公寓重建費用的行情與細項｜收支計畫及降低成本要點解說

公寓透過修繕與翻修，可作為長期創造收益的物件持有。
然而，隨著屋齡增加，老化問題日趨嚴重，入住率下降、修繕費用增加，最終將面臨需要重建的時機。
公寓重建並非頻繁經歷的事，許多人可能不知道從何著手。
因此，本文將針對公寓重建，從基本資訊到費用、收支計劃及控制成本的要點進行說明。
無論是正在考慮重建的人，還是未來可能需要重建的人，都歡迎參考本文。

首先掌握公寓重建的流程

讓我們先了解公寓重建的整體流程。
實際上，施工業者會給予指示並逐步推進，但掌握全貌可以讓您更順暢地委託重建工程。

制定重建計劃與資金計劃

考慮公寓重建時，最令人在意的應該是費用問題。
為了在重建後繼續穩定經營公寓，不僅需要制定重建計劃，還必須認真考慮後續的資金計劃。
興建公寓時，除了建築本體的工程費用外，還需要外構等附帶工程、稅金、申請手續等相關費用。
此外，建築費用會因重建物件的結構、設備等級、房間數量及基地條件而有所不同，制定資金計劃時務必充分注意。

確定時程安排

最理想的情況是公寓完工時間與入住旺季重疊。
若完工後即可接近滿租狀態，重建後即可期待穩定的租金收入。
如有可能，最好規劃在旺季前完成公寓建設。
入住需求最旺盛的時期為1至3月，因此若能在年初前完工，即可從1月開始刊登招租廣告。
然而，需要注意的是，與一般公寓新建不同，進行重建時公寓內仍有入住者。
即使發出搬遷通知，也不一定所有入住者都能順利搬出。
在這種情況下，需要制定包含等待搬遷期間的長期計劃。
高齡入住者收入較低，找尋物件也較為困難，可能還需要協助介紹遷入地點。

進行搬遷協商

如前所述，公寓重建需要請求現有入住者搬遷。
即使擁有物件所有權，在法律上也不得在沒有正當理由的情況下要求入住者退租。
此外，搬遷的成立也需要入住者的同意。
要求搬遷時，需要具備「正當事由」與「財產上的補償」，在因房東需求而要求搬遷的情況下，通常需要支付搬遷補償金。
退租時間及搬遷補償金的協商，有時需要耗費相當長的時間。
由於安排遷入地點、負擔搬遷費用等搬遷協商對房東而言負擔較大，許多人會尋求專業人士的協助。

拆除工程與建築承攬工程的契約手續

拆除工程與建築承攬工程委託給不同業者是可行的，但委託同一業者通常能讓工程進行得更順暢。
大型公寓的拆除作業，除了拆除工程業許可外，還需要建設工程業許可。
此外，會產生噪音或大型震動的作業，可能需要向地方自治體提交特定建設作業申報書後才能開工，請多加注意。

貸款契約

重建時，許多人會申辦貸款來規劃資金。
若需要貸款，請將審查、金錢消費借貸契約的簽訂及融資執行所需的時間納入時程安排中。
可向民間金融機構（如銀行）及政府系金融機構（日本政策金融公庫）申請融資。
向銀行申辦公寓貸款時，若有建設費用10至30%的自備款，融資審核通過的可能性較高。
另一方面，日本政策金融公庫的特點是與銀行相比利率較低，且提供長期固定利率。
可依據實際情況靈活運用。

完工時的驗收

工程完工後，需進行建築物的驗收，然後辦理交屋手續。
委託的建築公司會在施工期間定期報告檢查結果，完工時則由建築公司負責人與房東共同進行最終確認驗收。
請仔細確認工程是否存在問題、是否需要修改等細節。
若施工存在問題，則需要向建築公司提出修改要求。

補助金申請

依各地方自治體而異，進行公寓重建時可能可以申請補助金。
請至各地方自治體的官方網站確認使用條件及補助金是否存在。
申請補助金時，需要提供重建所花費的具體費用。
有時需要附上適當的費用彙整及證明事實的憑證文件，請事先確認條件及所需文件。

登記

準備建築確認證等必要文件，辦理登記手續。
公寓物件的價格高於一般獨棟住宅，因此辦理所有權保存登記時所需繳納的稅金也會較為高額。
固定資產稅相較於原有建築，因建築物更新而使稅金增加。
不動產取得稅的繳納通知書會在一段時間後才寄達，請勿忘記事先備妥資金。

公寓重建費用的明細

重建總計需要多少費用，可能難以想像。
以下將介紹重建所需的三項主要費用。

拆除費用

以下按結構別介紹一般公寓的拆除費用。

・木造：每坪約4至5萬日圓
・鋼骨造：每坪約6至7萬日圓
・鋼筋混凝土造：每坪約7至8萬日圓

換算坪數時，1平方公尺為0.3025坪，請將平方公尺數乘以0.3025。
例如鋼骨結構公寓總建築面積為100坪時，拆除費用約為600至700萬日圓。
拆除費用會依物件大小、結構及周邊環境而有所不同。

建築費用

各結構別的一般公寓建築費用行情如下。

・木造：每坪約70至90萬日圓
・輕量鋼骨造：每坪約80至100萬日圓
・重量鋼骨造：每坪約90至110萬日圓
・鋼筋混凝土造：每坪約100至120萬日圓

以2層樓木造公寓、共10間房（每間30平方公尺）為例，各層樓地板面積合計為300平方公尺，即約90坪。
以每坪單價70萬日圓計算，建設費用約需6,300萬日圓。

搬遷補償金

公寓重建時，應將搬遷補償金納入整體費用考量。
房東方面的退租勸告必須在期滿前6個月以上提出。
依法律規定，入住者在沒有正當理由的情況下可以不同意解約。
因老化而需要重建，並不屬於正當事由。
因此，重建時為了順利完成搬遷，需要支付搬遷補償金。
搬遷補償金的行情為6個月房租。
然而，若協商不成立，可能需要連同搬遷費用一併支付搬遷補償金。
若要壓低搬遷補償金，建議在剩餘入住戶數減少後再發出退租勸告。
入住者自然退租後不再接受新入住者，待時機成熟再考慮重建，如此可以控制搬遷補償金的支出。

以上三項為重建所需的費用。
請考量物件結構及規模導致的價格變動，以及搬遷補償金等費用的發生，制定更具體的資金計劃。

公寓重建費用行情是多少？

公寓重建需要多少費用呢？
所需費用包括公寓拆除費用、建築費用，以及若有入住者時的搬遷費用。
雖然依規模及結構而有所不同，以下將介紹公寓重建費用的行情。

光建築費用每坪行情為50至100萬日圓

重建公寓時，平均每坪行情為50至100萬日圓。
但是，此金額為平均行情，依地區不同會有所差異。
有些公寓可以控制在此金額範圍內，也有可能大幅超出行情。

依規模與結構而異

公寓重建也會因規模及結構而有所不同。
拆除及建築的相關費用會因結構而大幅變動，選擇的結構不同，所需費用可能差異甚大。
此外，即使是木造住宅，也會因基礎部分的差異而使重建費用有所不同。
使用的材料及設計等也會造成費用的變化。
若重視耐震性，建築費用最終會較高，因此應了解重建費用會因規模、結構、材料及環境等差異而有所變化。

公寓重建所需的備用資金

綜上所述，公寓重建需要大量資金，大多數人都會向金融機構申請融資來籌措資金。
以下將說明公寓重建所需的備用資金。

申請國家融資

重建公寓時，可向日本政策金融公庫申請融資。
日本政策金融公庫是政府系金融機構。
其特點是可以低利率享有長期固定利率，因此中小企業等較易於利用。
與民間金融機構相比利率較低，還款時也較為有利。
但借款有若干條件。
包括持有擔保物件、從事不動產租賃業務、無稅金或公共費用欠繳等。
擔保物件評估標準約為評估價值的30%，借款期間最長為15至20年。
男性為15年、女性為20年，需在79歲前還清，請依此推算並決定借款期間。

利用公寓貸款

公寓重建所需的備用資金也可以利用公寓貸款來籌措。
一般金融機構提供針對公寓經營者的公寓貸款，可利用此貸款進行借款。
利用金融機構的公寓貸款時，若能事先準備建設費用10%至30%左右的自備款，融資審核通常較為順暢。
自備款方面若能留有充裕的資金，公寓重建將更為容易。

試著為公寓重建制定收支計劃

若有公寓重建的想法，請嘗試制定收支計劃。
對於未曾制定過收支計劃，或不確定應在收支計劃中納入哪些項目的人，歡迎參考以下說明。

建立收入、支出、收支的項目

為了重建公寓，請制定收入、支出及收支計劃。
這些收入、支出及收支項目與公寓的經營息息相關。
若無法確實掌握，不僅無法了解資金流動，還可能造成毫無計劃的公寓重建。
收入除租金外，還需掌握停車場、禮金、空室數量（扣減金額）等並加以計算。
支出則包括固定資產稅、管理委託費、修繕費、火災保險、共益費、貸款還款金額等。
收支是計算每月及每年實際收入的數字。
請參考實績數據來計算各項目。

填入各項目的數字

了解收入、支出及收支所含金額後，填入各項目的數字。
但在記載各項目時，有若干注意事項。

【各項目與注意事項】

◎收入
・租金
掌握同一地區及環境的公寓租金行情。
設定較低的租金可使計劃更為穩健。
請注意租金可能影響未來的計劃。
記載收支時，可用租金×入住者數×租賃期間來計算。

・停車場
依地區差異，都市中心的停車場費用請以4萬日圓為基準。
郊外則以1萬至1萬5千日圓為基準較為適當。
以停車場數量×12個月來計算。

・空室數量（扣減金額）
計算公寓時，不要以全部滿租為前提，請預設有一定數量的空室。
這在讓計劃保留餘裕及考量拖欠風險時也是有效的做法。

・禮金
入住者支付給房東的費用，平均為1至2個月房租。
請考量入住者的更替情況來記載。

◎支出
・固定資產稅（都市計劃稅）
對土地及建築物課徵的稅金。
都市計劃稅是市街化區域內擁有土地或房屋的人所繳納的稅金。
請將兩者合計，以租金收入的5%至10%以內來計算。

・管理委託費
委託公寓管理公司管理時需支付的費用。
請以租金收入的平均5%來考量。

・修繕費
需要規劃包含日常維護管理、原狀回復費及自然老化等的計劃。
以租金收入的平均5%為理想，但請勿設定過高。

・火災保險
金額依公寓結構及保障內容而有所不同。
請事先查詢並計算平均價格。

・共益費
維護公寓所必要的費用。
請以3,000至5,000日圓左右來計算。

・貸款還款金額
請設定在無負擔的還款金額範圍內。
理想的還款比率為40%至50%，若超過此比率，計劃將有所改變，請多加注意。

計算實質收益率

計算各項目後，請試著計算實質收益率。
收支計劃的重點在於是否能夠獲利。
大致估算即可，可藉此掌握重建資金是否能夠回收及回收所需時間。
由於途中可能發生意外狀況，請制定能夠應對不測事態的計劃內容。

應考慮公寓重建的時機

從事公寓經營時，將會面臨需要考慮重建的時機。
然而，許多人可能不清楚公寓在什麼情況下應該重建。
以下將說明應考慮公寓重建的時機。

屋齡

包含公寓在內的住宅均有法定耐用年數的規定。
許多情況下會以該年數作為重建的參考基準。
法定耐用年數是顯示建築物價值的指標，並不代表超過年數後就無法居住。
因此，並非一過了法定耐用年數就必須立即重建。
法定耐用年數為：木造22年、鋼骨造依材料厚度為19至34年、鋼筋混凝土造為47年。
鋼筋混凝土造的法定耐用年數較長，但建築超過40年後，格局及設計等可能已不符合時代需求。
設備也會老化，導致希望入住的人減少。
若是為了降低空室風險而重建，可將折舊及貸款還清後的屋齡25至35年作為參考基準。

空室增多

公寓老化後，空室問題會愈發明顯。
雖然也有老舊公寓仍能持續有入住者的情況，但更多情況並非如此。
即使屋齡較高卻仍能持續招到入住者，通常是因為地段條件極為優越，或具有讓人感受不到老舊的附加價值。
若地段條件良好卻感覺入住者逐漸減少，可考慮是設備或外觀存在問題，並將重建納入考量範圍。
若公寓所在區域本身存在問題，重建後也可能無法改善。
為了預防這種情況，進行充分的市場調查，確認重建能否帶來效益是關鍵所在。
若感覺該土地不適合公寓經營，也請考慮其他土地活用方式。

外觀與格局

隨著屋齡增加，外觀及格局也會顯得老舊。
即使當時並無問題，經過20至30年後，需求也會有所改變。
比較20至30年前與現在，夫妻加一個孩子的核心家庭有所增加。
針對家庭型公寓，只需將格局改為單人房或2至3人家庭適用的格局，即可能增加入住意願的案例也不少。
設備也換成最新款，可讓物件顯得更具吸引力。
設計方面，現在與過去受歡迎的風格也有所不同。
若考慮全面翻修成符合當前需求的物件，重建為新築的方式更有可能提升入住率。
若需要大規模翻修，請將重建納入考量範圍。

重建還是翻修，該如何選擇？

公寓除了重建外，也有翻修現有建築物的選擇。
在這兩個選項中，可能有許多房東難以抉擇。
為了解決猶豫不決的房東的困惑，以下將說明重建與翻修的差異、費用的差距，以及各自的優缺點。

重建與翻修的差異

重建與翻修最大的差異在於是否保留基礎結構。
重建是將原有建築物全部拆除夷為平地後，重新建造新的建築物。
另一方面，翻修是在保留原有建築物的地基、柱子、梁等基礎結構的狀態下，進行改建、修繕或增建。
翻修的內容多樣，從壁紙及地板更換等局部翻修，到除基礎外全部拆除重新整修的骨架翻修（Skeleton Reform）等皆有。
需要進行骨架翻修程度的情況，往往讓人難以抉擇是否要重建。

在猶豫重建還是大規模翻修時，有幾個重要事項需要了解。
那就是重建後可能使原有建築物的規模縮小，以及在建築基準法或都市計劃法制定之前所建造的物件，可能無法進行重建等情況。
由於建築基準法及地方自治體的條例會定期修訂，若依據修訂前的標準建造，請謹記可能發生上述問題。
此外，依物件情況不同，大規模翻修也可能有所困難。
以牆壁或地板等支撐建築物結構的公寓，無法進行格局變更。
在考量以上情況後，判斷選擇重建還是大規模翻修是非常重要的。

哪種費用較為划算？

公寓重建費用依總建築面積及拆除費用的坪單價等而有所不同。
大致行情為3,000萬日圓以上。
當然，費用會依建造地區而有所不同，因此事先收集資訊非常重要。
另一方面，大規模翻修的行情為1,000萬至2,500萬日圓。
重建是從基礎部分全部重新建造，因此費用必然較高。
但是，依結構不同，翻修時可能無法變更格局，這種情況下就只能選擇重建。
若判斷基礎部分已損壞、無法承受翻修，也必須選擇重建。

猶豫選擇哪種方式時，請考量未來預計使用多久、是否希望大幅變更格局、是否有繼承計劃等因素後再做決定。
若考慮未來繼承，建議利用公寓貸款進行重建，以節省遺產稅等稅金。
若只打算自用或考慮其他土地活用方式，翻修比重建更為划算。

重建的優缺點

重建後成為新築物件，許多人可能覺得全是優點。
但也有缺點，請多加注意。

【優點】
・可降低空室率
・資產價值提升
・有助於減少折舊及遺產稅
・可設定較高租金

【缺點】
・重建費用高昂
・完成重建所需時間較長

由於需要付出大量成本及時間，能否獲得相應效益是需要慎重考量的重要事項。

翻修的優缺點

翻修有與重建不同的優缺點。
這是選擇哪種方式的重要參考指標，請一併確認翻修的優缺點。

【優點】
・費用低於重建
・工程所需時間較重建短
・也可期待降低空室率的效果

【缺點】
・翻修後仍會產生修繕費
・難以像新築般進行全面更新
・改善收益性的效果有限

即使進行大規模翻修，也無法達到新築水準的租金。
此外，由於並非全面更換老化部分，可能在不久後仍需進行修繕。
作為改善空室率的方式，雖然可以期待一定效果，但請預期收益力不會大幅提升。

盡量壓低公寓重建費用的訣竅

公寓重建需要高額費用。
因此，可能有許多房東因此而卻步。
相信也有許多房東希望盡量壓低重建費用。
最後，為了解決這些房東的煩惱，以下將說明壓低費用的訣竅與要點。

壓低拆除費用的要點

壓低拆除費用的要點如下。

務必進行比價詢價

委託拆除工程時，務必進行比價詢價。
從尋找建商開始，將拆除與新建一併委託也是重要的要點。
建商與拆除工程業者有所往來，因此能夠找到費用更為划算的委託對象。
事先告知建商希望向多家拆除業者進行比價詢價，有助於壓低拆除費用。

不忘對鄰近居民的關懷

若對鄰近居民關懷不足，可能因應對投訴而產生額外的工程費用。
建議由現場負責人與房東一同進行鄰近居民的拜訪問候。
發生問題時，確保現場負責人與房東能夠即時聯繫也是重要的要點。
若計劃新建公寓，請一併向鄰近居民說明此事。

考量固定資產稅的課稅時機

固定資產稅的金額以1月1日當天的狀況為準來決定。
1月1日當天若有建築物則課稅，若無則不課稅。
若建有公寓，則適用住宅用地的減免措施。
因此，土地本身的固定資產稅較低。
但若已拆除，則不適用住宅用地的減免措施，土地的固定資產稅將會增加。
請將此因素納入考量後決定重建的時程安排。

壓低建築費用的要點

壓低建築費用的要點如下。

從多個方案中選擇條件較佳的方案

重建公寓前，請走訪幾家建商並比較多個方案。
透過比較，建商之間的競爭意識也會提高，更容易形成更好的方案。
委託大型建商並選擇工業化程度較高的建造方式，也是降低建築費用的要點。

注重實質收益率

建築費用固然重要，但更應注重實質收益率來進行重建。
比起家庭型公寓，設計較小格局的單身型更容易提升收益性。
預計單身家庭數量將持續增加，因此針對需求改變格局是有效的做法。
推薦的格局為2DK。
每戶面積達40平方公尺以上，可壓低不動產所得稅。
郊外物件的單身需求更高，也請將此點納入考量。

土地有剩餘時進行出售或土地活用

公寓重建後若有多餘土地，可考慮出售或採用其他土地活用方式。
若是停車場需求不高的地區，大膽考慮出售也是一種方法。
若地形條件良好，也可重新考慮配置，如公寓與獨棟出租住宅並存的方式。
探索有效活用基地的方法並找出最佳解答，也有助於實質降低建築成本。

壓低搬遷補償金的要點

壓低搬遷補償金的要點如下。

等空室超過半數後再著手進行

重建時，需要向入住者支付搬遷補償金。
入住者越多，需支付的金額就越多，請多加注意。
若要壓低搬遷補償金，建議等空室超過半數後再著手進行。
這樣做也有助於省去協商的麻煩，減輕房東的負擔。

搬遷協商應冷靜且誠懇

進行搬遷協商時，誠懇應對非常重要。
若試圖僅以書面或電子郵件等方式單方面結束協商，可能發展為糾紛。
由於這種方式無法傾聽對方的意見，可能讓對方感到不滿。
為了避免讓對方感到不快，請親自登門拜訪，誠懇地提出請求。
若能清楚說明搬遷補償金的支付範圍僅限於搬遷費用程度，大多數情況下對方都能理解接受。

建議改簽定期租賃契約

定期租賃契約在契約期滿時，入住者無需支付搬遷補償金即可搬遷。
2000年3月1日之後簽訂的租賃契約，可在雙方同意下將普通租賃契約變更為定期租賃契約。
但請注意，定期租賃契約對房東的優點較多，對入住者的優點相對有限。
因此，許多情況下需要降低租金才能獲得同意。
定期租賃契約期間越短，租金降幅越大。
此外，若附加退租時免除原狀回復義務或全額退還押金等選項，協商較容易順利進行。

公寓重建需要付出大量成本。
若因費用問題而放任不管，任由屋齡增加，老化問題只會持續惡化，難以確保入住者的安全，風險相當大。
這樣下去空室率也會升高，對房東而言缺點將越來越大。
為了預防這種情況，在適當時機進行重建非常重要。
請參考本文介紹的應考慮公寓重建的時機及重建與翻修的差異等，試著為公寓重建制定收支計劃。

公寓重建常見問題

Q1. 公寓重建的費用行情是多少？

木造公寓的話，每坪單價50至80萬日圓為參考基準。8戶2層樓公寓一般約需3,000至5,000萬日圓。

Q2. 重建時如何應對入住者？

需要進行搬遷協商，必須提供正當事由及搬遷補償金。法律規定必須在6個月以上前發出通知。

Q3. 重建還是翻修，哪種較划算？

屋齡超過30年且耐震性有問題的情況下，重建較為有利。若屋齡在20年以內且結構健全，大規模翻修在成本效益上可能更佳。