電梯點檢的POG契約與FM契約差異是什麼？費用、優點及選擇方式解說

公寓大樓等場所使用的電梯，為了讓使用者能夠安全乘用，必須定期進行檢查。
由於主要由房東負責電梯的管理，了解相關檢查知識對您百利而無一害。
電梯檢查在法律上有許多強制規定，訂有各種不同的檢驗項目與規範。
事實上，檢查的契約形式分為「POG契約」與「FM契約」兩種，各有其優缺點。
許多人或許根本不知道檢查契約形式的存在。
因此，本文將從電梯檢查的基礎知識開始為您詳細介紹。
為了讓您所持有、管理的物件電梯能夠安全無虞地正常運作，請參考本文實施相關檢查與驗收。

認識電梯檢查的基礎知識

對於管理有電梯物件的房東而言，許多人應該都知道需要進行檢查與驗收。
然而，也有不少房東並不清楚電梯檢查究竟會進行哪些項目。
檢查有其種類與檢驗項目，並有相關法律規範。
為了能在法律面與安全管理面都安心地進行管理，首先必須了解電梯檢查的基礎知識。

電梯檢查的種類

電梯檢查分為「定期檢查報告」、「性能檢查・定期自主檢查」與「保養點檢」三種。
這些檢查均依法規定為管理者的義務，每一項都必須實施。
以下逐一介紹各類檢查的詳細內容。

定期檢查報告

定期檢查報告是依據建築基準法第12條所規定的檢查制度。
若怠於執行檢查，將處以100萬日圓以下的罰款。
執行定期檢查報告的人員為一級・二級建築師或升降機等檢查員，管理責任人則為房東等所有者。
檢查對象涵蓋住宅用電梯、接受性能檢查的電梯，以及載重1噸以上電梯以外的所有產品。
檢查・驗收的頻率約為每6個月至1年實施一次，完成檢查後須向特定行政廳提交報告。

何謂提交報告的特定行政廳？

如前所述，定期檢查報告依建築基準法第12條規定為強制義務。
建築基準法第12條載明「需由具資格人員定期進行檢查，並將結果報告至特定行政廳」。
此處所指的「特定行政廳」，可透過全國建築審查會協議會的特定行政廳一覽表查詢。
若怠於提交報告，可能遭受罰則，因此完成檢查後務必確實提交報告。
報告所需的文件，可委託檢查業者代為處理。

性能檢查・定期自主檢查

性能檢查・定期自主檢查是依據勞動安全衛生法所規定的檢查制度。
若未執行此項檢查而放任不管，將處以6個月以下有期徒刑或50萬日圓以下的罰款。
此為針對載重1噸以上電梯所進行的檢查，需實施外觀試驗、動作試驗及荷重試驗共三項測試。
若管理中的電梯符合此條件，請務必進行檢查。
性能檢查的頻率為每年1次，定期自主檢查的頻率為每月1次。

性能檢查與定期自主檢查的必要性

關於性能檢查與定期自主檢查的差異及必要性，或許有人仍感到困惑。
大多數電梯須進行定期檢查報告，但載重超過1噸時，依「勞動安全衛生法」規定須進行性能檢查，並依「起重機等安全規則」規定須進行定期自主檢查，兩者均為強制義務。
符合條件的電梯在製造時需取得許可並通過檢查，取得檢查證，而此檢查證有有效期限，更新時須通過性能檢查。
此外，被要求進行性能檢查的電梯，同時也有義務每月進行一次定期自主檢查。
綜合以上兩點，性能檢查是為了更新檢查證有效期限所必須進行的檢查，而定期自主檢查則須每月進行一次。
性能檢查可由勞動基準監督署長或厚生勞動大臣認定的性能檢查機構執行，責任人為所有者與管理者。
定期自主檢查則由性能檢查機構進行，責任人為事業者。

保養點檢

保養點檢與定期檢查報告、性能檢查・定期自主檢查不同，在法律上並無強制義務。
因此，雖然容易讓人以為「保養點檢可以不做」，但請注意建築基準法第8條有「努力規定」。
建築基準法第8條載明「建築物的所有者、管理者、占有者，有義務盡力維持其建築物的基地、結構或建築設備處於合法狀態」。
這說明即使法律未強制規定，仍需持續維持安全狀態。
針對適當維護管理訂有相關指引，依使用頻率以每月1次、每3個月1次等頻率實施保養點檢。
保養點檢的內容詳見國土交通省的「電梯保養・點檢業務標準契約書」。
由於以該文件所載內容為基礎，委託點檢業者時請事先確認點檢內容。

維護保養的契約形式：「POG契約」與「FM契約」

您是否知道電梯的維護保養契約分為兩種類型？
契約形式主要分為POG契約與FM契約，為電梯維護保養契約中常見的形式。
以下分別說明POG契約與FM契約的內容。

何謂POG契約？

POG契約中的「POG」，取自「Parts（零件）」、「Oil（機油）」、「Grease（潤滑脂）」三個英文字首，係指僅進行基本點檢的契約。
若在執行點檢後發現需要維護的部位，則須另行支付修繕費用。

優點

POG契約的情況下，僅需向業者支付實際進行維護保養的費用。
因此，若電梯無需修理或零件更換，即可以較低成本完成點檢。
每年每台電梯的維護保養費用約為15萬至20萬日圓，視業者而定，有時也會在約定範圍內更換耗材。

缺點

POG契約的缺點在於，合約內容不含修繕費用與零件更換費用。
雖然在優點說明中提到無需修理或零件更換時可節省成本，但依使用頻率或老化程度，有時反而會成為缺點。
若電梯安裝至今已有相當年限，發生故障或異常的頻率也會隨之提高。
因此，若合約內容不含修理或零件更換，則除了維護保養費用外，還須另行支付修繕費用。

適合選擇POG契約的情況

由於POG契約基本上只針對零件、機油、潤滑脂進行點檢，對於較不容易發生修理或零件更換需求的「屋齡較淺物件」，選擇POG契約會較為合適。
然而，POG契約對於「不想在維護費或管理費上花費太多」的房東而言，無論屋齡如何都相當實用。
對於即使需要修理也不介意個別協商的房東來說，有機會壓低管理費用。

何謂FM契約？

接下來介紹FM契約。
FM契約中的「FM」來自"Full Maintenance（全面維護保養）"。
FM契約不僅涵蓋POG契約所進行的基本點檢，連修理或零件更換所需的費用也全部包含在維護保養費用中。
每月費用雖然高於POG契約，但在保養過程中即使發現需要修理或零件更換，也無需另行支付費用。

優點

FM契約的情況下，即使點檢後需要修理或零件更換，除每月的維護保養費用外不會另外收費。
由於可在簽約時確認固定費用，有助於掌握每年電梯的支出，這也是其優點之一。
POG契約的情況下，需要修理或零件更換時，業者會先向房東提出費用估價，取得同意後才開始作業。
而FM契約只需支付維護保養費用，不會產生其他費用，因此可節省時間與精力，讓作業更順暢進行。

缺點

雖然有省時省力的優點，但也有不少業者的基本費用設定偏高。
電梯的法定耐用年數為17年，若是新設置的電梯，幾乎不會發生故障等問題。
因此，對於屋齡較淺的電梯而言，選擇POG契約有較高機會壓低維護保養費用。

適合選擇FM契約的情況

物件越老舊，電梯發生故障或異常的頻率就越高。
由於需要修理或零件更換的頻率也會增加，此情況下選擇FM契約較能壓低維護保養費用。
此外，房間數較多的物件，電梯的使用頻率自然也較高。
使用頻率高，零件就會加速老化，修理與零件更換的次數也會增加。
對於擁有多處物件的房東而言，能減少管理負擔的FM契約也是推薦的選擇。

電梯點檢依契約別、業者別的費用行情

雖然已了解電梯點檢的詳細內容與必要性，但相信許多人也很想知道需要花費多少費用。
以下將介紹電梯點檢的費用行情。

POG契約・FM契約的費用行情

電梯點檢的費用方面，FM契約高於POG契約。
如上述所介紹，FM契約的每月費用中已包含需要修理或零件更換時的費用。
POG契約與FM契約之間的差額，以每台電梯的月費計算約相差2萬日圓左右。
POG契約的月費約為2萬至5萬日圓，FM契約的月費約為3萬至6萬日圓。
以一年計算，差額約為15萬至20萬日圓，請依物件的新舊程度與電梯的屋齡來評估選擇。

電梯點檢業者分為兩種

承接電梯點檢的維護保養業者，分為「獨立系」與「廠商系」兩種。
廠商系是東芝、三菱等電梯製造商的關係企業，僅能對自家系列的產品進行維護保養。
另一方面，獨立系是與任何廠商均無關係的業者，基本上可對各種品牌的電梯提供維護保養服務。

獨立系・廠商系的費用差異

FM契約的費用行情，廠商系為每月4萬至6萬日圓，獨立系為每月3萬至5萬日圓。
POG契約的費用行情，廠商系為每月3萬至5萬日圓，獨立系為每月2萬至4萬日圓。
比較這兩類業者，獨立系的費用比廠商系便宜2至5成。
因此，希望節省成本的房東，選擇獨立系業者較為有利。

獨立系業者也有缺點

獨立系業者雖然有節省成本的優點，但同時也存在缺點。
若獨立系業者的年資與知識較淺，有些業者的技術能力可能不及廠商系業者。
然而，廠商系業者由於本身的創業年數較長，擁有豐富的檢查實績與經驗。
由於具備針對其所承接廠牌電梯的專業技術能力與知識，可以放心地交託。
雖然理解希望節省電梯點檢成本的心情，但電梯的安全性是攸關人命的重要事項。
選擇業者時，請不要只考量費用，也要選擇在技術能力與知識等方面值得信賴的業者。

電梯點檢應選擇POG契約還是FM契約？

電梯點檢究竟該選擇POG契約還是FM契約呢？
關鍵在於理解POG契約與FM契約各自的特點，依物件狀況選擇最能獲益的契約類型。
以下介紹各自適合的情況。

適合選擇POG契約的是新建或屋齡較淺的公寓大樓。
新建・屋齡較淺的公寓大樓電梯也較新，不容易發生故障，修理頻率低。
因此，選擇POG契約比FM契約更不需要負擔修理費用。
修理時需要逐次協商，雖然較費工夫，但可壓低修理費用。

另一方面，適合選擇FM（全面維護保養）契約的是電梯使用頻率必然較高的「戶數較多的公寓大樓」。
電梯使用機會多，修理次數自然也會增加。
這種情況下，簽訂FM契約修理起來較為划算。
此外，「經營老舊公寓大樓且電梯故障頻率較高的情況」或「同時經營多處不動產的情況」，也推薦選擇FM契約。
可充分發揮FM契約「減輕房東管理負擔」的優點。

定期檢查中的「既有不符規定」是什麼？

接下來，將詳細說明定期檢查中的既有不符規定是指什麼。

何謂既有不符規定

既有不符規定，是指「建設時依法興建公寓大樓或設置電梯，但事後法律修訂，導致現行法律已不適用的狀態」。
建築基準法等法律每年都在逐步修訂，與公寓大樓興建當初、電梯設置當初相比，現在的規定內容可能已有大幅變化。
這種新舊法律間的差異，就稱為既有不符規定。
在日本，新法並無強制要求既有建物符合規定，因此即使保持既有不符規定的狀態也不構成違法。
然而，若希望讓住戶能夠安全使用公寓大樓與電梯，就有必要改善既有不符規定的問題。

促成法規修訂的事件

平成21年（2009年），國土交通省對電梯相關法規進行了修訂。
促成此次法規修訂的原因有兩件事。
第一件事，是千葉縣西北部大地震所引發的電梯故障事件。
地震造成超過6萬台電梯停止運作，乘坐電梯的民眾遭到困困，成為重大社會問題，並成為法規修訂的契機。
第二件事，是Schindler電梯公司發生的人身傷亡事故。
平成18年（2006年）6月，東京都內一棟23層樓高的租賃住宅「City Heights竹芝」發生了這起事故。
一名高中生推著自行車倒退走出電梯時，電梯突然自行移動，將其夾住後不幸身亡。
對Schindler電梯公司進行緊急檢查後，電梯的安全性受到質疑，進而促成了法規修訂。

法規修訂後的變化

那麼，電梯法規修訂後究竟修改了哪些規定呢？
第一項是地震管制運轉裝置的設置義務。
透過強制設置地震管制運轉裝置，有助於避免發生電梯內人員遭困的事故。
第二項是煞車系統雙重化的義務。
透過設置兩套相互獨立的煞車系統，即使其中一套發生故障，仍可安全地保持電梯轎廂的位置。

安全性的差異

雖然地震管制運轉裝置過去就已存在，但並未強制要求電梯安裝。
因此，過去有些電梯安裝了地震管制運轉裝置，有些則沒有。
然而，法規修訂後，所有電梯均被要求強制安裝地震管制運轉裝置。
安裝地震管制運轉裝置後，當感測到地震震動時，電梯會在最近樓層停止並開啟門扉。
這使得地震發生時，電梯內人員遭困的問題得以防範。
此外，煞車系統雙重化的義務，提高了電梯轎廂的安全性。
設置感測轎廂離開乘降層的「特定距離感測裝置」，可偵測到開門行駛的情況。
透過地震管制運轉裝置設置義務與煞車系統雙重化義務，電梯在日常及緊急狀況下都變得更加安全。
不過，過去的電梯也已安裝了安全裝置，安全性並沒有太大差異。
可以理解為，緊急狀況時能夠更安心地使用電梯的程度有所提升。

如何改善既有不符規定？

既有不符規定僅是不符合現行法律，絕非違法。
平成21年以前興建的公寓大樓電梯，有許多屬於既有不符規定。
即使維持既有不符規定的狀態也不會受到處分，但若希望提高公寓大樓與電梯的安全性，就有必要改善既有不符規定。
改善既有不符規定，必須更換電梯。
同時經營多棟公寓大樓的房東，在某些情況下可能需要數百萬日圓的資金。
因此，建議配合電梯的更換時機一併改善既有不符規定。
許多房東習慣依照耐用年數，每20年更換一次電梯。
若是在法規修訂前的平成15年（2003年）至20年（2008年）間設置或更換電梯，建議在5年內更換新電梯為宜。
若是更早之前設置或更換電梯，請考慮改善既有不符規定。

新型保養・管理契約「遠端監控」是什麼？

日本電梯製造、東芝電梯株式會社、Japan Elevator Service Holdings株式會社等企業，已啟用新型保養・管理契約「遠端監控」。
遠端監控究竟是什麼，有哪些特點與待解決的課題呢？

遠端監控的特點

讓我們來看看電梯遠端監控系統的共同特點。

・遠端自動監控
遠端監控可監視、診斷電梯被困、門扉開閉不良、安全迴路動作、電氣系統異常、無法啟動等異常狀況。
若發生電梯內人員遭困的情況，可透過電梯內安裝的對講機，遠端進行救援・臨時恢復運作。

・遠端自動點檢
遠端診斷是一項可無人自動診斷電梯狀況的功能。
轎廂行駛狀態、門扉開閉狀態、煞車動作狀態、對講機動作狀態，以及升降通道限位開關是否正常運作等安全開關，均可遠端自動診斷。

遠端監控的課題

遠端自動監控系統雖然便利，但目前仍存在一些待解決的課題。
以下介紹兩項主要課題。

・通訊安全性
若遠端監控的通訊安全性不足，將有網路遭駭客入侵的風險。
為了安全地進行遠端監控，必須提高安全防護精度。
然而，建置大規模網路系統需要資金投入。
因此，對於小型公寓大樓而言，資金難以到位成為遠端監控的一大課題。

・通訊費與施工費等成本平衡
導入遠端監控時，需使用專用通訊線路。
其通訊費用雖高於傳統方式，但費用與品質各有不同。
除通訊費用外，還需負擔施工費用、設備費用等初期成本。
這些費用支出以及成本平衡問題，也被列為課題之一。

如何選擇電梯點檢業者

以下介紹選擇電梯點檢業者的3個要點。
不知道如何選擇點檢業者的房東，請參考看看。

務必確認施工實績

選擇電梯點檢業者時，務必確認該業者的施工實績。
透過電話簿或朋友介紹認識業者時，往往難以判斷選擇哪家業者才安心。
也曾有「先請業者來說明看看」的情況，結果遇到了不良業者的案例。
因此，為了能安心地委託點檢，確認業者的施工實績非常重要。
施工實績可從業者的官方網站上查詢。
若瀏覽官方網站後發現未記載或介紹施工實績，可能表示該業者的實績並不多。
遇到這種情況，建議避免選擇似乎缺乏施工實績的業者。
施工實績豐富、口碑良好的業者，委託點檢時較為放心。

確認緊急情況的應對方式

選擇電梯點檢業者時，容易被忽略的盲點是業者在緊急情況下的應對方式。
若業者在緊急情況下毫無作為，電梯一旦發生故障，住戶就只能改走樓梯。
此外，災害發生時若無法獲得迅速應對，也可能導致進一步的問題。
為了防範此類情況，選擇能在緊急情況下立即應對的業者至關重要。
委託業者前，請事先詢問緊急情況時的應對方式。
若能具體詢問過去的實際應對案例，效果會更好。

了解不良業者的特徵

近來，裝修業者中混有不良業者的問題日益受到關注。
雖然大多數業者都是優良的，但電梯點檢業者中也不乏不良業者，須多加注意。
選擇電梯點檢業者時，請謹防不良業者的詐騙，謹慎挑選。
以下說明如何辨識不良業者的特徵，以免上當受騙。

・折扣幅度極端誇張的業者
極端壓低電梯點檢費用的業者，可能是不良業者。
電梯的點檢或更換費用往往金額龐大。
然而，由於外行人難以看懂費用明細的內容，即使看了估價單也難以判斷費用是否合理。
不良業者有先開出偏高估價，再一口氣大幅折扣以爭取簽約的傾向。
真正優良的點檢業者，會以合理價格開立估價單，並詳細說明各項費用的原因。
遇到折扣幅度極端誇張的業者，請提高警覺。

・不改善設計方案的業者
假設您打算更換新電梯，委託業者進行施工。
「希望按照這份設計方案更換電梯，請提供估價」，這種預先準備好設計方案委託裝修的情況，同樣需要注意。
優良業者不會直接採用他家的設計方案進行電梯更換。
基於道德與安全性等考量，不會原封不動地採用設計方案。
即使您希望以低價委託施工，也請勿委託那些宣稱可以不修改設計方案、低價施工的業者。
請將其視為劣質業者。

總結

設有電梯的公寓大樓，為了確保電梯的安全使用，必須定期進行電梯點檢。
委託點檢時，需從兩種維護保養契約形式中擇一簽訂。
POG契約，是在需要修理時逐次委託修理並支付費用的契約。
FM契約，是將基本點檢與修理費用均包含在維護保養費用中的契約。
對於新建或屋齡較淺的公寓大樓而言，修理頻率低，選擇POG契約較為划算。
另一方面，對於老舊公寓大樓或同時經營多處公寓大樓的房東而言，選擇FM契約較省事且划算。
請參考本文，委託優良業者進行電梯點檢。

關於電梯點檢契約的常見問題

Q1. POG契約與FM契約哪個比較划算？

屋齡較淺的物件選擇POG契約可節省費用。屋齡20年以上的物件選擇FM契約較為放心，因為零件更換費用已包含在內。

Q2. 怠於進行電梯點檢會有什麼後果？

將構成建築基準法違反，處以100萬日圓以下的罰款。若發生事故，也可能被追究刑事責任。

Q3. 電梯點檢的費用行情為何？

POG契約月費一般為3至5萬日圓，FM契約月費一般為4至8萬日圓。廠商系與獨立系業者之間的費用差異相當大。