住宅安全網制度是什麼？解說運用於公寓經營空屋對策的方法

日本少子高齡化與地方人口稀疏化的問題持續加劇，空屋・空室問題日趨嚴峻。作為應對此課題的政策，住宅安全網制度備受關注。本文將說明住宅安全網制度的架構、在公寓經營中的運用方式，以及其他空室對策。

為何空室對策對公寓經營不可或缺？

空室對策是指減少租賃物件空室、確保穩定租金收入的各項措施。若忽視空室對策，將產生以下風險。

• 收益下降：租金收入減少，用於償還貸款及維修費用的資金不足
• 資產價值下滑：管理疏於維護，建物劣化導致入住者更難招攬
• 被迫出售物件：持續虧損時，亦可能面臨貸款違約或個人破產的風險

何謂住宅安全網制度？

住宅安全網制度是支援住宅確保需配慮者（高齡者、低收入者、身心障礙者、外國人等）入住的國家制度。2017年新版住宅安全網法施行，制度由以下三大支柱構成。

1. 安全網住宅登錄制度

向都道府縣等機關登錄，作為不拒絕住宅確保需配慮者入住之租賃住宅的制度。登錄住宅將公開於專屬搜尋網站，促進與入住申請者的媒合。

2. 登錄住宅改修・入住的經濟支援

登錄住宅可獲得以下支援。

• 改修費補助：部分補助無障礙化或耐震改修等費用（最高200萬日圓／戶）
• 租金低廉化補助：補助針對低收入者降低租金的差額（最高4萬日圓／月・戶）
• 租金債務保證費補助：補助保證公司的使用費用

3. 居住支援法人提供的入住支援

由都道府縣指定的居住支援法人，負責入住者的諮詢服務、關懷照護及生活支援。對房東而言，可獲得入住者的後續跟進支援，建立安心接納的體制。

運用住宅安全網制度有哪些優點？

對公寓業主而言，主要優點如下。

• 擴大入住者族群：可安心接納一般情況下較難受理的屬性入住者
• 改修費補助：可減輕無障礙化等設備投資成本
• 租金補助：即使針對低收入者設定租金，仍可透過補助維持收益
• 社會貢獻：具有支援住宅困難者的社會意義

住宅安全網制度有哪些缺點及注意事項？

• 入住者應對負擔：高齡者或身心障礙者的情況下，可能需要緊急應對
• 租金滯納風險：低收入者的情況下，善用保證公司至關重要
• 登錄手續繁瑣：需準備文件並與行政機關往來
• 物件基準：可能需符合耐震性或無障礙基準

還有哪些有效的空室對策？

除住宅安全網制度外，以下空室對策同樣有效。

• 重新檢視租金：參考周邊行情設定合理租金
• 整修・翻新：考量管理費成本的同時，更新衛浴及室內裝潢
• 允許寵物・DIY的物件：透過差異化確保入住者
• 導入免費網路：對單身者向物件尤為有效
• 積極向仲介業者行銷：設定廣告費（AD）以促進介紹

空室對策需根據物件的課題採取對應的方式。管理公司的選擇方式也對空室率有重大影響。