域的城市再生正在積極推進。 在道路基础设施方面，例如北里通的拓宽计划等地区内的交通网络改善也在推进中（2023年东京都公布），周边环境有望进一步改善。

如上所述，白金高轮地区正在同时推进从铁路基础设施的新设到住宅、商业综合开发等多项项目，整个地区正在发生巨大变化。下一章将深入探讨这些重建给街道带来的具体变化。

2. 重新开发带来的城市变化（城市功能、景观、交通便利性等）

白金高轮地区的重新开发给城市功能、景观和交通便利性带来了多方面的变化。以下将按要点介绍现状。

白金高輪車站周邊高層建築相繼興建，街道景觀正在發生巨大變化。例如,2023年竣工的「白金ザ・スカイ」（照片右側的高層建築）高45層，雄偉壯觀，成為以往低層建築為主的白金地區的新地標。 左前方可见的中高层建筑群为该项目内的西楼和周边现有建筑，通过这种大规模重建，整个地区的天际线得以焕然一新。虽然超高层化会带来日照和景观的变化，但在设计方面，该地区正在打造具有高级感且和谐统一的街道，以打造与地区品牌相称的景观。

在城市功能方面，重建旨在实现居住环境与商业环境的融合。西部中地区的重建计划将住宅、商业设施、保育和育儿支援设施，以及原有的町工厂功能合理地布置在同一地区，打造混合用途的街道。这将提高当地居民的日常生活便利性，同时实现昼夜繁华的街道。 此外，还重视与相邻的白金商店街加强合作，通过步行天桥和广场将新商业设施与现有商店街连接起来，提高流通性，力求实现地区经济的协同效应。实际上，东部北地区的重建也修建了公共空地和人行通道，为加强周边古川沿线的步行道网络做出了贡献。 通過這些措施，「住宅區與商業區分離的城市」正在轉變為「生活與商業一體化、便利且繁華的城市」。

交通便利性也得到了显著改善。白金高轮站本来就交通便利，可轻松前往市中心，随着重建，地区内外的交通更加顺畅。高轮门户城市建设了与车站直通的大型步行天桥和步行广场（公共领域），创造了4公顷的步行游乐空间。 公共空間內綠化豐富（約2.7公頃），即使在市中心也能感受到大自然的寧靜。此外，新車站的開業增加了經山手線、京濱東北線前往品川、東京方向的交通路線，白金高輪地區的居民交通選擇更加豐富。 未來，高輪門戶站與白金高輪站、泉岳寺站方向之間將考慮建設雙層天橋和穿梭巴士等（城市規劃草案階段的構想），隨著整個區域一體化的推進，鐵路網絡的便利性將進一步提高。

此外，防灾和安全性的提高也是重要的变化。各重建区域都进行了道路拓宽和广场新建，加强了防灾基础设施，确保了避难通道和防火带。西部中地区新建了约3,300平方米的广场，是该地区最大的广场，正在推进作为防灾时临时停留和救援基地的基础设施建设。 此外，老舊木造房屋密集的地區將重建為高抗震建築，抗震和防火性能將得到飛躍性的提高。東部北地區也採取了防洪措施，以應對古川河泛濫，地區的安全性將得到全面提升。在治安方面，街道上的人流增加，步行空間更加明亮，有望改善防盜環境。

如上所述，白金高轮地区的重建在城市硬件和软件方面都实现了质的飞跃。在引入最新商业和办公功能的同时，还确保了绿地和广场等休闲设施，正在发展成为对居民、上班族和游客都极具吸引力的城市。这些城市变化对房地产市场会产生什么影响呢？ 下一章将结合数据，分析对房地产价值的具体影响，包括地价、住宅价格和租金等。

3. 对房地产价值的影响分析（地价、住宅价格、商业房地产、租金走势）

白金高轮地区的重建给土地和房地产带来了明显的价格上涨压力。下面通过公示地价、住宅销售价格、租金走势等指标来分析其影响。

（1）地價動向：隨著重建的進展，該地區的地價近年來一直呈上升趨勢。港区高輪地區（包括白金高輪）的公示地價每年增長約5%,2013年至2018年的5年間上涨了1.3倍以上。 此后，这种势头依然不减，即使在2020年以后的新冠肺炎疫情下，在市中心回流需求的支撑下，地价继续上涨。特别是白金高轮站周边地区，由于再开发的前景受到好评，住宅区和商业区的地价都出现了高涨幅。 国土交通省公布的2024年公示地价显示，港区白金一丁目的住宅用地标准地价格比去年上涨了约7%，重新开发带来的预期已反映在价格中（※具体地点数据：港区白金1-○-○ 等）。这种趋势在2025年仍将继续，专家们认为"势头仍不会减弱。 随着未来重建的进展，预计地价还会进一步上涨"。实际上，许多房地产开发商已经积极收购该地区的土地，以应对品川、高轮地区在高轮门站开通后需求的大幅增长，因此预计重建地区周边的地价将继续上涨。

（2）住宅价格、资产价值：重建的效果也体现在住宅价格上。 白金高輪車站周邊的二手公寓價格在過去10年裡大幅上漲，據某項調查，平均漲幅約為60%至70%。例如，在車站步行範圍內，建於20年前的塔式公寓與10年前相比，價格上漲了數千萬日元，對於在重建之前就持有這些房產的人來說，資產價值大幅上升。 此外，新建分售公寓的价格也处于较高水平。据报道，白金The Sky在销售时，平均单价（每3.3平方米）约为500万至600万日元,70平方米左右的普通住宅价格超过1亿日元。 许多住宅在销售开始后立即售罄，可以看出富裕阶层的需求非常旺盛。随着再开发，该地区的品牌价值得到提升，希望购买者对「白金高轮」的地址更加青睐，无论新建还是二手房，价格都保持坚挺。 實際上，周邊二手公寓市場以白金高輪站為最近的房產參考價格普遍呈上升趨勢，平均價格在2023年為5800萬日元左右（以60平方米左右的標準房產為例），比10年前上漲了27%以上。 最近，由于利率上升的影响，整个公寓市场略显降温，但白金高轮地区的人气和稀缺性仍然出类拔萃，市场对其未来资产价值维持和提升的期望仍然很高。

（3）商业房地产、办公室市场：白金高轮地区本身一直以住宅区为主，大型办公室数量有限。然而，随着高轮Gateway City的开业，品川至高轮地区正在形成新的办公室聚集区。该开发项目总建筑面积约为45万平方米，其中大部分将作为最先进的办公室空间供应。 由此，预计将吸引附近三田、田町地区等企业的迁入需求，对整个地区的办公室租金水平产生波及效应。实际上，计划于2025年开业的Link Pillar Tower已确定入驻国内外IT企业和创业支援基地（东京大学、新加坡国立大学等合作建立的「LiSH」实验室等），高素质人才的流入可能会进一步推动周边住宅需求和商业需求。 商业设施方面，Newman高轮（约200家店铺的大型商业购物中心）计划于2025年秋季全面开业，这将大大改善白金高轮居民的日常生活购物环境。 大型商業設施的開業將波及周邊的零售店和服務業，成為提高租戶租金的因素。另一方面，由於競爭環境的變化，部分現有商店街的客流量可能會受到影響，但總體來看，新顧客群的增加將提高商業區的收益性。商業環境的進步將導致商業房地產的評估價值上升，最終成為支撐整個地區地價和房地產價值的因素。

（4）租金走势：在租赁市场，白金高轮地区也非常受欢迎，租金呈上涨趋势。以高级租赁公寓为例，例如,2LDK（约70平方米）的月租金超过30万日元的情况并不少见，新建高层公寓的高层楼层的租金甚至达到50万至60万日元（2025年市场实际情况）。 尤其是白金ザ・スカイ竣工后，该物业的分售租赁住宅大量供应，但平均租金仍高于周边市场水平。尽管如此，由于富裕阶层和外国高管等希望住在「白金」的旺盛需求，高额租赁也相对较快达成成交，租赁市场的消化能力给人的印象很强。 由于城市重建提高了城市的便利性，一些以前选择麻布十番和广尾等其他地区的高收入人群也开始将目光转向白金高轮，租赁需求正在扩大。 商业用房的租金方面，高轮盖特威周边的新建办公楼租金与港区平均水平相当或更高，虽然要视竣工后的市场情况而定，但周边现有大楼的租金也有上涨压力。总体而言，租金方面也体现了重建带来的附加值提升。

以上分析表明，白金高轮地区的房地产价值因重建而大幅上涨。地价上涨表明了对该地区未来的发展预期，住宅价格和租金的上涨表明了实际需求和投资需求的强劲。但部分人士对价格快速上涨持谨慎态度，下一章将从超级富豪和投资者的角度，探讨该地区的魅力和潜在担忧。

4. 超富裕層及投資家眼中的白金高輪的魅力與懸念點

白金高輪地區憑藉其豪華的品牌形象和成長性，成為超富裕層個人和機構投資家非常具有吸引力的投資和居住地。另一方面，大型開發也存在風險因素。以下從富裕層和投資家的角度整理了優點和懸念點。

〈魅力、積極因素〉

• 品牌价值和稀缺性：正如「白金」这个地名所表明的那样，该地区是东京市内首屈一指的高级住宅区，已经建立了自己的品牌。随着重建，便利性和城市精致度得到提高，其品牌价值进一步提升。对于超级富豪来说，白金高轮作为资产保有地区，具有安全感，也是资产地位的象征。 特别是白金高轮站直达、步行范围内的塔式公寓供应量有限，作为「独一无二」的资产，其稀缺性对富裕阶层极具吸引力。
• 资产保全与长期稳定性：从长期来看，东京的一等地房地产价值下降趋势较弱，而白金高轮经过重新开发，预计这种趋势将更加明显。 与现金和股票相比，房地产作为实物资产具有抗通胀性，可以作为富裕阶层的资产保全手段。实际上，一些创业家族世代相传的大型房地产以高价成交的案例也屡见不鲜。例如,2023年，位于白金2丁目的精工舍（现为精工）创始人宅邸以约300亿日元的价格出售，引起市场轰动。 超富裕阶层进行超高额交易已成为现实，这一点也给投资者带来了安心感。
• 完善的生活便利性和居住舒适性：重建后的白金高轮正在成为「虽然位于市中心，但生活一切都能一站式搞定」的城市。富裕家庭所重视的医疗、教育、购物环境，在该地区及附近地区（广尾、麻布等）都配备了高水准的设施。 随着高轮盖特威的开业，皇室与高轮皇室故居相关的土地上计划建设大型绿地，居住环境有望进一步改善。对于超级富豪来说，居住环境比资产价值更重要，白金高轮在安全和隐私方面表现优异，宁静的住宅区与最新城市功能相得益彰，堪称理想之地。
• 国际性和未来的发展潜力：由于靠近品川站（新干线和磁悬浮新站计划），未来作为国际商业中心的关注度也会提高。高轮盖特威城计划吸引外国企业和初创企业入驻，预计未来外国高管的居住需求将会增加。 对于海外富裕投资者来说，东京房地产因汇率优势和稳定的收益率而备受欢迎，其中，通过再开发而迅速发展的白金高轮作为「赌注东京的未来」的投资目的地更具吸引力。未来还有进一步开发的空间（例如周边的小型再开发和基础设施改善），这为长期发展提供了更多可能性，增加了投资对象的吸引力。

〈担忧和风险因素〉

• 供应过剩的风险：短期内大量公寓供应集中，可能会导致市场供需暂时失衡。实际上,2023年白金The Sky（1247户）竣工，未来西部中地区还有约991户计划供应，预计二手房市场和租赁市场将出现房源增加的情况。 虽然面向富裕阶层的房产需求旺盛，剩余风险有限，但在同一地区出现同类房产竞争的情况下，资产价值增长放缓或租金停滞的风险依然存在。不过，供应过剩长期化的可能性较低，人们普遍认为，随着市中心人口的净增长和外国人的需求吸收，从中长期来看，供应过剩的问题将得到消化。
• 高昂的价格水平和利率走势：重建地区的房地产价格已经相当高。即使是富裕阶层，但毕竟是投资，对「高位买入」还是会有所警惕。从全球金融环境来看，在最近的利率上升阶段，房地产投资的相对吸引力也在下降。在日本，如果未来金融宽松政策发生转变，房地产价格面临下行压力的可能性也不容排除。 因此，购买时机和融资策略需要谨慎，短期转售以赚取差价的风险较高。另一方面，拥有现金储备的超级富裕阶层由于以长期持有为前提，能够承受一定的市场波动，但机构投资者需要包括退出策略在内的谨慎判断。
• 居住环境的变化：随着城市的发展，人们对交通和人流增加带来的喧闹和拥挤感到担忧。 傳統的白金高輪給人的印象是「寧靜安逸的高級住宅區」，但大型商業設施的開業和人口的增加可能會帶來環境的巨大變化。一些超級富裕階層不喜歡喧鬧，追求更安靜的生活，可能會將居住地遷往郊區或海外，因此保持地區魅力的平衡成為一個課題。 但是，由于在开发计划阶段就听取了当地居民的意见，并考虑了噪音和景观对策，预计不会出现环境恶化的极端情况。
• 政策与法规的不确定性：房地产市场也会受到税收和法规的影响。例如，如果未来固定资产税和遗产税增加，或者对外国投资者的限制加强，可能会影响富裕阶层的投资意向。 現政府正在實施支持城市重建的政策（放寬容積率等），這是有利因素，但從長期來看，行政方針發生轉變的風險並非為零。不過，從城市規劃來看，白金高輪並不是最需要保護的歷史景觀區，重建本身是由行政主導推進的，因此政策風險相對較小。

综上所述，白金高轮地区对于超级富裕阶层和投资者而言是一个「极具吸引力但需要谨慎对待的市场」。INA 在为客户进行资产配置时，会积极推荐该地区，同时重视对市场动向和潜在风险的持续监测。下一章将基于上述观点，对未来展望和战略性房地产投资进行探讨。

5. 未来展望和战略性房地产投资探讨

白金高輪地區的未來展望光明，投資機會廣闊。但是，考慮到上一章提到的風險因素，採取戰略性的方法非常重要。本章將探討該地區的中長期展望和明智的房地產投資策略。

〈地區的未來展望〉

2025年以后，白金高轮地区将陆续完成再开发项目，城市建设将迎来一个新的里程碑。2026年春天，高轮门户城市将正式开放，作为国际商业和交流中心全面投入运营。2030年代前期，品川站计划开通中央新干线，全球交通的便利性将提高，高轮地区整体的价值也将得到提升。 白金高轮在享受这些巨大影响的同时，预计将以「良好的居住环境」为轴心，保持其独特的豪华住宅区的地位。具体来说，为了支撑重建后增加的人口，周边的医疗、教育基础设施将得到完善，公共服务也将得到扩充，生活环境将更加完善。 行政（港区）也在未來的人口願景中將白金高輪一帶定位為定居促進區，預計將在軟硬設施方面採取支援措施，例如建設防災公園和引入育兒支援住宅。

房地产价值方面，预计中长期内将保持稳步上升趋势。只要不出现泡沫式过热，随着城市的发展，预计房地产价值将缓慢上升，即使经济循环出现暂时调整，凭借其优越的地理位置和品牌影响力，也将能够迅速恢复。 如前所述，虽然目前价格已经处于高位，但专家们认为「现在正是购买的好时机，因为未来价格还会继续上涨」，该市场对未来的期望仍然很高。特别是到2028年至2029年西部中地区重建完成时，该地区的完善程度将达到极高水平，有人认为届时评估价格可能会达到峰值。 但另一方面，随着品川再开发和新干线效应在 30 年代成为现实，预计将迎来新的上涨局面，至少在 10 到 20 年的时间内，预计将保持高位稳定。

〈战略性房地产投资考察〉

基于以上展望，在白金高轮地区进行房地产投资时，可以考虑以下策略。

• 长期持有以获得资本收益：为了享受该地区成熟带来的价值上升，长期持有策略比短期转售更有效。通过瞄准5至10年的价格上涨，可以更容易地吸收购买时的各种费用和暂时性的市场波动的影响。 特别是土地和整栋大楼投资，长期持有以享受重建收益更为明智。INA 也向客户提出「白金高轮的房产需要长期持有才能发挥真正价值」的建议。
• 选择高附加值房产进行投资：即使在同一地区，不同房产的未来价值也会出现差异。 具体来说，拥有优越的景观、楼层和品牌力的高层住宅，以及直通车站、步行1分钟即可到达车站的独特性强的房产，预计未来仍会相对受欢迎，并保持较高的价值。作为投资者，即使价格稍高，选择这样的优质房产，也可以提高资产组合的质量。相反，规格较差的房产存在未来陈旧化的风险，需要谨慎判断是否购买。
• 出租與出售並用：富裕個人出於投資目的購買多套房屋時，可以採取雙管齊下的策略，即先出租以獲得租金收入，然後在時機成熟時出售。白金高輪地區的出租需求穩定，空置風險較低，因此可以作為持有期間的穩定收入來源。 在预计未来能够获得出售收益的情况下（例如，重新开发完成后供不应求的时期），出售房产可以同时获得收入和资本收益。但是，出租房产时，需要注意物业的维护管理和租户应对，保持与高档房产相称的管理水平。
• 考虑地区分散和行业分散：白金高轮地区前景看好，但整个投资组合也需要适当分散。 在同一地区内，通过住宅、商业、办公等行业分散，可以弥补部分市场的低迷。此外，通过与港区其他地区（例如虎之门、麻布等）或海外房地产进行分散投资，可以在平准化风险的同时追求回报机会。INA根据客户的风险承受能力调整对白金高轮的投资比例，支持客户实现稳健、高效的资产形成。
• 出口策略的考虑：投资时，需要考虑未来的出口（出售或继承）。例如，如果考虑在 10 到 15 年后进行批量出售，则需要事先考虑该房产类型是否容易找到买家，以及市场行情的周期。 白金高輪地區的高價房產主要在富裕階層之間交易，流動性可能有限，但另一方面，國內外需求層厚實，預計即使大幅降價也能出售。如果將來要繼承，在繼承稅評估額與實際價格存在差距的情況下，必須做好納稅計劃。 由于该地区资产规模往往较大，因此值得考虑利用家庭办公室和资产管理公司进行继承计划。

基于上述战略，以长期视角、稳健且积极的态度对待白金高轮地区的投资非常重要。稻泽大辅将利用迄今积累的房地产咨询知识，为客户提供最佳的投资判断，并陪伴客户走好每一步。

6. 结论

白金高轮地区正在进行2025年的重建项目，正在发生巨大的变化，受此影响，房地产价值显著提高。车站前的超高层公寓楼建设、以高轮Gateway为中心的广域开发、道路和广场基础设施的整备等，城市硬件的更新提高了该地区的潜力，土地和住宅价格以及租金持续上涨。 此外，白金地区拥有「白金大道」的美称，品牌知名度高，虽然位于市中心，但环境优美、绿树成荫、生活环境宁静，这些软性魅力相得益彰，受到从超级富裕阶层到普通家庭等广泛人群的支持。

当然，随着重建带来的快速变化，供需和环境方面也存在一些需要注意的问题。房地产市场需要关注供应暂时增加和利率环境的变化，地区社区也需要应对人口急剧增长带来的问题。但是，港区、企业、居民通力合作，推进可持续的城市建设，这些问题将会得到适当的管理。

總結而言，白金高輪地區的重建正在成為大幅提高地區價值和魅力的成功典範，從房地產投資的角度來看，也是非常具有潛力的領域。INA 將繼續關注該地區的動向，在參考政府機關和開發商發布的第一手資訊的基礎上，為客戶提供有助於資產形成的最佳方案。 在東京城市重建深入發展的過程中，我們堅信白金高輪將持續發展，其房地產價值將在未來繼續閃耀。