房地产投资是一种通过购买高价房产来获得租金收入，从而实现资产积累的投资方法。近年来，由于对未来养老金的不安，房地产投资正在向普通上班族蔓延，但由于与本职工作无关，许多人觉得难以入手。然而，如果理解正确并制定计划，房地产投资是一种通过稳定的租金收入实现长期资产积累的诱人方法。 本文将针对年收入在2000万日元以上的相对高收入的初学者，回答「房地产投资从多少开始」的问题，并解释必要的资金、融资方法和风险管理的要点。
房地产投资是指通过购买房地产，进行租赁运营，获得租金收入（收入收益）和出售收益（资本收益）的一种投资。 与股票、外汇等其它投资相比，其最大的特点是只要确保租户，收益就容易长期稳定。对于公寓和公寓经营，由于有多个房间，因此很少会发生所有收入同时中断的情况，收益不易发生急剧波动。此外，一些管理公司还设有空房时保证一定租金的转租制度，因此租金收入的稳定性较高。
房地产投资的魅力之一是杠杆效应。通过向银行贷款（贷款）购买房产，即使自有资金较少，也可以购买大型房产。例如，即使自有资金只有几百万日元，利用金融机构的贷款，也可以购买数千万日元的房产，开始租赁经营。购买后，可以通过租户的租金（他人资本）偿还贷款，建立不劳而获的收入来源。 即使自己因生病或受伤而无法工作，只要有租户，就可以用租金来偿还贷款，因此可以放心。此外，许多房地产投资贷款都要求加入团体信用生命保险，万一业主发生意外，保险金可以偿还贷款余额。也就是说，可以将房产作为资产留给家人，这也可以作为人寿保险的替代品，这也是一个优点。
對於高收入者來說，稅收優惠也是很有吸引力的。通過計入房地產的折舊費和各種費用，租金收入可以出現虧損（損失），與本業的工資收入相抵銷，從而減輕所得稅和居民稅。 由于木制公寓的耐用年限较短，每年可以计入较大的折旧费，因此对于年收入超过 1000 万日元的高收入者来说，这是一种税收筹划效果较高的投资方法。
如上所述，房地产投资具有稳定收入带来的资产形成、利用贷款的杠杆效应、团信的保险功能、税收筹划优势等多方面的魅力。 它还有助于为养老准备私人养老金，作为从长期角度积累资产的方法备受关注。
房地产投资种类繁多。本文将介绍初学者容易理解的典型类型「区分公寓投资」和「整栋公寓投资」。它们在初期费用规模、风险和回报方面各有特点，因此了解其特点，选择适合自己的方法非常重要。
分隔式公寓投资（单间投资）是指购买公寓或公寓的一间房间（分隔所有部分），然后将其出租。与购买整栋公寓相比，该方法的房产价格较低，所需初期费用较少，风险较低，易于入手。特别是单间类型的分隔式公寓，由于购买金额较小，深受初学者的欢迎。分隔式公寓的流动性相对较高，如果想出售，也比较容易。 另一方面，租客搬走后，租金收入就会为零。如果只经营一间房，空房期间的收入就会完全中断，这期间的贷款还款需要用本业收入等来补充。此外，与整栋投资相比，区分公寓的土地份额较小，收益率（收益率）较低。 一般而言，分隔式公寓的表面收益率约为 4%，比整栋投资回报率较低。尽管如此，由于投资资金较少，对于初学者来说还是比较容易入手的方法。
整栋公寓（公寓楼）投资是指购买整栋公寓或公寓楼，将多个房间出租进行运营的方法。 由於物業價格高昂，大多數情況下需要貸款購買。如果所有房間都租出去，就可以獲得可觀的租金收入，但相反，如果出現空房，收入會大幅減少，因此需要注意。即使計劃用多間房屋的租金收入來償還貸款，但如果空房數量超過預期，租金收入不足時，就必須用本業收入來補貼。 此外，整栋房产的房间数量较多，整个建筑的维护管理费用也往往较高。这是因为需要承担区分所有权所没有的公共区域的清洁、设备检查以及整个建筑的维修费用等成本。但相反，如果能够长期稳定地确保多个租户，就有可能产生长期丰厚的利润。整栋房产投资不应视为短期买卖以赚取利润，而应视为长期持有以获得稳定收益的投资。 由於購置金額較大，所需的自有資金也較多，因此適合自有資金充足或年收入較高的人。實際上，金融機構的公寓貸款產品也設定了較高的收入標準，例如「年收入在〇〇萬日元以上」，主要面向高收入公司職員和醫生等富裕階層。如果年收入在2000萬日元以上，則較容易獲得整棟房產的貸款，可以作為選擇之一。
如上所述，如果资金较少，想轻松开始投资，可以选择区分公寓；如果资金比较充裕，想进行大规模投资，可以选择整栋公寓，根据自己的资金规模和风险承受能力选择投资对象。
「房地产投资从多少开始？「初学者首先关心的是所需的资金。房地产投资的初期费用大致分为」首付款（自有资金）+杂费"。一般而言，首付款约为购买价格的10%至20%，杂费约为5%至10%。 也就是说，需要准备总价的17%至30%左右作为自有资金。例如，购买5,000万日元的房地产，自有资金的参考金额约为850万至1,500万日元。剩余的3,500万至4,150万日元通常由金融机构提供贷款。
杂费的明细包括哪些项目，请具体确认。
以上各項費用合計通常為房價的數%至最高10%左右。一般來說，如果準備包括各項費用在內的房價的20%至30%作為自有資金，則更容易獲得金融機構的貸款。相反，完全依靠貸款（全額貸款）而沒有自有資金，難度較高，風險也較大。 實際上，一些專門從事投資用房地產的公司，即使自籌資金不到10%，也會提出接近「全額貸款」的方案。但是，使用全額貸款會增加每月的還款負擔，還款期也會延長，因此會降低出售或還清貸款等退出策略的選擇。對於初學者來說，在力所能及的範圍內投入自籌資金，並準備一定的首付款後再開始投資會比較安全。
以購買5,000萬日元的投資房產為例，進行模擬計算。按照上述標準，首先支付房產價格的20%（1,000萬日元）作為首付款，再加上房產價格的約7%（350萬日元）作為雜費。 在这种情况下，需要准备的自有资金总额约为1350万日元。另一方面，剩余的约3650万日元预计由金融机构贷款支付。假设贷款额为3650万日元，年利率为2%，贷款期限为25年（等额本息偿还），则每月的贷款还款额约为17万日元左右（根据利率和期限会有变动）。 假设该房产满租后的预计月租金为 25 万日元。扣除管理费、维修储备金、税金等运营成本（租金的 20%，约 5 万日元）后，实际收入为每月 20 万日元。从这 20 万日元中扣除 17 万日元的贷款还款后，每月剩余约 3 万日元（现金流）。 也就是说，按照这个模拟计算，以1350万日元的自有资金投资，每月可获得3万日元的盈余，同时长期拥有5000万日元的资产（土地和建筑物）。25年后，贷款还清后，每月扣除费用后，大约20万日元几乎就是纯利润（业主收入）。 此外，如果中途房产价值上升，还可以期待出售收益，即使不出售，也可以作为资产传给下一代。当然，这个计算是基于满房经营的前提，如果出现空房，收支会恶化。此外，利率上升和维修费的发生也会导致现金流发生变动。重要的是，在购买之前进行仔细的收支模拟，在有足够自有资金和健全的收支计划的基础上，选择能够轻松偿还贷款的房产。 如上所述，如果租金收入大致能够偿还贷款，则该房产可以作为稳健的资产基础。
在筹措投资用房地产的购买资金时，个人投资者主要利用的是金融机构的贷款，即所谓的「房地产投资贷款」或「公寓贷款」。房地产投资贷款和公寓贷款的含义相似，但一般而言，区分公寓购买用的是房地产投资贷款，整栋房产购买用的是公寓贷款。区分投资的情况下，贷款产品名称为「公寓贷款」的情况也有，但基本上可以认为是专门用于购买投资用房产的贷款。
公寓貸款的機制與住宅貸款相似，但需要注意利率和審核標準的不同。首先，在利率水平方面，公寓貸款的利率往往高於住宅貸款。目前（2025年前後），公寓貸款的平均利率約為年2.5%。 例如，大型银行（如大型银行）可能会为优质客户提供年利率1%左右的低利率，但地方银行的利率则在1.5%至4.5%之间。提供低利率的大型银行审查标准较严格，对年收入和工作单位等属性有较高要求。一般而言，借款人的属性（年收入、职业、信用力等）越好，越容易获得较低的贷款利率。 此外，贷款期限也会根据房产的使用年限和建筑年限而受到限制。木制公寓的最长贷款期限为20至25年左右，钢筋混凝土公寓的最长贷款期限为30至35年左右。还款期限越长，每月的还款负担越轻，但总利息支付额也会相应增加。选择适合自己资金计划的利率类型（固定利率或浮动利率）和还款期限非常重要。
金融机构主要从「借款人的属性」和「房产的担保价值」两个方面来判断贷款审批标准。借款人的属性具体包括年收入、职业、雇用形式、工作年限、资产状况、信用信息等。一般来说，公寓贷款的利用条件通常为「年收入在〇〇万日元以上」，普遍认可的标准为年收入在700万日元以上。 實際上，如果屬於收入穩定的職業（醫生、律師等專業人員、公務員、上市公司員工），且沒有其他大額貸款，則在房地產投資貸款的審核中處於有利地位。年收入高並不一定能獲得貸款，但年收入700萬日元是一個參考標準。 本文的假设读者为年收入2000万日元的人，在属性方面完全符合年收入条件，很有可能获得优惠的贷款条件。此外，有些金融机构将贷款限额的参考标准定为年收入的10倍左右。按照这个标准，年收入2000万日元的人预计可获得2亿日元的贷款额度。 但是，实际贷款额还会考虑与房产可获得的租金收入之间的平衡（偿还比率）。金融机构虽然以房产作为担保，但最终还是会重视贷款的偿还是否能够通过租金收入和个人收入轻松持续进行。因此，除了房产的担保评估额是否充足之外，房产的收益能力（预计租金和空房风险）也会在审查中受到审查。 即使收入高、自有资金丰富，如果房产的收支计划不合理，也可能无法获得贷款。
综上所述，初学者在申请贷款时，应注意以下几点。
如上所述，要通過公寓貸款有利地籌集資金，借款人的信用力和房產選擇都非常重要。充分利用高收入的優勢，以無理的借款額穩健地起步吧。
购买房产开始房地产投资后，还会产生各种维护管理成本（运营成本）。人们往往只关注初期费用，但考虑购买后的支出制定资金计划也很重要。下面介绍主要的维护费用、房地产投资的风险及应对方法。
上述运营成本因房产规模而异，但每月租金收入的 20% 至 30%左右为参考标准。例如，如果每月的总租金收入为 20 万日元，则扣除 4 万至 6 万日元的运营费用，剩余部分用于偿还贷款。因此，部分收入将用于运营费用，事先进行收支模拟，确保最终收入不会为负非常重要。
房地产投资存在以下风险。但是，事先采取对策，就无需过分担心。请掌握主要风险和应对方法。
1.空房风险：如果租户搬出，空房持续下去，租金收入就会中断，而固定资产税和管理费等支出却不会改变，继续产生。结果，业主会出现赤字，造成重大损失。 應對該風險的第一步是選擇租賃需求高的地區的房產。選擇靠近車站、大學、企業，周邊環境良好的地區等不易空置的房產至關重要。此外，設定符合周邊市場行情的適當租金，在出現空置時迅速招租也很重要。選擇可靠的租賃管理公司，利用其強大的招租能力盡快確保下一個租戶也是有效的措施。 此外，还可以利用转租（空房保证）合同，但这种情况下，请充分确认保证租金水平和合同条件。
2.维修风险：建筑物会随着时间推移而老化，可能产生意外的高额维修费用。根据国土交通省的指导方针，公寓的大规模维修工程大致每12年进行一次，每户大约需要100万日元的费用。 此外，日常使用造成的损坏和污渍的恢复费用原则上由业主承担。维修费用增加会压低租金收入，存在收入恶化的风险。应对措施是，事先制定长期维修计划，准备维修储备金（备用金）。 在购买房产时，一定要确认重要事项调查报告（汇总管理情况和维修记录的文件），了解未来的维修计划及过去的维修情况。购买老旧房产时，近期可能需要进行大规模维修，因此应将该费用计入价格谈判或制定购买后立即着手维修的计划。此外，平时进行定期维护，保持建筑物处于良好状态也很重要。 及时进行小修小补，可以预防大故障，延长使用寿命。租客搬出时，不要忘记从押金中扣除适当的原状恢复费用。
3.利率变动风险：如果贷款采用浮动利率，未来利率上升，贷款偿还额也会增加，现金流可能会面临压力。2020年代的日本处于超低利率时期，但未来随着通货膨胀情况的变化，日本央行可能会改变政策，利率也有可能上升。应对措施包括选择固定利率贷款，或者即使采用浮动利率，也要保留提前偿还的余地。 利用提前还款减少本金，可以减轻利率上升时的利息负担。此外，一旦出现大幅利率上升的情况，考虑向其他银行转换贷款也是有效的措施。通过转换贷款，将利率类型改为固定利率，或者转换为利率较低的金融机构，可以调整还款负担。平时要关注经济新闻，对利率走势保持敏感。
4.租客应对风险：租赁经营中可能会出现与租客发生纠纷或拖欠租金的风险。深夜设备故障、噪音投诉等需要花费时间和精力的情况也会发生，租客拖欠租金会导致收入减少。应对这种情况，首先选择可靠的租赁管理公司作为合作伙伴是有效的。 有业绩的租赁管理公司提供24小时服务，并拥有严格的租户审查制度，在提高租户满意度的同时，还可以预防纠纷的发生。在审查租户时，要仔细确认收入、工作单位、以往的拖欠记录等，选择房租拖欠风险较低的租户也很重要。 近年来，在签订租赁合同时，要求使用房租担保公司的情况越来越多，一旦租户拖欠房租，担保公司会代为支付。通过使用担保公司，可以大大降低拖欠风险，因此，请根据需要考虑引入。此外，与租户保持顺畅的沟通，建立信任关系，也有助于长期租住和防止纠纷。 定期对房屋进行检查，及时修理故障处，以业主的诚恳管理态度提高租户的满意度，最终减少房租拖欠和投诉的发生。
5.房地产价格下跌风险：根据经济形势和供需平衡，购买的房地产资产价值可能会下跌。出售时，如果价格低于购买价格，就会产生资本损失（出售损失）。 這一點與股票等價格波動風險相同，但房地產流動性較低，可能無法以理想價格出售，資金被凍結的風險也較高。作為對策，事先考慮退出策略非常重要。例如，如果考慮到未來出售獲利，可以在購買時選擇低於市場價格的房產，選擇易於轉售的地區和規模的房產等。 此外，以「最坏的情况是长期出租」为前提，在无压力长期运营的前提下进行投资也是一种策略。不要将贷款期限设定得太短，每月还款额要留有余地，这样即使市场行情不好，也不必慌忙出售。虽然房产价格的涨跌风险难以控制，但通过注意选址和购买价格的合理性，可以在一定程度上进行对冲。 以合理价格收购未来资产价值容易维持和提升的优质房产，有助于降低退出风险。
如上所述，房地产投资存在各种风险，但通过事先调查和计划以及适当的管理，大部分风险都可以减轻。正确理解风险并做好准备，就能持续稳定地开展租赁经营。
最後，整理一下初學者在房地產投資中需要掌握的重要要點。充分利用年收入超過2000萬日元的優越資產背景，同時保持謹慎，徹底掌握基本知識，是通往成功的捷徑。
房地产投资完全取决于物业的选择，这并不为过。即使经验不足，选择优质物业也能避免重大失误，但物业选择失误，即使收入高、资金雄厚，也可能面临困境。请注意以下几点，谨慎选择物业。
房地产投资是一场长期战。事先制定详细的资金计划、收支模拟，按照计划进行运营非常重要。
購買後的管理體制也是決定投資成敗的重要因素。初學者不要強行自行管理，將工作委託給有實績的專業人員也是個不錯的選擇。
以上，我们介绍了选择房产、资金计划、租赁管理等综合要点。即使是在高收入、信用良好的情况下开始房地产投资，也不要放松警惕，掌握这些基本知识，才能在控制风险的同时稳步积累资产。
初学者可能会遇到许多不懂的地方，请借助房地产公司、金融机构和前辈投资者的力量，积累知识和经验。 房地產投資不是短期內暴富的手段，而是以長期視野為目標，通過努力積累資產的手段。在充分準備和規劃的基礎上起步，對於年收入在2000萬日元以上的穩定收入者來說，房地產投資是建立新的收入來源的重要選擇。希望您參考本文的解說，邁出適當的第一步。