定期租賃契約是什麼？普通租賃的差異、承租人與出租人的優缺點徹底解說

定期租賃制度於2000年3月誕生，是相對較新的機制，因此許多人對其詳細內容並不了解。
實際上，導入定期租賃制度的民間租賃住宅僅佔約2%。
儘管如此，若能充分了解定期租賃契約，便能以優惠條件租到房子，或有效活用空屋。
此外，定期租賃契約也是海外常見的租賃契約形式之一，未來有可能進一步普及。
因此，本文將對照一般租賃物件，為您介紹定期租賃的相關內容。
同時也會說明承租人與出租人各自的優缺點，請務必閱讀至最後。

什麼是定期租賃？

首先讓我們來詳細了解定期租賃。
本節將介紹定期租賃的特點及其誕生的原因。

定期租賃的特點

租賃契約到期後不予續約、契約隨即終止的租賃物件，稱為定期租賃。
一般租賃物件在契約到期時可以續約，因此可以繼續居住。
雖然契約形式不同，但定期租賃在出租人與承租人雙方合意的情況下，也可以進行再簽約。

為何誕生「定期租賃」

定期租賃誕生的原因，是出租人一方承擔了過多的負擔。
一般租賃物件在契約到期後，若承租人要求續約，出租人不得輕易拒絕。
於是，不遵守規範的承租人持續居住所引發的糾紛增多，出租人承受極大心理壓力的情況也隨之增加。
若要請這類承租人搬離，出租人必須準備高額的搬遷補償費。
導入定期租賃制度後，出租人可以拒絕續約，至少在契約期滿後能確實請對方搬離，帶來安心感。

定期租賃與一般租賃有何不同？

那麼，定期租賃與一般租賃物件（普通租賃）的差異究竟在哪裡？
除了續約與契約期間之外，本節也將詳細說明中途解約及通知方式的差異。

續約・契約期間

如前所述，普通租賃在契約到期時，只要承租人要求即可續約。
而定期租賃在到期時，即使承租人希望續約也無法辦理。
出租人與承租人雙方合意的情況下可以繼續居住，但形式為「再簽約」而非續約。
契約期間方面，普通租賃一般訂為1年至2年，不得簽訂未滿1年的契約。
相對地，定期租賃如「定期租賃6個月」等，即使未滿1年也可以簽約。
若預定拆除建物，有時會將契約期間設定為未滿1年。

簽約方式

普通租賃即使沒有契約書等書面文件，也可以僅憑口頭進行「口頭契約」。
實際上會簽訂契約書來締結正式契約，但法律上沒有契約書也不成問題。
定期租賃則必須簽訂契約書來締結契約。
除了契約書之外，出租人還負有充分說明「此為定期租賃」的義務。
若未充分說明，將被視為普通租賃契約處理，出租人需特別注意。
必須以書面締結的原因，在於相較於普通租賃，承租人的負擔相對較重。
承租人需透過契約書與說明充分了解定期租賃，並為契約期滿後做好準備。

中途解約

普通租賃中，僅在契約所訂明的情況下，中途解約才被允許。
而定期租賃原則上不得中途解約，請務必注意。
但有些情況下，承租人可以提出中途解約。
可以中途解約的條件為：符合一定條件（建築面積未滿200㎡的居住用建物，且有不得已的事由，無法繼續居住）。

通知方式

普通租賃在契約到期時，無需辦理任何手續即自動續約。
若因拆除等正當事由要求搬離，一般需在1年至半年前發出通知。
定期租賃在契約到期後自動終止，因此承租人需事先準備好在期限前搬離。
若距契約到期超過1年，出租人必須在到期前半年至1年內通知承租人，以便承租人掌握契約終止時間。

【承租人方】定期租賃的優點

使用定期租賃時，承租人與出租人都存在許多優點。
首先介紹承租人使用定期租賃的優點。

可以短期居住

定期租賃中，有些物件可以簽訂3個月或半年等短期契約。
「已確定要調職」「只想在改建或翻修期間居住」等情況，對於距離下次搬家時間較短時非常方便。
普通租賃若有解約條款也可中途解約，但依契約有時可能需要支付違約金。

也有契約期間較長的物件

定期租賃中也有契約期間設定較長的物件。
其中有些定期租賃的期間長達5至10年。
普通租賃有時需要辦理續約手續，雖然是每1至2年一次，有些人仍會感到麻煩。
定期租賃不需要辦理續約手續，因此在契約期間內可以無需在意手續而安心生活。

有機會入住高品質物件

定期租賃的房東中，不乏「只想在調職期間出租」「只想在淡季出租別墅或第二住所」的人。
這類物件稱為「轉租物件」。
由於是房東自己居住的住宅，因此找到高品質物件的可能性較高。
除了新建案和獨棟住宅，也有分售公寓等，有時配備了公寓等一般物件所沒有的設備。
不過，也有將父母曾居住的獨棟住宅出租的情況，若對屋齡有要求，即使是短期居住也建議事先仔細確認。

有時租金低於行情

由於定期租賃的出租期間有限，為了吸引租客，租金有時會低於市場行情。
雖然無法長期居住，但若地點和周邊環境良好，綜合考量也有不少條件優越的物件。
特別是有搬家計劃的情況下，連續搬家費用累積，從節省開支的角度來看也是承租人的優點。

入住者素質較高

居住在公寓時，有時會發生與周邊住戶的糾紛。
若存在不守規矩、不遵守規則的住戶，就難以平靜生活。
定期租賃無法僅憑承租人的意願續約，因此持續造成困擾的住戶將難以繼續居住。
若房東決定不予再簽約，素質較高的住戶得以留下，從而獲得良好的居住環境。

可作為別墅・第二住所使用

由於契約期間較短，也可以作為別墅或第二住所使用。
如前所述，房東將別墅或第二住所在淡季期間出租的情況相當常見。
但若房東在旺季也無法使用，有可能在旺季也對外出租。
當然，即使不是作為別墅或第二住所建造的物件，也可以作為別墅或第二住所使用。
若採取只在旅行或長期假期期間簽約的方式，有時比住飯店等花費更少。

【承租人方】定期租賃的缺點

接下來介紹承租人方面定期租賃的缺點。
充分掌握缺點，便能想出減輕或應對的方法，請務必參考。

無法中途解約

普通租賃依契約內容有時允許中途解約，但定期租賃無法中途解約。
由於契約期間明確訂定，房東將無法收取原本應收的租金，造成房東較大的負擔。
為了不讓房東的立場不穩定，關於中途解約有嚴格的規定。
若中途解約，可能需要支付剩餘契約期間的租金，費用相當可觀。
但是，符合一定條件的情況下，承租人可以提出中途解約。
條件為：建築面積未滿200㎡的居住用建物，且有不得已的事由，無法繼續居住。
例如調職、療養、照顧親屬等均為正當事由的範例。

契約期滿後必須立即搬離

即使調職期間延長或改建工程延誤，也無法延長契約期間。
契約到期時，必須立即搬離。
若調職或改建工程的期間不確定，建議考慮租用普通租賃而非定期租賃。
關於契約終止時間，房東會事先通知。
收到房東的契約終止通知後，請開始尋找下一個住所。

原則上再簽約較為困難

雖然出租人與承租人雙方合意可以再簽約，但原則上再簽約被認為較為困難。
這是因為定期租賃多以「只到拆除前」「只在調職期間」等條件出租。
若發生租金滯納或與鄰居糾紛，再簽約將更加困難。
此外，由於是再簽約而非續約，有時需要再次繳納押金、禮金、保證金等，費用往往不低。
再者，再簽約時條件有可能與第一次不同。
尤其租金上漲的情況較為常見，再簽約時請務必仔細確認內容。

定期租賃契約中承租人應注意的要點

定期租賃契約與普通租賃契約有許多不同之處，應注意的要點也有所差異。
有意租用定期租賃的人，請在注意以下要點的同時推進契約手續。

注意誘餌物件

誘餌物件是指為了招攬客戶，在網路上刊載已出租物件或虛構物件資訊的手法。
以條件優越的定期租賃吸引顧客到店，再向來店的客人說明定期租賃的缺點。
待客人接受缺點後，再介紹希望成交的其他物件，是一種惡質的手法。
若租金遠低於行情，或條件好得令人驚訝的物件，有可能是誘餌物件，請務必注意。

務必確認契約種類與期間

「以為是定期租賃契約，結果是普通租賃契約」的情況時有發生。
尤其誤以為是普通租賃契約而簽約的情況，會造成很大的麻煩。
簽約時，即使已口頭確認，也務必仔細核對契約書及重要事項說明。
若為定期租賃契約，契約期間的確認也不可或缺。
定期租賃在契約到期後需迅速搬離。
請考量搬家計劃等，確認契約期滿時是否能夠搬家。

了解「租金不減額特約」

租金不減額特約是指訂定「承租人不得要求減少租金」等內容的契約。
普通租賃契約中，即使訂有租金不減額特約也不具效力，可以申請減少租金。
也就是說，隨時都可以進行租金調降的協商。
而定期租賃契約中，若訂有租金不減額特約，則無法要求減少租金。
即使租金遠高於周邊行情也必須支付約定的租金，請務必注意。
不過，租金調降協商多在長期居住的情況下才會進行，因此在契約期間較短的定期租賃中並不常見。
若長期租用定期租賃，則需要仔細確認此項目。

【出租人方】定期租賃的優點

接下來，讓我們詳細了解出租人選擇定期租賃所能獲得的優點。

可以決定入住期間

對出租人而言最大的優點，可以說是能夠自由決定入住期間。
不需續約，初始契約的入住期間結束後即可按預定請對方搬離，讓出租人從「不知道何時能收回出租物件」的不安中解脫。
此外，雖然沒有續約，但可以透過反覆再簽約的方式繼續出租給同一人，因此也可以刻意將初始契約期間設定較短，觀察承租人的情況後再做決定。
但是，定期租賃原則上不得中途解約。
因此，若因「調職提早結束」等原因，想比預定時間更早住回自己家，也必須等到契約期滿。
若有可能在中途提早結束契約期間，需要在特約中設定中途解約的條件。

可以確實終止契約

定期租賃契約可以確實終止契約，這也是優點之一。
一般普通租賃契約中，即使初始契約期間結束，只要承租人希望續約，在沒有正當事由的情況下不得拒絕。
但定期租賃契約的期間可以自行決定，超過該期間後契約也隨即終止。
即使承租人希望再簽約，出租人也可以拒絕，因此若對方是拖欠租金或製造糾紛的人，定期租賃契約可以確實終止契約。
此外，由於沒有續約，也可以只在「調職期間」等有限時間內出租。

【出租人方】定期租賃的缺點

定期租賃既有優點，也存在缺點。
本節說明出租人方面的缺點，供決定契約方式時參考。

需要另行交付書面並說明

定期租賃契約與普通租賃契約不同，需要交付書面並進行說明。
因此，需要另行交付書面，並事先說明「此為有契約期間的定期租賃契約」及「不予續約」等事項。
萬一疏忽另行交付書面與說明，有可能不被認定為定期租賃契約，而被視為普通租賃契約，請務必注意。

租金容易低於行情

定期租賃契約中，租金容易低於行情，這是其缺點之一。
一旦搬家，許多人都希望能長期居住。
但是，定期租賃契約由於出租期間固定，可能較難找到有意入住的人。
若遲遲找不到有意入住者，則必須採取降低租金等對策。

定期租賃契約中房東應注意的要點

採用定期租賃契約時，房東不僅在簽約時，在再簽約時、從普通租賃切換時、契約期滿時等各個階段，都有需要注意的要點。
本節將詳細說明定期租賃契約中房東應注意的要點，請務必參考。

締結契約時的注意事項

定期租賃契約成立須具備4項要件。

・訂定契約期間
・不予續約
・以書面締結契約
・以書面事先說明不予續約

若只是在契約書上記載「定期租賃契約」「不予續約」，無論是否理解，均被視為不充分，將成立普通租賃契約，請務必注意。

進行再簽約時的注意事項

續約與再簽約是完全不同的概念。
定期租賃契約相較於普通租賃契約，對契約期間內解約的限制更為嚴格。
因此，定期租賃契約中，有時會將契約期間設定為1年、2年等相對較短的期間，並加入再簽約條款，使契約期滿後可以再簽約，以類似續約的方式處理。
但實際上由於是再簽約，與續約不同，需要重新製作契約書、交付書面並進行說明等手續。
此外，續約時可繼承的保證人、押金、保證金等，在再簽約時必須重新辦理。
若希望避免一旦退還後再重新繳納等金錢的移動，需要在再簽約時載明繼承先前託管資金的旨意。
另外，再簽約時關於原狀回復，也不要忘記在特約條款中載明，是指最初出租物件時的狀態，而非再簽約時的狀態。

從普通租賃切換為定期租賃時的注意事項

了解定期租賃契約的優點後，有人可能考慮切換。
但此處重要的是，有些物件無法切換。
有關定期租賃的法律於平成12年（2000年）3月1日施行。
因此，在此之前締結的普通租賃契約切換為定期租賃契約有所限制，即使雙方合意也屬無效。
平成12年3月1日以後成立的契約，在雙方合意的情況下可以切換。

契約期滿時的注意事項

雖然可以確實終止契約，但並非契約期間結束後對方就會自動交還物件。
契約期間終止時間臨近時，房東需要向承租人發出終止通知。
終止通知不一定必須以書面形式發出。
但若契約書中記載以書面通知，即使口頭通知也無法滿足要件，請務必注意。
終止通知應在契約期滿前6個月至1年內發出。

定期租賃的主要應用案例

在哪些情況下會運用定期租賃契約呢？
本節介紹主要的應用案例。

進行改建前的期間

當建物因劣化等原因預定改建時，有時會運用定期租賃契約。
這是因為普通租賃契約在沒有正當事由的情況下不得解約，要請對方搬離可能需要支付搬遷補償費等。
因此，若距改建還有數年，擔心即使空出房間也難以順利收回物件，不少情況下會暫緩招募入住者。
但是，若以定期租賃契約將契約終止日設定在預定改建時間，便可順利收回物件，有效活用空室。

大規模修繕的入住者更換時

維持建物市場價值需要定期進行大規模修繕，但在有入住者的狀態下進行修繕工程，手續複雜且費用較高。
此外，萬一發生事故導致入住者受到損害將是重大問題，因此最好盡量配合入住者更換時期進行工程。
但不一定能按計劃進行入住者的更換。
因此，作為順利推進修繕工程的方法之一，運用定期租賃契約設定契約期間滿期時間也相當有效。

確定調職後自有住宅空置時

在確定調職後，需要同時支付住宅貸款還款與調職地租金的情況下，運用定期租賃契約相當有效。
只在調職期間出租空置的自有住宅，利用租金收入償還住宅貸款，有助於減輕每月的負擔。
此外，若以定期租賃契約設定終止期間，調職回來後可以確實住回自己家。

高齡者從獨棟住宅搬至公寓時

子女獨立後，許多高齡者考慮從管理繁瑣的獨棟住宅搬至公寓，這種情況下定期租賃契約也相當有效。
這是因為出租獨棟住宅可以獲得租金收入。
此外，即使公寓不合適，契約期滿後仍有家可回，這也是一大安心來源。
而且，定期租賃契約在繼承人去世後繼承時，於契約期滿時，繼承人可以決定是否繼續出租、出售或自住，這也是其魅力所在。

出租事業用店面時

定期租賃契約在事業用店面的租賃契約中也被廣泛運用。
普通租賃契約中，要請入住者搬離需要支付搬遷補償費。
若是店舗，還需要支付營業補償等，對出租人而言負擔較大、風險較高。
但是，事先設定契約期間終止日的定期租賃契約，無需支付搬遷補償費或營業補償，有助於減輕出租人的負擔。

考慮切換為定期租賃？一起重新審視不動產公司

考慮切換為定期租賃的人，也應一併重新審視不動產公司。
本節介紹選擇不動產公司時的要點。

是否有定期租賃契約的實績

首先確認是否有定期租賃契約的實績。
租賃契約主要分為普通租賃契約和定期租賃契約兩種。
一般租賃物件幾乎都是普通租賃契約。
定期租賃契約需要事先交付書面並進行說明，因此只處理普通租賃契約的不動產公司，可能在契約手續或管理上產生疏失。
也有因不熟悉而演變為糾紛的可能，因此若要簽訂定期租賃契約，選擇有充分實績的不動產公司非常重要。
此外，確認實績時，請一併確認管理物件數。
管理物件數多的不動產公司，代表獲得許多房東的青睞。
也可以認為其擁有空室對策和建物管理的相關知識，事先確認較為安心。
另外，委託不動產公司的形式有管理委託方式和轉租方式。
管理委託方式是委託全般管理，從租金收入中支付管理委託費。
而轉租方式是由不動產公司統一承租，即使空室也有租金保證。
哪種較好因人而異，請選擇適合自己的方式。

採取何種空室對策

空室期間無法獲得租金收入。
空室持續越久損失越大，因此選擇能確實採取空室對策的不動產公司至關重要。
若想確認空室對策，可以詢問「如何招募入住者」。
近年來，透過手機或電腦找房的人增多，請確認是否在搜尋網站上刊載物件資訊、是否刊登能傳達物件魅力的照片等。
只是隨意刊登照片的不動產公司，最好避免。
建議選擇能感受到注重構圖和畫質、力求美觀呈現的不動產公司。

是否可以委託入住者審查・管理

是否具備委託入住者審查與管理的知識，也是重要的確認要點之一。
萬一有入住者拖欠租金，不動產公司需要迅速處理。
選擇不動產公司時，請確認2個月以上的租金滯納率。
若超過1.5至1.7%，可能代表催收能力較低，請注意。
另外，為了事先防止此類糾紛，入住者審查也相當重要。
並非讓所有希望者入住，請事先確認以何種標準進行審查。

是否能應對糾紛

若怠於處理噪音、漏水等糾紛，將使入住者產生不信任感，進而導致搬離和空室。
選擇不動產公司時，請確認發生糾紛時的應對方式及支援體制。
受理入住者諮詢的窗口運營時間及工作人員人數，也是判斷是否可以信賴的重要要點。

本文針對定期租賃，詳細說明了其特點、與普通租賃契約的差異，以及承租人與出租人雙方的優缺點。
沒有續約機制、契約期滿後可以確實終止契約的定期租賃契約，不只對房東，對承租人而言也有其優點。
但這並不代表沒有缺點。
使用定期租賃契約時，確認是否適合自己的情況至關重要。

關於定期租賃契約的常見問題

Q1. 定期租賃契約可以續約嗎？

定期租賃契約無法續約。契約期滿後契約即告終止。但若出租人與承租人合意，可以「再簽約」的形式繼續居住。

Q2. 定期租賃的租金較便宜嗎？

定期租賃由於無法續約，一般傾向於設定得比普通租賃便宜。多數情況比行情低1至2成左右。

Q3. 定期租賃契約可以中途解約嗎？

建築面積未滿200㎡的居住用物件，且有不得已的事由時，承租人可以提出中途解約。提出解約申請後1個月，契約終止。