近年来，在东京的高端房地产市场上，富有的外国人购买东京顶层公寓的情况急剧增加：根据 2024 年的统计数据，东京 23 区新建公寓的平均价格达到了 1.1181 亿日元，外国人对顶层公寓的房地产投资也越来越活跃，尤其是在东京市中心。
在这一现象的背后，有几个 "隐藏的原因"，它们超越了单纯的投资目的。各种因素共同作用，包括日元疲软带来的负担感、日本政局稳定以及富人投资策略的变化。
作为 INA&Associates K.K.，我们密切观察了许多外国投资者的动向，并将详细解释这一现象背后的真相及其对东京房地产市场未来的影响。
外国富豪在东京豪宅市场的存在逐年增加：到 2024 年，外国在日本的房地产投资将同比增加 70%，其中市中心豪华公寓的投资将发挥核心作用。
尤其值得注意的是顶层公寓价格的飙升。截至 2024 年 6 月的五年间，东京中心三区（千代田区、中央区和港区）的顶级房产（前 5%的豪宅）价格上涨了 50%以上。推动价格上涨的原因是富有的外国投资者大量购房套现。
在富有的海外投资者中，来自大中华区（中国大陆、香港、台湾和新加坡）的投资者是东京顶层公寓市场的主要参与者。他们中的许多人以 3 亿至 5 亿日元的现金预算购买房产，很少使用贷款。
2025 年 5 月，瑞典私募股权公司 EQT 在涩谷区原宿开发的一套超豪华顶层公寓以约 95 亿日元的价格售出，创下了每坪超过 5000 万日元的最高纪录。创下了每坪售价超过 5000 万日元的纪录。
富有的外国投资者对东京房地产市场的以下区域特别感兴趣：
| 地区 | 特点 | 平均投资额 | 主要投资者群体 |
|---|---|---|---|
| 港区（赤坂、六本木、青山） | 国际品牌力量、使馆区 | 3-8 亿日元 | 大中华地区、西方人 |
| 涩谷区（广尾、惠比寿、代官山） | 豪华住宅区、文化景点 | 2-6 亿日元 | 大中华地区，韩国后裔 |
| 千代田区（磐町、霞关） | 政治和经济中心 | 40-10 亿日元 | 欧洲、美国、中东 |
| 中央区（银座、日本桥） | 商业和金融中心 | 2-5 亿日元 | 大中华区、东南亚 |
在这些地区，120 平方米以上的宽顶层公寓尤其受欢迎，由于其稀缺性，预计将保持并提高资产价值。
从 2022 年开始，日元大幅贬值，成为外国房地产投资的一大利好因素。以美元计算的日本房地产价格大幅下跌，为外国投资者创造了 "低价销售 "的机会。
事实上，在一项针对大中华区富裕人士的调查中，87.5% 的受访者表示现在是购房的好时机，利用汇率优势的投资正变得越来越活跃。特别是对于持有美元、港元等强势货币的投资者来说，购买日元资产是一个极具吸引力的投资机会。
据估计，东京顶层公寓的假定收益率约为 3.5% 至 4%，与中国主要城市略低于 2% 的收益率以及欧洲和美国主要城市的收益率相比，东京顶层公寓的收益率偏高。
| 城市 | 名义收益率 | 政治稳定性 | 流动性 |
|---|---|---|---|
| 东京 | 3.5-4.0 | 极高 | 高 |
| 香港 | 2.0-2.5 | 不稳定 | 高 |
| 不稳定 | 2.5-3.0% | 不稳定 | 中 |
| 纽约 | 2.0-3.0 | 高 | 极高 |
| 伦敦 | 2.5-3.5 | 中度 | 高 |
除收益率优势外，日本租赁市场的稳定性（空置率低、租金稳定）也是寻求长期投资的富裕人士投资战略的重要因素。
日本稳定的政治和良好的社会秩序是海外高净值人群极为重要的投资决策因素。尤其是在地缘政治风险日益加剧的情况下，日本房地产作为 "安全资产 "受到高度评价。
日本的制度优势，如公共安全、法律制度的透明度和财产权的安全保护，是其他国家难以企及的。这些因素使得东京豪宅不仅仅是一个投资目标，更是一个 "应急基地"。
中国房地产市场的不确定性以及西方国家与中国日益增多的摩擦，促使大中华区的富裕居民将资产分散到不同地区。日本房地产投资被视为资产多元化战略的重要组成部分。
将资产分散到日元计价的资产中，既能降低货币风险，又能确保未来的移民目的地。特别是，考虑到子女的教育环境和老一代人的生活环境，投资越来越多地从长远角度出发。
科罗纳灾难之后，富裕侨民对住房的价值观发生了重大变化。由于居家时间的增加，人们更加重视住房的质量因素，如空间、舒适度和私密性。
东京顶层公寓为满足这些需求提供了理想的居住环境，120 平方米以上的宽敞单元、大露台、隔音设施和家庭办公功能，满足了富裕阶层的生活方式。
日本高质量的生活基础设施（医疗、教育、交通和商业设施）也是吸引实际居住者的主要原因。特别是，方便的国际学校和先进的医疗设施是富裕家庭寻找长期家庭居住地的重要因素。
市中心顶层复式物业的供应量极为有限，这种稀缺性有助于资产价值的维持和提升。特别是对投资者来说，供需平衡仍然是有利的，因为顶层复式公寓的供应量仅限于每栋楼中的一个到几个单元，即使由于大规模重建而出现新的供应量也是如此。
此外，对提高日本国际地位的预期，如 2025 年的大阪-关西世博会和未来东京成为国际金融中心的构想，也影响着投资决策。这些因素导致了对东京房地产市场长期增长潜力的评估。
外国富裕投资者投资东京顶层公寓的最大特点是，绝大多数都是一次性现金购买。很少使用贷款，从而避免了利率上升的风险，并实现了快速交易。
现金购买的原因是外国富裕投资者的流动资金充足，以及日本金融机构对外国贷款的限制。不过，现金购买也有一个好处，即可以提高议价能力，以更好的条件进行收购。
高净值投资战略的投资期通常为 5 至 10 年或更长时间的长期持有，而不是短期转售。原因如下
1.确保稳定收入：租金收入带来稳定的现金流
(2)资产增值：由于东京的国际地位不断提高，预计价格将长期升值。
3.符合实际需求：投资与实际居住用途相结合
4.税收优惠：长期所有权可减少转让税
目前正在考虑各种退出策略，包括根据市场情况出售、继承给下一代以及通过注册公司继续持有。
对国际投资者趋势的分析表明，购买时强调的因素有明显的趋势：
| 重要因素 | 重要程度 | 具体条件 |
|---|---|---|
| 地点/地区 | 最重要 | 市中心的 3 个区，步行 5 分钟即可到达车站 |
| 建筑等级 | 重要 | 知名开发商，新建建筑 |
| 专属区域 | 重要 | 120 平方米以上，顶层公寓 |
| 景观/方向 | 重要 | 朝南，俯瞰市中心 |
| 设施/规格 | 中型 | 先进设施、安全 |
| 管理系统 | 中 | 24 小时门卫服务 |
位于 "品牌区域 "对投资价值和地位尤为重要，位于市中心黄金地段的房产即使价格稍高，也会被优先选择。
了解外国房地产投资的税收问题极为重要。在日本，对外国人购买和持有房地产的法律限制很少，但需要注意税收待遇。
非居民房地产所得税：
- 租金收入 20% 的预扣税。
- 可通过报税调整税额。
- 有义务指定一名税务经理
转让所得税：
- 短期转让（5 年以内）：39.63%。
- 长期转让（5 年以上）：20.315%。
- 可扣除购置和转让成本
富有的外国公民购买日本房地产的程序与日本公民基本相同，但需要提供以下附加文件：
1.外国人居住证明书（日本人的情况下）
印鉴证明书（由本国领事馆出具）
3.宣誓书（如果是非居民）
4.根据《重要土地测量法》事先通知（适用于适用地区）。
由于这些程序的复杂性，必须与具备专业知识的房地产代理公司、税务会计师或司法代书人合作。
外国富裕买家的房地产轰炸对东京高端房地产市场的价格形成产生了重大影响。现金购买的高竞争力和对价格的低敏感度给市场价格带来了上涨压力。
尤其是顶层公寓的售价越来越高，超出了日本富裕阶层对价格的传统认知，从而推高了整个市场的价格水平。
针对海外投资者的这一趋势，开发商正加大力度采取以下应对措施
1.引进国际规格的设施：满足海外富裕投资者需求的设施和规格； 2.
2.多语种服务：从销售到售后服务提供多语种支持
3.增加大户型供应：积极供应 120 平方米以上的大户型
4.加强品牌力量：与国际知名品牌合作
富有的外国投资者在东京房地产市场的存在预计将继续增长。这主要基于以下因素
短期因素（1-2 年）：
- 日元持续贬值
- 中国房地产市场不稳定
- 日本持续的宽松货币政策
中长期因素（3-10 年）：
- 东京转型为国际金融中心
- 外来需求全面复苏
- 日本在亚洲地区的相对稳定
然而，还应注意以下风险因素
1.利率上升：日本央行政策变化导致市场条件发生变化
(2）监管收紧：可能会对外国投资实行限制。
3）地缘政治风险：国际形势变化导致投资情绪恶化。
富有的外国投资者"轰炸 "东京顶层公寓的现象并非简单的投资热潮，而是基于多种结构性因素的长期趋势。各种 "隐性原因"，如日元疲软带来的投资机会、政治稳定、高收益、资产多样化需求和生活方式的改变，都在共同发挥作用。
这种现象正在加速东京房地产市场的国际化，并使价格形成机制发生重大变化。虽然未来有望继续增长，但适当的风险管理和对市场趋势的密切监控也非常重要。
INA&Associates 为国内外投资者提供最新的市场信息和专业支持。INA&Associates 为国内外投资者提供最新市场信息和专业支持。
答 1：是的，外国人在日本购买房地产几乎没有法律限制。但应注意根据《重要土地调查法》需要事先通知的领域和税务处理。购房程序与日本人基本相同，但建议在准备补充文件和委托税务代理时寻求专业协助。
答 2：东京顶层公寓的预期收益率约为 3.5% 至 4%。这高于中国主要城市（低于 2%）和欧美主要城市。不过，重要的是要对每套房产进行详细的收入和支出模拟，因为这将因地点、房产等级和市场条件而异。
答 3：购买房产时各种费用的标准金额为房产价格的 7% 至 10%。主要包括登记和执照税、不动产购置税、印花税、司法代书费和中介费。如果是外国人，可能会产生额外费用，如税务管理费和翻译费。
答 4：对于富有的外籍人士而言，外包给专业管理公司是很常见的做法。INA&Associates 也为国际投资者提供管理服务。
答 5：出售房产需缴纳转让税。持有期为五年或五年以下的税率为 39.63%，持有期超过五年的税率为 20.315%。汇率波动的影响也必须考虑在内。在考虑市场趋势和税收因素的情况下，需要采取战略方法来确定何时出售。