对于许多个人投资者来说，房地产投资是一种具有吸引力的稳定资产运营手段。其中，整栋公寓投资（购买整个建筑物进行租赁经营的方法）尤其受到成功投资者的关注。与公寓分权所有和独栋房屋租赁相比，规模较大的整栋公寓投资能够带来高效的资产形成和稳定的收入，还可以作为养老金对策和人寿保险的替代手段，因此受到许多投资者的支持。 本文将从一栋公寓投资的基本机制和收益模式出发，从专业角度讲解其魅力、优缺点、以往的失败案例、初学者入门步骤，以及未来的市场展望和法律制度的变化等。
一栋公寓投资的基本机制和收益模式
一棟公寓投資，顧名思義，就是購買一棟公寓（多個住宅單元的建築物）整體，通過出租經營來獲得收益的投資方式。收益來源主要分為租金收入（租金收益）和未來出售物業的資本收益兩大類。 例如，如果您拥有一个有 6 间公寓的公寓楼，每间公寓的月租金为 8 万日元，并且所有房间都满租，那么您每月的收入约为 48 万日元，每年可获得 576 万日元的收入。另一方面，如果市场环境良好，您可以出售该物业，购买时与出售时的差价就是资本收益。
在出租经营中，业主需要从事从招租、签订合同、收租到建筑维护等广泛的工作。通常情况下，会委托专业的房地产管理公司进行日常管理（手续费约为租金收入的几%），但如果选择自主管理，则需要自己处理租户事务、催缴租金、定期检查、安排维修等。 由于拥有整个建筑，管理范围也很广，包括入口和走廊等公共区域的清洁、设备检查，甚至长期的大规模维修计划，都属于业主的责任。但相应地，单栋公寓的经营自由度也很高，业主可以灵活地根据自己的判断改变房产用途和进行设备投资。
收益模式的特点之一是租金收入的稳定性。由于一栋楼内有多个住户，即使有一间空房，也可以用其他房间的租金收入来弥补，从而降低收入突然为零的风险。这是区分公寓投资或独栋房屋租赁所不具备的优势，例如，即使 10 户中有 1 户空房，收入减少也仅限于 10%。 此外，由于交易的是整栋建筑，收益率（租金收入占投资额的比例）往往较高。
但需要注意的是，表面收益率是不考虑费用的指标。实际收入的实际收益率会扣除购买时的各种费用、固定资产税、保险费、维修费等运营成本，因此会低于表面收益率。 因此，在做出投资判断时，除了考虑购买价格与年租金收入之外，还必须模拟扣除贷款偿还额、管理费和税金后的现金流（剩余收入），并验证能否长期保持盈利。
成功者选择单栋公寓投资的原因
经营者、高收入者等投资成功者选择单栋公寓投资的原因主要有以下几点：
- 稳定的大额租金收入 一栋公寓的户数较多，每月的租金收入规模较大，如果能够满租，则可以成为超过主业的稳定收入来源。如前所述，由于可以分散空房风险，因此相对不易受到经济形势变化的影响。即使在经济低迷或通货膨胀时期，只要租赁需求保持稳定，仍然可以期待稳定的现金流。
- 杠杆效应（利用贷款扩大资产的效果）高
- 房地产投资容易获得金融机构的贷款，物业规模越大，与自有资金相比的贷款比例（杠杆）越高。一栋公寓的价格从几千万到几亿日元不等，因此可以利用他人资本加快资产形成，这是其魅力之一。 例如，用1亿日元的自有资金购买分层公寓，只能形成1亿日元的资产，但用相同的自有资金贷款购买总价为3亿日元的公寓，就可以通过租金收入偿还贷款，同时运营3亿日元的资产（如果考虑未来的出售收益，杠杆的作用会更大）。正是由于以较少的投入就能运营大规模资产，房地产投资才受到繁忙的商务人士的欢迎。
- 抗通脹的實物資產房地產是實物資產的代表，在貨幣價值下降的通脹時期，相對有利。 即使现金价值减少，房地产价格和地价也会随着物价上涨而上涨，租金市场也会出现滞后上涨的趋势。此外，如果利用贷款，通货膨胀会降低负债（借款）的实际价值，因此可以期待资产膨胀、负债减少的双重效果。在全球通货膨胀趋势持续的情况下，拥有房地产作为资产保护对策是合理的。
- 高節稅效果和資產保全投資單棟公寓在稅務方面也有很大的優勢，高收入者更容易享受其好處。特別是像木造公寓這種法定使用年限較短的物業，可以計提較多的折舊費，因此每年房地產收入可以保持在赤字或低收入水平。結果，與本業的工資收入等損益相抵後，可以減輕所得稅和居民稅的負擔（節稅）。 實際上，木造物業較多的單棟公寓比鋼筋混凝土結構的單棟公寓或分權所有公寓的折舊節稅效果更高，這是高收入人群選擇該投資的一大原因。此外，擁有房地產還可以壓低未來的遺產稅評估額，如果利用團體信用人壽保險貸款，還可以代替人壽保險，從資產保全和遺產規劃的角度來看，也受到富裕人群的青睞。
如上所述，单栋公寓投资在稳定性、收益性、资产形成效果、节税方面具有优异的平衡性，因此受到成功企业家的青睐。当然，根据投资目的和资金情况，合适的方法会有所不同，但如果您拥有充足的资金，并希望高效地扩大资产，那么单栋公寓投资是一个不错的选择。
单栋公寓投资的优缺点
整栋公寓投资具有许多魅力，但同时也有需要注意的风险和缺点。下面整理一下主要优点和缺点。
《优点》
- 高收益率和盈利能力：如前所述，与区分所有物业相比，整栋物业的表面收益率往往较高。平均而言，整栋公寓约为 8.3%，高于区分公寓的 7.4%，可望获得高效率的收益。由于一次性运营多套房屋，规模经济效应明显，每月的净收入（现金流）也较充裕，这是其魅力之一。
- 空房風險分散：由於有多個租戶，一個房間空置對整體收入的影響有限。從整棟物業來看，容易避免租金收入為零的情況，因此可以說是一種能夠持續獲得穩定租金收入的投資。特別是規模在 10 戶以上的物業，即使不是長期滿租，也可以確保大致的收入。
- 經營自由度高：整棟物業的業主擁有整個建築物的決策權。 与区分公寓不同，不受管理委员会的限制，可以自由地更改入住条件（允许养宠物、允许学生入住等）、调整租金、升级设备、改造公共区域等。例如，可以自行决定并实施提高附加值的措施，如安装快递箱和高速互联网，以保持和提高物业价值和入住率，这是很大的优势。
- 通过扩大规模积累资产：购买整栋房屋可以一次性获得许多户数，因此可以在短时间内大幅扩大资产规模。如果委托管理公司，工作量不会随着户数的增加而大幅增加，可以「以较少的麻烦进行大规模资产运营」。如果将来打算继续增加房产，凭借整栋房屋的业绩，可以更容易地从金融机构获得追加贷款。
- 税收优惠：木制公寓具有折旧节税、贷款时加入团体信用保险的保险效果、出租房地产的遗产税评估减免等优势，整栋公寓投资在税收和保障方面也有很多好处。特别是对于本业收入较高的投资者来说，每年可以减少所得税和居民税，同时实现资产积累，这是很大的优势。
《缺点》
- 初期投資額大：購買一棟公寓需要一筆可觀的自有資金。即使是二手房，房價也以數千萬日元計，新建或市中心鋼筋混凝土建築則以數億日元計，即使以從金融機構借款為前提，也需要數百萬日元的頭期款和雜費作為自有資金。 例如，購買3,000萬日元的中二手公寓時，除了20%的首付款600萬日元外，還需要支付90萬至150萬日元的雜費，合計約700萬日元的現金。需要注意的是，由於資金門檻高，並非任何人都能輕易進入的投資領域。
- 维护管理成本和麻烦：由于需要承担整个建筑物的维护管理责任，单栋房产运营成本和麻烦往往较多。需要更新空调、热水器等多项设备，定期进行清洁和法定检查，而且随着建筑物的使用年限延长，还需要进行大规模维修。在某些情况下，屋顶防水等工程费用可能会超过1000万日元。 這些成本會影響長期現金流，因此在購買之前，必須進行維修儲蓄計劃和運營成本的模擬計算。此外，如果自主管理，需要花時間應對租戶的聯繫和處理投訴，對於有正職的人來說，這可能會成為沉重的負擔。
- 難以分散風險：由於一棟樓需要投入大量資金，投資集中風險較高。 如果没有足够的资金分散购买多处房产，就只能将所有资金投入到一栋房产上，如果选择不当，可能会面临巨大的损失风险。例如，购买了需求低迷的公寓，长期空置，或者出现意外开支，投入的资金越多，亏损额就越大。因此，需要谨慎地评估房产和预测需求。
- 流动性低：单栋房产交易价格高，买家有限，因此在需要时可能无法立即出售。房地产市场低迷时，可能需要很长时间才能找到买家，或者无法以理想的价格出售。与区分公寓相比，市场参与者较少，流动性（变现性）较低，这也是一个缺点。需要将此视为长期持有的资产，并制定有余裕的资金计划。
綜合以上優缺點，一棟公寓投資可總結為「高收益但難度高」的投資。儘管受到成功者的歡迎，但並非萬能，必須根據自己的資金實力、風險承受能力、投資目的來判斷是否合適。
失敗案例及其教訓：從風險中學習要點
一棟公寓投資如果成功，可以獲得豐厚的回報，但準備不足或判斷失誤，也會導致失敗。下面介紹一些典型的失敗案例和教訓。
- 因對地理位置需求判斷錯誤而陷入空房困境：選擇不當的地理位置是公寓經營失敗的首要因素。例如，在租賃需求不足的偏遠地區或周邊競爭激烈的地區購買一棟公寓，就會出現租客難找、空房難填的困境。距離最近的車站太遠、生活便利設施不足、未來人口減少不可避免的地區，空房率往往居高不下。
- 教训：在购买房产之前，必须彻底调查周边的人口动态、租赁需求和竞争情况，冷静判断「该地点能否租满」。此外，还要确认房间布局和设施是否符合该地区的入住目标（单身还是家庭），避免购买不符合需求房产。
- 資金計劃過於樂觀、過度借貸導致資金周轉惡化：過度借貸或完全無自有資金強行購買，會增加日後還款困難的風險。即使計劃用租金收入來償還貸款，但一旦出現空房或利率上升，現金流就會立即惡化，面臨追加出資或拖欠的危機。 實際上，有人「用全額貸款購買了市中心分隔式公寓，結果從租金收入中扣除還款和費用後，手頭剩餘為零或負數，之後無法獲得升級到整棟房產的融資」的失敗案例。教訓：利用融資可以提高槓桿率，但同時需要制定還款來源不會中斷的保守計劃。 不要过度相信预计收益率，要进行包括空房率、利率变动、维修储备金等在内的模拟计算，确保还款能力有足够的缓冲（备用资金）。此外，贷款比例应控制在符合自身风险承受能力的范围内，不要轻易进行全额贷款或超额贷款，要谨慎行事。
- 因忽视老旧物业而产生的突发支出：即使以较低的价格购买了老旧（建造年限较长的）公寓，但随后可能需要进行大量维修，导致收支恶化。例如，购买后立即发现需要全面维修供水管道和屋顶防水，花费数百万日元，或者出现白蚁侵蚀和漏雨等无法预见的缺陷，产生意外成本。
- 教训：在考虑购买二手公寓时，请务必进行事先的建筑检查（检查）和确认维修记录。请专家检查非专业人士难以发现的结构缺陷和剩余使用年限，在估算未来所需维修成本后再决定是否购买。只因价格便宜而冲动购买的房产往往「吃一顿饱，哭一顿」，因此，进行初期调查是避免风险的关键。
- 转租合同的纠纷：由于担心空房风险，签订了转租（租金保证）合同，但最初承诺的保证租金后来被降低，导致收支恶化，这种失败案例也有报道。一些转租公司在推销时会说「30年一次性租用、空房保证」，但在合同更新条款中保留了租金调整（降低）权，房东可能会面临租金下降的风险。 最糟糕的情况是，转租公司本身经营破产，不仅无法获得保证，还只剩下贷款偿还（2018年的共享房屋投资转租破产「南瓜马车」事件等）。教训：在考虑转租合同时，请详细确认合同内容（租金调整条件和中途解除条款），不要过于乐观。 近年來，法律修訂後，在簽訂次租賃合同之前，必須說明重要事項，但即使如此，仍然可能會出現利用合同漏洞的糾紛。最終，自己核實收支，判斷該物業是否可以在沒有次租賃的情況下經營，才是安全的做法。
- 管理不善导致租户纠纷：管理体制不完善，租户之间的纠纷和投诉得不到及时处理，会导致租户流失，声誉下降，进而导致空房连锁反应。例如，对噪音和垃圾处理问题放任自流，导致其他租户搬走，或者对拖欠租金的租户追讨不力，导致租金欠款不断累积。 此外，还有恶劣租户在夜间逃跑或破坏房间，造成巨额恢复原状费用和未缴房租损失的例子。教训：选择可靠的管理公司，妥善管理租户和建筑物是必不可少的。通过定期巡查、应对租户的联系、迅速处理违反合同的行为等，以专业眼光进行管理，可以降低风险。 如果自己管理，也要确保在发生问题时能够迅速咨询专家，并迅速采取应对措施。
从上述失败案例中可以学到的是，在投资单栋公寓时，事先调查和准备、设想风险情况是多么重要。从选址到资金计划、合同内容的检查、管理体制的构建，每一步都要谨慎行事，消除风险，这是成功之道的近道。 相反地，如果掌握了這些要點，就可以大大降低致命的失敗風險。
初學者開始時的步驟
一棟公寓投資規模較大，首次嘗試時需要謹慎規劃和準備。以下按順序介紹初學者避免失敗、順利起步的基本步驟。
- 明确投资目的和方针：首先，确定进行单栋公寓投资的目的。是希望获得养老金的稳定收入，还是为了几年后的出售收益，或者是为了节税或资产继承？根据目的，合适的房产和策略也会不同。根据自己的年收入和资产状况（金融资产和贷款能力），考虑「自己能够承受的投资规模」和「优先考虑的事情」。 例如，如果本业收入丰厚，则应重视节税效果；如果年龄较轻，希望增加资产，则应重视长期运营，以此确定投资轴心。
- 收集市场信息和寻找房产：接下来，进入具体的房产寻找阶段。可靠的信息来源包括注册房地产投资专业门户网站（Rakumachi、Kenmeika等），并按照条件进行搜索。 在這些網站上，您可以按照希望條件（如地區、收益率、價格範圍等）瀏覽全國的收益物業信息。此外，諮詢房地產仲介公司也是有效的方法。請向處理投資者物業的仲介公司（最好是有豐富單棟物業實績的公司）諮詢，並告知您的希望條件，請他們介紹適合的物業。通過比較和考察多個物業，您可以培養對市場行情和收益模擬的直覺。重要的是，找到合適的物業後，不要忘記進行實地考察。 亲自到房产周边参观，确认距离车站的距离、周边环境、建筑状况（外墙是否有裂缝、设施是否陈旧）等。最好在现场了解周边的租赁需求（附近是否有大学、工厂多寡、竞争房产的空房情况等），以获得直观的感受。
- 收支模拟与贷款咨询：如果找到满意的房产，在购买前进行详细的收支模拟。 除了租金收入外，还要考虑空房率为×%时的收入减少、管理费、固定资产税、保险费、预计的维修费储备金，以及贷款利率和还款额，验证年度净利润（现金流）是否保持盈余。模拟时，不要只考虑乐观的「满房假设」，还要考虑保守的入住率和利率上升等情况，检查抗风险能力。 同时，作为购买资金的准备，我们将推进与金融机构的贷款咨询。我们将与处理投资用房地产贷款的多家金融机构（城市银行、地方银行、信用金库、非银行金融机构等）进行磋商，确认可贷款金额和利率条件。通过了解根据自己的属性（年收入、资产、工作年限等）可以获得多少贷款，可以确定购买房产的价格标准。 事先获得金融机构的预先批准（预审批），在提出购买申请时会更加顺利。
- 房产的购买谈判和合同：确定购买对象后，提出购买申请，进入价格和条件的谈判。通常不会直接接受报价，而是参考最近的成交案例和房产的问题（建筑年限、收益率等），确定合理价格，进行限价谈判。 与卖方达成条件后，经过重要事项说明，签订买卖合同。签订合同时支付定金，贷款获得批准后进行结算和交房。在签订合同之前，仔细阅读重要事项说明书，再次确认法律瑕疵、权利关系、设备故障信息等，并消除所有疑问。此外，随着贷款的执行，办理火灾保险，以万全的体制迎接房产交房。
- 选择管理公司并开始运营：获得房产后，立即开始租赁经营。如果有租户，则必须办理租赁合同的名称变更手续和押金交接等手续。如果有空房，则必须尽快开始招租。为此，选择可信赖的租赁管理公司非常重要。 委托管理时，需要比较各公司的招租能力（实际入住率）、管理手续费、服务态度等，与符合自己方针的公司签订合同。将从招租到日常管理的工作全部委托给管理公司，业主则定期接收报告，检查经营数据，制定长期维修计划等，以经营者的视角管理房产。 特別是在最初的幾個月裡，需要熟悉費用支出和租金收入週期，確認與收支計劃是否有偏差。一旦進入正軌，就可以轉向更高層次的策略考慮，例如增加物業或提前償還貸款等。
以上是初學者開始投資單棟公寓的大致流程。在每個步驟中徵求專家的意見，謹慎行事，就能降低風險，順利起步。
对未来市场展望和法律制度变化的准备
最后，我们将介绍市场环境的未来展望以及需要注意的法律制度变化。通过着眼于未来做好准备，您将能够长期稳定地经营房地产。
●市场展望：利率走势与供需平衡
日本低利率的环境是推动房地产投资的重要因素，但根据未来的金融政策，利率有可能上升，贷款条件可能会变得严格。在利率上升的情况下，贷款偿还负担会加重，因此利用固定利率和提前偿还贷款来对冲利率风险非常重要。相反，如果通货膨胀趋势持续，房地产的实物资产价值容易上涨，租金也会缓慢上涨。 特別是在城市優質的租賃需求區域，預計未來租賃率和租金水平將保持穩定。另一方面，日本全國人口持續減少，空置房比例達到歷史最高的 13.8%，空置房問題日益嚴重。在需求低迷的地區，租賃經營本身將變得困難，因此，擁有「受歡迎的房產」的地理位置和房產將變得至關重要。 市場展望的關鍵詞是「兩極化」，城市地區和熱門地區的租賃需求將保持堅挺，而地方和不受歡迎地區的競爭將加劇，租金下降的壓力將加大。業主需要定期關注市場動態（地區入住率和租金行情），採取維持和加強物業優勢的策略（設備投資和附加服務的引入等）。
●为法律制度的变化做好准备
与房地产租赁业相关的法律制度在最近几年发生了重大变化。2021年实施的《租赁住宅管理业法》对租赁管理公司进行了登记制和监管强化，规定管理公司有义务定期向业主提交报告等。随之，信誉较低的租赁管理公司将被淘汰，业主选择合适的租赁管理公司变得越来越重要。 此外,2020年的法律修订实施了所谓的「转租新法」，禁止转租公司进行夸大广告和不当招揽，并规定在签订合同前必须说明重要事项。由此，合同签订时的信息披露得到了改善，但业主也必须充分理解合同内容，并按照法律进行适当的运营。
此外，还需要关注未来的税收制度改革。 例如，加强房地产收入损益通算限制、重新审议遗产税评估优惠等（过去，以节税为目的的过度房地产投资曾受到关注）。为了在税收制度发生变化时不慌不忙，我们将尽早收集信息，并在必要时重新审视投资策略。根据情况，还将考虑采用法人化、信托等新方案。
建筑标准和能源法规的强化也是需要关注的要点。提高节能性能是社会要求，未来新建建筑可能被强制要求安装太阳能设备和加强隔热性能。如果现有建筑也要求进行隔热改造和节能设备安装，老式公寓的竞争力可能会下降。在这种情况下，需要利用补助金制度，制定分阶段的翻新计划，为保持房产价值做好准备。
●为了长期稳定经营
为了应对市场和制度的变化，作为业主，随时关注最新信息是非常重要的。请关注行业新闻和国家政策动向，并在必要时咨询专家（税务师、律师、房地产顾问）以考虑应对措施。特别是房地产是流动性较低的资产，一旦方向错误，就很难进行轨道修正。为了取得长期成功，关键是要做好预测，构建能够应对环境变化的投资组合。
以上，我们详细介绍了单栋公寓投资的机制、优点和缺点、避免失败的关键点、开始方法和未来展望。单栋公寓投资是一种既能获得稳定收入又能扩大资产的诱人方法，但同时也是需要充分知识和准备的领域。根据本文的内容，在制定符合自己战略的投资判断和周全计划的基础上，您一定会打开通过稳健的房地产投资积累资产的道路。