大都市的车站前空间既是城市门面，也是支撑人们生活的重要节点。在东京都荒川区西日暮里车站前地区，经过当地居民和相关人士多年的努力，第一种市区重建项目终于正式启动。 2025年1月31日，东京都知事批准了市区重建组合的成立，该地区迎来了巨大的变革期。本文将介绍这个具有划时代意义的项目概要和特点，以及城市开发带来的多方面价值。
西日暮里站前地区是JR山手线、京滨东北线、东京地铁千代田线、都营日暮里·舍人线四条线路交汇的交通要塞，交通便利，可轻松前往成田机场。此外，该地区还毗邻「谷根千地区」和文京区等文化氛围浓厚的地区。
然而，尽管地处站前，但该地区建筑多为老旧建筑，广场和绿地不足，防灾方面也存在隐患，各种城市问题日益凸显。为了解决这种状况，从 1997 年度开始，该地区开始举办学习会,2006 年度，当地有志之士成立了协议会。 经过环境影响评估和城市规划等逐步审批流程,2025年1月，市区重建组合的设立获得批准。
该项目将在约2.3公顷的区域内进行，总建筑面积约为164,150平方米，总投资约为1342亿日元。 计划于2026年获得权利转换计划的批准,2027年4月动工,2031年3月竣工。
该重建项目的最大特点是住宅楼和商业楼两栋建筑的复合开发。
住宅棟計劃為地上46層、地下2層、高度約170米的超高層建築，將提供約1,000戶住宅。1樓將設置保育設施、町會會館等公益設施,2樓至7樓將設置零售店、餐飲、服務設施、停車場、辦公設施等,8樓至46樓為住宅區。
另一方面，商业楼为地上10层、地下3层、高约65米的建筑,1楼至6楼为商业设施,7楼为文化交流设施,8楼和9楼为会议设施（大型会堂和展示空间）,10楼为屋顶花园和咖啡厅。
两栋建筑通过中庭相连，采用钢筋混凝土结构、钢结构和钢筋混凝土结构相结合的结构。此外，还计划建设连接JR西日暮里站和日暮里·舍人轻轨站的步行天桥，处处体现提高城市功能的一体性和流通性的设计。
在充分利用土地高度（建筑覆盖率80%、容积率950%）的同时，对各设施的布局和动线进行了细致的考虑。由此，在创造出与车站前相称的热闹氛围的同时，实现了城市空间的高效利用。
该再开发项目的核心不是简单的建筑更新，而是提高整个地区的职能和创造魅力。
首先值得关注的是文化交流基地的功能。商业楼内的大型会堂和展示空间将作为区内外人们聚集的文化、艺术活动场所。由此，预计将强化地区的文化认同，产生新的交流。
其次，通过建设车站前广场和行人专用通道（甲板），加强交通枢纽功能。各线路的车站设施之间原本分散的连接线将得到确保，通勤、上学和观光游客的交通将更加顺畅。特别是，交通广场的建设将使公交车和出租车的乘车更加顺畅，公共交通的便利性将得到大幅提高。
此外，商业设施和业务设施的充实将促进地区经济的振兴和就业机会的创造。约1,000户的住宅供应将带来人口的增加和消费的扩大，成为支撑地区可持续发展的基础。
这种多功能综合开发将促进城市的紧凑化和功能集中，成为加速向可持续城市结构转型的重要范例。
在現代城市開發中，環境保護和防災功能的強化是必不可少的要素。本項目在這兩個方面都採取了先進的措施。
在環境方面，引進了符合低碳社會要求的低環境負荷設備，為脫碳化做出了貢獻。屋頂花園和中庭等綠意盎然的空間也有助於緩解熱島現象。 這些措施也是實現SDGs（可持續發展目標）的重要因素。
在防災方面，設置了臨時避難場所、難返回家園者收容場所、防災備蓄倉庫等，充實了確保整個地區在發生災害時的安全功能。特別值得一提的是防洪措施，通過將電力設備設置在洪水風險較低的地點，即使發生洪水也能維持設施的功能。
這些環境和防災措施不僅僅是為了避免風險，而且可以提高整個地區的韌性（恢復力），是具有長期價值創造的戰略性投資。
該重建項目不僅對西日暮里地區，而且對整個東京北部地區的房地產市場都會產生重大影響。
首先，約1,000戶住宅的供應將提高該地區的住宅存量和質量。高層住宅的景觀以及便利的商業和文化設施，將對居民具有很大的吸引力。此外，採取防災措施的安全居住環境也是今後越來越受到重視的因素。
车站前的地理位置、4条线路的便利性、前往成田机场的交通便利性等，从国际角度来看也是值得肯定的。交通便利性和新建的高品质城市空间，预计将对周边地区的土地价格和租金产生积极影响。
特别值得注意的是，该项目并非简单的「盒子式」开发，而是旨在提高整个地区的综合价值。 文化交流設施和廣場空間將提高地區的軟實力，從長遠來看，有可能形成「西日暮里品牌」。
作為房地產專家，我們認識到這種開發不僅僅是物理空間的更新，而是提高地區的文化、社會和經濟價值的綜合過程，因此需要從多角度進行評估。
西日暮里站前地区第一种市街地再开发事业，不仅仅是建筑更新，而是复合型城市功能的重建项目。该项目综合应对现代城市面临的各种课题，包括强化交通枢纽功能、充实文化、商业设施、提供高品质的居住环境、环境、防灾对策等。
该项目的成功可以作为首都圈其他车站前再开发的案例。特别是，在多个交通工具交汇的交通枢纽进行大规模再开发，在城市规划方面也是非常宝贵的案例。
我们从事房地产行业的人，有责任将此类项目视为地域的社会、经济、文化背景下的综合价值，而不是简单的物理变化，并对其进行评估和宣传。 西日暮里站前再开发将成为连接过去与未来的城市故事中的重要转折点。
该项目将历时6年，于2031年竣工。我们将关注该项目的进展和成果，积累新的城市建设知识，为创造更美好的城市环境做出贡献。