随着日元汇率创下历史新低，外国投资者正密切关注日本房地产市场。由于日本房地产的价值比以往任何时候都要低，全球资金都被吸引到了这个市场，从而带来了一场巨变。但这种情况对日本投资者意味着什么呢？
在本文中，INA&Associates 有限公司作为房地产专家，将从普通消费者易于理解的专业角度，解释日本房地产目前为何如此具有吸引力、日元疲软对市场的具体影响以及未来的投资策略。演讲内容对普通消费者而言通俗易懂，对专业人士而言观点独到。
了解当前日元贬值水平对外国投资者的吸引力有多大，是解读市场的第一步。按美元计算，日本房地产比几年前便宜得多。
美元/日元汇率趋势
| 年份 | 平均汇率 |
|---|---|
| 2021 | 109.75 日元 |
| 2022 年 | 131.50 日元 |
| 2023 | 140.49 日元 |
| 2024 | 151.37 日元 |
| 2025 年 10 月 | 150-153 日元区间 |
资料来源：ecodb，基于多家银行公布的数据。
这种汇率波动导致外国投资者增加了对日本房地产的收购。根据知名房地产服务提供商 JLL 的调查，2025 年上半年的房地产投资额为 31 932 亿日元（同比增长 22%）。日本经济新闻》（Nihon Keizai Shimbun）也报道说，仅在 2025 年上半年，外国投资者的购买量就超过了1 万亿日元，创历史新高。
那么，他们为什么选择日本的房地产呢？原因不仅在于价格的吸引力。
外国投资者为何对日本房地产感兴趣？
| 原因 | 详细信息 |
|---|---|
| 价格被低估 | 除了日元疲软之外，与其他国家的主要城市相比，日本的房地产价格仍然合理。 |
| 稳定的盈利能力 | 由于政治和经济的稳定，长期来看，稳定的租金收入（收入收益）是可以预期的。 |
| 入境需求 | 由于游客数量的增加，酒店和商业设施的盈利能力有望提高。 |
| 法律制度的可靠性 | 对外国人的财产所有权没有限制，所有权受到法律保护。 |
| 风险分散。 | 与地缘政治风险较高的其他地区相比，将房地产作为安全的投资目的地纳入投资组合的趋势。 |
全球资金的流入对整个日本房地产市场产生了多方面的影响。这种影响在市中心尤为明显。
根据国土交通省公布的截至 2025 年 1 月 1 日的地价趋势，全国地价已连续四年上涨，东京等大都市地区的涨幅尤为明显。这是外国投资者需求集中的表现。
另一方面，日元贬值也影响了建筑成本。由于进口建材和能源价格飙升，新建公寓和楼房的价格也在上涨。这一趋势也推动了人们对价格相对稳定的二手房市场的兴趣。
此外，入境需求的恢复提高了酒店和商业楼宇的入住率，直接导致这些资产类型的价值上升。尤其是旅游区和主要火车站附近的房产，由于其盈利潜力大，正成为越来越有吸引力的投资目标。
在这种市场环境下，日本投资者应采取哪些策略？日元疲软有利有弊。
从国内投资者的角度看日元疲软的利弊
| 优势 | 劣势 | |
|---|---|---|
| 资产价值 | 海外资金的流入可望提高所持房产的资产价值。 | 购买新房产时，房产价格可能会上涨。 |
| 通货膨胀保护 | 在物价上涨阶段，房地产作为实物资产，可抵御通货膨胀。 | 在利率上升阶段，存在偿还贷款增加的风险。 |
| 盈利能力 | 由于外来需求和经济活动的增加，租金收入预计会增加。 | 收购物业的竞争可能会加剧，收益率可能会下降。 |
鉴于这种情况，我们建议采取以下投资策略
要有长远眼光重要的是，要从长期资产积累的角度来选择优质物业，而不是被短期价格波动所左右。您需要评估该地区的未来潜力，包括人口发展趋势和再开发计划。
关注收入收益不要一味追求价格上涨（资本收益），而要关注能带来稳定租金收入（收入收益）的物业。位于市中心、有稳定租金需求的住宅（住宅物业）尤其具有吸引力。
与专家合作市场在不断变化，根据准确的信息做出决策至关重要。拥有一位值得信赖的房地产专业人士作为合作伙伴并提供客观建议是成功的关键。
本文阐述了日元疲软对日本房地产市场和未来投资策略的影响。
在日元历史性贬值的背景下，日本房地产作为全球投资目标正吸引着大量关注。海外资金的流入在推高房地产价格的同时，也为国内投资者带来了新的机遇和挑战。
关键是要冷静评估市场趋势，并根据自身的投资目标制定策略。从长远角度培育资产价值，而不是追求短期利润，这条康庄大道是克服不确定时期的最可靠指南针。
在 INA&Associates 有限公司，我们会根据每位客户的具体情况提供最佳的房地产投资计划。如果您有兴趣讨论您的投资组合策略或具体房产信息，请随时联系我们。
问题 1：现在开始投资房产是否为时已晚？
答 1：永远不会太晚。房地产价格正在上涨，货币政策持续宽松，贷款利率仍然很低。如果您从长远角度选择优质房产，就有很多机会获得收入。关键是要找准时机和物业。
问题 2：地区房地产有投资机会吗？
答 2：投资潜力很大。不过，你需要有与城市中心不同的视角。重要的是要确定不易受人口减少影响的地区，如预计会有入境需求的旅游目的地和某些行业集中的区域城市。在两极分化日益加剧的背景下，地区选择变得更加重要。
问题 3：如果日元升值，会有什么风险？
答 3：如果日元升值，外国投资者的购买意愿可能会降低，房地产价格上涨的步伐可能会放缓。不过，如果房地产有稳定的国内租赁需求支撑，货币波动对租金收入的影响有限。以收益为导向的策略是规避风险的好办法。
问 4：选择投资房产时，最重要的因素是什么？
答 4：最重要的一点是地理位置。您需要彻底调查该地区未来是否会产生租赁需求。要全面评估与车站的距离、周边环境和重建计划。此外，大楼的管理状况和长期维修计划也是重要的决策因素。我们会提供涵盖所有这些信息的详细物业报告。
问题 5：我需要多少个人资金？
答 5：这取决于房产的价格和金融机构的融资条件，但一般来说，估计需要房产价格的 10-20%作为个人资金。不过，根据您的个人特质和房产的盈利能力，您可能只需较少的个人资金即可开始投资。我们建议您首先咨询我们的专家并制定财务计划。