在日本，有一种非常重视 "新建 "的文化。新建 "一词在房地产广告中熠熠生辉，许多购房者都向往新建住宅。然而，令人惊讶的是，世界上的超级富豪 却 做出了相反的选择。为什么他们偏爱 "二手房 "而不是 "新建房 "呢？
本文将探讨家庭年收入超过 1 亿日元的超级富豪的房产投资 策略 ，以及他们选择二手房的原因。在揭开日本 与 西方房地产价值差异的同时，我们将向您展示二手房的隐性资产价值 ，以及 富人选择房地产的精髓。我们还将介绍普通购房者也可以借鉴的 "明智选择 "秘诀。
日本和西方的房地产价值差别很大。从数据上看，差异一目了然。
| 国家/地区 | 二手房流通份额 | 新房流通份额 |
|---|---|---|
| 美国（2017 年） | 82% (2017) | 18% (2017) |
| 英国 | 88% | 12% |
| 法国 | 66% | 34% |
| 日本（2013 年） | 14% 法国 | 86% |
在欧洲和美国，超过 80% 的住房分配市场由二手房构成，而在日本，这一比例正好相反。这种差异从何而来？
日本偏爱新建房屋 的 原因如下：
另一方面，在欧洲和美国，已经形成了一个 对 二手房价值进行适当评估的市场。特别是在美国和英国，建筑物本身的资产价值几乎不会随着建筑物的老化而下降，因此，房龄超过 100 年的房屋以高价出售的情况并不罕见。
在富裕地区，历史悠久的传统建筑被视为身份的 象征 ，其价格可能高于新建筑。
为什么世界上的富人，尤其是美国的富人，倾向于选择二手房？超级富豪选择房产的背后有六个原因
由于新建房产没有过往交易记录，因此很难判断价格是否合适。而对于二手房，则可以根据以往的成交价格和同一栋楼其他房间的交易记录来确定合适的价格。
地段是决定房产资产价值 的 最重要因素。二手房往往位于已经成熟的黄金地段。高净值人士深谙 "90% 的房产由地段决定 "的房地产基本原理，选择地段优越的二手房，可确保其未来价值的稳定性。
二手房的优势在于购买后可以进行装修 ， 让您可以根据自己的喜好自由定制空间。这种 "高自由度 "是家庭年收入超过 3000 万日元的上层家庭选择房产的重要原因。
除了现金、保险、股票、债券和黄金之外，超高净值人士还通过 在 投资组合中加入被认为可抵御通胀的房地产来增加资产的安全性。尤其是市中心的二手公寓，即使在通货膨胀的情况下，也能起到保护实物资产的作用。
日本二手房地产的评估价值往往低于当时的市场价值。这一特点导致富裕人士购买二手房 作为 抵御遗产税的 措施 。
超高净值人士选择房产的基础是长期持有，而不是投机性的短期买卖。从这个角度看，与新建 房产 的价值相比，长期不贬值的 房产 特性更为重要。
在购买二手房时，有三大因素会影响其房产价值。超高净值人士会根据这些因素来选择房产。
好地段 是 决定二手房资产价值的最重要因素。良好的地段由以下几个方面决定
事实上，东京市中心各车站的二手公寓价格差异很大：在 2019 年至 2024 年的五年间，上谷町车站周边的二手公寓价格飙升了约 3.13 倍（+213%）。这是由于优越地段的稀缺性 以及 富人对这些地段的需求所造成的。
资料来源：Kenbike。
房产所在城市的品牌实力对现有房产的资产价值 也 有重大影响。超级富豪倾向于选择拥有众多类似富裕居民的社区。这不仅仅是因为他们注重地位，还因为他们看重周边地区的购买力和房产价值的稳定性。
一个城市的品牌影响力对二手公寓的资产价值有重大影响。品牌力意味着该城镇在居民中的知名度和良好形象。例如，拥有高档住宅区、风景优美或重建区的城镇，其品牌实力较强，该地区二手公寓的物业价值更有可能得到维持。"(资料来源：援疆我行）
即使是二手房，建筑公司（总承包商）或开发商的品牌实力也 很 重要。由可靠的公司建造的房产往往具有较高的设计和施工质量，随着时间的推移，其质量下降的可能性较小。
管理协会的管理状况和大规模维修的历史也是影响物业资产价值的重要因素。超级富豪会选择管理费适当、有维修储备金和定期维护的房产。
购买二手房的超高净值人士通常会进行高端装修 ， 按照自己的喜好定制空间。他们注重的装修要点包括以下特点。
富豪们喜欢开放式的平面布局，尽量减少墙体，最大限度地扩大居住空间。对布局进行重大调整，如整合相邻房间，打造大空间的 LDK，使空间既开阔又豪华。
使用大理石和实木等天然材料 来 增强整个空间的物质感，在富裕住宅的装修中尤为重要。这些材料集奢华与温馨于一身，不会随着时间的推移而变质，反而会随着时间的推移而增加质感，这也是非常值得重视的。
通过引进国内外知名品牌产品，如多功能系统厨房、嵌入式家电、酒窖、生物乙醇壁炉等，提升生活品质。尤其是 "Miele"、"GAGGENAU "和 "LIEBHERR "等奢侈品牌产品，更是富人身份的象征。
流行的设计是将整个室内装饰统一为低调的色调，如釉色、单色调和白色调，并使用大理石和模具作为点缀。这种别致的室内设计具有永恒的、普遍的美感，有助于在未来保持房产的价值。
| 物业类型 | 成本价格（每平方米） |
|---|---|
| 高档公寓装修 | 每平方米 350,000 日元或以上 |
| 独立式住宅（包括附属建筑） | 400,000-500,000 日元/平方米 |
日本和西方国家二手房价值差异显著的背后存在着文化和历史差异。
在日本，自经济高速增长时期以来，人们普遍认为 "房子一旦建好，就完工了"。其原因如下
而在西方，由于以下文化背景，二手房的价值受到高度重视
这些文化背景的差异表现在房地产市场对二手房估值的不同上。
超级富豪的房产投资策略包括不为人知的 "明智选择"。它具有以下特点。
超高净值人士更看重资产价值的长期稳定性，而非短期增值。他们抱着 "等到好物业出现 "的态度，不会强行投资新建物业。
超高净值人士通过将房地产和金融资产纳入投资组合，提高资产的稳定性。特别是在通货膨胀时期，房地产作为一种实物资产，可以起到资产防卫的作用。
高净值人士可以充分利用折旧的节税效果。在某些情况下，尤其是国外的二手房，可以实现更多的节税。
超高净值人士在购买房产后，通过有计划的装修来增加资产价值。通过安装豪华内饰和先进设备，他们的策略是提高房产的价值，以便将来转售或出租。
我们已经看到了超级富豪选择二手房而不是新建物业的原因，普通购房者可以从中吸取许多经验教训。
房产的价值更多地取决于其 "地段"，而非建筑的新旧程度。好地段 的 价值不会随着时间的推移而消失，反而会增加稀缺性。如果地段好，即使是二手房也更有可能保值。
判断新房定价是否合适的数据很少，而根据过去的交易历史则更容易判断二手房的合 理价格。信息不对称的 情况 较少，价格谈判的余地较大，这对明智的买家来说非常重要。
二手房的另一大吸引力是可以 通过 翻新根据自己的喜好自由定制。可以创造出新建筑无法实现的独特空间。从成本效益的角度来看，翻新高品质的二手房比购买新楼是更理性的选择。
超高净值人士在选择房产时，总是 着眼于 长远。他们看重的是地段和未来保值的品质，而不是短期的发展趋势或楼盘的新旧程度，这种做法对普通购房者也很有帮助。
在考虑购买二手房时，以下三点尤为重要
学习超级富豪的房产选择，培养对房产内在价值的洞察力，而不是执着于新建筑的优越性，是明智房产投资的第一步。
答: 购买 二手房 最需要注意的风险是 "隐性缺陷"。即使表面上没有问题，也可能潜藏着漏水或结构问题。为避免这种情况，建议 进行 专业的房屋检查（建筑状况调查），以客观地检查房产的状况。检查管理协会的会议记录和维修记录也很重要。对于共有公寓，还应调查维修储备基金的金额和管理协会的管理状况。
答: 保持 资产 价值的有效维护方法是 "预防性定期检查和适当维修"。特别是在屋顶、外墙和供水系统等容易老化的地方，有必要在问题变得更加严重之前尽早采取行动。就公寓而言，积极参与管理协会的管理并鼓励 实施 适当的大规模维修计划也很重要。定期更新设施以满足时代需求，也有助于防止资产价值下降。
答： 富人 与普通人选择物业的主要区别在于时间跨度的长短和对质量的投资态度。高净值人士从 50 年或 100 年的长远角度来评估房产，不太会受短期流行和趋势的影响。他们还倾向于投资高品质的材料和设备 ， 不惜初期成本。普通人通常以抵押贷款的偿还期（30-35 年）为指导，可能会优先考虑控制初期成本。然而，从长远来看，对地段和质量的投资将有助于保持资产价值，因此，在预算范围内选择最大限度地提高这些成本是明智之举。
答：识别有 潜力 的二手房有三个关键因素
同样重要的是，考虑到人口结构的变化和工作方式的多样化，选择一个需求将长期持续的区域。
答：实现 翻新 成本效益最大化的诀窍是 "在与资产价值直接相关的领域进行大量投资"。具体来说，应重点关注以下几点
另一方面，过于个性化的设计和特殊设备可能会在日后的销售中分化品味。选择高质量的材料和设备，同时注意多功能性，将有助于保持和提高房产的长期价值。
INA&Associates 参照超级富豪的房产投资策略，定期举办关于如何选择二手房的免费咨询会。我们可以从 "地段"、"资产价值 "和 "装修 "等角度为您推荐最佳的房产投资方案。如需了解更多信息，请访问我们的网站，或随时通过电话或电子邮件与我们联系。